孙*与昆明**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙*、上诉人**有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理确认的本案事实是：2013年11月8日，原、被告双方签订了一份《商品房购销合同》。合同约定被告以出让方式取得位于南屏街88号（威远街南廊）、编号31-21-184-1的地块的土地使用权，土地规划用途为商业住宅用地。土地使用权证号：昆明五华国用2005第0257373号。被告经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为昆明世纪广场，建设工程规划许可证为昆规建证（2007）0031号。被告将位于主塔楼第26层2605号房（钢结构、规划设计用途为写字楼）出售给原告，房屋套内建筑面积为215.04平方米，单价为33191.92元／平方米（已包含分摊的共有建筑面积价格），总价款为7137590.48元；一次性付款金额为713590.48元，付款时间为2013年11月1日。被告应于2013年12月31日前将建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。合同还约定被告逾期三十天后交房，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。协议另约定在原告办理完毕以下事项后，被告于90个工作日向产权登记机关申请产权登记手续：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修资金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、原告向被告交齐委托被告办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。合同签订后原告向被告支付了房屋价款713591元，于2013年11月1日向被告交纳了代收契税、代收印花税以及代收工本费，并于2013年11月8日办理了商品房买卖合同登记备案。庭审中原、被告双方均认可合同中约定的费用原告已经支付完毕，原告也将办理房屋权属证书需要资料交予被告。2014年1月1日原、被告双方签订了《合同补充协议》。2014年12月19日被告将涉案房屋交付原告使用，当日原告向被告交纳了28080元的住宅专项维修基金。后原告与案外人**理有限公司签订了《【世纪中心】前期物业服务合同》，并向案外人交纳了物业管理费。原告诉至法院，1、请求判令被告办理并向原告交付房屋权属证书（包括房屋所有权证和国有土地使用权证）；2、请求判令被告承担逾期办理产权证的违约责任，被告应当立即向原告支付自2015年4月25日起至2015年7月31日期间的违约金人民币128705.36元。且被告应当按1313.32元／日的标准向原告支付自2015年8月1日起至原告实际取得房屋权属证书之日期间的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。

另查明，昆明**限公司系昆明世纪广场的建设单位，建设位置位于昆明市南屏街88号，于1998年10月22日获得昆明市城市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，于2007年2月9日获得昆**划局颁发的（永久性建设）编号昆规建证（2007）0031号《建设工程规划许可》（建设规模为50573平方米、一幢、地上三十三层），于2012年11月8日获得昆**划局颁发的（建筑工程）建字第530101201200491号《建设工程规划许可》（建筑面积14045.1平方米）。2012年9月6日昆明**护局对被告的《昆明世纪广场主体结构工程（续建工程）项目建设项目环境影响补充报告》进行批复，因昆明巫家坝机场已经关闭，项目在原环评批准基础上续建，总面积、楼高、项目投资、环保投资发生变更，现昆明**护局同意《补充报告备案》，工程内容、规模、功能以及环保对策措施如《补充报告》所述，并对项目外排废水应执行的标准以及其他事项进行了批复。2014年11月22日被告作为建设单位和勘察单位、设计单位、监理单位以及施工单位对昆明世纪广场续建主塔楼进行了竣工验收，并获得竣工验收合格证明书。2015年8月17日昆**划局出具昆规核实（2015）0094号《建设工程规划核实意见书》（工程类别：建筑工程），对被告位于昆明市南屏街88号的昆明世纪广场主塔楼规划核实建筑工程进行全面核实，认为可以按基本建设程序组织竣工验收。后再次对昆明世纪广场续建主塔楼进行竣工验收，于2015年8月29日获得竣工验收合格证明书，并于2015年9月2日进行了竣工验收备案。

还查明，被告于2009年6月30日至2012年6月30日向招商银行昆明高新支行借款人民币捌仟万元整，被告提供了昆明五华国用（2005）第0257373号《国有土地使用权证》土地使用权作为借款担保，并办理了抵押登记。至今该土地使用权证抵押没有办理撤销抵押登记手续，土地使用权证原件仍保管于昆明市**华分局。本案在审理过程中，被告陈述现昆明五华国用（2005）第0257373号《国有土地使用权证》已经取回。

