余琼诉张梅等买卖合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告余*与被告张*、赵**、赵**、赵**、陈**、第三人赵**买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告余*及其委托代理人李**，被告赵**到庭参加诉讼，被告陈**生病住院，被告赵**及第三人赵**陪护未到庭，被告张*、赵**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。

原告诉称

原告余**称：2013年10月18日，原告与赵**（已故）、第三人赵**签订了《宅基地使用权转让协议》（以下（简称协议），约定由赵**、第三人赵**向原告有偿转让位于弥勒**背村委会大路溪三组大地之宅基地的永久土地使用权，双方对宅基地基本情况、价款、合同履行时间、违约责任等事项均进行了约定。协议签订当天，原告向赵**支付了现金25万元，赵**向原告出具了收据一份。2013年10月25日，原告又向赵**支付了现金10万元，赵**向原告出具了收据。此后原告多次要求赵**将转让土地的土地使用证过户到自己的名下，赵**声称土地使用证正在办理中。2014年5月左右协议涉及的土地被大路溪村小组建盖美丽家园征用，原告得知情况后遂找到赵**询问情况，鉴于双方签订协议的目的已无法实现，赵**承诺将原告支付的预付款35万元退还给原告，并于2014年9月27日向原告出具了保证书一份，保证于2014年9月30日将欠余*的人民币全部还清，如到时不还将房屋抵押给原告。还款期满，赵**却未能依约返还原告款项，原告多次讨要未果。不料赵**于2015年春节前死亡，此后原告多次向被告张*等人讨要款项，被告张*等以无钱为由推脱，据原告了解赵**家已领取了转让土地的征地补偿款。原告认为，自己与赵**、第三人赵**自愿签订了《宅基地使用权转让协议》，双方应依协议履行自己的义务，现因转让土地已被征用，致使原告协议目的无法实现，有权要求返还自己支付的预付款。被告张*系赵**妻子，赵**与被告张*夫妻关系存续期间发生的债务，应视为张*与赵**的夫妻共同债务，现赵**已死亡，故被告张*应承担相应的赔偿责任。被告赵**、赵**、赵**、陈**系赵**的法定继承人，应在继承遗产范围内偿还原告款项。故请求法院判决一、由被告张*偿还原告预付款350000元及利息13697.5元（350000元0.0535÷365天267天），合计363697.5元。二、由被告赵**、张**、赵**、陈**在继承赵**遗产范围内偿还原告预付款350000元利息13697.5元，合计363697.5元。三、由被告张*向原告支付自起诉之日起至还请之日止按中**银行同期贷款利率计算的利息，被告赵**、赵**、赵**、陈**在继承遗产范围内承担赔偿责任。

被告辩称

被告赵**辩称，一、按照原告的诉状，本纠纷因原告提供的所谓的2013年10月18日赵**、赵**与原告签订的《宅基地使用权转让协议》而引发，所以即使《宅基地使用权协议转让》存在，根据合同相对性原则，该协议双方当事人系赵**、赵**与原告，现在虽然赵**过世，但毕竟该协议的当事人之一的赵**还在，现在对于该协议未经人民法院确认是否有效无效、是否给付，赵**应承担多少，赵**应承担多少，原告就直接起诉要求张*返还款项，并要求赵**、赵**、赵**、程**在继承范围赔偿，是不符合法律规定的，依据法律规定，赵**、赵**与原告因《宅基地使用权转让协议》而引发纠纷，该纠纷属于合同之债，而原告要求返还款项依法属于物权范畴，所以原告未经确认合同效力问题就直接起诉物权问题，确系不当。二、从原告起诉状上的诉讼请求来看，诉讼请求存在重复的情形，原告的诉讼请求一要求张*偿还原告预付款350000元及利息13697.5元，二又要求赵**、赵**、赵**、程**在继承赵**遗产范围内偿还原告预付款350000及利息13697.5元，难道原告要双份？三、关于原告提供的所谓的2013年10月18日赵**、赵**与原告签订的《宅基地使用权转让协议》的真实性问题.在赵**过世前，其从未与张*说过出卖或转让宅基地的事，也从未与赵**、赵**、赵**、程**说过出卖或转让宅基地的事，更未说过收到钱的事，直至赵**过世后，原告也才向张*提出要求退还其30多万，对于以上种种，张*、赵**、赵**、赵**、程**都一无所知。针对原告的本次诉讼，赵**向原告提供的所谓的2013年10月18《宅基地使用权转让协议》上所载出售方之一的赵**了解，赵**的答复让赵**震惊：赵**不知道出让宅基地使用权的事，更没有在所谓的2013年10月18《宅基地使用权转让协议》上签过字，所以答辩人对于所谓的2013年10月18《宅基地使用权转让协议》的真实性疑问重重：1.如果所谓的2013年10月18《宅基地使用权转让协议》真实，那么原告为什么不将当事人之一的赵**立为被告，而要立为第三人？2.现在赵**不在了，原告却还知道赵**有妻子、子女、父母，为什么当时80多万买卖地基的事，原告竟然不要求赵**的妻子、子女签字认可，按理至少也应有赵**妻子的认可；3.通过所谓的2013年10月18《宅基地使用权转让协议》可以看出原告明知转让的是基本农田，而且面积达1182.38平方米，稍有常识的人都会认得该转让不符合法律规定，在基地农田尚未转化为宅基地的情况下，原告付款35万，这种说法，这种做法，有多少人能信？4.原告称打款35万给赵**有收条、有还款保证，但从其提供的证据中查询不到收条、还款保证的存在，这如何能证实确实付过35万元？5.对于35万的说法，所谓的2013年10月18《宅基地使用权转让协议》上是界定“协议签订之日一次性付甲方35万作为定金”，这是否符合法律暂且不说，而诉状又界定为“协议签订之于付25万，2015年10月25日付10万...退还预付款”，这些矛盾不？四、针对于被答辩人提到的征地补偿款，因为家里的事一直是赵**主管，其他人均无权过问，所以在赵**过世后，答辩人曾经找过村领导询问过，人家答复反正钱已经领过，至于是谁领的，数额是多少，人家根本不告知，答辩人要求看看领款签字情况，人家告知“你有什么权利看”。原告提到的继承问题，家里的房产确实登记为赵**、张*共有，但早就抵押借款50万，房产证办了抵押登记手续在房产管理所，现今借款本金利息分文未还，整天有人上门要债，而且所谓的债是否真实？试问原告要求赵**、赵**、赵**、程**在继承赵**遗产范围内偿还被答辩人预付款350000元及利息13697.5元，赵**、赵**、赵**、程**究竟继承了什么？赵**、赵**、赵**、程**又能继承些什么？综上，原告作为本案诉讼的原告方，依法应对自己的主张提供证据予以证实，现在赵**离开了人世，与其有关的所有事宜只有他本人能够说清，请人民法院主持公道，依法作出公正判决，以维护被告的合法权益。

