柳州市润和房地**限公司、柳州市**理有限公司等与南宁市**限公司、柳州市**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**业有限公司（以下简称南**乐公司）、上诉人**业有限公司（以下简称柳**乐公司）因与被上诉人柳州市润和房地**限公司（以下简称润和房**司）、被上诉人柳州**（潮**公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族**区人民法院（2014）鱼民初（一）字第717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭于2015年6月12日公开开庭审理了本案。上诉人南**乐公司、柳**乐公司的共同委托代理人刘*、陈**，被上诉人润和房**司、潮**公司的共同委托代理人唐**均参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：南**乐公司、柳**乐公司同属于人人乐连锁商业集团的下属子公司，均具有独立法人资格，柳**乐公司于2011年9月7日注册成立，位于柳州市飞鹅路3号润*时代广场由润*房**司开发建设。

2010年11月24日，润*房**司、潮**公司与南**乐公司签订《房产租赁合同》，约定：1、润*房**司向南**乐公司出租位于柳州市飞鹅路3号润*时代广场的部分房产（房产租赁范围详见附件一，以房产、场地的位置图、各层平面图等中用红线表明并划有阴影线的区域为计租面积），面积为13297.56平方米，其中第一层面积为2604.3平方米，第二层为10693.26平方米，用途为开办大型综合性购物广场；2、租赁期限为15年，从2010年11月25日至2025年11月24日止；3、租赁期限的起始日为租赁房产的交付日，租赁房产交付日预定为2010年11月25日，免租金、综合管理费期12个月，开始之日为租赁房产交付日，该期限内润*房**司免收租金、综合管理费；4、合同签订且南**乐公司的合同定金到达润*房**司账户后七个工作日内润*房**司将租赁房产及配套用房按现状交付给南**乐公司，并交付房屋相关文件的复印件，由南**人乐派人检查房产是否符合合同及附件三的要求。如符合约定条件，双方签署房产交付确认书，确认书签署之日为房产正式交付之日；5、租金、综合管理费标准：2011年11月25日至2014年11月24日期间，租金为每月每平方米18元，综合管理费为每月每平方米10元，从第四年即2015年开始，每年租金、综合管理费按1.8%幅度递增；6、南**乐公司应于每月10日前分别向润*房**司和潮**公司支付当月租金、管理费，润*房**司和潮**公司应分别于每月5日前向南**乐公司提供上述租金、综合管理费发票；7、合同签订后7个工作日内南**乐公司应向润*房**司支付2000000元合同定金，该定金在租赁房产正式交付12个月后，其中的1500000元用于冲抵租金、综合管理费，分5个月逐月冲抵完毕（每月冲抵300000元），余下500000元转为履约保证金；8、南**乐公司将在柳州市设立法人独资公司，一旦该公司成立，润*房**司、潮**公司同意由该公司替代南**乐公司在合同中的承租人地位，南**乐公司退出合同。