另外，庭审中原被告双方均认可因被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋，被告向原告支付了违约金。

一审法院查明

一审法院经审理后认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。关于原告要求被告办理并向原告交付房屋权属证书的诉讼请求，庭审中被告主张已于2015年9月下旬向产权部门报送了资料，根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”审查本案全部证据，被告并未向法庭提交确实充分的证据证明其已向产权部门报送办理产权登记的资料，对此应由其承担举证不能的证明责任，故对被告的抗辩不予采纳。本案中，原告已按双方签订的《商品房购销合同》支付完毕合同及补充协议约定的相关款项、办理完毕房屋交接手续以及交齐委托被告办理产权证所需的相关资料，但被告并未在原告办理完毕上述事项后90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，故对原告要求被告办理并交付涉案房屋所有权证的诉请依法予以支持。关于要求被告办理并交付涉案房屋国有土地使用权证的诉请，原被告双方仅对产权登记进行了约定，并未对国有土地所有权证的办理以及交付事项进行约定，故对该项诉请不予支持。关于原告要求被告承担逾期办理产权证的违约责任，根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据庭审查明的事实，被告于2014年12月19日将涉案房屋交付原告使用，原告应于2015年5月4日取得房屋所有权证。但因被告未能在规定期限内取回土地证以及取得竣工验收备案表等原因导致涉案房屋至今未办理产权登记，被告应当承担违约责任向原告支付自2015年5月5日至原告实际取得房屋所有权证之日止的违约金。关于支付违约金的标准，原告依据《中**银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款之规定，要求被告按照已付购房总款按照中**银行短期贷款利率5.1%的水平上加收30%计算违约金。本案在审理过程中被告要求提前调整违约金，要求在中**银行同期贷款利率（短期）的基础上上浮10%来计算利息。根据最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条之规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”依据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定由被告按照已付购房总款依照中**银行同期贷款利率（短期）的水平上加收10%的违约金。依照中**银行制定的基准贷款利率：2015年3月1日至2015年5月10的短期贷款利率为5.35%，2015年5月11日至2015年6月27日的短期贷款利率为5.1%，2015年6月28日至2015年8月25日的短期贷款利率为4.85%。故被告应向原告支付2015年5月5日至2015年5月10日的违约金7000.8元（7137591元×（5.35%＋5.35%×10%）÷360天×6天），2015年5月11日至2015年6月27日的违约金53389.2元（7137591元×（5.1%×10%）÷360天×48天），2015年6月28日至2015年7月31日的违约金35963.5元（7137591元×（4.85%×10%）÷360天×34天），并按中**银行制定的同期贷款利率（短期）的水平上加收10%的标准计算自2015年8月1日至原告实际取得房屋所有权证之日止的违约金。据此，根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中**银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告昆明**限公司于判决生效后十五日内为原告孙*办理昆明世纪广场主塔楼第26层2605号房的房屋所有权证并交付原告。二、被告昆明**限公司于判决生效后十五日内向原告孙*支付2015年5月5日至2015年5月10日的违约金人民币7000.8元，2015年5月11日至2015年6月27日的违约金人民币53389.2元，2015年6月28日至2015年7月31日的违约金人民币35963.5元，并按原告孙*已付购房款7137591元依据中**银行制定的同期贷款利率（短期）的水平上加收10%的标准计算自2015年8月1日至原告孙*实际取得房屋所有权证之日止的违约金。三、驳回原告孙*的其他诉讼请求”。

上诉人诉称

一审判决宣判后，孙*及昆明**限公司均不服，向本院提起上诉。

上诉人孙*上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；二、由被上诉人负担一、二审诉讼费。其上诉的主要事实及理由为：1、一审判决认定事实错误，依据《城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第六十一条、以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条等法律法规及规章的规定，房屋买卖应当转移房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权。双方签订的房屋买卖合同内约定的产权登记手续，按上述规定理解应为房屋所有权登记及国有土地使用权登记手续。2、一审判决适用法律错误，上诉人主张违约金是依据相关司法解释的规定，该违约并非约定违约金，不属于可以调整的违约金。综上，请求二审法院查清事实予以改判支持上诉请求。

