广南**有限公司诉吴**房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告广南**有限公司与被告吴**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法由审判员付鹏于2015年9月11日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广南**有限公司及其委托代理人李**、被告吴**及其委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告广南**有限公司诉称：被告系原告的退休职工，也是原告的股东。2015年1月24日，原告通过张贴招标出租公告方式对珠砚路老饭店招租，同年3月2日，被告作为投标人之一参与竞标，最终以租金人民币99000元/年中标。同日，原、被告在广南县工商行政管理局珠*工商所的鉴证下签订《商场（柜台）出租合同》，合同约定租期为5年，租金于每年3月15日前按年收取，如被告不按时支付租金，其应按违约期间租金的20％支付违约金。合同签订后，被告使用房屋却拒不履行合同义务支付租金，经原告多次催缴后仍拒不履行。故原告向本院提起诉讼，请求解除与被告于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》，并由被告支付实际使用房屋的租金人民币49500元（实际金额计算至一审判决时间）和违约金人民币9900元（实际违约天数计算至一审判决时间），两项共计人民币59400元并承担本案诉讼费。

被告辩称

被告吴**辩称：一、被告吴**与原告广南**有限公司于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》应当认定为无效合同，没有必要解除。理由是：《商场（柜台）出租合同》是基于公开招投标后被告中标所签订，故原告在招投标过程中应按照《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》规定的程序进行。根据《中华人民共和国招标投标法》第二十八条：投标人少于3人的，不得开标，招标人应当重新招标。”以及《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二十七条：招标人可以自行决定是否编制标底，一个招标项目只能有一个标底，标底必须保密。”的规定，原告在招投标过程中只有两个投标人且在招标书和招标出租公告中已经泄漏标底。原告的招投标行为已经违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，原、被告于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》属于无效合同，没有必要解除且所产生的一切费用不受法律保护。二、被告认为原告滥用职权，因为原告在珠琳镇有40多个柜台，却仅将被告承租的柜台以招投标的方式进行招租。原告于2007年9月7日召开的《广南**有限公司关于研究车站饭店出租问题的会议纪要》反映出原告于2007年9月6日曾串通范**投假标，后被被告发现。此次招投标也是原告串通其他投标人投假标，故意为难被告。三、原、被告在《商场（柜台）出租合同》约定人民币99000元/年的租金明显高于市场价格，该房屋租金最多为40000元/年，该合同显失公平。综上，原告起诉事实不清，证据不足，应驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。

本院认为

综合双方的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：一、原、被告于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》是否有效？二、被告是否应向原告支付租金以及承担违约责任？

