桂林市**场有限公司与张**、刘**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）蓝天公司与被告（反诉原告）张**、刘**租赁合同纠纷案，本院受理后，被告（反诉原告）依法提起反诉，本院根据被告（反诉原告）的申请，依法对位于本市凯风路拖机道两侧第一期x、x、x、x、x、x、x共7栋装修及原珠宝店场地内工栅、办公室装修、硬化的道路采取了证据保全措施，并根据被告（反诉原告）的申请，对上述地点的装修及工棚搭建、道路硬化所产生的费用进行了司法价格评估。此后，本院组成合议庭，公开开庭审理本案，原告（反诉被告）的诉讼代理人与被告（反诉原告）的诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）蓝天公司诉称及辩称，2011年6月1日，原、被告签订《合同书》约定，原告将位于桂林市象山区凯风路拖机道两侧第一期门面x、x、x、x、x、x、x7栋共1938㎡及原珠宝店3930㎡场地租赁给被告使用。同年9月23日双方补充签订《合同附件（一）》。双方在《合同书》及《合同附件（一）》中约定：乙方承租甲方门面的租金单价按照甲方第二期门面租金平均单价的80%交纳；自2011年6月1日起至2013年5月31日期间，甲方免收乙方租金，乙方采取提年营业额的比例补偿甲方，2011年6月1日至2012年5月31日，乙方保证甲方提成部分不低于20万元；2012年6月1日至2013年5月31日，乙方保证甲方提成部分不低于35万元；乙方逾期交付租金或补偿金，每逾期一日，由甲方按年租金的千分之五向乙方加收违约金，逾期30日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担；乙方交履约保证金20万元，如因乙方原因造成合同提前终止，全部责任由乙方承担，所交履约保证金不退还。

但被告承租后仅付了20万元的履约保证金，补偿款和租金却分文未付。于是原告于2013年11月30日向被告发出《终止合同通知书》通知被告：因其违约，双方的租约将从2013年12月31日起终止，20万元履约保证金予以没收不予退还，要求被告立即付清拖欠的全部款项，限被告在2013年12月31日前将所有属于自己的物品搬走，未搬走的物品将视为废弃物处理。被告接到通知后搬走，但仍未支付拖欠款项，按约定，被告应付原告2011年6月1日至2013年5月31日期间补偿款55万元，应付原告2013年6月1日至2013年12月31日期间租金1074665.52元（按二期门面租金平均单价分段计算）及支付按年租金千分之五给付每逾期一日的违约金。为此，请求法院判令两被告立即支付原告补偿款55万元、租金1074665.52元、违约金50万元，共计2124665.52元；本案诉讼费用由两被告承担。因被告提出反诉，原告另增加如下诉请：要求判令两被告立即将原珠宝店里的巨型石头搬离，并将擅自绿化带硬化部分及卫生间恢复原状，拆除擅自搭建的雨棚；判令两被告立即拆除市凯风路拖机道两侧第一期门面挡雨板。上述两项的费用由两被告承担；如两被告未自行拆除及搬离上述物品，由原告拆除及搬离，所有费用由两被告承担；判令两被告赔偿因擅自拆除原告石棉瓦雨棚的费用。

关于被告提出的反诉，原告认为反诉无法律依据，本案是租赁合同纠纷，违约方是被告，被告几年未交租金，并非是原告违约赶走被告，请求法院依法驳回其反诉请求。

被告辩称

原告（反诉被告）为证实其主张，在举证期限内提交证据如下：

1、《合同书》、《合同书附件（一）》，证明2011年6月1日原告按约将位于桂林市象山区凯风路拖机道两侧第一期门面x、x、x、x、x、x、x7栋共1938㎡及原珠宝店3930㎡场地租赁给被告使用。被告承租原告门面的承租金单价按原告第二期门面租金平均单价的80%交纳；自2011年6月1日起至2013年5月31日期间，原告免收被告租金，被告以提取年营业额的比例补偿原告，2011年6月1日至2012年5月31日被告保证原告提成部分不低于20万元；2012年6月1日至2013年5月31日被告保证原告提成不低于35万元，履约保证金为20万元。