被告张*、赵**、赵**、程**、第三人赵**未答辩。

本院认为

综合原被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.买卖关系是否存在？2.该关系是否有效？3.原告的诉求是否得到支持？

原告余*为证明其诉讼主张，提交了如下证据材料：

1.被告张*及赵**身份证、户口册、结婚证复印件各一份，欲证明被告张*身份情况及赵**与张*系夫妻，赵**收取原告350000元系夫妻关系存续期间的共同债务。2.宅基地使用权转让协议复印件一份、收据二份、银行对账单二份，欲证明原告与赵**、第三人赵**签订宅基地使用权转让协议事实，原告分两次向赵**支付转让费人民币350000元。3.赵**出具的保证书一份，欲证明赵**保证在2014年9月30日将350000元归还给原告。4.房产证复印件一份，欲证明赵**抵押给原告的房屋的基本情况。

经质证，被告赵**对原告提交的证据1的真实性无异议，但不能证明350000元属于夫妻共同债务，对证据2、3、4表示不清楚。

被告张*、赵**、赵**、赵**、陈**、第三人赵**未提交证据。

经举证、质证、认证，本院认为，原告提供的证据能互相印证原告余*与赵**之间签订的《宅基地使用权转让协议》的事实经过，本院予以采信。

根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：被告张*与赵**系夫妻。2013年10月18日赵**与原告余*签订了《宅基地使用权转让协议》，约定赵**将位于弥勒**背村委会大路溪三组大地的农业用地1182.38平方米以886785元转让给原告余*。协议签订后原告分别于2013年10月18日和10月25日两次向赵**交付定金350000元。2014年5月该地块被征用建盖美丽家园，2014年9月27日赵**保证将350000元定金在同年9月30日退还原告余*，2015年春节前赵**去世。另查明第三人赵**自始至终未参与宅基地转让事项。审理过程中，原告余*要求被告张*清偿夫妻共同债务，放弃对其他被告的诉讼请求。

本院认为，土地属于国家或者集体所有，赵**在未取得有权机关批准的情况下私自将集体农业用地转让给原告作宅基地，该转让行为违反法律规定属于无效行为。被告张*与赵**生前系夫妻，其既不能证明赵**生前与原告余*约定本案350000元土地转让定金为个人债务，也不能证明与赵**婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或妻一方对外所负的债务以一方所有的财产清偿，故该笔债款属于夫妻共同债务，原告的诉讼请求应以支持。本协议系无效合同，只能返还依据该合同取得的财产，赵**取得的是350000元定金，而且原告余*在本案中也有过错，故其要求被告张*偿还利息的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最**法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告张*于本判决生效后三十日内返还原告余*宅基地转让预付款人民币350000元。

二、驳回原告余*的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6550元由被告张*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红**中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后，法律规定的二年期间内向本院申请强制执行。

裁判日期

二〇一五年八月十九日