2012年9月7日，润和房**司、潮**公司向柳**乐公司发出通知，要求柳**乐公司及时缴纳拖欠的2012年6月1日至7月31日期间的租金及管理费。2012年12月29日，润和房**司、潮**公司向深圳市**限公司发出《催交租金的函》，要求该公司将拖欠的租金及时付清并支付滞纳金、补偿润和房**司、潮**公司2000000元的违约金及租赁房产空置费。2013年3月19日，润和房**司、潮**公司与南**乐公司、柳**乐公司签订《协议书》，约定：1、双方同意租赁合同于2012年12月31日解除，租赁场地已交还给润和房**司、潮**公司；2、南**乐公司、柳**乐公司支付从2012年6月27日至12月31日的租金及管理费共计2283634.2元，其中2000000元已用定金冲抵，未结算的租金及管理费为283634.2元。南**乐公司、柳**乐公司一次性支付给润和房**司、潮**公司解约金共计1116995.04元。以上合计1400629.24元；3、南**乐公司、柳**乐公司认为：润和房**司、潮**公司没有依据租赁合同约定条件交付房产，造成南**乐公司、柳**乐公司不能如期开业，为此又于2011年6月25日签订《补充协议》，对房产交付具体日期及计算免租期起始日等作出约定，从2011年6月27日为免租期的起始日；4、润和房**司、潮**公司认为：润和房**司、潮**公司在签订租赁合同时已经依照约定交付租赁房产，并未与南**乐公司、柳**乐公司签订《补充协议》，因此南**乐公司、柳**乐公司应按租赁合同的约定支付租金及管理费；5、因双方对房产交付日期产生争议，南**乐公司、柳**乐公司同意将2618732.60元（争议期2011年11月25日至2012年6月26日）有争议的租金和管理费交由人民法院作出裁判，待法院判定具体交付日期后，上述金额作出如下处理：①如法院认定租赁房产交付日期应当依据2011年6月25日签订的《补充协议》确定，南**乐公司、柳**乐公司不需支付租金；②如法院认定双方并未签订《补充协议》，即法院认定房产交付日为2010年11月25日，则南**乐公司、柳**乐公司向润和房**司、潮**公司支付上述款项；③如法院认定租赁房产交付日期既不是2011年6月27日，也不是2010年11月25日，各方根据法院确定日期计算租金及管理费。协议签订后，南**乐公司、柳**乐公司向润和房**司、潮**公司支付了1400629.24元。

2013年5月29日，南**乐公司、柳**乐公司起诉至该院，请求确认南**乐公司与润和房**司于2011年6月25日签订的《补充协议》合法有效。在该案审理过程中，润和房**司对《补充协议》中“柳州市润和房地**限公司”的公章及法定代表人“张以平”的签名真伪申请鉴定。经该院委托广西科桂司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结论为“柳州市润和房地**限公司”的公章与《房产租赁合同》上的公章不是同一枚印章盖印，“张以平”的签名与《房产租赁合同》上的签名不是同一人所写。为此，南**乐公司、柳**乐公司向该院申请撤诉。

润和房**司、潮**公司认为，《补充协议》已被认定不存在，则南**乐公司、柳**乐公司违约逾期支付租金及管理费的事实清楚，依法应当承担相应的法律责任，故起诉至该院，请求法院判令：一、南**乐公司、柳**乐公司连带向润和房**司、潮**公司支付租金及综合管理费2618732.60元（2011年11月25日至2012年6月26日）；二、南**乐公司、柳**乐公司连带向润和房**司、潮**公司支付至实际付清租金及管理费之日止的滞纳金，目前暂计为：1073680.00元（从2011年11月25日起暂计至2014年2月25日）；三、南**乐公司、柳**乐公司连带向润和房**司、潮**公司支付违约金2000000.00元；四、本案诉讼费用全部由南**乐公司、柳**乐公司承担。

一审法院认为

一审法院审理认为，综合双方当事人庭审陈述及双方各自提交的证据，该院确认本案的争议焦点为：本案涉讼房产的具体交付日期是何时？润和房**司、潮**公司要求南**乐公司、柳**乐公司承担连带责任是否有依据？

对上述争议焦点，该院认为，根据双方签订的《房产租赁合同》关于租赁场地交付的有关约定，租赁场地的预定交付日为2010年11月25日，另外在交付之前需经南**乐公司、柳**乐公司派员检查租赁场地的相关设施是否符合交付条件并由双方签署交付确认书。2011年6月25日的《补充协议》经鉴定为伪造，则根据双方签订的《协议书》第二条第2点有关约定，由法院对润和房**司、潮**公司与南**乐公司、柳**乐公司之间就租赁场地交付问题进行裁决。而从本案的事实及证据看，双方均确认未签署任何关于租赁场地交付的文件，而南**乐公司、柳**乐公司确实使用了租赁场地并开展营业活动，故租赁场地何时交付为本案争议的关键点。根据《房产租赁合同》中关于房产交付的约定可以看出润和房**司、潮**公司向南**乐公司、柳**乐公司交付租赁场地的前提为南**乐公司、柳**乐公司支付合同定金2000000元。而南**乐公司、柳**乐公司支付合同定金的时间为2010年12月10日，则润和房**司、潮**公司主张其2010年11月25日即将租赁场地交付给南**乐公司、柳**乐公司，不符合合同约定，亦与常理不符，该院不予采信。由于双方约定润和房**司、潮**公司需在合同定金到达后7个工作日内向南**乐公司、柳**乐公司交付租赁场地，在双方均无直接证据证实租赁场地具体交付日期的情况下，该院依双方合同之约定，认定租赁场地交付日期为南**乐公司、柳**乐公司支付合同定金后7个工作日，即2010年12月22日较为合理。则租赁场地的免租期为2010年12月22日至2011年12月21日，故南**乐公司、柳**乐公司应向润和房**司、潮**公司支付2011年12月22日至2012年6月26日期间的租金及综合管理费，为2234462.06元（2618732.60元÷184天（2011年11月25日至2012年6月26日）×157天（2011年12月22日至2012年6月26日）］，润和房**司、潮**公司诉请超过部分，该院不予支持。

