柴**因与昆明**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柴**因与上诉人昆明**限公司（以下简称“润**司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理查明以下法律事实：2013年1月31日，原告柴**（甲方）与被告润铂公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……第一条房屋基本情况（一）房屋座落于昆明市广福**象花园20-2号……第二条租赁期限（一）房屋租赁期自2013年2月1日至2018年1月31日，共计五年。……第三条租金及押金（一）租金及支付方式：租金按年支付，租金总计：肆万捌仟元*（￥：48000元／年）。乙方每年于2月1日前一次性支付。房屋租金前2年不变，后3年租金为原租金基础上涨10%……房租清单：……2015年2月1日至2016年1月31日，月租金4400元，年租金52800元，备注：每年上涨10%；2016年2月1日至2017年1月31日，月租金4840元，年租金58080元，备注：每年上涨10%；2017年2月1日至2018年1月31日，月租金5324元，年租金63888元，备注：每年上涨10%……第五条房屋维护及维修……（三）乙方租用期内，对甲方房屋花园进行改造，租用合同期满后，需要把花园还原交付给甲方。（详见附件一）……第七条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。……”昆房权证（昆明市）字第201120471号《房屋所有权证》记载，坐落于滇池印象花园一期20幢1至3层2室的房屋所有权人为原告柴**及案外人金**。金**于2015年8月25日出具《情况说明》，记载：“本人金**，身份证号：530102195406220025，系昆明市西山区广福路‘滇池印象花园’小区20-2号房屋的共有人，本人知晓并同意共有人柴**将房屋出租给昆明**限公司。”2015年3月25日，原告柴**出具《收据》，记载：“兹收到昆明**限公司支付广福**象花园20-2号2015年2月-5月房租共计21600元*（人民币：贰万壹仟陆佰元*）。”本案审理过程中，原告柴**放弃第三项诉讼请求，即不再主张“被告在判决生效后3日内拆除房屋装修，恢复原状，并赔偿因此给原告造成的经济损失50000元。”经询问，原告柴**不申请对花园恢复原状的费用进行鉴定。庭审中，被告润铂公司陈述：被告2015年3月25日支付的21600元系2015年2月1日至2015年5月31日的租金。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告在判决生效后2日内腾房搬离，按原房租标准支付2015年5月31日至实际搬离之日期间的房屋占用费，并结清水、点、煤气费、物管费、电视收视费及电话费；3、被告在判决生效后3日内拆除房屋装修，恢复原状，并赔偿因此给原告造成的经济损失50000元；4、被告将房屋的花园恢复原状并交还原告；5、诉讼费由被告承担。

一审法院认为

根据上述确认事实，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告柴**将其所有的房屋出租给被告润**司使用，双方签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告柴**起诉要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》第三条第（一）款及第七条第（四）款约定了租金的支付时间及原告柴**可行使单方解除权的情形，根据审理确认的法律事实，被告润**司应当在2015年2月1日前一次性支付2015年度的租金，而现被告润**司仅在2015年3月25日支付了2015年2月-5月的租金，2015年的其余租金尚未支付，未按约定支付租金已超过30天，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定及《房屋租赁合同》的约定，一审法院对原告柴**要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。本案审理过程中，被告润**司抗辩，原告柴**口头要求其延期支付房租，并存在故意不收取租金的行为，原告柴**对此不予认可，被告润**司也未提交证据加以证明，根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，一审法院对被告润**司的该抗辩不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》解除后，被告润**司应当向原告柴**返还租赁物，故一审法院对原告柴**要求被告润**司腾房搬离的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告柴**按照《房屋租赁合同》的约定履行了向被告润**司交付租赁物供其使用、收益的义务，被告润**司应就其使用租赁物的行为向原告柴**支付租金。现被告润**司仅支付了截至2015年5月31日的租金，应向原告柴**支付自2015年6月1日起至起实际腾还租赁物之日止的房屋占用费，根据《房屋租赁合同》第三条第（一）款的约定，2015年6月1日至2016年1月31日期间，房屋占用费的金额为每月4400元；2016年2月1日至2017年1月31日期间，房屋占用费的金额为每月4840元；2017年2月1日起，房屋占用费的金额为每月5324元。原告柴**同时主张被告润**司结清租赁物的水、电、煤气费、物管费、电视收视费及电话费等费用，但原告柴**未能明确以上费用的金额，也未提交证据证明上述费用已经产生且已由其代为支付，故一审法院对原告柴**的该项诉讼请求不予支持。原告柴**主张被告润**司将房屋的花园恢复原状并交还，《房屋租赁合同》第五条第（三）款约定，租用合同期满后，被告润**司需要把花园还原并交付原告柴**。现《房屋租赁合同》因被告润**司迟延支付租金的违约行为而解除，被告润**司应履行将花园恢复原状的义务，但现原告未能明确花园的原状，亦不申请对花园恢复原状的费用进行鉴定，应由其承担举证不利的后果，故一审法院对原告柴**的诉讼请求不予支持，原告柴**可另行主张权利。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原告柴**与被告昆明**限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告昆明**限公司于本判决生效之日起十日内从昆明市广福路滇池印象花园20-2号房屋腾房搬离。三、被告昆明**限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告柴**自2015年6月1日起至实际腾还位于昆明市广福路滇池印象花园20-2号的房屋的期间的房屋占用费（2015年6月1日至2016年1月31日按照4400元／月计算；2016年2月1日至2017年1月31日按照4840元／月计算；2017年2月1日起按照5324元／月计算。）四、驳回原告柴**的其他诉讼请求。”

