昆明金**限公司与张**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人昆明金**限公司（以下简称“金色港湾公司”）因与被上诉人张**租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第1297号民事判决，于2015年7月23日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理确认：2004年12月25日、2014年12月25日，休养院与被**公司签订两份《承包合同》，由被**公司承包位于休养院白鱼口基地内客房、水疗中心、康**（KTV、运动馆）园中园彩印、小卖部、矿泉水厂、海棠园靠滇池方向的院子和顶层茶室、游泳馆南面平台及两间杂物间和一间卫生间、基地院内34幢职工宿舍楼，篮球场上员工宿舍2幢，承包期限分别自2005年1月1日至2014年12月31日；2015年1月1日至2020年12月31日。2009年2月20日，被**公司甲方与原告张**乙方签订《烧烤园承包经营合同》，约定承包经营场地为烧烤园经营场所；经营业务范围为烧烤、特色小吃、茶水烟酒小食品、饮品、商务套餐、日常用品的供应，但不得与甲方现有项目冲突，不得经营游泳类用品、游泳衣裤、盒饭；承包期限为五年，自2009年2月25日起至2014年3月24日止，其中首年承包期为2009年2月25日起至2010年3月24日（已含一月的免租期）；承包金，以首年承包金13000元为基数，按20%的比例逐年递增；签订合同之日一次性付清首年承包金，以后每个合同年的首日先交清承包金后使用，逾期七天未交承包金按乙方违约，合同自动终止（甲方提前十日以书面形式通知）；经营管理风险保证金为1万元，签订承包经营合同之日付清经营管理风险保证金，乙方履行完合同，设备完好且无其他违约行为，甲方如数退还乙方的经营风险保证金；水电费用乙方须在次月十日前交清；甲方为乙方提供现有有效证件，承包经营期间，甲方负责年检；甲方接到公安、工商、税务、滇管、卫生相关部门的检查通知后，第一时间内书面告知乙方；乙方在其经营范围内守法经营，严格遵守国家的法律、法令及甲方的规章制度，乙方负责经营场所的安全保卫和环保、卫生等工作，乙方承担经营中的民事、治安、刑事等相关责任，乙方收到公安、工商、税务、滇管、卫生等相关部门处罚的，乙方承担一切直接、间接损失；承包经营期间，乙方自主经营，自负盈亏，照章纳税（若有顾客需开发票，发票由甲方提供，所产生的税收由乙方承担）；如遇国家政策、规划调整、拆迁等原因造成甲方不能继续履约，甲方需退还乙方经营风险保证金、剩余时间的承包金和赔偿装修投入（在装修装饰上不能带走的按5年折旧的剩余部分）。如无重大政策变化、规划调整、拆迁及乙方违约，甲方不得提前终止合同，否则视为甲方违约，需退还该合同剩余时间的承包金、经营风险保证金，并支付违约金20万元、偿付实际损失（固定资产及装修投入、经营损失）；乙方违约，甲方有权单方终止合同，不退还承包金、风险保证金，装修及固定资产不得拆除，若装修及固定资产低于20万元将以现金补足；乙方不能按时交纳承包金，按乙方违约处理，合同自行终止，乙方未按时交清当月水电费、清洁卫生与垃圾中转处理费，甲方按每日乙方逾期未交的全部或部分水电费的万分之五收取违约金，逾期20天以上，甲方有权终止合同，按乙方违约处理；合同还对双方当事人的其他各项权利义务作出了约定。2009年2月20日，被**公司与原告张**签订房屋交接单，约定在2009年2月25日将烧烤园经营场所移交给原告张**。2009年2月27日，原告张**交纳了风险保证金1万元，被**公司出具了收据。2009年4月20日，被**公司与原告张**签订《烧烤园承包经营合同补充协议一》约定将承包期限延长两年至2016年3月24日止，承包金标准沿用原方式，其中2014年3月24日至2015年3月25日的承包金为32347元。2013年3月26日、2013年5月2日，昆明市**监督管理局分别作出查封（扣押）物品决定书及行政处罚决定书，没收川滇美味美食的锅铲、菜刀，并罚款2000元，原、被告一致认可川滇美味美食即本案烧烤园经营场所。