关于滞纳金及违约金：《房产租赁合同》约定南**乐公司逾期支付租金则需支付润和房**司、潮**公司滞纳金，导致合同解除的，还需支付违约金。但双方签订的《协议书》已明确解除租赁关系且未约定如南**乐公司、柳**乐公司需支付2011年11月25日至2012年6月26日的租金，还需支付润和房**司、潮**公司滞纳金，即该院认为双方目前争议的仅仅系南**乐公司、柳**乐公司是否需要支付租金，并不包括滞纳金；且南**乐公司、柳**乐公司也并非故意拖欠租金，仅是因为双方对南**乐公司、柳**乐公司是否需要支付租金及租金数额产生分歧，并且同意交由法院裁决的情况下才未支付，又因南**乐公司、柳**乐公司已支付给润和房**司、潮**公司解约金，在一定程度上弥补了润和房**司、潮**公司的损失，故润和房**司、潮**公司要求南**乐公司、柳**乐公司支付滞纳金，依据不足，该院不予支持。至于违约金，《房产租赁合同》约定南**乐公司逾期支付租金超过60日导致润和房**司、潮**公司解除合同的，则南**乐公司、柳**乐公司需赔偿润和房**司、潮**公司2000000元违约金，但本案的租赁关系是双方协商解除，并非润和房**司、潮**公司单方解除合同，在解除租赁关系的《协议书》中也未对南**乐公司、柳**乐公司应当支付违约金进行明确约定，故对润和房**司、潮**公司要求南**乐公司、柳**乐公司支付违约金2000000元的诉请，证据不充分，该院不予支持。

关于南**乐公司、柳**乐公司是否应承担连带责任：《房产租赁合同》第14.4条第二款约定南**乐公司在柳州设立其独资子公司后，其在该合同中的权利义务由子公司承担，南**乐公司退出承租人的地位。柳**乐公司于2011年9月7日注册成立，即从2011年9月7日起，由柳**乐公司继受南**乐公司在本案租赁关系中的承租人地位。但在2013年3月19日的《协议书》中南**乐公司与柳**乐公司共同作为“乙方”承担因本案租赁关系的解除产生的相关权利义务，表明南**乐公司自愿参与到租赁关系中，与柳**乐公司作为一个整体共同承担责任，故要求南**乐公司、柳**乐公司承担连带责任，有事实和法律依据，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审法院作出如下判决：一、南**乐公司、柳**乐公司共同支付给润和房**司、潮**公司租金及综合管理费共计人民币2234462.06元；二、驳回润和房**司、潮**公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币51647元（润和房**司、潮**公司已预交），由润和房**司、潮**公司负担25800元，南**乐公司、柳**乐公司负担25847元。