上诉人诉称

一审宣判后，原审原告柴**、原审被告润**司均不服，向本院提起上诉。上诉人柴**称：一、一审以柴**没有明确水、电、煤气、物管费、电视收视费及电话费等费用的具体金额为由驳回该项诉讼请求系错误判决。《房屋租赁合同》第四条约定，被上诉人需承担租用期间住房的一切管理费用，其中包括小区物业管理费、电视收视费、水、电、煤气费和电话费等，同时约定，合同解除后双方应结清各自应当承担的费用，由于润**司一直在消费，这些费用一直在变化，故无法明确具体金额。二、一审以柴**未能明确花园的原状，亦不申请对花园恢复原状的费用进行鉴定为由驳回该项诉讼请求系错误判决。《房屋租赁合同》约定，润**司将柴**的私家花园改造成停车位，解除合同后应恢复原状并归还。花园的原状在合同附件中有明确的文字及图片约定，并提交了彩色照片进一步明确了花园原状。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决第四项，改判润**司在判决生效之日起十日内结清拖欠的水、电、煤气费、物管费、电视收视费及电话费，并将花园恢复原状后交还上诉人；二、上诉费由润**司承担。

被上诉人辩称

润**司针对柴**的上诉答辩称：涉案租赁合同应当继续履行，本案系柴**拒收租金并要求解除合同。关于水电等费用，若合同继续履行我方会承担应交纳的费用。

上诉人润**司上诉称：一、润**司在一审时提交了收据、短信通讯等要求支付租金而柴**拒收的证据，但一审法院采信了证据但对该部分证据所证明的事实未予认定，系认定事实错误，二审应当依法改判。2015年2月至5月，柴**以自己的行为表示认可我方继续使用涉案房屋，但2015年6月至今的时间段，系柴**拒绝收取租金。二、润**司已经提交了反驳柴**诉讼请求的证据，但柴**未提交任何证据证明其为何不回应润**司要求交纳租金的请求，润**司在庭审中多次表示，只要柴**配合，可以立即按照约定支付租金，但柴**仍然拒绝收取租金。综上，请求二审法院判令：一、撤销一审判决第一、二项，改判继续履行《房屋租赁合同》，二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。

柴**针对润**司的上诉答辩称：润**司逾期支付租金构成违约，我方有权依据约定解除合同，之后润**司支付的2015年2月至5月的租金系为了给予润**司腾房的时间。

二审中，柴**向本院提交以下证据材料：1、云南康**限公司出具的证明；2、水费查询单；3、电费计算清单。润**司针对柴**提交的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经核对证据原件，对柴**提交的证据的真实性均予以确认。

本院查明

二审中，双方对一审法院所确认的事实均无异议，本院予以确认，并补充确认以下法律事实：一、涉案房屋的物业管理费已交纳至2015年12月31日，收费标准是19.55元／日。二、双方在二审庭审中一致陈述，《房屋租赁合同》附件所约定的涉案房屋花园内的苗木移至物管处保管后已经遗失。三、《房屋租赁合同》第二条第（二）款规定，租赁期满或合同解除后，……甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