2013年6月26日，休养院与张**签订了消防安全责任书，原告张**认可张**为其工作人员。2013年10月-2013年12月，原告张**经营的烧烤园共发生水电、卫生、垃圾清运费2844元。2014年3月13日，云南云通司法鉴定中心出具（2014）Z40财鉴字第1号司法鉴定意见书，鉴定意见：可确定休养院游泳馆接待大厅和淋浴室火灾损失评估为122960元；存疑部分为18943.20元。被**公司为此鉴定支出火灾财产损失评估费24000元、微量物证检验费1600元、800元。同日，云南云通司法鉴定中心出具（2014）Z40财鉴字第2号司法鉴定意见书，鉴定意见：可确定休养院小超市、超市小仓库、小吃配料房、餐厅火灾损失评估为163850元；存疑部分为3800元。原告张**为此鉴定支出火灾财产损失评估费26000元、微量物证检验费800元。2014年4月11日，原告张**向休养院交付支票号为02963552的支票一张，休养院出具收条一张，之上有刘**签名并盖有休养院的公章，对此，原告张**陈述，该支票限额为4万元。2014年6月3日，休养院向原告张**发出《通知》，之上载明：根据“12.30”火灾善后处置工作的推进情况，结合消防部门的结论认定，休养院主动请你于2014年5月20日上午来院进行了初次对火场清理的意见交流，由于双方意见分歧较大，无法达成共识，下午，院方通过电话形式，告知了你休养院的明确处理意见：1、火灾损失自负；2、由于租赁协议期限未到（还有近两年时间），若你方主动终止合同，我方愿给予适当经济补偿，上限为5万元；3、同意你方履行完租赁协议，到期不再续租，请你方立即装修，恢复经营，按约定相关安全问题自负，由于休养院属于会议、接待、培训、休闲的人员较集中场所，火灾现场不能及时得到处置清理，存在不良影响，请积极支持、配合处理，请在本月10日前将你方意见及装修事宜书面告知院方，以便院方进行清理、整治。2014年8月25日，被**公司通过国内标准快递EMS（单号为1042884694004）向原告张**邮寄《关于烧烤园承包经营合同终止的通知》，并由云南**元公证处对邮寄的函件内容及邮寄全过程进行了公证，原告张**认可邮件之上载明的电话、地址均系其电话、地址，该邮件于2014年8月30日由原告张**本人签收。《关于烧烤园承包经营合同终止的通知》载明以下内容：原告张**，你与被**公司于2009年2月20日及2009年4月20日分别签订了《烧烤园承包经营合同》、《烧烤园承包经营合同补充协议一》，合同约定，你应于2014年3月24日前向被**公司交纳2014年至2015年的承包金，但你方至今未交承包金，也未腾还承包经营场所，同时，还拖欠2013年10月至12月的水电费和垃圾处理费，根据《烧烤园承包经营合同》第六条第4项约定，如你未能按时交纳承包金的，合同自行终止，据此，现正式通知如下：1、《烧烤园承包经营合同》及《烧烤园承包经营合同补充协议一》自2014年3月25日起终止；2、请立即腾还以下经营场所：位于休养院内的烧烤经营场所；3、立即支付自2014年3月25日起至实际腾还之日止，按88.6元每天计算的经营场所占用费；4、立即支付拖欠的水电费、垃圾处理费2844元；5、赔偿因违约造成的经济损失共计149360元（包括火灾直接损失122960元以及评估、检验费26400元）。2014年5月2日，昆明市公安消防支队西山区大队出具西公消火认字（2014）第0002号火灾事故认定书，之上记载：火灾事故基本情况，2013年12月30日3时许，昆明市**道办事处休养院发生火灾，火灾烧毁游泳馆大厅和对外承租的西餐厅二层，烧损游泳馆男更衣室北侧顶部，西餐厅一层烧烤操作间设施设备、超市收银机、货品及杂物间堆放的物品等财物，未造成人员伤亡，直接财产损失总计为286810元；经调查，引起火灾原因认定如下，2013年12月30日3时许，休养院游泳馆和西餐厅发生火灾，经现场勘验和对火灾相关当事人询问，起火部位位于游泳馆东南面外侧与西餐厅杂物间相接处，排除放火、雷击等引发火灾的可能，不能排除西餐厅用火不慎引发火灾的可能，不能排除游泳馆和西餐厅电器线路故障引发火灾的可能。