上诉人诉称

上诉**乐公司、柳**乐公司不服一审判决，上诉称：一审判决错误，理由如下：

一、南**乐公司、柳**乐公司无需支付2011年11月25日至2012年6月26日期间的租金及综合管理费。该期间段的租金及综合管理费争议起因于南**乐公司、柳**乐公司与润和房**司、潮**公司于2011年6月25日所签订的《补充协议》，此补充协议的内容主要是：因润和房**司、潮**公司没有依据租赁合同约定条件交付房产，经与南**乐公司、柳**乐公司协商一致，将租赁房产的交付日期延迟至2011年6月27日，一年的免租期也相应的顺延，即租赁房产从2012年6月27日开始计租。虽然此份《补充协议》最终经过鉴定机构鉴定，鉴定结果是其中润和房**司的公章以及其法定代表人张**的签名均不是真章或者本人所签。但是从这个事件的过程来分析，很明显这属于润和房**司的商事欺诈行为。

首先，此份《补充协议》确实是南**乐公司、柳**乐公司委托当时的投资发展部经理袁**到润和房**司的法定代表人张**处签订，极可能润和房**司的法定代表人张**以假章与他人代签的方式进行了瞒骗。

其次，在此份补充协议签订后，润和房**司在2011年11月25日至2012年6月26日期间确实是在履行此份协议关于免租期顺延的约定，其间也从未向南**乐公司、柳**乐公司主张过此期间的租金与综合管理费。因此，从常理分析，即使该补充协议中的润和房**司公章与张**签名不真实，但也应当视为此份补充协议所载明的事实确实且润和房**司已经从行为上认可了此份补充协议。

再次，润和房**司、潮**公司的此项诉求必须立足于房产交付日被确认为2010年11月25日的事实，但《租赁合同》3.1条所载明的2010年11月25日也只是预定交付日，预定交付日不等于实际交付日，更何况合同还明确约定在交付之前需经南**乐公司、柳**乐公司派员检查租赁场地的相关设施是否符合交付条件并由双方签署交付确认书，故润和房**司、潮**公司必须为实际交付日承担举证责任，但并未就此提供任何相关的证据，应当承担不利的法律后果。

最后，一审法院在认定双方未签署任何关于租赁场地交付的文件的前提下，以合同约定润和房**司、潮**公司需在合同定金支付后7个工作日内向南**乐公司、柳**乐公司交付租赁场地为由，推定租赁场地交付日期为上诉人支付合同定金后7个工作日，即2010年12月22日，此项推定并没有任何法律及事实证据支持。合同既然约定了房产交付前所要达到的交付条件，则必然要以房产达到约定条件作为交付前提。如仅以交付定金后七天作为推定房产交付日期的标准，则无异于纵容被上诉人逃脱责任，造成南**乐公司、柳**乐公司被迫接受房产的不利后果。

二、润和房**司、潮**公司于2014年4月8日起诉，其要求南**乐公司、柳**乐公司支付2011年11月25日至2012年6月26日期间的租金及综合管理费，其中2012年4月8日之前的相关请求已经超过诉讼时效，超过诉讼时效的请求，法院不应予以支持。

据此，请求二审法院判令：一、撤销一审判决；二、改判南**乐公司、柳**乐公司无需支付润和房**司、潮**公司租金及综合管理费2234462.06元；三、本案一审、二审案件诉讼费由润和房**司、潮**公司承担。

被上诉人辩称

被上诉人润和房**司、潮**公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，南**乐公司、柳**乐公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。南**乐公司、柳**乐公司在上诉状中所提到的《补充协议》已经被法院依法组织的鉴定确认是因伪造而无效的，该《补充协议》不能作为本案的定案依据。一审法院认定的场地交付时间符合合同的约定以及实际交付的时间。本案中润和房**司、潮**公司的起诉没有超过诉讼时效，因为在本案起诉之前，双方就因补充协议的效力问题进行过诉讼。在诉讼中，《补充协议》经鉴定无效。而后南**乐公司、柳**乐公司申请撤诉，撤诉时间是2013年9月，所以本案的诉讼时效应当从2013年9月份开始起算。因此，润和房**司、潮**公司的起诉没有超过诉讼时效期间。

