曹**与桂林市**房产管理处、桂林**理局房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告曹**诉被告桂林市**房产管理处（以下简称第三房管处）、桂林**理局（以下简称房管局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹**的委托代理人刘**，被告第三房管处的委托代理人程**，被告房管局的委托代理人刘**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告居住的直管公房的厨房顶是木头横梁加石棉瓦，年长失修，常年漏雨造成木头横梁腐烂，有坍塌危险。为了安全居住，原告依据租赁合同第五条的规定于2011年10月11日向被告递交维修书面申请报告，无果。迫于无奈原告自己出钱拆除腐烂的木头和石棉瓦改为现浇，在厨房内建卫生间，共计花费人民币9500元，修建还未完工。被告滥用职权于2013年1月5日、2013年1月28日、2013年11月28日向原告发放通知和意见书，认为原告是乱搭乱建，是违章建筑，要求原告停止修建，并以取消租用权、收回公房相威胁，逼迫原告停工。原告认为原告是在被告不履行修缮房屋的法定职责后自己出钱帮国家修缮房顶，在厨房内修建卫生间是依规定使房屋具备正常使用功能。被告既不履行法定职责又不允许原告修房，致使原告有房不能住，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、要求二被告支付原告因修缮厨房顶和厕所花费的9500元；2、二被告退还原告已交纳的2013年1月至2014年12月的房屋租金共计3625元；3、本案诉讼费用由被告承担。

原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、2014年10月13日的《申请维修报告》、2014年9月6日的《申请维修报告》、2011年10月11日给房管局领导的短信，证明原告已经申请二被告履行法定义务，对租赁的房屋进行维修；2、2013年1月5日《通知》复印件一份、2013年1月28日《通知》一份，《桂林**理局关于曹**反映第三房管处对其违章建筑下发﹤通知﹥信访事项的答复意见书》，证明第三房管处乱作为，认为租赁房屋为违章建筑没有依据；3、《桂林市人民政府驳回行政复议申请决定书》一份，证明原告已经向第三房管处提交过维修的申请，第三房管处没有维修，原告的厨房是石棉瓦，原告已经将石棉瓦改为现浇，已经经过修缮的事实；4、《公有直管住宅租赁合同》复印件一份，证明原告与被告存在租赁合同关系；5、2013年7月24日、2014年6月16日发票两张，证明原告直到现在仍然交房租；6、《收条》一份，证明原告已经修缮过房屋，并且花费了9500元的事实。

被告辩称

被告第三房管处辩称，原告的诉请没有事实和法律的依据，请求法院依法驳回原告的诉请，理由如下：1、原告没有证据证明其房屋年久失修，有塌陷的危险；2、没有证据证明在原告维修之前，向第三房管处提交申请报告；3、原告在二楼平台砌墙、在厨房搭建厕所，没有经过相关部门审批，属于违章建筑；4、原告曹**使用法律错误，本案不适用《城市房屋修缮管理规定》，该规定已被中华**建设部于2004年7月2日发布决定废止；5、原告的房屋已经经过维修。

被告第三房管处对其辩解在举证期限内提供的证据有：1、房产证复印件一份，证明本案涉诉房屋的所有权属于房管理局，第三房管处是代管；2、《公有直管住宅租赁合同》一份，证明被告将房屋租赁给曹**的事实，合同中约定了租赁期限、租金标准以及违约责任等；3、照片8张，证明曹**违章、违约对租赁房屋进行搭建、乱建的事实；4、《通知》2份，证明因曹**搭建违章建筑及破坏租赁房屋的结构，被告通知曹**限期改正的事实；5、《桂林市房产管理局关于曹**反映第三房管处对其违章建筑下发﹤通知﹥信访事项的答复意见书》复印件一份，证明房管局就曹**违章建筑及被告下发的《通知》的答复意见，搭建属于违章行为，违章建筑应当拆除，费用应当自行解决；6、《关于对某某号直管公房承租户曹**信访答复》，证明就曹**要求被告支付其擅自违章搭建、乱建、乱盖行为产生费用3500元的答复意见；7、记录6份，证明原告的邻居黄某某举报曹**违章使用租赁房屋的事宜，被告前往现场调查的事实和相应的记录；8、2014年6月12日的《局领导与曹**及家属等见面座谈会备忘录》，证明在房管局主持下，刘**、曹**共同参加的会议上，一致同意3500元费用由曹**自己承担的意见；9、委托书，证明曹**委托其母亲刘**处理租赁房屋事宜的事实，曹**收到了相关材料。