2012年10月11日，原告张**向被告金**司交纳过2012年6月-8月的水电、卫生费，被告金**司出具了收据；2013年12月6日，原告张**向被告金**司交纳过8月-9月的水电、卫生费，被告金**司出具了收据，该收据之上不仅加盖了被告金**司公章，收款人处有刘**签名；原告张**亦向休养院交纳过水电、卫生费及承包金时间为2012年12月28日交纳2012年9-11月水电、卫生费；2013年3月26日交纳2013年3月25日-2014年3月24日的承包金、水电、卫生费；2013年5月13日交纳2013年3-4月的水电、卫生费；2013年8月13日交纳2013年5-8月的水电、卫生费。

庭审中，双方当事人一致认可，自火灾发生后，张**一直未恢复经营。被告张**表示，其主张的场地占用费计算标准是以2014年3月25日-2015年3月24日的承包金32347元除以365天为88.60元每天，以及装修款50万元除以7年再除以365天为195.60元，两项共计284.20元每天计算的；其主张的损失包括火灾评估损失163850元及评估、检验费26800元；本案中，其选择以合同之诉主张权利。综上所述，请求法院判令：1、在被告办理相关经营证照的前提下，严格履行原、被告签订的《烧烤园承包经营合同》及《烧烤园承包经营合同补充协议一》；2、由被告提供相关经营证照，并承担之前未能提供证据而给原告造成的损失2000元；3、由被告退还原告经营管理保证金1万元，并承担违约责任，支付违约金20万元；4、由被告承担原告因火灾造成的损失163850元及火灾评估、鉴定费用26800元；5、被告支付原告自2014年4月11日起至判决生效之日止的场地占用费；6、被告在昆明主流媒体向原告赔礼道歉，对诬告原告的行为作出解释，消除对原告不良的负面影响，并赔偿原告名誉损失费1元；7、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院经审理后认为：一、关于合同的性质，被告金**司认为属于租赁合同，原告张**认为系承包合同。承包合同并非合同法明确规定的合同类型，从《烧烤园承包经营合同》的实际内容来看，金**司是将烧烤园经营场所的使用权、收益权转移给张**，张**向金**司支付相应的场地使用费用，合同并未涉及公司企业的经营权，案涉合同符合租赁合同的特征，双方当事人之间建立的应属租赁合同法律关系。原、被告双方签订的《烧烤园承包经营合同》、《烧烤园承包经营合同补充协议一》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，虽然原、被告双方签订合同时，金**司尚不具有烧烤园经营场所2014年以后的转租权，合同处于效力待定状态，但2014年12月25日，金**司与休养院续签《承包合同》后，金**司取得了2014年后的转租权，故原、被告双方签订的合同即为合法、有效。二、关于合同是否应该继续履行，金**司认为张**逾期交纳承包金，实际也即租金，以及水电费、卫生费、垃圾费已明显违反合同约定，金**司可以解除合同；原告张**认为其已交纳了全部费用，火灾发生后，双方当事人一直在协商，不存在违约，要求继续履行合同。本院认为，首先，关于承包金，实际也即租金，现争议的为2014年3月25日至2015年3月24日间的租金，本应于2014年3月24日前交纳，张**陈述其一直要求金**司收取租金，但金**司一直拒收，张**仍于2014年4月11日，将限额为4万元的支票交付于金**司的财务人员刘**；金**司称其未收到支票，张**系交给休养院，且该支票并未下账；刘**曾在加盖有休养院及金**司公章的收据、收条上签名，且在合同履行过程中，休养院也曾向张**收取过租金、水电、卫生、垃圾费，金**司也认可水电、卫生、垃圾费可以交给休养院，对休养院为何收取过租金这一事实，金**司未能作出合理解释，由此可推定，休养院可以代表金**司收取相关费用，张**将支票交付与金**司、休养院的财务人员刘**并无不妥，也应视为其在2014年4月11日已向金**司交付了支票。从客观事实来看，张**确实未在2014年3月24日前交纳相关费用，但从休养院发出的《通知》内容来看，实际上此期间张**在与休养院协商火灾善后事宜，同时，金**司收到支票后一直未下账的行为与张**关于金**司一直拒收租金的陈述可以相互印证，由此可见，金**司拒收租金的行为也会导致张**延期交纳租金的客观事实发生；在2014-2015年度租赁期限开始前，也即2013年12月30日，烧烤园经营场所及周边发生火灾，直至2014年5月12日消防大队才出具了《火灾事故认定书》，在勘查火灾事故原因期间，烧烤园经营场所是否还能正常对外出租、合同是否还能继续履行是处于不明状态，故张**在2014年4月11日，也即在2014年3月24日应该交纳租金的期限届满18天后，2015年5月12日《火灾事故认定书》作出以前，就交付支票的行为，不应评价为违约行为，故不能以张**逾期交纳租金为由解除合同。关于2013年10月-2013年12月水电、卫生、垃圾费，金**司认为，张**长期逾期交纳水电、卫生、垃圾费，但并不代表金**司认可其逾期行为；张**则认为上述费用均是在费用产生后的两个月才交纳，并不是逾期，且所欠费用2844元已通过支票方式支付。而交纳水电、卫生、垃圾费等并非租赁合同的核心内容，仅是租赁合同的一个从合同义务，只有当不履行从合同义务的行为严重危害到主合同各项权利义务的履行时，才应考虑主合同的解除问题。