本案在审理过程中，原、被告向本院提交了证据。在本院的主持下，原、被告对证据进行了质证。

一、原告广南**有限公司提交了如下证据：

1．原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明原告及法定代表人的基本信息。

2．招标出租公告，用以证明原告于2015年1月24日用公开招标方式对原告位于老车站旁的房屋向社会进行公开招标出租。

3．租赁招标书，用以证明被告在参与招投标过程中，已经明确知道招投标的标的物及相关招投标的具体事项。

4．中标通知书，用以证明经公开竞投后，被告以租金99000元/年中标，且在鉴证机关鉴证下通知被告。

5．《商场（柜台）出租合同》，用以证明2015年3月2日原、被告双方在鉴证机关鉴证下签订了《商场（柜台）出租合同》，并约定了各自的权利义务。

6．房产证、土地使用证，用以证明原告对租赁房屋享有合法管理使用权。

7．珠琳工商所情况说明，用以证明原、被告双方签订合同系在鉴证机关广南**琳工商所的鉴证下进行，双方意思表示真实，程序合法。

8．证实人杨*的证实材料，用以证明证人参与投标情况，在投标过程中，被告吴**自愿以99000元竞价中标，证实人杨*退出竞标的情况。

9．招投标的保证金收据，用以证明杨*于2015年2月26日、被告吴**于2015年2月27日交纳投标保证金人民币10000元。

对原告提交的证据，被告及其代理人的质证意见是：1、2、3、4、6、9号证据认可。5号证据认可合同的真实性，但是不认可其证明内容，理由是合同显失公平，是无效的合同。7号证据不客观，认可投标人有两个，其他部分不予认可，理由是珠琳工商所作为鉴证机关，按照《中华人民共和国招标投标法》的相关规定，该招投标已经违法，珠琳工商所仍对招投标活动进行鉴证，故工商所鉴证无效。8号证据中认可投标人有两个，其余内容不予认可，理由是该证据是原告方打印好后给证人签字，所以该证据真实性不认可，且该证人未出庭作证，不能作为定案依据。

二、被告吴**提交了如下证据：

1.证人焦某某出庭作证，主要证实原告出租给被告的房屋租金过高，曹**家房屋租金是人民币两万多元，且珠琳镇上房屋租金一般不超过人民币三万元。

2.证人杨某某出庭作证，主要证实原告出租给被告的房屋租金不应达到人民币99000元/年，最多到人民币40000元/年左右，相邻曹家房屋租金是人民币20000元/年左右。

3.证人马某某出庭作证，主要证实被告和杨*进行投标时证人在场，证人对被告说：你投标要比杨*高点，不然你没居住的地方。”，并证明相邻曹家房屋的租金为人民币45000元/年。

4．《广南**有限公司关于研究车站饭店出租问题的会议纪要》，用以证明：①2007年9月6日，广南**有限公司与范**串通投假标，把被告具有优先承租权的房屋改租；②原告做假标，中标价为人民币25000元，最后仅收范**租金人民币18000元。

5．旺铺招标出租公告，用以证明《商场（柜台）出租合同》系公开招标投标后原、被告签订，原告在张贴公告时没有保密标底，已经违反法律规定。

6．《商场（柜台）出租合同》两份，用以证明原告于2007年与范兴旺签定假合同，后被被告发现后又将商场柜台出租给被告。

7．照片一张，用以证明原告租给被告房屋显失公平，相邻房屋的两格门面原告收取2014年的租金为人民币25000元，而本案争议房屋租金为人民币99000元/年，显失公平。

对证人焦某某出庭作证的证言，原告及其代理人的质证意见是不认可，理由是：1.证人证实租金人民币99000元/年过高并没有任何的标准和依据，这只是证人的主观认知；2.证人虽与被告没有利害关系，但被告在证人出庭作证时一直提醒证人，不排除被告与证人有串供的可能性；3.证人提到曹**家房屋租金是两万多，但房屋租赁的租金完全受市场调节，不能凭简单的判断，所以证人仅根据曹**家房屋的租金就判断争议房屋租金过高不客观。对证人焦某某出庭作证的证言被告及其代理人的质证意见是认可，理由是：证人的证言客观公正，房屋租金是否过高就应参照相邻房屋的租金，因为房屋租金没有具体的核准标准。对证人杨某某出庭作证的证言原告及其代理人的质证意见是不认可，理由是：1.证人不清楚争议房屋租金是多少，没有比较的根据；2.证人证言与本案没有关联性。对证人杨某某出庭作证的证言被告及其代理人的质证意见是认可。对证人马某某出庭作证的证言原告及其代理人的质证意见是：对证人证实被告投标要高过杨*的部分予以认可，且被告投标确实高过杨*，能反映该投标是被告的真实意思表示，其余证言不认可。对证人马某某出庭作证的证言被告及其代理人的质证意见是认可。

