上**运公司与被上诉人黄XX商品房预售合同纠纷一案判决书

审理经过

上**运公司与被上诉人黄XX商品房预售合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2015）瑞*二初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案，上**运公司特别授权的委托代理人李**、被上诉人黄XX及其特别授权的委托代理人毕**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理确认的法律事实是：黄XX于2007年7月16日与鸿**司分别签订瑞**（经）0316号、瑞**（经）0317号、瑞**（经）0318号《商品房购销合同》约定：由黄XX分别出资205984元、204984元、204984元购买由鸿**司开发建盖的瑞丽市翡翠园南区一层外第043号、第049号、第50号商品房，合同第六条约定付款方式为：银行按揭，第十二条约定产权登记为：“乙方须办理完毕接房手续，支付全部购房款，配套设施费等相关费用，并提供所需的相关资料后，甲方应在90日内将办理房屋产权登记所需的全部资料报产权登记机关办理登记手续。”，合同后附《翡翠园小区交房收费及结算清单》约定：契税、印花税等相关税费由业主自行交纳，交纳单位为地税局。合同签订后，鸿**司于2009年3月12日将黄XX所购商品房交付其使用，黄XX于2014年3月24日向鸿**司支付了全部购房款并办理完毕完税手续。2013年7月18日，双方对黄XX所购买的三间商品房签订《协议书》约定：“为瑞丽市桥头堡建设添砖加瓦，为瑞丽**贸中心增光添彩，翡翠园小区超市改扩建项目已经获得政府有关部门的原则批准。为保证甲（鸿**司）、乙（黄XX）双方共同的利益，在平等互利的原则下，就翡翠园小区超市改扩建的有关事项达成如下协议：一、双方一致同意将小区超市拆除后改扩建为集购物、休闲娱乐、餐饮、酒店式公寓等豪华多功能的城市综合体......二、为保证双方的共同利益，甲方应抓紧办理超市改扩建项目的各项手续以及筹措各项建设资金，项目应在两年内完成（以主管部门批准的开工日期开始计算）；乙方应积极配合，按通知准时搬迁，以保证工程按时按期顺利进行；三、6、协议签订后，乙方应及时与各自的商铺租用户沟通并做好租用户搬迁的工作，搬迁完之日起至改建后商铺交还乙方之日止的时间段内租金由甲方给予乙方一定的补贴，补贴费用为每个商铺一个月人民币1200元。支付时间以乙方搬迁完并经由物业公司验收合格且交付钥匙给甲方之日算起至改建后商铺交还乙方之日止，每半年前支付乙方一次......五、项目竣工验收后，甲方必须按本协议规定将置换的新商铺交付给乙方，重新签订购房合同（原合同即行作废），改建项目竣工验收之日起一年内甲方应为乙方办理完业主在此改建项目内所有权属乙方的房产及商铺的土地证和房产证（乙方应按时缴纳按国家规定办理土地证和房产证乙方应缴纳的费用及按时提供办证所需的资料）......六、为维护双方的共同利益，甲、乙双方应严格履行协议。除不可抗力的原因（自然灾害、战争、或政府有关政策发生变化）外，若因甲方不能如期完成，应承担因延误而给乙方造成的损失以铺面购买价的0.04%乘于逾期天数向乙方支付违约金；若因乙方不能按时搬迁延误工期而给甲方和他方造成的损失则由乙方承担以铺面购买价的0.04%乘于逾期天数向甲方支付违约金（以甲方通知乙方的搬迁时间为准）......”协议签订后，黄XX即将商铺搬迁，等待鸿**司改扩建工程项目实施。2014年10月27日，黄XX所购买的三间商品房房屋产权证办理完毕，但双方至今无法履行《协议书》的相关约定，黄XX于2015年3月17日起诉至本院，请求解决。