本案中，从张**提交的收据来看，2012、2013年度的水电、卫生、垃圾费均未按月交纳，均是在费用产生后2-4个月才交纳一次，由此至少可以看出原、被告双方长期未严格按照合同约定的规则来交纳、收取相关费用，而金**司对此种履行方式一直未提出异议，双方当事人已形成了一定的交易习惯，金**司接受履行的行为表明其曾认可此种交易惯例。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，为保证合同的正常履行，实现合同的目的，民事主体在从事活动时必须诚实守信，以善意方式履行义务，维护当事人之间的利益以及当事人利益与社会利益的平衡，降低交易成本，维护交易的顺利进行。如果当事人违反诚实信用的原则，规避法律或者合同的附随义务，其必然要为自己的行为承担法律责任。本案中，即便金**司认为现在必须严格按照合同约定的方式按月交纳相关费用，那么本着诚实信用原则，为便于合同正常履行，金**司亦应履行法定附随义务，及时通知张**，传达其不再接受延迟交纳水电、卫生、垃圾费的履行方式的意思。因此，在无任何通知的情况下，张**按原履约方式交纳水电、卫生、垃圾费的行为不能当然认定为违约行为。何况，从原履行方式来看，延迟2-4月交纳的水电、卫生、垃圾费并不妨碍主合同的履行和合同目的的实现，因延迟履行从给付义务的行为直接导致整个合同解除有违合同解除制度设立的初衷，故不能基于张**未按月交纳水电、卫生、垃圾费而解除合同。最后，合同是否应该解除？烧烤园经营场所已被烧毁，张**也自认未能恢复经营，虽然其表示要求继续履行合同，但合同租赁期限至2016年3月24日结束，距今已不足一年，若选择继续履行合同，明显对双方当事人不利。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，现金**司于2014年8月25日向张**发出合同终止通知书及拒收租金的行为已明确在合同期限届满前，其不愿再继续履行合同。此种情况下，虽然金**司系先行拒绝履行合同的一方当事人，但法定解除权的行使主体不应局限于守约方，拒绝履行合同一方当事人也可以依法行使解除权，若其解除合同的行为给守约方造成损失的，守约方可要求赔偿。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，金**司解除合同的通知系于2014年8月30日由张**本人签收，故原、被告双方签订的《烧烤园经营承包合同》、《烧烤园经营承包合同补充协议一》于2014年8月30日解除，故张**要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。因案涉合同性质系继续性合同，故已履行部分不再返还，未履行部分终止履行。三、既然合同已解除，非因张**一方当事人违约，而系因金**司在合同期限届满前，以其行为表示其不愿再继续履行合同所致，那么在无重大政策变化、规划调整、拆迁及张**违约的情况下，金**司单方提前终止合同的行为，应视为违约行为，根据合同约定，金**司应承担违约金20万元。至于经营保证金，具有一定的债权担保性质，既然合同已解除，张**又不存在违约行为，故该保证金应予以退还。最后，关于张**主张的其他损失问题，1、办理经营证照及因无经营证照而产生的损失，双方签订的合同中已明确约定，金**司仅为张**提供其现有证据，而金**司自签订合同至今仅有营业执照，并无餐饮经营的系列证照，且合同中并无办理餐饮经营证照的约定；同时，合同中也约定因工商、税务、卫生、滇管的罚款由张**自己承担，故张**关于要求金**司办理相关经营证照及因无经营证照而产生的损失的主张，缺乏必要的事实依据，不予支持。2、火灾损失。《火灾事故认定书》载明，案涉火灾原因排除放火、雷击等引发火灾的可能，不能排除西餐厅用火不慎引发火灾的可能，不能排除游泳馆和西餐厅电器线路故障引发火灾的可能。该认定书没有说明具体的火灾事故原因，也即无可归责于本案双方当事人的原因存在，而《消防责任状》仅是对发生火灾时消防责任的原则性规定，不能以该责任状来确定火灾的责任主体，故在无其他证据对火灾原因加以证明的情况下，不能将火灾原因直接归责于任何一方当事人，张**要求金**司承担其火灾损失及相关评估、检测费用的诉讼请求于法无据，不予支持。3、赔礼道歉及赔偿名誉损失费的问题，本案张**选择合同诉，但赔礼道歉及赔偿名誉损失费并非合同纠纷的责任承担形式，故对此主张，不予支持。4、场地占用费，因其未提供充分的证据证明该主张，故对该项费用，亦不予支持。至于张**申请追加休养院为第三人的申请，经审查，因本案裁决结果于法律或事实上并不直接或间接地影响休养院的民事权益或者法律地位，故可不予追加。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最**法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第八十一条之规定，判决：“一、由被告昆**有限公司于判决生效后十日内支付原告张**违约金200000元；二、由被告昆**有限公司于判决生效后十日内返还原告张**经营保证金10000元；三、驳回原告张**的其他诉讼请求”。本案案件受理费8470元（原告已预交），由原告张**承担5082元，被告昆**有限公司承担3388元。

