钟**与韦*很房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告钟**诉被告韦*很、第三人钟**、钟*鲜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月15日立案受理后，依法组成由审判员韦*远担任审判长，人民陪审员周*、兰金枝参加的合议庭，于2016年1月13日公开开庭审理了本案。书记员何**担任记录。原告钟**及其委托代理人杜**、张**，被告韦*很及其委托代理人黎**，第三人钟**、钟*鲜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年9月25日，原、被告双方签订一份《商贸苑9#10#11#楼第一层商铺租赁合同》。合同约定：原告向被告租赁柳江县柳堡路198号商贸苑9#10#11#第一层2-7号共6间铺面用于电器经营；租赁期间从2013年10月15日至2018年10月14日；租金分别为：2013年10月15日至2014年10月14日每月75300元、2014年10月15日至2015年10月14日每月80320元；原告向被告交纳300000元履约保证金，在租赁期满后原告如无违约则如数无息退还；合同并对租金缴纳、违约责任、物业费用等进行了约定。合同签订后经双方协商，被告实际向原告交付铺面5间，并对租金进行了调整。此后，原告向被告交纳了履约保证金并经营铺面至2015年8月，期间如期如约支付了各期租金。2015年8月12日，被告在原告毫不知情的情况下，以原告违约为由，在南国今报刊登《合同作废声明》声明该合同作废。此后，被告多次要求原告搬离租赁铺面，并以张贴通知、拉闸停电、阻挠经营等方式进行威胁，导致原告无法正常经营。11月1日，被告再次到租赁铺面拉闸停电并声称已将铺面另行租赁，要求原告立即搬离。被告单方面声明合同作废并要求原告搬离铺面的行为不但违反了合同约定，也损害了原告的合法权益。原告特此起诉，请求判决：1、解除双方签订的《商贸苑9#10#11#楼第一层商铺租赁合同》；2、被告退还原告履约保证金300000元，并支付违约金365000元，合计665000元；3、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告答辩称，双方签订的合《商贸苑9#10#11#楼第一层商铺租赁合同》是真实的。原告从2014年7月5日开始违反合同约定，没有按时交纳租金，此行为一直延续至现在。根据合同规定，由于原告违约，其要求退回保证金和支付违约金没有事实依据。

被告同时反诉称，按被告与原告签订的《商贸苑9#10#11#楼第一层商铺租赁合同》约定，原告应在每个季度的第一个月的5日前支付一个季度的租金，双方对每年的租金支付标准作了详细的规定；原告超过30天未支付租金即视为违约，被告有权解除合同，原告交付的合同押金不予退还，同时向被告支付两个月的租金。由于原告没按合同约定交纳租金，2015年8月12日，经被告催促后，原告才于2015年8月13日、14日分别交付租金8万元和9万元。但应在2015年10月5日交付第四季度的租金226248元，原告只交了55000元，余下的171248元至今未付，累计违约近2个月。原告的行为已构成违约，被告特此提起反诉，请求判令：1、解除双方于2013年9月25日签订的《商贸苑9#10#11#楼第一层商铺租赁合同》；2、原告支付被告租金464871元、水电费6800元、违约金150832元；3、反诉费由原告承担。

原告针对反诉辩称，本案合同在2015年11月9日解除了，所以，被告要求原告支付11月9日后的租金没有事实依据。合同对租金支付的期限约定不明，原告支付租金方式不是按照季度支付，且时间间隔很乱。其次，原告在7月份支付租金后被告没有表示异议。8月、9月、10月的租金支付，被告也未提出异议。原告并不构成违约，所以，被告称原告关于租金支付构成违约没有事实依据，不退回履约保证金没有法律依据。履约保证金的性质不是违约金也不是定金，不能按照定金罚则主张违约保证金。请求驳回被告的反诉请求。

第三人钟*宽述称，对原告的诉讼请求以及陈述的事实理由没有异议。对被告的反诉请求的事实和理由没有意见。钟*宽转账给韦*很的钱，都是代钟海*支付给被告的门面租金。韦*很出具给钟*宽的租金收条或收款收据，实际上是因收到钟海*支付的租金而写的。