2、《终止合同通知书》，证明双方合同于2013年12月31日终止。

3、①张**租约、②吕**租约、③李**租约、④莫良的租约，证明被告应支付原告租金的计算标准。

4、会计记账明细，证明第二期门面租户缴纳的租金明细及第二期门面租金平均单价。

5、2011年11月1日，桂林亚**限公司《合作协议》，证明被告提交的“银行卡取款凭条”（即2012年6月6日从刘**62×××18银行卡转到林志*62×××33银行卡的167884元）并非补偿款，此款是刘**与林志*之间另一合同关系。

被告（反诉原告）张**、刘**辩称及反诉称，2011年6月1日，答辩人与被答辩人签订《合同书》，并按《合同书》约定向被告答辩人支付了20万元履约保证金后，开始使用《合同书》约定的门面，进场装修并支出80万元装修费。按《合同书》及《合同附件一》的约定，答辩人无需支付租金，但以从营业额中提取相应比例的方式补偿被答辩人，同时约定2011年6月1日至2012年5月31日的提成不少于20万元。虽答辩人的市场一直未能开业，但答辩人仍于2012年6月6日以转账方式将补偿款转给被答辩人。故答辩人不存在拖欠补偿费的情形。

2012年6月，在答辩人支付了2011年6月1日至2012年5月31日补偿款后，被答辩人单方提出改变经营方向，要求答辩人于2012年12月31日前搬走货物材料、撤出市场。并明确表示免收2012年6月至12月的租金（补偿款），同时退还20万元履约保证金，并补偿答辩人的相关损失。在与被答辩人协商补偿方案期间（2012年8月至9月），答辩人已将拖机道门面货物搬离。因答辩人承租被答辩人门面后，投入大量人力、物力、财力（共计人民币80万元）进行道路硬化、门面装修等，双方就这方面的补偿方案分歧较大，并产生矛盾。被答辩人此后擅自将珠宝店大门锁上，至答辩人无法搬走该处货物。给答辩人造成巨大经济损失。为此，请求法院驳回被答辩人的诉请，并判令被答辩人立即返还反诉人履约保证金20万元；判令被反诉人赔偿反诉人道路硬化、门面及工厂的建设、装修费用80万元、工厂搬迁费10万元；判令被告支付反诉人10万元违约金；本案所有诉讼费用由被反诉人承担。

被告（反诉原告）为证明其辩称及反诉，在举证期限内提交证据如下：

1、张**、刘**身份证复印件，证明被告（反诉原告）主体资格。

2、《合同书》。

3、《拖机道第一期门面x、x、x、x、x、x、x及珠宝店场地合同附件》，证明：①双方当事人之间的租赁合同关系；②2011年6月1日至2012年5月31日期间，被告（反诉原告）应交的补偿款为20万元。

4、收据、酒类流通随附件。

5、银行取款凭条，证明被告（反诉原告）2011年6月1日至2012年5月31日期间应交的20万元补偿款，在抵扣被告（反诉原告）帮原告（反诉被告）购买的7箱桂林三花酒4116元、原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处购买根雕28000元后，被告（反诉原告）转账167884元至原告（反诉被告）法定代表人林**账户，从而证实被告（反诉原告）全面履行了合同义务。

6、寄送律师函的EMS快递单据。

7、EMS投递结果查询单，证明原告（反诉被告）违约，被告（反诉原告）委托律师发函要求原告（反诉被告）赔偿损失。

8、桂**视台《身边》栏目，证明原告（反诉被告）于2012年9月全面、强行与包括被告（反诉原告）在内的租户解除租赁合同。

9、录音，证明①原告（反诉被告）“赶走”（强行解除合同）被告（反诉原告）；②被告（反诉原告）与原告（反诉被告）协商补偿方案，双方仅就道路硬化、工栅搭建、装修等费用未能达成一致意见。

10、证人卓*的证言，卓*的陈述主要包括了其是吊车司机，其于2012年11月至12月间在本市大风山拖机道帮张**吊装了大型的根雕、木雕、石头等物品，张**给付其吊装费9万多元等内容。

经开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，认为当初未提交相应的其他合同作为附件参照租金的收取。对证据2，被告（反诉原告）称其收到的不是原告（反诉被告）向法庭提交的这份。证据3与本案无关。对证据4的真实性无法确认，亦与本案无关。证据5只能证明刘**与林**之间有合作关系，不能证明双方的借贷关系，更不是债权债务的凭证。

