李*与常**与杨**（李**）房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人常明武与被上诉人杨**（李**）、李*房屋买卖合同纠纷一案，常明武不服海口市美兰区人民法院作出的（2014）美民一初字第1821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：常**自述：1997年3、4月时经婚介所介绍，其与杨**相识（当时叫“李**”），双方未办理结婚登记。当时双方商谈准备结婚，“李**”提出以10万元的价格向其转让海口市沿江五西路万福新村XXX房作为结婚条件。其查看过登记在王**名下的XXX房房产证，“李**”表示，该房是从典当行受让而得，已和典当行签订了转让协议，但其没有查看过转让协议。自1997年年底其就搬进该房居住。2010年6月，XXX房更名至李*的名下。2011年3、4月，“李**”让其搬到“李**”在海口市和平大路XX号安信大厦1楼14号房居住，其就搬过去住了，而后其想搬回XXX房，才发现XXX房的门锁都换了，经其追问“李**”，“李**”承认因欠钱被人索债而转让了XXX房；现杨**XXX房已转让给案外人董**。

常**为证实自述的上述情况，向一审院提交如下证据：

一、海口**卖公司与王**签订的《房屋典当合同》、房屋所有权人为王**的房产证、海口市房权证海房字第XXX房产证（房屋所有权人李*）、《遗失声明》、王**和李*签订的《房屋买卖契约》、李*和董**签订的《房地产买卖契约》、（2010）津北方证字第5623号公证书、海口市解决居民住房特困户工作领导小组办公室与王**签订的《购买解困房合同书》、《房产权属登记询问笔录》，常明武称，上述证据均来源于房管局，均为复印件，常明武未能提供来源证明；

二、有线电视使用证（用户姓名王**）、有线电视入户收视费收据（未记载交费人姓名）、XXX房物管费、水电费、设施养护费的发票（未记载交费人姓名）、海口市美兰**福社区居委会出具的《证明》，内容为“常**……2011年2月之前常住在海甸五西路万福新村XXX房。”；

三、《海口市公安局美兰分局不予立案通知书》，内容“控告人常明武，你于2011年12月16日提出控告的李**诈骗你的万福新村第X幢XXX房，我局经审查认为该控告不构成立案条件，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十六条之规定，决定不予立案。……”；

四、《收据及转让议定书》，常明武称该议定书内容为其自行书写，由于“李**”没文化不识字，故仅在落款处签名。

五、证人常清华到庭陈述如下证言：常**是我叔叔，我与常**是叔侄关系，我曾听常**说，“李**”于1997年间向他借钱，他借给“李**”10万元，常**将10万元交给“李**”，“李**”就将海口市沿江五西路万福新村XXX房交给常**居住使用，还将XXX房的房产证复印件和收据都交给了常**，但李**一直未还钱；我从1998年起曾在XXX房居住了约两年，我搬出来后，其他人还在里面居住。我多次见过李**，见过登记在王**名下的XXX房房产证复印件。

证人黄*的证人证言，常**欲以此证明常**与“李仕珍”约定常**以10万元购得涉案房产并一直居住于该房中；但一审庭审中黄*未到庭作证，且在一审法院电话联系黄*时，黄*反映其不是自愿作为本案证人，常**向一审法院提交的其署名的证人证言，也不是其亲自书写不是其真实意思，而是常**事先写好后拿着该证人证言要求其签名，其在不堪干扰下不得已才在证人证言上签名的。

常**在一审的诉讼请求：1、杨**、李*返还常**所有的位于海口市沿江五西路万福新村第Ａ25栋第X幢XXX房，并为常**办理房产变更登记，赔偿常**经济损失12万元；2、杨**、李*承担办理房产变更登记相关费用及本案诉讼费用。

一审法院认为

一审法院认为：常**为证实其与杨**存在房屋买卖关系，提供了证据材料，经审查：（一）常**提供的上述第一组证据，虽然是复印件，但从证据内容中也仅能反映涉案房产最初的房产所有权人是王**，此后变更为李*，现变更为董**，且无论《房屋典当合同》、《购买解困房合同书》、《房屋买卖契约》、《房地产买卖契约》，“李**”均没有参与签订，不是合同一方主体，没有直接或足以形成证据链的间接证据证实“李**”与涉案房产的关系，无法证实“李**”为房产所有权人，对房产享有处分权；（二）常**提供的上述第二组证据，反映了涉案房产所涉及有线电视、物业管理、水电缴费情况，但从证据内容来看也不能明确交费人身份，而万**居委会出具的《证明》也仅是说明常**居住情况，但无法反映常**以何种方式取得居住使用该房的权利；第三组证据亦无法认定“李**”具有诈骗的事实；（三）常**提供的上述第四组证据《收据及转让议定书》，该证据内容均为常**自行书写，为单方的意思表示，不能反映常**与“李**”之间就房产处分进行协商作出约定并实际履行的情况；（四）常**提供的第五组证据证人常清华的证言，常清华所陈述情况与常**常**所述明显不吻合，不排除常**常**与“李**”存在借款关系的可能性，不能明确常**常**与“李**”存在房屋买卖关系。（五）常**提供的第六组证据黄*的证人证言，因证人黄*当庭未出庭作证，且证人黄*于庭前向一审法院反映其不愿作为证人，该证人证言非其本人书写非本人真实意思表示，故该证人证言真实性无法确认，常**欲以此证实常**与“李**”约定常**以10万元购得涉案房产并一直居住于该房中，一审法院不予采信。综上，常**提供的证据未能形成完整的证据链，无法证实“李**”从典当行处受让海口市沿江五西路万福新村XXX房、享有该房所有权并将该房转让给常**的事实，常**所述其与“李**”存在房屋买卖关系，证据不充分，事实不清，且常**亦无证据可证实常**与李*之间存在房屋买卖关系，故常**主张杨**、李*返还房产并要求杨**、李*为其办理房产变更登记及赔偿经济损失，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：驳回常**的全部诉讼请求。案件受理费人民币2800元，由常**自行负担（一审法院准予免交）。

