上诉人赵**与被上诉人罗**、原审第三人龙**租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉人罗**、原审第三人龙**租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2014）大民二初字第562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理，上诉人赵**及委托代理人孙*、被上诉人的委托代理人李**以及原审第三人龙**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审确认如下法律事实，2010年1月25日，第三人龙**代被告罗**（乙方）与原告赵**（甲方）签订了一份《房产租赁合约》，双方约定，甲方将坐落于天生营村大路南整院（以下简称“该物业”）的房屋、设备及院落在良好状态下出租给乙方作为客栈、酒吧、餐饮和商业使用；租赁期19年，从2011年5月1日起至2030年5月1日止；租金为每年56000元，每五年一付；合同签订时乙方预付贰万元定金（用于抵扣第一期租金），于2010年3月25日前支付第一期（2011年至2016年）租金28万元，如3月25日前未支付本期租金，合同作废，甲方不退回定金；甲方同意于2010年5月1日前将房屋及院落免费交付乙方使用（免费使用一年），如不能交付，乙方有权自行处理院落内的设施及物品；甲方有责任及义务配合、协助乙方完成排污河引水、引电工程的修建，乙方有权在现有房屋、围墙及院内对所有设施进行装饰、装修、改建或扩建，甲方不得提出任何费用的要求；租赁期间，乙方有权对该物业进行分租或整院转租，整院转租需书面通知甲方，转租后，租金增加及转让费与甲方无关；甲方违约，应支付乙方所有改建、装修及宣传费用共计80万元和剩余租金总额的200%；乙方违约，甲方不退还乙方预付的租金，乙方将物业交还甲方，并且该物业的新建、改建部分不得拆除；双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约将出租房屋交付被告使用，被告依约向原告交纳了定金及第一期租金。2010年1月31日，被告罗**与第三人龙**签订了一份《合伙协议》，双方约定，共同投资双廊玉几岛赵**家做客栈；共同投资、共负盈亏、共担风险；投资总额约150万元，各占50%股份，分期比例注资；如有一方资金不足，按实际投资金额计算股份；未尽事宜双方友好协商。2011年7月7日，被告罗**申请成立个体工商户“大理市**落客栈”，业主为被告罗**，注册号为532901600273546，住所为大理市双廊镇双廊村委会玉几岛。2012年12月21日，第三人龙**申请成立个体工商户“大理市**落客栈”，业主为第三人龙**，注册号为532901600328552，住所为大理市双廊镇双廊村委会玉几岛。2014年1月至2015年2月，大理市地方税务局向大理市**落客栈征收的税费由被告罗**缴纳。

原审原告诉讼请求为，一、解除原、被告2010年3月25日签订的《房屋租赁合约》；二、判令被告在10日内交回原告出租给被告的房屋（含被告改建、新建的设施等）；三、由被告承担本案的案件受理费。

一审法院认为

原审法院认为，原告赵**与被告罗**自愿签订的《房产租赁合约》，内容真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案合同约定，租赁期间，被告有权对承租房屋进行分租或整院转租，整院转租需书面通知原告。现原告以被告转租未通知原告为由主张解除合同，其提交的证据证实个体工商户“大理市双廊镇懒人部落客栈”的经营者为第三人龙**，不足以证实被告将承租房屋转租给第三人，原告亦未提交其他合法有效的的证据证实被告将承租房屋整院转租给第三人即被告与第三人就原告出租的房屋存在租赁关系，原告以此主张解除合同诉请，无事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。原告基于解除合同提出的要求返还租赁物的诉请，亦不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告赵**的诉讼请求。案件受理费人民币13600元，由原告赵**承担。