原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1、2、3的真实性与证明目的无异议，对证据4、5有异议，认为与本案无关联性，并非补偿款，而是刘**与林**个人间的借贷关系，即2010年底刘**向林**借款60万元一直未还，后60万元本金转为桂**公司的股份。对证据6、7真实性无异议，对证明内容有异议，对方发函落款为2014年1月15日，我方要求收回的时间是2013年底。证据8与本案无关联性，蓝天木材分成3个区域，2012年9月和6月我们只对北区改造，与其他区域无关。证据9录音的时间是2013年12月30日，只能证明双方曾协商过，不能证明被强行赶走。证据10的证人的证言与本案无关。

综合全案证据及当事人庭审陈述本院确认本案如下法律事实：

2011年6月1日，原告（反诉被告）蓝天公司（为甲方）与被告（反诉原告）张**、刘**（为乙方）签署《合同书》，约定了甲方将市象山区凯风路拖机道两侧第一期门面x、x、x、x、x、x、x7栋共1938㎡及原珠宝店3930㎡场地出租给乙方用于根雕、奇石旅游产品销售，租期10年，即自2011年6月1日至2021年5月31日止，乙方承租门面租金单价按甲方第二期门面租金平均单价80%交纳，租金每半年交纳一次，乙方应在每年1月1日前交上半年租金，7月1日前交下半年租金，乙方逾期交付租金或补偿金，每逾期一日，甲方按年租金的千分之五向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权终止合同，一切损失由乙方承担。自2011年6月1日至2013年5月31日间，甲方免收乙方租金，乙方采用提取年营业额的比例补偿甲方，乙方交履约保证金20万元等内容。2011年9月23日，上述合同中的甲、乙双方再签《拖机道第一期门面x、x、x、x、x、x、x及珠宝店场地合同附件（一）》，约定了2011年6月1日至2012年5月31日乙方保证甲方提成部分不低于20万元，若甲方提成部分高于20万元，则按实际提成。2012年6月1日至2013年5月31日乙方保证甲方提成不低于35万元，若甲方提成部分高于35万元，则按实际提成等内容。

此后，张**、刘**向蓝天公司交付履约保证金20万元即按约进入上述租赁场地进行装修及经营。同时，张**、刘**为凑足给付蓝天公司2011年6月1日至2012年5月31日期间的20万元补偿款，在2011年8月22日及同年12月20日两次为林**个人购买“桂林三花”酒共计4116元及同年林**个人在刘**、张**处购根雕28000元的基础上，于2012年6月6日从刘**设于农行桂林高新支行的银行卡中转款167884元进入蓝天木材法定代表人林**个人设于农行桂林高新支行的账户。但刘**、张**并未给付蓝天公司2012年6月1日至2013年5月31日期间的35万元补偿金。此后，刘**、张**与蓝天公司法定代表人林**就退出租赁场的补偿等事项进行协商，但均未达成协议。2013年11月30日，蓝天公司向刘**、张**发出《终止合同通知书》，提出了终止与张**、刘**签订的租赁合同及付清拖欠的2011年6月1日至2013年5月31日期间的补偿款及滞纳金和2013年的租金及违约金，并要求两人于2013年12月31日前将两人所有的物品搬离租赁场地。在此期间，刘**、张**开始陆续搬运其在租赁场地的物品，但直至2013年12月底仍有部分物品留在上述租赁场地。蓝天公司即于2014年1月1日将两人仍存放部分物品的门面锁住。2014年5月26日，刘**、张**向蓝天公司发出《律师函》，记载了刘**、张**按约定履行了义务，并为此支出装修费80万元，而蓝天公司自2012年6月起前后作出多套门面整改方案，致使刘、张两人无法正常营业，2013年6月又无故收回门面，并于2014年1月1日将门面擅自锁上，单方终止合同，其行为已构成违约，并要求蓝天公司赔偿两人各项损失计120万元等内容。

本院认为

本案在审理过程中，蓝天公司为证明其诉请的1074665.52元租金，提交了张**、吕**、李**、莫良德4人为租赁其位于桂林市象山区凯风路拖机道两侧第二门面而于2011年10月1日与其签署的4份《合同书》，4份《合同书》记载的租赁面积分别为65㎡、230㎡、132㎡、132㎡租赁期限分别为3年（即2011年10月1日至2014年9月30日）、6年（即2011年10月1日至2017年9月30日）、5年（即2011年10月1日至2016年9月30日）、3年（即自2012年10月1日至2014年9月30日），月租金分为30元／㎡（每年按15%比例依次递增）、20元／㎡（每年按10%比例依次递增）、30元／㎡（每年按15%比例依次递增）、30元／㎡（每年按10%比例依次递增）等内容。但其未提交刘**、张**拆除其石棉瓦雨棚的证据。

