原告黄**与被告崔**、崔**房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

原告黄**与被告崔**、崔**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月15日立案受理后，依法组成由审判员覃**担任审判长，人民陪审员贾*和人民陪审员罗**组成的合议庭，于2012年2月9日公开开庭审理了本案。书记员陈**担任法庭记录。原告黄**及委托代理人朱**到庭参加诉讼；被告崔**、崔**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄**诉称，被告崔**和崔**依法继承其父亲崔**位于贵港市贵城镇三合1465号的房屋，两人于2010年9月20日与原告签订了房屋转让合同，约定被告崔**和崔**将房屋以总价27万元的价格转让给原告。双方约定，原告先支付购房订金2万元，到房产部门、土地部门登记在土地交易大厅、房产交易大厅交件挂牌的十五日后，原告支付房屋购房款10万元给被告，待房产部门、土地部门办证完毕，通知领证一个月内乙方即支付清购房余款15万元。另约定，房产权属人崔**转至崔**名下的所有费用由崔**负责，由被告崔**转至原告黄**名下的费用由黄**负责，在该转户过程中产生的或需要交纳遗产税由被告崔**负责。合同签订后，原告按约定支付了5万元（含2万元订金），被告崔**和崔**也按合同约定到房屋部门办理过户手续，但崔**于2011年2月13日因病死亡，致使房屋过户到崔**名下后就不再履行过户手续。另外，被告崔*佳系崔**唯一合法继承人，其有权继承崔**的遗产，故其对崔**的合同义务也应当予以承受。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、确认原告和崔**、被告崔**于2010年9月20日签订的《房屋转让合同书》有效；2、被告履行合同义务，按合同规定把房屋交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告崔**、崔**在答辩期限内未提出书面答辩。

本院查明

经审理查明，崔*同与朱**为夫妻关系，崔**和被告崔**为其婚生长子和次子，被告崔**为崔**的婚生女儿。崔*同、朱**、崔**分别于2000年4月28日、2009年8月18日、2011年2月13日病故。

崔**、朱**生前共同建有五层砖混结构楼房一幢，该楼房座落于贵港市解放路新庄街九巷4号（原贵港市贵城镇三合1465号），初始登记在崔**的名下，建筑面积419.12平方米，土地证号为贵国用（1998）第0840号，房屋所有权证号为桂房贵证字第0011267号。崔**和朱**生前未立有遗嘱，其死亡后，上述房屋遗产由崔**和被告崔**共同法定继承。2010年9月20日，崔**和被告崔**作为转让方（甲方）、原告黄**作为受让方（乙方），双方签订《房屋转让合同书》1份，约定甲方将上述房屋转让给乙方，成交价格27万元。付款方法：1、乙方先支付购房定金2万元；2、双方到土地、房产部门登记，在土地、房产交易大厅交件挂牌的十五日后，乙方支付房屋购房款10万元给甲方；3、房产、土地部门办证完毕，通知领证一个月内乙方支付清购房余款15万元给甲方。双方还就交易成功后与房屋相关的费用负担、办理过户事宜及其他事项作了明确约定，其中约定：1、交钥匙后，乙方对房屋的改造或者与他人成交问题由乙方负责，甲方要提供上手契税完税证明或发票；2、甲方无条件协助乙方办理过户手续，办理过户手续所需费用，由原房产权属人崔**转至崔**名下的所有费用由崔**负责，由崔**转至黄**名下的费用由黄**负责，在该转户过程中产生的或需要交纳遗产税由崔**负责；3、甲方收到乙方定金后违约不出售房屋，应双倍返还定金；4、房屋出售前的一切纠纷或甲方债务由甲方全权负责。合同签订后，原告于当日向崔**和被告崔**支付定金2万元。之后，崔**向贵**证处提交被告崔**放弃继承父母房屋遗产材料，要求公证处证明其父母上述房屋遗产由其一人继承，贵**证处于2010年12月21日出具《公证书》后，崔**到土地、房产部门办理房屋土地、房产变更登记手续，将房屋变更登记为自己名下，变更后的土地使用权证证号：贵国用（2001）第0035号，房产所有权证证号：10034528。2011年2月13日崔**因病死亡后，因其生前欠有案外人林一清的债务被诉至玉林市玉州区人民法院，该院作出的（2008）玉区法民初字第1179号民事判决生效后，其一直未履行金钱给付义务，该院于2011年4月12日对上述房屋进行执行查封。为此，原告诉至本院。