被告房管局辩称，1、本案涉诉房屋是直管公房，房管局是涉诉房屋的所有权人，第三房管处是房管局的下属二层机构，是涉诉房屋的出租人；2、曹**已向桂林市人民政府申请行政复议，桂林市人民政府认为房管局履行了职责，于2015年3月18日作出了驳回曹**行政复议申请决定书；3、不存在曹**所称的房屋有坍塌危险需要修缮的情况，原告曹**应当举证证明涉诉房屋有坍塌危险需要修缮的事实；4、曹**擅自将直管公房的水泥瓦改为现浇屋面，且私自搭建厕所及在二楼平台砌墙的行为，不但影响隔壁私房的采光、通风，造成邻里纠纷，更造成严重的安全隐患；5、曹**使用法律错误，本案不适用《城市房屋修缮管理规定》，该规定已被**设部于2004年7月2日发布决定废止；6、按照合同相对性原则，原告将房管局列为被告没有法律依据，应当予以驳回。

被告房管局对其辩解在庭审中提供的证据有：《安装工程结算书》一份，证明2003年12月第三房管处对包括涉案房屋在内的旧房已经进行过改造，不存在塌陷的危险。

经过开庭质证，被告第三房管处对原告提供的证据1中的2014年10月13日的《申请维修报告》，认为这份报告为原告维修之后的申请报告，时间上有颠倒的问题；2014年9月6日的《申请维修报告》没有任何邮寄及收到的凭证，时间是在原告维修完毕后的一年；2011年10月11日给房管局领导的短信，原告需要证明向房管局哪位领导提交过申请；对证据2中2013年1月5日的《通知》真实性认可，原告在搭建时，原告的邻居向房管局进行举报，房管局派人去现场查看后下发的《通知》；2013年1月28日的《通知》真实性没有异议，是在原告没有整改的情况下，又向原告下达的《通知》；《答复意见书》真实性没有异议，同时证明是原告在违章搭建半年之后才提交的申请，在此之前没有向房管局提交过任何申请，且原告搭建的违章建筑没有办理相关手续；3、对证据3-5的真实性及证明内容均认可；对证据6的真实性及关联性不认可，《收条》上的人房管局不清楚，且《收条》上的数据错误，没有记清楚是修缮了哪里的房屋和收到了谁的钱。对两张发票的真实性和证明内容认可。被告第三房管处对被告房管局提供的证据的真实性及证明内容均无异议。

被告房管局对原告提供的证据1的质证意见与被告第三房管处的质证意见相一致，该报告陈述的内容不真实，涉诉房屋在2003年进行了加固；对证据2的真实性无异议，证明内容有异议，不能证明第三房管处乱作为；对证据3-4的真实性无异议；对证据5的真实性及证明内容均有异议，理由与第三房管处的质证理由相同；对证据6两张发票的真实性没有异议，但是房管局不是本案中合同的相对人，对收条的真实性有异议。被告房管局对被告第三房管处提供的证据1-9的真实性及证明内容均无异议。

原告对被告第三房管处提供的证据对1-2的真实性和证明内容无异议；对证据3的真实性无异议，但是是在邻居将租赁房屋砸了之后，被告第三房管处才拍照的；对证据4-5的真实性和证明内容无异议；对证据6的真实性不予认可；对证据7的真实性和证明内容不认可，且与本案无关；对证据8不认可，会议是开了，但是会议记录与事实有出入；对证据9的真实性和证明内容没有异议。原告对房管局提供的证据的真实性无异议，但是厨房顶横梁是用木头和石棉瓦改造的，加固几年之后，厨房顶又漏水了。