在刘**、张**为证明其反诉而提交的“桂**视台《身边》栏目”中主要记载了与刘**、张**无直接关系的，在蓝天木材市场里的其他经营木材的经营户于2012年9月起就租赁蓝天木材市场场地问题与蓝天木材所发生纠纷的过程。**、张两人提交的“录音”里，主要记录的是2013年12月期间，张**与林**（蓝天木材董事长）就刘、张二人撤出蓝天木材市场后的补偿问题进行协商的过程，但双方的协商并未达成一致。同时，刘、张两人并未提交蓝天公司明确表示免收2012年6月至12月租金及补偿款，并退还20万元履约保证金和赔偿其损失的证据。

2014年11月4日，北京市国**司桂林分公司出具《价格评估报告书》称，桂林市凯风路拖机道两侧第一期x、x、x、x、x、x、x7栋门面装修及珠宝店场地内工棚搭建、办公室装修、道路硬化在价格基准日为2012年9月1日的市场价格为784870.80元。同时，该分公司收取刘、张二人评估费17197元。对此评估结果，蓝天公司提出异议，并认为该鉴定报告无基本数据支持，无客观事实依据，完全是极端不负责任的胡乱臆断。**、张*人则对此报告予以全部认可。

本院认为，蓝天公司与刘、张*人均为平等民事主体，双方当事人在平等自愿的基础上，经充分协商后签署的《合同书》及其《拖机道第一期门面x、x、x、x、x、x、x及珠宝店场地合同附件（一）》并不违反国家相关法律法规的强制性规定，故上述合同书及其合同附件（一）均属合法有效，双方当事人均应按照上述约定履行各自应尽的合同义务。从庭审查明的事实看，蓝天公司已按约定向刘、张*人交付了租赁场地，而刘、张*人在向蓝天公司支付履约保证金20万元后即进入上述租赁场地经营，直至2014年1月1日蓝天公司强行锁门后*、张*人才撤出上述租赁场地，但刘、张*人至今仍有部分货物滞留在上述租赁场地。刘、张*人并未按约定向蓝天公司支付此期间的补偿款及租金。刘、张*人将为林**个人购买“桂林三花酒”的费用与林**在刘、张*购买根雕的费用和刘**向林**个人账户的转款累计后，作为其2人支付蓝天公司2011年6月1日至2012年5月31日期间的补偿款的行为既不符合合同约定，也无蓝天公司或林**的确认，故本院对刘、张*人为此的辩称不予采信，而对蓝天公司诉请的补偿款、租金基本予以支持。但是，从刘、张*人提交的“桂**视台《身边》栏目”里记载的内容可看出，蓝天公司是在2012年9月开始单方解除其与包括刘、张*人在内的部分租赁户的租赁合同的，根据双方签订的《合同书》第5条第3点关于“因该门面建设所用地属军产，所有权归部队所有，如在合同期间，因军事需要提前终止合同时，乙方（即刘、张*人）应当自接到甲方（即蓝天公司）通知之日起一个月内无条件将所承租的门面及按本合同约定权属归甲方的财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，其他互不补偿；因非军事需要提前终止合同时，应当提前三个月通知乙方，乙方应及时将承租的门面及按合同约定权属归甲方的财产交还甲方，因乙方投入人力和物力建立并培养市场，甲方应予乙方适当补偿，补偿方式为，免收三个月租金”的约定，蓝天公司应免收刘、张*人三个月的租金。同时，从上述《合同书》第4条第1点关于“乙方承租门面的租金单价按甲方第二期门面租金平均单价的80%交纳”的约定，本院对蓝天公司计**、张*人应交租金的标准予以确认。

关于蓝天公司诉请的违约金，本院认为，刘、张*人自2011年6月进入租赁场地直至2014年1月1日撤离租赁场地期间并未向蓝天公司交纳任何补偿款或租金，刘、张*人的行为确已构成违约，蓝天公司主张违约金，本院予以支持。但是，违约金计算的标准应以中**银行规定的同期同类贷款利率为准。