一审法院认为

原审法院认为：双方签订的三份《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规，应认定为合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。黄XX请求被告承担商品房逾期办证违约金47194.5元（615952×0.021%×365天）的诉讼请求，因双方于2013年7月18日对黄XX所购买的商品房达成了改扩建项目《协议书》，该《协议书》对原《商品房购销合同》的房屋面积、交房期限等均进行了实际性的更改，是对原合同的变更，故在该《协议书》签订之日起原告所购买的商品房便不再具备按原《商品房购销合同》之约定办理房屋权属证的条件，且黄XX于2014年3月24日才向鸿**司支付了全部购房款及办理完毕完税手续，2014年10月27日，黄XX所购买的三间商品房屋产权证办理完毕，鸿**司的行为未够成违约，黄XX的该部分的诉讼请求不能成立，不予支持。对黄XX请求鸿**司赔偿其搬迁经济损失43200元（1200元/月×12个月×3间）的诉讼请求，认为双方于2013年7月18日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，鸿**司辩称因市政规划未通过，该《协议书》因不可抗力不具备履行条件，鸿**司对其抗辩理由未能提供有效证据予以证明，不予支持，黄XX已按照协议约定履行了搬迁义务，造成黄XX一定的经济损失，鸿**司亦应按协议约定履行赔偿义务，即每间商铺每月1200元，黄XX的该部分的诉讼请求成立，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条之规定，判决“一、被告瑞丽市鸿**责任公司于判决生效之日起十日内支付原告黄XX赔偿金43200元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2060元，由被告瑞丽市鸿**责任公司承担1026元；原告黄XX承担1000元。”

上诉人诉称

原审判决宣判后，鸿**司不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决第一项；2、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：1、上诉人与被上诉人于2013年7月18日签订的《协议书》系双方真实意思的表示，该协议虽然成立，但其履行搬迁必须建立在翡翠园小区超市改扩建项目经过相关行政机关批准并办理完结各种手续的基础上，同时还须按照协议约定进行，即只有在接到甲方（上诉人）通知时搬迁。该项目经努力仍然没有获得行政机关批准；2、《协议书》第二条明确约定，乙方应积极配合，按通知准时搬迁，以保证工程按时按期顺利进行。事实上，上诉人时至今日也没有向被上诉人发出过关于搬迁的任何书面或口头上的通知；3、《协议书》第三条第六款明确约定，支付时间为（以乙方搬迁完并经物业公司验收合格且交付钥匙给甲方之日）算起至改建后商铺交还乙方之日止，每半年前支付乙方一次。事实上，瑞丽市**有限公司没有接到过被上诉人黄XX要求搬迁完毕请求验收的申请，也没有收到过钥匙，包括甲方（上诉人）也没有收到钥匙。综上，上诉人认为被上诉人事实上一直在经营或出租商铺，其要求赔偿经济损失43200.00元的请求应予驳回。故请求撤销一审判决第一项，判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人黄XX答辩称，一、上诉人将逾期办证归结为行政程序繁杂，办理产权证书多是没有事实依据的。被上诉人于2007年7月16日向上诉人购买了瑞丽市翡翠园南区一层外的43号、49号、50号商铺，并与上诉人签订三份《商品房购销合同》，后2008年5月22日办理了备案登记，并按合同约定和上诉人的要求交纳了购房款、房屋配套费、维修基金、物业费等相关费用，上诉人承诺在90天内为被上诉人办理好土地证和房产证。然而，上诉人一直以种种理由未履行其办证义务。直到2015年2月被上诉人向法院起诉，4月28日开庭审理该案时上诉人才拿出刚刚办好的三本产权证说产权证已办好。从2007年7月到2015年2月被上诉人向法院起诉，长达7年，行政程序再繁杂，办理的产权证书再多，被上诉人的三本产权证至于要办7年。办理产权证是上诉人的义务，上诉人将逾期办证归结为行政程序繁杂，办理产权证书多是没有事实依据的。二、被上诉人要求上诉人按照双方2013年7月18日签订的《协议书》赔偿损失是有法律依据的。2013年7月18日上诉人称为了瑞丽市的桥头堡建设，瑞丽翡翠园超市改扩建项目已获得政府有关部门的原则批准，愿以置换方式将原告的43号、49号、50号商铺撤除重建，经双方协商，于2013年7月18日签订的《协议书》，按协议约定被上诉人与商铺租用户协商解除租赁合同动员租用户搬迁，上诉人同意给被上诉人每间铺面每月1200元的补偿金至项目改建完成。然而，直到今天上诉人也没有按协议约定对商铺改扩建，没有按约定给被上诉人任何补偿。根据《合同法》第八条、《民法通则》第一百一十一条的规定，被上诉人的要求是有法律依据的。另外，在协议签订时，上诉人说该项目已经政府相关部门批准，协议签订后又要求被上诉人要与各自的商铺租用户沟通并做好租用户的搬迁工作，在上诉人将商铺腾出后，一直到被上诉人向法院起诉，上诉人都没有与被上诉人说，该项目没有经政府部门批准要解除协议。因此，上诉人称协议的履行必须建立在政府部门批准的基础上，是没有事实和法律依据的。综上所述，要求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