对被告提交的47号证据，原告及其代理人的质证意见是：4号证据不认可，理由是该份证据是复印件，不能确定是否与原件相符，且该会议纪要应该是在原告处保存，该证据来源不合法，该证明内容也不客观真实，该会议纪要无法说明投假标的事实，就算投假标，与本案也无关。5号证据旺铺招标出租公告标明了底价，被告认为不符合《招标投标法》的规定，但是根据《中华人民共和国招标投标法》的相关规定，房屋招租不适用《招标投标法》，并且《招投标法》中规定招投标有明标、暗标，所以在公告中说明标底是6万元，并不违反《中华人民共和国招标投标法》的规定，公告本身更能说明其公开性，底价等情况都予以说明，公开程度更高。6号证据对于合同的真实性、客观性无异议，不认可其证明内容。理由是被告的证据无法体现哪个合同是真，哪个合同是假，不能证明该招投标的真假。7号证据对于照片中房屋的事实无异议，不认可其证明内容。

本院认为，原告提交的1号证据能够证明原告及其法定代表人的基本信息且被告予以认可，本院予以采信。原告提交的2、3、4号证据被告庭审中予以认可，本院予以采信。原告提交的5号证据系原、被告于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》，合同尾部有原告的盖章和被告的签字捺印，并有鉴证机关广南**琳工商所的盖章，该证据能与原告提交的24号证据相互印证，原、被告签订该合同系真实意思表示，故对该份证据本院予以采信。原告提交的6号证据系相关行政部门颁发的房产证和土地使用权证，且该份证据被告庭审中予以认可，本院予以采信。原告提交的7、8号证据能够与原告提交的其他证据相互印证原、被告招投标以及签订合同的情况，本院予以采信。原告提交的9号证据被告庭审中予以认可，本院予以采信。对证人焦某某出庭作证的证言因缺乏客观的房屋租金参照标准，故本院不予采信。对证人杨*某出庭作证的证言，因证人不清楚本案争议房屋租金具体是多少，证人证言前后矛盾，且三位证人证实的珠琳街上房屋租金均不一致，故对该证人证言本院不予采信。对证人马某某出庭作证的证言，证人证实被告参加投标时证人在场且告诉被告投标要比杨*高，不然没居住的地方，该部分证言被告予以认可，本院予以采信，但证人证实相邻曹**家房屋租金为人民币45000元/年的部分与证人焦某某、杨*某的证实内容相互矛盾，此部分证言本院不予采信。被告提交的4号证据系复印件，来源不明，且与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的5号证据与原告提交的2号证据一致，本院予以采信。被告提交的6号证据中关于原告与范**2007年9月17日签订的《商场（柜台）出租合同》系复印件，其与本案无关联性，本院不予采信；该号证据中原、被告于2009年2月18日签订的《商场（柜台）出租合同》能够与原、被告庭审中的陈述相互印证，本院予以采信。被告提交的7号证据能够证明本案争议房屋的地理位置，且原告对该部分事实无异议，本院予以采信，但该照片中记载的房屋租金是手写上去的，不能证明相邻铺面出租的具体价格，故对被告的证明观点本院不予采信。

经庭审举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：

被告吴**系原告广南**有限公司的退休职工，现是原告公司的股东。2009年2月18日，原、被告签订《商场（柜台）出租合同》，约定原告将位于珠*镇珠砚路老饭店房屋出租给被告，租赁期限到2015年2月18日届满，租金为人民币25000元/年，期间被告将该房屋转租给他人卖手机，转租期限至2018年。原、被告于2009年2月18日签订的合同到期后，原告于2015年1月24日发出《旺铺招标出租公告》，对位于广南县珠*镇珠砚路老饭店进行招租，并定于2015年3月1日前报名参加竞标、2015年3月2日进行竞标。杨*和被告吴**分别于2015年2月26日、27日向原告报名并交纳了投标保证金人民币10000元。2015年3月2日，被告吴**与杨*在租赁招标书上签字后参加竞标，广南县工商行政管理局珠*工商所作为鉴证机关对招标现场会进行鉴证，被告吴**最终以租金人民币99000元/年中标，原告同日向被告出具了《中标通知书》。2015年3月2日，原告广南**有限公司与被告吴**在鉴证机关的鉴证下签订《商场（柜台）出租合同》，双方在合同中约定原告将位于珠*镇珠砚路老饭店房屋出租给被告，租赁期限为2015年3月15日至2020年3月15日，租金为人民币99000元/年，租金支付方式为每年3月15日前付清下年（12个月）租金、按年收取，同时对原、被告的违约责任及相关事项进行了约定。2015年3月2日签订合同后，被告未按约支付租金而引发纠纷。