上诉人诉称

一审宣判后，昆明金**限公司不服，向本院提出上诉，请求：依法撤销（2015）西法民初字第1297号《民事判决书》，改判驳回被上诉人一审提出的全部诉讼请求：本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人是在被上诉人张**违约（逾期交纳租金及水电等费用），且单方解除条件成就的前提下，才向其发出终止合同的通知，而非一审判决认定的上诉人是以自身行为表示不愿再继续履行合同。2、一审判决已经在事实认定部分确认被上诉人张**逾期交纳租金及水电等费用的事实，却在法律适用部分认定张**没有违约错误。3、在本案中，2013年12月30日发生火灾，上诉人租赁给被上诉人张**的场地已基本被烧毁，在此后，上诉人多次主动与张**进行沟通协商，要求其尽快恢复经营或双方协商解除合同，但直到上诉人2014年8月25日发出终止合同的通知时，张**均没有任何实质性的回复，只是向上诉人主张数十万的巨额赔偿，而整个火灾现场一直处于事发时的现场，使云南省交通休养院的形象长期遭受负面影响。此情况已完全符合《合同法》第九十四条关于“因不可抗力致使不能实现合同目的”可以解除合同的规定，因此，上诉人在迫于无奈的情况下发出终止合同通知的行为根本不属于违约行为。张**违约是客观事实，一审判决要求上诉人退还张**经营保证金1万元，明显判决错误。4、本案中，上诉人向被上诉人收取的从2009年2月25日起至2014年3月24日止共计5年的租金也仅仅只有96740元，一审判决却要求上诉人赔偿被上诉人张**20万元的违约金。一审法院在未对违约金是否过高进行释明也未在依法进行调整的情况下直接按照合同约定草率下判判决不公。5、本案中，没有任何证据表明上诉人“一直拒收租金”。一审判决即认定上诉人“一直拒收租金”，又确认上诉人收下张**交付的支票，客观事实发生错误。6、上诉人解除合同的通知已依法生效，被上诉人无权再对此提出异议及诉求。本案中，上诉人向被上诉人发出的解除合同的通知于2014年8月30日送达被上诉人，而被上诉人直至2015年1月15日才向法院起诉，被上诉人在提起诉讼时，早已超过了法律规定的其对解除合同通知提出异议的法定期间。7、一审判决“判非所请”，判决结果与被上诉人的一审诉求相背离，这样的错误判决依法应予纠正。在整个一审过程中，被上诉人都是围绕其诉求“继续严格履行双方所签合同”进行举证和进行权利主张，其要求上诉人赔偿违约金的理由只有一个，就是“上诉人没有向其提供经营证照构成违约，并支付违约金20万元”。一审判决存在“诉判分离、判非所请”的严重错误，依法应予纠正。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。