本院查明

二审期间，上诉**乐公司、柳**乐公司对一审判决查明的事实没有异议，但认为一审遗漏查明以下事实：2013年3月19日双方签订的《协议书》第二条第2项第②点中约定润和房**司、潮**公司向南**乐公司、柳**乐公司出具租金及管理费的发票后，由南**乐公司、柳**乐公司在十个工作日内支付上述款项，润和房**司、潮**公司至今未向南**乐公司、柳**乐公司开具租金及管理费的发票。上诉**乐公司、柳**乐公司在二审期间未向本院提交新的证据。

被上诉人润和房**司、潮**公司对于一审法院查明的事实没有异议。二审期间，被上诉人润和房**司、潮**公司向本院提交以下新的证据：

1、南宁市**限公司投资发展部项目经理袁**的名片一份，拟证明袁**的身份情况。

2、袁**于2010年12月24日出具的《收条》一份，拟证明袁**作为南**乐公司、柳**乐公司的代表，签收确认润和房**司、潮**公司已经向其交付了租赁场地，并且认可符合合同。润和房**司、潮**公司已经在2010年12月24日按照合同的约定向南**乐公司、柳**乐公司交付了场地。

3、照片一张，拟证明袁**作为南**乐公司、柳**乐公司的代表与润和房**司、潮**公司确认物业方面的情况。

上诉**乐公司、柳**乐公司对被上诉人润和房**司、潮**公司二审期间提交的证据质证认为：对证据1、2、3的真实性、合法性以及关联性均不予认可。该三份证据已经超过举证期限，不属于新证据。袁**早就不是南**乐公司、柳**乐公司的员工了。根据双方租赁合同的约定，是由双方在租赁场地所有设施都符合交付条件下才由双方签署交付确认书，润和房**司、潮**公司提交的是收条，并非交付确认书，同时写明收件人袁**，此签名无法核实真实性，而且袁**没有资格代表南**乐公司、柳**乐公司进行验收以及场地交付。

经质证，本院认为：虽然南**乐公司、柳**乐公司对证据1、2、3的真实性均有异议，但结合南**乐公司、柳**乐公司在一审期间提交的由袁**于2013年11月5日出具的《情况说明》所载明的内容，印证了袁**原系南**乐公司投资发展部项目经理，并接受部门领导安排与润和房**司、潮**公司协商接受本案争议租赁房屋的事宜。虽然南**乐公司、柳**乐公司对证据2中袁**的签名的真实性有异议，但其未就此提出鉴定的申请，也未提出相反的证据予以反驳。故本院对润和房**司、潮**公司提交的证据1、2、3的真实性均予以采信，该三份证据证明了袁**代表南**乐公司、柳**乐公司于2010年12月24日向润和房**司、潮**公司出具《收条》确认接收了本案租赁房屋，且租赁房屋交付条件符合《租赁合同》附件三的约定。

本院认为

针对上诉**乐公司、柳**乐公司认为一审判决遗漏查明的事实，本院认为：南**乐公司、柳**乐公司与润和房**司、潮**公司于2013年3月9日签订的《协议书》第二条第2项中对于2011年11月25日至2012年6月26日争议期间的租金及管理费是否需要支付进行了约定，一审判决已对此予以了查明，至于该协议中约定润和房**司、潮**公司应开具发票并非确定南**乐公司、柳**乐公司应支付租金及管理费的前提条件。

据此，一审法院判决查明的事实属实，本院对此予以确认。

本院认为：依法成立的合同合法有效，当事人应当依据合同的约定履行各自的义务。综合双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、润和房**司、潮**公司一审的诉请是否超过了诉讼时效期间；二、南**乐公司、柳**乐公司是否应当向润和房**司、潮**公司支付租金及管理费2234462.06元。

