钟**、严纪桥等与李**、卢**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**、卢**因与被上诉人钟**、严纪桥，原审第三人广西南宁正和兴房地**限公司（以下简称：正和兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江*一初字第638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月23日组织各方当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人李**、卢**，被上诉人钟**、严纪桥，原审第三人正和兴公司的委托代理人黄星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：钟**、严纪桥作为买方，李**、卢**作为卖方，正**公司作为经纪方，三方于2012年4月21日签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方经协商以下条款委托经纪方出售及购入位于南宁市五一路×号×栋×单元×号房，卖方持有《房屋所有权证》，产权人：李**，该建筑面积47.63平方米（以房屋所有权证或商品房买卖合同为准）。卖方保证上述物业及其交易行为已征得其他产权共有人同意，并愿意为此承担法律责任；该物业成交价贰拾叁万元整，此成交价不因测绘面积变动而变动，且成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费：（一）第一部分房款为定金：人民币20000元整，买方在签署本合约时将定金直接付给卖方；（二）第二部分房款为首期款（不含定金）人民币145000元在递件办理过户当天支付给卖方；（三）第三部分房款为房屋余款人民币60000元办理按揭贷款，双方需到银行签订划款协议书，由贷款银行直接划给卖方；（四）第四部分房款为交房保证金5000元，卖方在实际交付房地产当天进行结算，由买方直接付给卖方；违约责任的承担：…（三）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金；履行期限不明确的，以政府、银行等相关部门规定的期限为准；补充约定（如补充约定与前述条款有冲突的，以补充约定为准），如果国家出台新政策，产生的一切税费由买方承担。同日，双方与正**公司签订《补充协议》，约定：该房屋的成交总价为人民币贰拾叁万元整（230000元）；二、买卖双方同意买方于2012年4月21日买方交给卖方定金人民币贰万元整，办理该房产交易的产生的一切税费和所有费用都由买方支付（卖方净收人民币贰拾叁万元整）；三、卖方在收到买方的全部房款（人民币贰拾叁万元整）当日把该房交付给买方使用。2012年4月21日，李**、卢**向钟**、严纪桥支付定金20000元。2012年8月9日，钟**、严纪桥向有关部门申请办理该房屋上市出售手续，由李**、卢**代为缴纳该住房公摊面积的款项（该房的套内面积47.63平方米，公摊面积8.42平方米）8136元。2012年11月2日，钟**、严纪桥向李**交付该房的首期款145000元，李**出具收条；当日，李**、卢**拒绝协助钟**、严纪桥办理该房屋的所有权变更登记（过户）手续。一审法院作出（2013）江民一初字第47号民事判决：一、李**、卢**应继续履行其与钟**、严纪桥于2012年4月21日签订的《房地产买卖合同》；二、李**、卢**应向钟**、严纪桥支付违约金（违约金计算：以165000元为基数，按中**银行颁布的同期同类贷款利率标准的1.3倍从2012年11月2日计至李**、卢**协助办理房屋过户手续之日止）；三、驳回钟**、严纪桥的其他诉讼请求；四、驳回李**的反诉请求。李**、卢**对判决不服，上诉于南宁**民法院。南宁**民法院经审理后，作出（2013）南市民一终字第1514号民事判决，认定“上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效”、“该草图（注：钟**、严纪桥主张的由正**公司职员黄*制作的、应作为各方意思表示的流程图）不能成为合同或合同的附件，更不具有合同效力，买卖双方的权利、义务只能以最终签订的合同为准”，判决驳回上诉，维持原判。（2013）南市民一终字第1514号民事判决于2014年1月10日发生法律效力。李**、卢**因不服（2013）南市民一终字第1514号民事判决，向南宁**民法院申请再审。南宁**民法院于2014年9月17日作出（2014）南市民申字第117号民事裁定，裁定：驳回李**、卢**的再审申请。（2014）南市民申字第117号民事裁定已经发生法律效力。