针对上诉人孙*的上诉，昆明**限公司的答辩意见与其上诉意见一致。

上诉人昆明**限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回对方的全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：1、一审判决超越了双方合同约定范围，上诉人无法在判决生效十五日内办理房屋产权证并交付，也变更了双方的约定的合同履行方式。上诉人只应将办理产权证所需的全部资料报送登记机关，就视为履行了协助被上诉人办理产权证的责任，产权登记机关内部审核的过程不能由上诉人决定，一审判决十五天完成办证并交付是不适当的。2、一审判决错误适用司法解释，并非上诉人自身原因造成不能办理房产证，而是属于不可抗力的原因造成的，上诉人应当免责。

被上诉人辩称

针对昆明**限公司的上诉，孙*的答辩意见与其上诉意见一致。

二审中，上诉人孙*向法庭提交一份涉案房屋的产权证，证实在本案上诉过程中，房屋产权证已于2015年12月25日办理。昆明**限公司对该份证据的真实性予以认可。故本院对该份新证据予以采纳。

上诉人昆明**限公司向法庭提交以下新证据；1、涉案房屋产权证复印件一份；2、交纳房产登记费发票复印件一份；3、房产证移交记录一份；4、房屋销售发票业务联一份；上述四份证据欲证实涉案房屋已于2015年12月25日办理产权证并于2016年1月28晶向孙*移交了产权证，涉案房屋的购房发票开具时间为2015年11月25日，至此时办理产权证登记资料才齐备。孙*对上述证据的真实性予以认可，但认为购房发票开具的时间并不是交付购房款的时间。本院对上述证据予以采纳。

本院查明

本案二审经审理查明的事实与一审确认的事实一致。另确认，本案涉案房屋的产权证已于2015年12月25日办理，昆明**限公司于2016年1月28日向孙*移交了该房屋的产权证。

本院认为

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：昆明**限公司是否应向孙*支付其主张的逾期办理房屋权属证明的违约金？

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，在乙方办理完该条约定的事项后，甲方应于90个工作日协助乙方内向产权登记机关申请办理产权登记手续。根据二审查明的事实，涉案房屋已于2014年12月19日交付使用，并且孙*已交纳了各项相关的税费和款项，昆明**限公司应按合同约定从此时开始的90个工作日内协助孙*办理产权登记手续。现该房屋的产权证已于2015年12月15日办理，并于2016年1月28日交付孙*。故昆明**限公司协助办理产权登记已超过合同约定期限，应承担相应的违约责任。一审法院认定昆明**限公司存在逾期办证的违约行为应承担相应的违约责任正确且对违约金的计算并不违反相关法律规定，本院对此依法予以维持。至于孙*提出昆明**限公司应同时办理并交付该房屋土地使用权证的主张，本院认为，根据合同的约定，甲方协助乙方办理的产权登记手续应当包括房屋的产权证及相应的土地使用权证，本案中，现该房屋的产权证已经办理，若孙*需继续委托昆明**限公司办理相关的土地使用权证，可根据双方的约定办理相应的委托手续准备齐全相关的办证资料，昆明**限公司应履行协助办理的义务。故孙*主张该房屋的土地使用权证应同时办理并交付的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持；鉴于涉案房屋的产权证已经办理，故本院对一审判决第一项内容予以撤销。两上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第754号民事判决第二项，即：“二、被告昆明**限公司于判决生效后十五日内向原告孙*支付2015年5月5日至2015年5月10日的违约金人民币7000.8元，2015年5月11日至2015年6月27日的违约金人民币53389.2元，2015年6月28日至2015年7月31日的违约金人民币35963.5元，并按原告孙*已付购房款7137591元依据中**银行制定的同期贷款利率（短期）的水平上加收10%的标准计算自2015年8月1日至原告孙*实际取得房屋所有权证之日止的违约金。”；

二、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第754号民事判决第一项，即：“一、被告昆明**限公司于判决生效后十五日内为原告孙*办理昆明世纪广场主塔楼第26层2605号房的房屋所有权证并交付原告。”；

三、驳回孙*的上诉请求；

四、驳回昆明**限公司的上诉请求；

一、二审案件受理费共计人民币4311元，由孙*承担1311元，由昆明**限公司承担3000元。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前面规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

裁判日期

二〇一六年三月十一日