上诉人诉称

上诉人常明武上诉称：请求依法撤销美兰区人民法院（2014）美民一初字第1821号民事判决，查清事实，支持上诉人的一审诉讼请求。

事实与理由：一审法院认定“原告无法证实李**从典当行处受让海口市沿江五西路万福新村XXX房、享有该房所有权并将该房转让给原告的事实，原告所述其与李**存在房屋买卖关系，证据不充分，事实不清，且原告亦无证据可证实原告与被告李*之间存在房屋买卖关系”是错误的。

1、上诉人提供的第一组证据不是一审判决所谓的复印件，而是上诉人从房产管理部门调取的原件。李**与海**典当行之间签有涉案房产转让协议，受让人为李**。证人黄*、常清华均可证实，上诉人提供的书证亦可印证。

2、上诉人提供的第二组、第三组证据印证了上诉人为涉案房产的实际所有权人以及上诉人为主张和争取变更涉案房产虚假所有权人所做的努力等事实。

3、尽管被上诉人均未出庭，但上诉人仍诚实承认《收据及转让议定书》的内容为上诉人书写。《收据及转让议定书》落款处李**的姓名确是其本人的真实签字，并且是在其明了《收据及转让议定书》内容的基础上自愿签字。因此，它是双方的真实意思反映，不是上诉人单方意思表示。上诉人提供的证人证言及书证均能证实上诉人已履行了支付10万元房款及李**实际交付涉案房产于上诉人等事实。

4、关于证人常清华的证言采信问题。因年代久远和常清华心理紧张因素，常清华出庭陈述了上诉人支付李**10万元“借款”，但常清华马上又纠正10万元为上诉人向李**购买涉案房产的房款。综合全案，常清华所述10万元为房款较符合常理，应予采信。在此，上诉人请求二审法院依法通知其再次出庭作证，以便查清事实真相。

5、上诉人提供一审法院的黄*证人证言，其落款处“黄*”的姓名是其本人真实签字。至于其未出庭作证，并非其不愿作为证人，而是因开庭当日具有无法出庭的客观原因。因此，该证人证言是黄*的真实意思表示，符合有关法律规定，依法应作为证据之一予以采纳。

综上所述，上诉人提供的证据确实、充分，已经形成完整的证据链条，证实了被上诉人李**从海口富城典当行购买涉案房产、上诉人与李**之间存在涉案房产买卖关系、并相互履行了支付房款交付房产等义务、李**后盗取涉案房产相关资料办理虚假房产证侵害上诉人合法权益等事实。一审法院认定事实错误，导致错误判决。为此，上诉人请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人杨**、李*未作答辩。

二审审理期间，常明武提交如下证据：1、落款签名为“李*”、落款时间为“2010年12月3日”的《房产确认权属具结保证书》；2、《合同转让补充协议》；3、《收据及转让议定书》，证明内容：上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系，并且已经履行了房屋买卖的合同，缴纳了四万元房款。

本院认为

对上诉人提交的上述证据，本院认为：证据3属于一审审理中已提交的证据，不属于二审的新证据，且一审法院对该证据作出的认证意见正确，本院不再赘述；证据1的内容主要述称因常明武丢失身份证，无法办理涉案房产证，故借用李*名义办证，产权属于常明武；由于个人声明不产生房产物权确认的法律效力，因此，本院对上诉人常明武主张的证明内容不予确认。证据2是上诉人常明武在本院指定的举证期限届满后提交的证据，但上诉人常明武未举证证明其逾期提交存在合理原因，故本院对该证据不予采纳。

本院经审理查明：位于海口市沿江五西路万福新村第Ａ25栋第X幢XXX房于2011年2月25日过户登记于案外人董**的名下。

本院查明的其它事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。本案涉及的位于海口市沿江五西路万福新村第Ａ25栋第X幢XXX房已于2011年2月25日过户登记在案外人董**的名下，依据上述法律规定，该房产的物权属于案外人董**所有，被上诉人杨**、李*已无权对案外人董**合法所有的房产进行处分。因此，上诉人常明武上诉请求被上诉人杨**、李*将位于海口市沿江五西路万福新村第Ａ25栋第X幢XXX房返还予其并将房产过户至其名下，没有法律依据，本院不予支持。上诉人常明武未提交证据证明两被上诉人致其损失12万元，故上诉人常明武诉请两被上诉人赔偿损失，证据不足，本院亦不予支持。上诉人常明武与被上诉人杨**、李*是否存在债权债务关系，上诉人常明武可以另行主张。综上，上诉人常明武的上诉理由不成立，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2800元，上诉人常明武以其经济困难为由申请免交，经本院批准，准许其免交。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十一日