曲靖**有限公司与阮**、浦绍富房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告曲靖**有限公司诉被告阮**、浦**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月20日受理后，依法组成合议庭于2015年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨**，被告阮**、浦**，第三人蔡**、刘*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，二被告系夫妻关系，其是锦湘南郡小区A1幢1层P-46号的业主。2010年3月2日，原、被告签订《租房（铺面）协议》，约定被告将锦湘南郡小区A1幢1层P-46号三层房屋639.61平方米租给原告使用，租期是10年，即2010年4月1日至2020年4月1日，协议分两段履行，第一个5年租金每年10万元，租金不变，第二个5年租金按协议第三条规定“适当调整，不得无故大幅上调”。协议第4条规定了被告不履行合同的法律责任。按照协议第5条的规定，原告将一层商铺分别租给蔡**、刘*，《商铺租赁合同》租期都签至2020年4月1日。原告对租赁物做精装修，原告及次承租人蔡**、刘*都作了投资。2015年3月被告无视协议的存在，将原告的租赁物另租给何照升并收取5万元租房定金，实属被告违约。此事原告及第三人与被告多次交涉未果。诉请法院：一、判令被告继续履行2010年3月2日与原告签订的《租房（铺面）协议》，直至2020年4月1日租期届满时止；二、租金遵守《协议》第三条的规定，即在第一个5年租赁期限10万每年的基础上浮50%，每年15万，每年第一个月支付，被告拒收，原告将做提存处理，产生的费用由被告承担。

被告辩称

二被告辩称，双方签订的租赁协议中关于第二个租赁期限的约定不具备合同的要件，原告不再具备租赁房屋的条件。因此应驳回原告的诉请。

第三人蔡**、刘**称，原告陈述属实。

原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：

1、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明各1份，用以证明原告主体资格及法定代表人的情况；2、《租房（铺面）协议》1份，用以证明原被告存在租赁合同关系，合同对租期、租金交纳等做了约定，租期10年，自2010年4月1日至2020年4月1日，合同分两段履行，第一个租金是10万／年，第二个租金是按协议履行不可大幅上调；3、商铺租赁合同原件2份，用以证明原告按与被告签订的协议约定，原告将1楼的商铺转租给蔡**和刘*，租赁期限与原告和被告签订的协议一致；4、视听资料1份，用以证明在租赁合同的有效期内即2015年3月被告将租赁物另行租给他人的事实，同时在今年3月，原告将15万租金交于被告，被告拒收15万租金，被告要求原告搬出租赁房屋的情况。

经质证，被告对证据1的三性无异议；证据2，真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性，证明内容与客观事实不符，被告主张租期是10年，与事实不符，优先考虑并不是对期限作出约定；证据3，真实性不予认可，该两份合同与本案原被告所签订的租赁协议无关联性；证据4，原告没有提供相应文本，无法听清视听资料内容，此份证据不能作为定案的依据，且该租赁物并未租给何**，原告仍在使用中，第一个租赁期限已到，被告已经明确告知原告不再续租。

第三人蔡**、刘*对原告上述证据无异议。

被告针对其答辩理由，向本院提交如下证据：

1、《租房（铺面）协议》1份，用以证明原被告之间房屋租赁的事实及约定；2、领款单及收条共10份，用以证明原告未按协议约定时间支付房租的事实；3、麒麟嘉城商业广场商铺租房合同复印件1份，麒麟嘉城商铺租房合同1份，用以证明与被告商铺使用条件相当的周边商铺的租房价格远远高于被告的租房价格。

经质证，原告对证据1的真实性认可，但对证明事项有异议，其不能证明“第二个使用租期”是要约邀请，合同是合法有效的，对双方均有约束力；证据2，真实性无异议，但不能证明原告违约；证据3，真实性不予认可，均是复印件，且与本案无关联性。

第三人蔡**、刘*认为被告所提交证据与本案不具有关联性。

本院认为

通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为原告所举证据1、2客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据3，与本案不具有关联性，本院不予采信；证据4，被告不予认可，且原告不能提供相应证据予以佐证，本院不予采信。被告所举证据1，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据2、3，与本案无关联性，本院不予采信。

根据庭审及质证，本院确认以下法律事实：

2010年3月2日，原告曲靖**有限公司（乙方）与被告阮**、浦**（甲方）签订《租房（铺面）协议》，该协议载明：“被告将位于曲靖市南**南郡小区）A1幢1层P-46号总面积为639.61m2的房屋（铺面）租赁给原告使用；租期共10年，五年为一个使用租期，第一个使用租期自2010年4月1日至2015年4月1日，第二个使用租期自2015年4月1日至2020年4月1日；第一个使用租期租金每年100000元，第一年租金分两次付清：第一次支付租金50000元（于2010年3月2日支付），第二次支付租金50000元（于2010年9月1日支付），从第二年开始每年租金均一次性付清且必须于上一年度租金满前一个月内支付；第一个使用租期期满后，甲方应优先考虑乙方使用第二个租期，甲方不得无故要求乙方退租，第二个使用期满租金甲、乙双方可根据当地周边房屋租赁价格适当调整，甲方不得无故大幅上调房屋租金。”双方还就房屋转让、转租、违约责任和争议解决等内容进行了约定。合同签订后，被告将出租房屋交原告使用，原告按约支付了5年租金。2015年3月20日原告以要求被告继续履行该租房协议为由诉至法院。

本院认为，房屋租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容应包括租赁物的名称、数量、租赁期限、租金及其支付方式和期限等条款。其中出租人交付租赁物，承租人支付租金为当事人履行租赁合同的必要条款。本案中，原、被告签订的《租房（铺面）协议》约定“租期共10年，五年为一个使用租期，第一个使用租期自2010年4月1日至2015年4月1日，第一个使用租期租金每年100000元，第一年租金分两次付清：第一次支付租金50000元（于2010年3月2日支付），第二次支付租金50000元（于2010年9月1日支付），从第二年开始每年租金均一次性付清且必须于上一年度租金满前一个月内支付”，关于“第一个使用租期”约定内容清楚、明确、具体，为双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，属有效约定，对当事人具有法律约束力，且当事人已经按照约定履行了各自的权利和义务。但根据协议约定“第二个使用租期自2015年4月1日至2020年4月1日。”及第3条约定“第一个使用租期期满后，甲方应优先考虑乙方使用第二个租期，甲方不得无故要求乙方退租，第二个使用期满租金甲、乙双方可根据当地周边房屋租赁价格适当调整，甲方不得无故大幅上调房屋租金”，可看出双方只是约定了明确的租期，但并未对“第二个使用期”的租金数额及租金支付方式进行约定，现原、被告双方也无法对“第二个使用期”的租金及租金支付方式达成协议。因此协议第1条中“第二个使用期”只是属于双方当事人的意向性约定，仅是优先承租权的表示，该约定不具备继续履行的条件。因此原告的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告曲靖**有限公司的诉讼请求。

案件受理费100元（免交）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一五年六月十七日