本院认为

综上所述，本案的争议焦点为：一审判决由上诉人向被上诉人支付违约金200000元及返还经营保证金10000元是否成立。

本院认为：上诉人认为其是在被上诉人张**违约，即逾期交纳租金及水电等费用违反合同的法定解除权条件成就的前提下，才向被上诉人发出终止合同的通知，不存在违约的行为，且被上诉人对上诉人解除合同的异议期已过了司法解释规定的期限，另、一审法院在未对违约金是否过高进行释明，也未在依法进行调整的情况下直接按照合同约定草率下判，判决不公，据此认为一审判决错误，要求驳回上诉人的诉讼请求。对此本院认为，在被上诉人应交付2014年3月25日至2015年3月24日的租金之前，涉案租赁标的发生了火灾，至被上诉人无法经营，对双方合同的履行发生了重大的影响，在火灾事故未处理完也即2014年4月11日上诉人就积极的把金额为四万元的支票交给了被上诉人金**司的工作员刘**，逾期交付租金仅十多天，并且按双方合同第三条第（2）项的约定，被上诉人逾期支付租金上诉人终止合同“需提前十日以书面形式通知被上诉人”，但被上诉人并无证据证明其履行了通知义务，本着客观公平合理的原则，不应视为被上诉人逾期交租金，故上诉人所称的其是在解除权条件成就的前提下，才向被上诉人发出终止合同的通知，不存在违约行为，被上诉人对上诉人解除合同的异议期已过期限的上诉理由不成立，原审判决认定上诉人提前解除合同违约并承担违约责任返还保证金，并无不当，本院予以维持。对金**司称其未收到支票，刘**系休养院的财务人员，而非其工作人员的观点。本院认为，因在双方发生争议前，刘**均以休养院或上诉人的名义向被上诉人张**收取过租金、水电等费，故一审判决张**将交租金的支票交付与刘**认定为是向金**司交付，并无不当。至于上诉人所称的，一审法院在未对违约金是否过高进行释明也未在依法进行调整的情况下直接按照合同约定下判，判决不公的上诉理由。对此本院认为，违约金主要以补偿违约行为给守约方造成的损失为原则，本案中，在被上诉人未能提交证据证明上诉人违约给其造成的损失是多少的情况下，一审判决仅依双方合同的约定判决上诉人承担20万元的违约金处理不当，本院结合双方合同履行的情况以及上诉人的过错程度酌情予以调整，即由上诉人向被上诉人支付15万元的违约金。

综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，根据最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第1297号民事判决第二项即“二、由被告昆**有限公司于判决生效后十日内返还原告张**经营保证金10000元”；

二、撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第1297号民事判决第一、三项即“一、由被告昆**有限公司于判决生效后十日内支付原告张**违约金200000元；三、驳回原告张**的其他诉讼请求”；

三、由昆明金**限公司于本判决生效之日起十五日内支付张**违约金人民币150000元；

四、驳回张**的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费共计人民币16940元，由昆明金**限公司承担13552元，张**承担3388元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

裁判日期

二〇一五年九月十六日