本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

本院查明

经审理查明，被告房管局是桂林市某某区某某路某某号的公有直管住宅的所有权人，该房屋被被告房管局委托给被告第三房管处进行管理。被告第三房管处（甲方）与原告曹**（乙方）于2008年7月签订了《直管公有住宅租赁合同》一份，合同约定甲方同意将坐落在桂林市某某区某某街（路）某某号某某层某某号的公有直管住宅出租给原告使用，面积为74.05平方米；租赁时间从2008年7月1日起至2009年6月30日，租赁期限为壹年；房屋租金为每月151.06元；房屋属自然损坏的公共部分，房屋主体和附属设施设备由甲方负责维修。合同中没有约定房管局应当享有的权利与应当履行的义务。合同签订后原告一直居住在该租赁房屋内，租金交至2014年12月。2011年原告及其母亲刘**到第三房管处，要求将厨房改为现浇。2012年原告在未取得第三房管处同意的情况下擅自将其居住的租赁房屋的厨房由石**和木头横梁改为现浇屋面，并在厨房内搭建厕所，二楼平台上砌墙。2013年1月5日、2013年1月28日，第三房管处以原告在没有任何手续的情况下擅自搭盖违章建筑，影响了周边居民的正常生活，书面通知原告立即停工并自行拆除违章搭盖建筑，恢复原状。2013年11月28日，房管局作出《桂林**理局关于曹**反映第三房管处对其违章建筑下发公有﹤通知﹥信访事项的答复意见书》，对曹**的答复如下：“一、你在租住某某街某某号直管公房二楼平台上砌墙和在一楼搭建厕所，未办理任何手续，属违章建筑，第三房管处下发通知，要求你拆除无错。二、未经房管处同意，改建厨房，所发生的费用自行承担。……”2014年9月6日、2014年10月13日，原告继续向第三房管处及房管局递交维修报告，要求第三房管处及房管局支付其修缮及改建其租赁房屋的厨房的费用9500元。2014年12月16日，原告以房管局应履行修缮职责为由，向桂林市人民政府申请行政复议。2015年3月18日，桂林市人民政府作出市政复决字（2014）23号《驳回行政复议申请决定书》，驳回原告的行政复议申请。

另查明，2003年12月，第三房管处对某某路某某号直管公房进行了拆除改造，将房屋由砖木结构改建为砖混结构，厨房屋面改为水泥瓦加瓦梁、瓦角板结构。

再查明，被告第三房管处与被告房管局都是独立的法人单位。

本院认为

本院认为，房管局虽然是桂林市某某区某某路某某号的直管公有住宅的所有权人，但是该房屋房管局已委托第三房管处进行管理，《直管公有住宅租赁合同》是原告曹**与被告第三房管处签订，且该合同中没有约定房管局应当享有的权利及履行的义务，根据合同相对性原则，房管局作为本案的被告主体不适格，故原告要求被告房管局承担支付修建租赁房屋厨房的费用以及退还租金的诉请，本院不予支持。原告与被告第三房管处签订的《直管公有住宅租赁合同》未违反法律、行政法规的的强制性规定，合同合法有效，当事人应依约履行自己的义务。《直管公有住宅租赁合同》中第五条第1项约定：“标的物房屋属自然损坏的公共部分，房屋主体和附属设施设备由甲方负责维修。”《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”原告未能提供证据证明涉诉房屋主体和附属设施设备已经自然损坏需要维修。根据庭审查明的事实，原告是在未经第三房管处的同意的情况下，将其租赁房屋的厨房由水泥瓦加瓦梁、瓦角板结构改建为现浇屋面，在厨房内建卫生间以及在二楼的平台砌墙，原告的上述行为是对租赁物进行改善和增设。因此，原告要求被告第三房管处支付其对租赁物进行改善和增设的费用的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。原告与被告第三房管处自签订合同后一直居住在其租赁的直管公有住宅内，《直管公有住宅租赁合同》合法有效且没有被解除，原告应该依约向被告第三房管处支付房屋租金，故对原告要求被告第三房管处退还其交纳的2013年1月至2014年12月租金的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告曹**的诉讼请求。

本案收取案件受理费228元，因适用简易程序，减半收取案件受理费114元（原告已预付本院），由原告曹**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费228元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林**民法院），帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年七月十日