一审法院另查明：现讼争房屋由李**、卢**占有和使用。

一审法院认为

一审法院认为：当事人的合法权益，受法律保护。确定的终局判决，具有既判力；在前诉中已成为当事人的争议焦点，经法院审理并作出判断的，所产生的争点效力，对于后诉以同一争议作为主要的先决问题时，当事人不得与前诉的判断，作出相反的主张及举证，法院亦不得作出与前诉相矛盾的判断，方始符合民事诉讼上的诚实信用原则，分别由《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”、法*（2001）33号《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项：“下列事实，当事人无需举证证明：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”的意旨，可供参照。双方作为合同当事人，就签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》的效力问题、在履行过程中谁违约的问题，本案当事人曾诉至一审法院，已由一审法院（2013）江民一初字第47号民事判决和南宁**民法院（2013）南市民一终字第1514号民事判决作出认定。两案均审理及判决确认双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效；一审法院（2013）江民一初字第47号民事判决和南宁**民法院（2013）南市民一终字第1514号民事判决，已发生法律效力；故钟**、严**在本案诉讼中，再提出《房地产买卖合同》及《补充协议》内容不生效或无效的抗辩，并无理据，不予采纳。至于“由正和兴**公司职员黄*在4开纸上制作的流程图并由各方当事人签字承诺，且该图方为各方当事人的有效合意并取代《房地产买卖合同》及《补充协议》”的主张，在南宁**民法院（2013）南市民一终字第1514号案件中进行了审理，并在该案民事判决中作出“该草图不能成为合同或合同的附件，更不具有合同效力，买卖双方的权利、义务只能以最终签订的合同为准”的认定（见该判决第10页顺数第十三行至第十七行内容）。同样，根据生效判决的既判力原则，该焦点问题经（2013）南市民一终字第1514号案件的审理并由该案生效判决作出认定的，亦对此予以确认。李**、卢**关于“按照正和兴**公司职员黄*在4开纸上制作的流程图的内容确定本案当事人权利义务”的主张，不予采纳。李**、卢**与钟**、严**、正和兴公司签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》时，各方均有缔约能力；合同是各方的真实意思表示；合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有违背公共秩序和善良风俗，合同合法有效，对各方均有约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由《中华人民共和国合同法》第一百零七条，明文规定。三方签订的《房地产买卖合同》第三条第（二）项约定：“买方（钟**、严**）在递件办理过户当天向卖方（李**、卢**）支付145000元”。2011年11月2日，钟**、严**依照约定向李**、卢**支付了购房款145000元，李**、卢**拒绝履行协助办理讼争房屋的所有权变更登记手续的义务的，系李**、卢**违反《房地产买卖合同》约定的违约行为，李**、卢**应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。现钟**、严**要求李**、卢**继续履行《房地产买卖合同》第三条第（二）项约定的协助办理讼争房屋的过户（所有权变更登记）义务的诉讼请求，合法有据，予以支持。双方应根据《房地产买卖合同》及《补充协议》的约定，协助钟**、严**向本市房屋所有权登记机构申请办理将坐落于南宁市五一路6-1号3栋3单元706号房屋的所有权变更登记至钟**、严**名下的手续；若李**、卢**不履行协助义务的，可凭本案生效判决自行申请办理讼争房屋的所有权变更登记手续；变更登记所产生的费用，依照约定由钟**、严**负担。根据三方签订的《房地产买卖合同》第三条第（三）项之约定，在诉状房屋所有权变更登记（过户）至钟**、严**名下且办理按揭贷款后，由贷款银行划款60000元给李**、卢**，现钟**、严**主张变更付款方式，不再办理按揭贷款，由钟**、严**直接支付现金60000元给李**、卢**，系钟**、严**行使处分权，未损害李**、卢**的合法权益，予以准许。根据双方签订的《房地产买卖合同》第三条第（四）项之约定，李**、卢**将讼争房屋交付给钟**、严**的当日，钟**、严**再向李**、卢**支付交房保证金5000元。现钟**、严**主张交房保证金5000元先行与上述60000元房款一并支付，系钟**、严**行使处分权，予以准许。