本院认为

归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、涉案《房屋租赁合同》是否应当解除？2、润**司是否应当结清物管费以及水、电、煤气等费用，并将花园恢复原状？

本院认为，针对第一个争议焦点，涉案《房屋租赁合同》是否应当解除的问题，润**司主张其虽未按约支付2015年度的租金，但柴**收取其2015年度2月至5月租金的行为系认可润**司继续租赁涉案房屋，但事后柴**拒绝收取6月份之后的租金，故合同不应予以解除。根据审理查明的事实，润**司应当于2015年2月1日前支付租金，但润**司于2015年3月25日仅支付了2月至5月的租金，根据涉案合同约定，不按照约定支付租金达30日的，柴**有权单方解除合同，收回房屋，故柴**解除合同有事实和法律依据。至于润**司所主张的柴**收取其2015年度2月至5月租金的行为系认可润**司继续租赁涉案房屋的观点，本院认为，首先，从收取的租金金额21600元来看，除了4个月的租金外，还多余4000元，而润**司未合理解释4000元的支付用途；其次，柴**若同意润**司继续租赁涉案房屋，应一并收取整年租金，仅仅收取4个月，与常理不符，故本院对柴**关于该4000元是润**司逾期支付租金的违约金，而仅支付了4个月的租金系为了给予润**司4个月的腾房期限的主张予以采信。综上，一审判决解除涉案《房屋租赁合同》正确，本院予以维持。

针对第二个争议焦点，润铂公司是否应当结清物管费以及水、电、煤气等费用，并将花园恢复原状的问题，首先，涉案合同约定，合同解除后，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，故润铂公司应当根据合同约定结清其占用使用涉案房屋期间的物管费（自2016年1月1日至实际腾房之日止的物管费，标准为19.55元／日）、水、电、煤气费、电视收视费及电话费。其次，对于涉案房屋的花园是否应当恢复原状的问题，《房屋租赁合同》第五条第（三）款明确约定，租用合同期满后，润铂公司需要把花园还原并交付柴金燕，且涉案《房屋租赁合同》附件已经明确了花园原状，但由于双方一致陈述，《房屋租赁合同》附件所约定的涉案房屋花园内的苗木移至物管处保管后已经遗失，本院认为，遗失的责任并不在当事人双方，故本院判令润铂公司按照《房屋租赁合同》附件所载的涉案房屋花园原貌将花园栅栏恢复。

综上，上诉人柴**的上诉请求有事实及法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回，上诉人昆明**限公司的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当的部分，本院予以改判，其余部分予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》四十四条第一款，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第4936号民事判决第一项，即“一、解除原告柴**与被告昆明**限公司签订的《房屋租赁合同》”；

二、撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第4936号民事判决第二、三、四项，即“二、被告昆明**限公司于本判决生效之日起十日内从昆明市广福路滇池印象花园20-2号房屋腾房搬离。三、被告昆明**限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告柴**自2015年6月1日起至实际腾还位于昆明市广福路滇池印象花园20-2号的房屋的期间的房屋占用费（2015年6月1日至2016年1月31日按照4400元／月计算；2016年2月1日至2017年1月31日按照4840元／月计算；2017年2月1日起按照5324元／月计算）。四、驳回原告柴**的其他诉讼请求”；

三、昆明**限公司于本判决生效之日起三十日内将昆明市广福路滇池印象花园20-2号房屋的室外花园按照《房屋租赁合同》附件所载的花园原貌恢复栅栏；

四、昆明**限公司于本判决生效之日起三十日内从昆明市广福路滇池印象花园20-2号房屋腾房搬离；

五、昆明**限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付柴金燕自2015年6月1日起至实际腾还位于昆明市广福路滇池印象花园20-2号的房屋的期间的房屋占用费（2015年6月1日至2016年1月31日按照4400元／月计算；2016年2月1日至2017年1月31日按照4840元／月计算；2017年2月1日起按照5324元／月计算）；

六、昆明**限公司于腾房之日结清其占用使用昆明市广福路滇池印象花园20-2号房屋期间的物管费（自2016年1月1日至实际腾房之日止，标准为19.55元／日）、水、电、煤气费、电视收视费及电话费；

七、驳回柴**的其他诉讼请求；

八、驳回昆明**限公司的全部上诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费人民币共计1450元，由柴**承担人民币145元，由昆明**限公司承担人民币1305元。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一六年三月三日