上诉人诉称

原审宣判后，赵**不服，向本院提起上诉，上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判解除双方之间的《房屋租赁合约》；3.判令被上诉人在判决生效后10内交回租赁的房屋；4.由被上诉人承担本案的一、二审案件受理费。理由如下：一、一审认定事实错误。一审法院认定：“现原告以被告转租未通知原告为由主张解除合同，其提交的证据证实个体工商户大理市双廊镇懒人部落客栈的经营者为龙兆忠，不足以证实被告将承租房屋转租给第三人，也未提交其他合法有效的证据证实被告将承租房屋整院转租给第三人。”以及“原告以此主张解除合同请求，无事实依据，不符合法律规定。”上诉人认为一审原告提交的证据足以证明上诉人把客栈租赁给被上诉人罗**，被上诉人把客栈转租给原审第三人龙兆忠的事实。按照合同约定“书面通知甲方”是转租的条件，只有附条件成就时，被告才可以转租。现被上诉人没有任何证据证明已经书面通知了上诉人转租的事实，应当承担举证不能的法律责任。二、一审适用法律错误。被告将向原告租赁的房屋转租给第三人，没有依合同约定通知原告，事实清楚，证据确实充分。一审法院应当依照合同法第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定。上诉人有权解除合同，完全合法。一审判决认定的事实错误，认定的事实和判决的理由相矛盾，请求二审改判。租赁的房屋是上诉人的宅基地，现在上诉人没有地方居住，况且合同约定的租金远远低于市场的价格，继续履行合同有悖法律的公平原则，本合同已经失去了继续履行的合意前提。

被上诉人辩称

被上诉人罗**答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。租赁合同是双方当事人真实意思表示，租赁房屋一直都是由第三人和被上诉人共同经营的，工商登记由罗**变更为龙**是经营管理的内部问题，双方不存在转租或者转让的行为。本案被上诉人已经完全履行了合同，到了2014年底，上诉人看到双廊镇房租上涨就想解除合同，其上诉的观点不能成立。

原审第三人龙**述称，上诉人认为房屋性质是宅基地住房以及现在没有居所要解除合同的主张是不合理的，也没有任何依据。上诉人要求以当地租金的变化推翻合同，第三人也不认可，请求维持一审判决。

二审中，上诉人及原审第三人均未提交新证据，被上诉人提交两份证据，1.公证书，欲证实上诉人在7月9日将第二期房租交给上诉人，但其拒收的事实；2.懒人部落商标注册证，欲证实该商标是本案原审第三人和被上诉人罗**的丈夫共有的。

本院查明

经质证，上诉人认为被上诉人提交的两份证据真实性合法性均无异议，但与本案无关。原审第三人认可以上两份证据。

本院认为

本院经审查认为，被上诉人提交的两组证据符合证据三性，本院予以采信。

原审法院确认的案件事实有在案证据证明，二审予以确认。

二审另查明，按照双方当事人合同约定，被上诉人应当于2015年7月9日向上诉人支付第二期租金人民币二十八万元整，因上诉人拒收，该租金已提存至云南省大理白族自治州玉洱公证处。被上诉人在争议租赁房屋上经营的客栈名称“懒人部落”已注册为第43类商标，商标共有人为龙**与侯**。

综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：双方签订的《房产租赁合约》是否应当解除。

本院认为，上诉人与被上诉人作为合同当事人于2010年1月25日签订的房产租赁合约是双方平等自愿签订的合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人关于被上诉人未按合同约定书面通知上诉人其将客栈转租给原审第三人龙**经营，违反法律规定，应当解除合同的主张，结合本案已查明的案件事实，合同承租人为罗**，但在签订合同时罗**的签字是原审第三人龙**代为签的；被上诉人与原审第三人在2010年1月31日签订了合伙经营客栈的协议；至2015年该客栈的税费均由被上诉人罗**缴纳以及被上诉人罗**的丈夫与原审第三人共同共有该客栈名称申请的商标等内容，可以认定原审第三人龙**从签订合同至今就一直参与该租赁房屋的经营管理以及原审第三人与被上诉人合伙经营的事实。现被上诉人与原审第三人在经营过程中，先后以同一个字号成立个体工商户的行为仅能证明是其两人在经营过程中的内部管理问题，不足以证实有转租的事实。且在履行合同过程中，被上诉人与原审第三人积极履行承租义务，并未有其他违约行为，故上诉人关于解除租赁合同的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13600元，由上诉人赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十日