根据各方签订的《补充协议》第三条的约定，李**、卢**在收到全部230000元房款当日，将讼争房屋交付给钟**、严纪桥使用，此约定为有效条款，予以确认；钟**、严纪桥关于由李**、卢**向钟**、严纪桥交付讼争房屋的诉讼请求，合法有据，予以支持。本案因当事人各执己见而调解不成。本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据，经考量后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述，并予叙明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李**、卢**于本判决生效之日起十日内，协助钟**、严纪桥办理将坐落于南宁市五一路×号×栋×单元×号房屋的所有权变更登记至钟**、严纪桥名下的手续；二、如李**、卢**不履行上述判决规定的义务，钟**、严纪桥可凭本案生效判决，向南宁市房屋权属登记机构申请办理将坐落于南宁市五一路×号×栋×单元×号房屋的所有权变更登记至钟**、严纪桥名下的手续，办理所有权变更登记手续所需费用，由李**、卢**负担；三、钟**、严纪桥于坐落于南宁市五一路×号×栋×单元×号房屋的所有权变更登记至钟**、严纪桥名下之次日，向李**、卢**支付房屋余款60000元及交房保证金5000元，两项合计65000元；四、李**、卢**于收到上述判决规定的65000元款之日，向钟**、严纪桥交付坐落于南宁市五一路×号×栋×单元×号的房屋。一审案件受理费4750元，由李**、卢**共同负担。

上诉人诉称

上诉人李**、卢**共同上诉称：正和兴公司给我方的证据是非常关键的。2012年11月2日是约定的过户日，钟**、严纪桥尚欠我6万元，竟然还要求过户。且我认为截止至当天晚上19：30前钟**、严纪桥没有支付剩余房款，我们之间达成的补充协议就作废了。故本案也无需再审理了。法院判决我方败诉我是坚决反对的，法院的判决没有依据，是错误的。我方上诉请求二审法院改判驳回钟**、严纪桥的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人钟**、严纪桥共同答辩称：我方同意一审判决，请求二审法院维持一审判决。

本院认为

本案的争议焦点是：被上诉人要求上诉人办理房屋过户并自愿支付剩余房款及保证金有何事实和法律依据？上诉人应否向被上诉人交付涉案房屋？

双方当事人均无新证据向二审法院提交。

本院查明事实与一审法院查明事实相一致。

本院认为：一、关于合同及协议的效力问题。双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是三方在协商一致的基础上自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定。已经发生法律效力的南宁**民法院作出的（2013）南市民一终字第1514号民事判决确认双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效。故一审法院对李**、卢**提出的《房地产买卖合同》及《补充协议》内容不生效或无效的辩解不予采纳是正确的，本院予以维持。二、关于办理房屋过户及支付剩余房款和保证金的问题。本案《房地产买卖合同》第三条第（二）项约定：“买方（被上诉人）在递件办理过户当天向卖方（上诉人）支付145000元”。被上诉人已于2011年11月2日依约向上诉人支付了购房款145000元，但上诉人拒绝履行协助被上诉人办理讼争房屋所有权变更登记手续的义务，已构成违约。一审法院对被上诉人要求上诉人协助办理讼争房屋过户义务的请求予以支持是正确的，本院予以维持。变更登记所产生的费用，依照约定由上诉人负担。

根据本案《房地产买卖合同》第三条第（三）项之约定，被上诉人在讼争房屋过户后，有义务支付剩余房款。现被上诉人愿意以现金方式将剩余的60000元房款及保证金5000元支付给上诉人，未损害上诉人的合法权益，一审法院予以准许是正确的，本院亦予维持。上诉人收到被上诉人的房款后应将讼争房屋交付给被上诉人。综上所述，上诉人李**、卢**上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4750元，由上诉人李**、卢**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月八日