二审诉讼中，对一审确认的法律事实，上诉人鸿运公司对“协议签订后，原告即将商铺搬迁，等待被告改扩建工程项目实施。”有异议，对其他法律事实无异议。被上诉人对一审确认的法律事实无异议。对于双方当事人均没有异议的一审确认的法律事实，本院予以确认。

本院认为

归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人应否向被上诉人支付经济损失43200元？

二审中，上诉人鸿运公司对一审提交的证据无新的补充说明，为证明其主张，向本院提交以下新的证据：

第一组、2015年6月15日瑞丽市**有限公司《证明》一份。欲证明：被上诉人铺面使用情况及未经物管公司验收。

第二组、瑞丽市**有限公司的营业执照及组织机构代码证复印件一份。欲证明：物管公司的情况。

第三组、2015年6月16日瑞丽市住房和城乡建设局《说明》一份。欲证明翡翠园小区超市改扩建工程未批下来，符合协议第三条第六款规定的不可抗力。

经质证，被上诉人黄XX对上诉人提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是：不是最高院发布的证据规则的法定形式，不具备证据效力，不能作为定案依据。对于第二组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。对于第三组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是：如果未批下来，为什么要和别人签协议。

二审中，被上诉人黄XX对一审提交的证据无新的补充说明，向本院提交以下新的证据：

第一组、商铺租赁合同复印件六份。欲证明：43号、49号、50号铺面的租赁情况，因上诉人说要扩建，造成我方的三格铺面空闲一年多。

根据以上举证、质证，本院认为，上诉人提交的第一、二、三组证据来源合法，内容真实，本院予以采信。被上诉人提交的第一组证据，因无其他证据佐证，本院不予采信。

经审理，本院除查明“黄XX在签订的《协议书》后，并未将三间商铺经由物业公司验收合格且交付钥匙给瑞丽市**有限公司。”外，其余法律事实与一审判决认定的基本一致。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本院认为，双方当事人于2013年7月18日签订的《协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的规定，系合法有效的合同，双方当事人应严格按照协议约定履行各自的合同义务。在本案中，被上诉人虽然提出其在协议签订后，就将商铺搬迁，但其并未提交充分的证据予以佐证，且也没有按照协议第三条第六项的约定条件履行经由物业公司验收合格且交付钥匙给上诉人的义务，商铺仍是被上诉人管理使用，加之，协议约定的翡翠园小区超市改扩建工程并未获得相关部门的批准，所以，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，被上诉人提出的上诉人应赔偿搬迁经济损失43200元的诉请，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实部分不清，程序合法，对赔偿搬迁经济损失的认定和处理不当，本院予以改判。上诉人的上诉请求，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持瑞丽市人民法院（2015）瑞*二初字第141号民事判决第二项即：“驳回原告的其他诉讼请求”；

二、撤销瑞丽市人民法院（2015）瑞*二初字第141号民事判决第一项即：“一、被告鸿运房公司于判决生效之日起十日内支付原告黄XX赔偿金43200.00元；”

三、驳回上诉人鸿运房公司的其他上诉请求。

一、二审案件受理费各2060.00元，由被上诉人黄XX负担。

本判决为终审判决。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向瑞**民法院申请强制执行。

裁判日期

二0一五年八月十七日