关于蓝天公司在本案审理过程中增加的部分诉请，本院认为，因蓝天公司并未提交刘、张*人装修其租赁场地前，其绿化带、卫生间、石棉瓦的确切证据，且刘、张*人搭建在租赁场地的雨棚并不影响蓝天公司今后的租赁与使用，故本院对蓝天公司此部分诉请不予支持。但是，刘、张*人应将其仍滞留在租赁场地的巨型石头搬走。

关于刘、张*人反诉的20万元履约保证金，本院认为，本案虽因刘、张*人拒付补偿款和租金而违约在前，但租赁合同仍履行至蓝**司强行锁门时的2014年1月1日才被迫终止，同时蓝**司在2012年9月调整经营方案即是刘、张*人拒交补偿金和租金的原因之一，从双方当事人在合同中的约定看，刘、张*人所交的20万元履约保证金保证的期限为10年（即平均每年为2万元），现*、张*人在蓝**司上述场地租赁经营了约2.5年，故本院酌定上述履约保证金，蓝**司扣留5万元，余款15万元由蓝**司返还刘、张*人。

关于刘、张*人诉请的道路硬化、门面及工厂的建设及装修费用共80万元的问题，本院认为，双方当事人在《合同书》中第5条第3点中已约定了非因军事原因提前终止合同时，刘、张*人应及时将承租的门面及按合同约定权属归蓝天公司的财产交还蓝天公司，刘、张*人投入人力和物力建立并培养市场蓝天公司给予刘、张*人免收3个月租金的补偿方式。故刘、张*人的此项诉请与合同约定不符，同时，其诉请的项目与数额亦与其申请的司法鉴定中的项目与数额不符。为此，本院对刘、张*人的此项反诉请求不予支持。但蓝天公司应按约定免收刘、张*人3个月的租金。

关于刘、张*人反诉的工厂搬迁费10万元的问题，本院认为，庭审时，已查明了刘、张*人为撤出上述租赁场地聘请证人卓*从上述租赁场地搬运物品的事实，但是刘、张*人并未提交其工厂搬迁费达10万元的证据，证人卓*（其职业为吊车司机）虽作证称刘、张*人给付其吊装费9万元，但刘、张*人与卓*亦未举证证实。为此，本院对刘、张*人的此项反诉请求亦不予支持，但刘、张*人可补充证据后另行诉讼。

关于刘、张*人反诉的违约金10万元的诉请，本院认为，双方当事人已在合同中约定了蓝天公司提前终止合同对刘、张*人的补偿方式为免收3个月租金，且本案中首先违约的是刘、张*人，故本院对刘、张*人的此项反诉请求亦不予支持。

综上，本院为保护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最**法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第87条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）刘**、张**给付原告（反诉被告）桂林市**场有限公司补偿款人民币55万元及相应违约金（违约金的计算：2011年6月1日至2012年5月31日期间的补偿款20万元的违约金，从2011年7月1日起，按中**银行规定的同期同类贷款利率计算至本判决生效时止；2012年6月1日至2013年5月31日期间的补偿款35万元的违约金，从2012年7月1日起，按中**银行规定的同期同类贷款利率计算至本判决生效时止）。

二、被告（反诉原告）刘**、张**给付原告（反诉被告）桂林市**场有限公司2013年6月1日至2013年9月30日期间的租金人民币582105.60元整（此款已扣除了2013年10月同年12月的租金492559.92元）。

三、被告（反诉原告）刘**、张**应在本判决生效之日起十日内搬离仍滞留在原告（反诉被告）桂林市蓝天木和交易市场有限公司租赁场地内的物品。

四、驳回原告（反诉被告）桂林蓝**有限公司的其他诉讼请求。

五、原告（反诉被告）桂林市**场有限公司返还被告（反诉原告）刘**、张**履约保证金人民币15万元整。

六、驳回被告（反诉原告）刘**、张**其他诉讼请求。

本案本诉受理费23791元（蓝**司已预交），蓝**司自行负担3791元，余款20000元由刘**、张**负担；本案反诉受理费7800元（刘**、张**已预交），由蓝**司负担1800元，余款6000元由刘**、张**自行负担。本案反诉保全费4520元（刘、张*人已预交），全部由蓝**司负担。

以上判决各项，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费23791元、反诉受理费7800元，合计31591元［户名：桂林**民法院，帐号：20×××16，开户行：农行**支行高*支行］，上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年一月三十日