第三人钟*鲜述称，对原告的诉讼请求以及陈述的事实理由没有异议。对被告的反诉请求的事实和理由没有意见。钟*鲜转账给韦*很的钱都是代钟海*支付给韦*很的门面租金。

原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、《商贸苑9#10#11#楼第一层商铺租赁合同》一份，证明双方存在房屋租赁的合同关系。合同对租金支付期限约定不明确，合同第四条第一款约定按季度收取租金，第二款则规定每月10支付租金；2、银行转账明细四页、申请法院调取的流水明细一份，证明原告分别于2013年9月27日、10月8日从其6228450850025329917账号转款入被告账号六笔，每笔49999元，共计299994元，用于支付履约保证金；3、2015年8月13日80000元银行卡取款业务回单、8月14日6700元账户交易明细回单、2015年8月14日90000元收条、2015年9月28日55000元收款收据各一份，网银单笔转账记录（2015年8月14日3300元、31日30000元，9月25日45000元、28日10000元）四份，网上银行交易信息表两份，证明：（1）第三人钟**于2015年8月13日通过其账户为原告转账支付80000元租金给被告，8月14日钟**为原告网银转账3300元租金给被告，同日广西**限公司代原告转租金6700元给被告，该三笔款共计租金90000元（2015-8-31被告出具收到90000元租金收条给钟**，确认租金已交至2015年8月31日止）；（2）2015年8月31日，钟**通过网银转账为原告支付被告2015年9月的租金30000元；（3）第三人钟**分别于2015年9月25日、28日通过网银转账为原告支付10月份租金共计55000元（被告于2015年9月28日出具收款收据给第三人钟**确认收到2015年10月1日至31日止门面租金55000元），9月份开始租金是55000元／月；（4）2015年4月28日、29日两天，钟**账户分两笔向韦*很支付租金100000元，7月14日又转给被告租金50000元，共计150000元；4、2015年8月12日被告在《南国今报》第18版刊登的“合同作废声明”，证明原告违约；5、2016年1月6日广西**限公司证明一份，证明该公司帮钟海宁支付2015年7至8月铺面租金6700元；6、2015年4月8日银行卡取款业务回单一张，证明钟**代原告向被告支付租金100000元，证明支付租金的时间没有规律，不是每个季度的头个月10号前支付。

被告在举证期限内提供的证据有：《商贸苑9#10#11#楼第一层商铺租赁合同》一份，证明双方存在房屋租赁的合同关系。

第三人钟**、钟*鲜均未向法庭提供证据。

经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、3、4、5、6的真实性没有异议。但认为，合同约定租赁商铺是1004平方米，但实际租的是857平方米，双方约定是按季度支付的，每季度头个月的10号前支付租金；2015年10月份的租金不止55000元，没有完付；被告在《南国今报》登的“合同作废声明”的目的是通知原告回来处理商铺租赁事务，不是解除租赁合同的声明；不同意原告证据6的证明目的。

本院认为

本院认为，原告与被告提供的分别提供《商贸苑9#10#11#楼第一层商铺租赁合同》，除租金数额不一致外，其他内容约定相同。该两份合同对租金支付既约定按季支付租金，又约定有按月支付两种方式。本院对该合同履行情况结合本案其他证据据实予以认定。