另查明，被告崔*佳系崔**唯一的第一顺序法定继承人，其未到庭参加诉讼，但无法认定其对被继承人崔**的遗产是否放弃继承。

再查明，原告诉称已向崔**、被告崔**支付房屋价款5万元（其中2万元定金），其提供朱*立具的2万元定金收据，但注明房屋成交价格为29万元，而双方签订合同约定房屋成交价格为27万元。被告崔**于庭后认可只收到原告3万元（含2万元定金），原告尚欠25万元房屋价款未付。

以上事实，有原告提交的房屋转让合同书、房屋土地使用证及房产证复印件、现金收据，本院到贵港**理局调查取证材料及庭后对被告崔**的调查笔录等证据可以证实。

本院认为

本院认为，涉案房屋原为崔**、朱**夫妻共同财产，其俩去世后，因生前未立有遗嘱，故其俩上述房屋遗产应按法定继承处理，房屋的相关权益依法应归其儿子崔**和被告崔**享有。崔**、崔**继承父母上述房屋遗产后，通过与原告签订《转让合同书》，将上述房屋转让给原告，该房屋转让合同系双方的真实意思表示，与法不悖，应认定其为合法有效。

根据合同约定的付款方法，受让方交付定金后，由出让方办理房屋转移登记手续，然后由受让方依办理房屋转移登记手续的进程支付房屋价款，因此，出让方应按约协助原告办理房屋产权转移登记手续，受让方亦应按约付款。合同签订后，双方按约履行义务，崔**、崔**收取原告定金后，崔**已将上述房屋产权由崔*同过户到其名下，后因崔**因病死亡，其生前另案债务未履行，玉林市玉州区人民法院对上述房屋进行执行查封，致使房屋至今未能过户到原告名下。

对于原告诉讼请求，原告请求确认其与崔**、被告崔**于2010年9月20日签订的《房屋转让合同书》有效，本院予以支持；原告请求两被告履行合同义务，按合同规定将房屋交付给原告，因崔**、崔**未能将房屋产权过户到原告名下，根据法律规定，原告可以要求解除合同或继续履行合同，并可要求赔偿损失，现原告选择了双方继续履行合同，本院应准允。合同约定了办理房屋转移登记手续在先，付款在后，根据合同当事人的权利和义务相一致原则，原告可以要求出让方将上述房屋产权由崔**过户到其名下，但因其未履行房屋余款支付义务，故不享有接收房屋的权利，因此，本院对其办理房屋产权过户手续的请求予以支持，对其交付房屋的请求不予支持。被告崔**作为合同当事人，负有继续履行合同的义务，被告崔**虽不是合同当事人，但其作为崔**的第一顺序法定继承人，对被继承人崔**的遗产未明确表示放弃继承权，应对被继承人崔**的合同义务予以承受，因此，被告崔**、崔**应在合理期限内协助原告办理房屋产权转移登记手续。

由于该房屋因崔**生前另案债务被玉林市玉州区人民法院执行查封，两被告履行协助办理房屋产权转移登记手续，必须要解决该房屋的解除查封问题，根据合同约定，房屋出售前的一切纠纷或甲方债务由甲方全权负责，故两被告应就崔**另案债务问题与玉林市玉州区人民法院协商解决，以便该法院解除对上述房屋的查封。被告崔**、崔**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席判决，由此可能导致对其不利的法律后果由其自己承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告黄**与崔**、被告崔**于2010年9月20日签订《房屋转让合同书》有效；

二、被告崔**、崔**于本判决生效之日起一个月内协助原告将上述房屋产权由崔**过户到原告黄**名下。

本案受理费5350元，由被告崔**、崔**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或贵港**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港**民法院。

裁判日期

二○一二年五月四日