关于争议焦**。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，润和房**司、潮**公司诉请主张南**乐公司、柳**乐公司应当向其支付2011年11月25日至2012年6月26日期间的租金及管理费。因本案《租赁合同》约定承租人应于每月10日前分别向润和房**司、潮**公司支付当月租金、综合管理费，故润和房**司、潮**公司所主张的上述债务为定期给付债务，各期债务期限应从各自债务履行期限届满之日起开始计算。根据审理查明的事实，润和房**司、潮**公司即于2012年9月7日、2012年12月29日即向南**乐公司、柳**乐公司发函主张部分租金及综合管理费，当事人于2013年3月9日签订的《协议书》第二条第2项中对于南**乐公司、柳**乐公司是否应支付上述期间的租金及管理费也予以了约定。因此，依据上述法律规定，润和房**司、潮**公司的主张行为及当事人签订《协议书》的行为均构成诉讼时效中断。

由于当事人对于南**乐公司及柳**乐公司是否应支付2011年11月25日至2012年6月26日期间的租金及管理费存在争议，当事人于2013年3月9日签订的《协议书》第二条第2项中对于2011年11月25日至2012年6月26日争议期间的租金及管理费是否需要支付约定了三种情形，其中第一种情形即为如法院确认当事人签订的《补充协议》真实有效，则南**乐公司、柳**乐公司不应支付上述争议期间的租金及综合管理费，第二、三种情形即约定如法院确认当事人未签订《补充协议》，则对于南**乐公司、柳**乐公司应依据法院认定的交付日期支付相应的租金及管理费，但并未明确约定南**乐公司、柳**乐公司应当支付租金及管理费的期限。双方当事人签订该《协议书》后，南**乐公司、柳**乐公司即向人民法院起诉请求确认上述协议约定中涉及的《补充协议》合法有效，如确认《补充协议》合法有效，则依据上述《协议书》中约定，南**乐公司、柳**乐公司则不应支付租金。而后，南**乐公司、柳**乐公司于2013年9月23日申请撤回了起诉。至此，南**乐公司、柳**乐公司的权利予以明确。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，从2013年9月23日起计算至润和房**司、潮**公司于2014年4月8日向人民法院提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间。故本院对南**乐公司、柳**乐公司的该项主张不予支持。

关于争议焦点二。本院认为当事人的争议即为润和房**司、潮**公司何时向南**乐公司、柳**乐公司交付了涉案租赁房屋。本案中，根据《租赁合同》第4.1条的约定，润和房**司、潮**公司应于合同签订且南**乐公司所支付的合同定金2000000元到达润和房**司账户后七个工作日内将涉案租赁房屋交付给南**乐公司。而根据审理查明的事实，南**乐公司于2010年12月10日向润和房**司支付了合同定金2000000元，则按照上述约定，润和房**司应于2010年12月22日向南**乐公司交付涉案租赁房屋。现润和房**司提供了袁**也代表南**乐公司于2010年12月24日向润和房**司出具了《收条》，确认收到了涉案租赁房屋，且交付房屋符合《租赁合同》附件三的约定。该《收条》出具的时间与润和房**司按照约定应交付租赁房屋的时间亦接近，南**乐公司支付定金的行为与出具《收条》的行为亦相互印证。故一审法院认定涉案租赁房屋交付时间为2010年12月22日合理，结合合同约定1年的免租期，并以此计算南**乐公司、柳**乐公司应向润和房**司、潮**公司支付2011年12月22日至2012年6月26日期间的租金及综合管理费2234462.06元并无不当，本院对此予以维持。

南**乐公司、柳**乐公司主张依据《补充协议》的约定，涉案租赁房屋交付时间应为2011年6月27日，但其亦认可该《补充协议》上所加盖的并非系润和房**司的公章，故该《补充协议》并未成立生效，不能作为认定涉案房屋交付时间的依据。其上诉所称的润和房**司、潮**公司从未向其主张2011年11月25日至2012年6月26日期间的租金及综合管理费也与《协议书》约定的事实不符，该《协议书》明确载明双方当事人对于此期间的租金及管理费存在争议，润和房**司、潮**公司并未放弃对此期间租金及管理费的主张。故南**乐公司、柳**乐公司的上述上诉理由不成立，本院对其该项上诉主张亦不予支持。

综上所述，上诉**乐公司、柳**乐公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费51647元（上诉人**业有限公司、上诉人**业有限公司已预交），由上诉人**业有限公司、上诉人**业有限公司共同负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日