北海兴**有限公司与谢*商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北海兴**有限公司诉被告谢*商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，本依法适用简易程序，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。原告北海兴**有限公司的委托代理人姚**、蒋*，被告谢*及其委托代理人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件，约定：原告购买被告开发的位于北海市四川南路137号丽水南珠花园3幢2单元1204号商品房，首期房款132414元，余款办理银行按揭，如被告的按揭不能通过银行申请，需在银行答复后15日内一次性付清余款。合同签订后，原告支付首期房款132414元。2013年9月27日，原告将房屋所有权证办到被告名下。2014年3月15日，银行明确答复因被告提交的个人资料不符合银行贷款的要求无法办理按揭贷款，被告应于2014年3月30日前付清余款。被告未在约定的期限内履行支付义务，构成违约。为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判令：被告支付购房款307000元及违约金44822元（自2014年4月1日起计至2015年3月31日，按日万分之四计算，以后另计）。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告提供的房屋面积误差超过3%，被告有权解除合同；2、由于原告违规操作银行按揭贷款，导致被告无法办理按揭；3、原告主张的违约金计算没有依据。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

证据一、营业执照、组织机构代码证，拟证明原告诉讼主体；

证据二、被告身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格；

证据三、商品房买卖合同，拟证明双方签订合同；

证据四、房屋所有权证，拟证明涉案房屋已办理至被告名下。

被告对原告提交的证据一、二的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据三的合法性有异议，该证据是格式合同，对被告权利的条款没有特别注明；对证据四的三性有异议，没有原件。

被告在举证期限内没有提供的证据。

本院查明

本院认为，被告对原告提交没有异议的证据一、二，本院予以确认。证据三的签订，是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定；证据四房屋所有权证是证明房屋权属及其相关情况的有效凭证，且该复印件上有相关行政部门的盖章确认，该证据具有真实性、合法性、关联性；以上两份证据本院予以采纳。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2013年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定：被告购买原告开发位于北海市四川南路137号丽水南珠花园3幢2单元1204号商品房，建筑面积87.62平方米，单价每平方米5015元，房屋总价439414；首期房款132414元，余款307000元以银行按揭贷款或住房公积金贷款方式付清；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房；如买受人的按揭申请不能通过银行审批，买受人需在出卖人或银行答复后15日内一次性付清余款等。2013年7月18日，被告向原告交纳首期房款132414元。同日，北海市**务有限公司代原告收取被告购房款570元、铝合金窗安装费8800元、办证费用（含契税4394.14元）5068元。2013年8月16日，原告为被告实交契税4394.14元。合同签订后，原告协助被告办理银行按揭贷款。2013年9月27日，原告将涉案房屋的所有权证办到被告名下，房产证号为北房权证（2013）字第040975号，建筑面积为87.60平方米。因被告条件不符合贷款银行的要求，无法办理银行按揭贷款。2015年2月，原告通知被告一次性交纳购房余款。经原告多次通知，被告至今未履行支付购房余款的义务。

另查明，原告尚未将涉案房屋交付被告使用。

本院认为

本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，当事人应当履行合同约定的义务。被告在接到原告通知后，至今未履行向原告支付剩余购房余款的义务，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条的规定，原告主张被告支付购房余款307000元，根据本案查明的事实，被告共向原告交纳购房款为132414元＋570元=132984元，尚欠306430元，故被告应支付原告购房余款为306430元，超出部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定和双方的约定，原告主张被告按逾期支付购房款的日万分之四计算违约金，符合法律的规定和合同的约定，由于原告不能证明通知的具体时间，被告认可2015年2月份通知，鉴于具体时间无法确认，本院推定通知的时间为2015年2月28日，故违约金从2015年3月16日计算，超出部分不予支持。被告辩称原告违规操作导致无法办理按揭，没有证据证实；被告还辩称涉案房屋的面积误差比绝对值超过3%，根据房屋产权证上登记的面积，被告购买的房屋面积与房产证上的面积一致；故被告的以上两项辩解不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告谢*支付原告北海兴**有限公司购房款306430元；

二、被告谢*支付原告北海兴**有限公司违约金（以3306430元为本金，按日万分之四自2015年3月16日起计算至本生效判决确定的履行期限最后一日止；提前支付的，计算至实际履行之日止）；

三、驳回原告北海兴**有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费2444.5元，由被告谢*负担2300元，由原告北海兴**有限公司负担144.5元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族**人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族**人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4889元（收款单位：广西壮族**人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通**分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年七月二十一日