本院认为，关于原、被告于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》是否有效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”、第十三条：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，本案中，原告广南**有限公司于2015年1月24日张贴《旺铺招标出租公告》的行为属要约邀请，被告2015年3月2日在租赁招标书上签字捺印和参与竞标的行为属要约，原告向被告出具中标通知书的行为属承诺，自此原、被告关于珠琳镇珠砚路老饭店房屋租赁合同成立。原、被告又于同日签订《商场（柜台）出租合同》，该合同约定的标的、租赁期限和租金价款等内容与租赁招标书中基本一致，《商场（柜台）出租合同》对违约责任、租赁商场（柜台）维护等进行了补充和完善，且此书面合同有原告的签章和被告签字捺印，可确定《商场（柜台）出租合同》系原、被告的真实意思表示，故关于珠琳镇珠砚路老饭店房屋租赁应以原、被告于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》为准，该合同合法有效。被告辩称原、被告于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》违反《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定应当认定为无效合同。根据《中华人民共和国招标投标法》第三条：在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国家资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。”的规定，房屋的租赁并不属于《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》的调整范围内，本案中原、被告的招投标订立房屋租赁合同属于一般民事法律行为，只要双方意思表示真实即可，并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故对被告的辩称观点本院不予采纳。

关于被告是否应向原告支付租金以及承担违约责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金……”、第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原、被告签订《商场（柜台）出租合同》后，被告虽未直接使用该房屋，但其已将房屋转租，被告应按照合同约定于2015年3月15日前向原告支付下年租金人民币99000元，但被告至今（已有七个多月）尚未支付，且被告庭审时表示只能支付原告租金人民币40000元/年，被告的行为已构成违约，故原告主张解除原、被告于2015年3月15日签订的《商场（柜台）出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称租金过高，显失公平，该房屋租金按照市场价格最多为人民币40000元，故被告与原告协商未果后才未支付租金。因被告系完全民事行为能力人，其与原告签订《商场（柜台）出租合同》时就应该知道合同对自己的约束力，且该合同系双方自愿签订的，被告应按照合同约定履行义务，对被告的这一辩称观点本院不予采纳。《商场（柜台）出租合同》虽然依法解除，但被告应根据约定向原告支付其实际承租期间的租金，即自2015年3月15日至2015年11月5日的租金共计人民币64010.96元（99000元/年÷365天×236天），故对原告主张由被告支付实际使用房屋期间租金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告吴**在合同约定的支付租金期限内未支付租金，根据原、被告双方签订的《商场（柜台）出租合同》约定不按时交纳租金，应向出租方偿付违约期租金20％的违约金”，故原告主张被告支付违约期间租金20％的违约金的诉讼请求，即人民币12802.19元（64010.96元×20％），本院予以支持。上述租金以及违约金共计人民币76813.15元，但应扣除被告于2015年2月27日向原告交纳的投标保证金人民币10000元，综上所述，被告应向原告支付租金和违约金共计人民币66813.15元。依照《中华人民共和国招标投标法》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条第一款、第十六条、第二十一条、第二十五条、第二十六条第一款、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告广南**有限公司与被告吴**于2015年3月2日签订的《商场（柜台）出租合同》。

二、由被告吴**自本判决生效后5日内支付原告广南**有限公司房屋租金和违约金共计人民币66813.15元（已扣除被告交纳的投标保证金人民币10000元）。

案件受理费人民币642元，由被告吴**承担。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在判决书指定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮**级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月五日