原告对被告提供的证据的真实性无异议。

第三人钟**、钟**对原、被告提供的证据的真实性无异议。

本院对当事人无异议的证据予以确认，并作为认定本案事实的依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2013年9月25日，原告因向被告承租位于柳江县柳堡路198号商贸苑9#10#11#楼第一层2-7号共计1004平方米的铺面出租用于经营电器，以原告为乙方与甲方被告同时签订了两份租期均为5年即从2013年10月15日至2018年10月14日止，租金数额金不一致，但其余内容约定相同的《商贸苑9#10#11#楼第一层商铺租赁合同》。原告所执合同约定租金分别为：2013年10月15日至2014年10月14日每月75300元、2014年10月15日至2015年10月14日每月80320元；2015年10月15日至2016年10月14日每月88352元……；被告所执合同约定租金分别为：2013年10月15日至2014年10月14日每月75000元、2014年10月15日至2015年10月14日每月80000元；2015年10月15日至2016年10月14日每月88000元……。除上述约定不一致外，合同的其他约定相同，其中：合同第四条第2款“租金支付方式：每个月支付一次租金，支付时间为每月10日，……”、第3款“保证金：本租赁行为履约保证金为人民币叁拾万元整，乙方在合同签订生效之日起3日内交给甲方，租赁期满后若乙方无违约则如数无息退还给乙方”、第五条“租金的支付方式：每三个月交一次，交纳的时间为头半个月的前10天内”；第十一条约定：原告拖欠租金累计达30天的，被告可以解除合同并收回租赁门面；第十四条约定：租赁期间如乙方违反合同第十一条的约定，应赔偿甲方二个月租金金额标准的租金，同时，甲方不再退还履约保证金给乙方；如甲方违约应赔偿乙方违约金3万元，另赔偿乙方5个月租金，并无息退还乙方保证金。合同签订后，原告实际承租5间共计857平方米的铺面，依约向被告交纳履约保证金300000元。租赁期间，除原告向被告支付租金外，另通过第三人钟**、钟**以及广西**限公司代为交付租金。其中，2015年4月8日，第三人钟**从其6228460850007522412账户代原告向被告转账支付租金100000元；2015年4月28日、29日两天，钟**又从该账户分两笔向韦*很支付租金共计100000元，7月14日又从该账户转给被告租金50000元。2015年8月12日，被告在《南国今报》第18版刊登一则“合同作废声明”，以原告未按本案合同履行义务，根据该合同第十一条因乙方责任拖欠房屋租金已超过30天解除合同的约定，声明该合同作废，并追究原告的违约责任。之后，第三人钟**在“合同作废声明”登报次日即13日通过其账户为原告转账支付被告租金80000元，8月14日钟**为原告网银转账3300元租金给被告，同日广西**限公司代原告转租金6700元给被告，该三笔款共计90000元。款到后，被告于同月31日，出具一张收到90000元租金收条给第三人钟**，确认原告租金已交至2015年8月31日止。2015年8月31日，第三人钟**于通过网银转账为原告支付被告2015年9月的租金30000元，9月25日、28日通过网银转账为原告支付10月份租金55000元。双方在履行合同中，月租金额与合同约定不完全一致，而从2015年9月之后的实际月租金，双方按每月55000元履行。同年9月28日，被告又出具一张收款收据给第三人钟**，确认收到原告2015年10月1日至同月31日止的门面租金55000元。2015年11月10日，原告将租赁门面锁匙移交给被告，被告收到原告退还的承租商铺，至此，双方间的租赁合同关系提前终止，合同解除。但原告尚欠被告2015年11月1日至10日的租金至今未付。庭审中，因第三人钟**称其与原告合伙承租被告的商铺，被告因此要求第三人钟**对反诉请求承担连带责任。在诉讼过程中，被告将其第二项诉讼请求中要求原告支付被告租金464871元变更为171248元，本院准许。

经庭后调查询问，原告租赁被告的本案商铺，用作原告与他人投资开办的广西**限公司的经营场所，第三人钟**属该公司的职员，负责公司财务管理，与原告不是合伙关系。据此，被告遂放弃要求第三人钟**承担反诉请求连带责任。

本院认为：

一、本诉。原、被告签订的两份《商贸苑9#10#11#楼第一层商铺租赁合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当全面履行约定义务。原告向被告交付履约保证金300000元，履行了合同约定义务，付清了2015年10月31日前的全部商铺租金。原告在被告刊登“合同作废声明”后能及时支付2015年8月所欠商铺租金，被告对该租金的支付或者收取并无异议，租赁合同继续履行。在本案开庭审理前，原告承租商铺至2015年11月9日后，于次日即将商铺退还被告，被告无异议并接收移交的租赁物，导致租赁合同提前终止。本案租赁合同已于2015年11月10日实际解除，无需本案再行判决解除，被告应当依约退还原告履约定保证金。故原告要求被告退还履约定保证金300000元的诉讼请求，符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告未能提供有效证据证明被告在履行合同中存在致使原告无法正常经营的违约行为，故原告要求被告支付违约金365000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

二、反诉。尽管原告与被告签订的两合同约定的租金标准不一致，但在实际履行中，被告对原告已支付的月租金数额并无异议，且从2015年9月及其之后的租金按月55000元收取，并确认原告2015年10月1日至同月31日的租金55000元已支付，本院予以确认。由于双方在合同中对租金支付既约定按月支付，同时又约定有按季度支付，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”，原告与被告关于租金支付期限的约定，属约定不明确，但事后又未能达成补充协议。根据双方交易习惯，本案租金系按月支付。原告在被告刊登“合同作废声明”后能及时支付2015年8月所欠商铺租金，致租赁合同得以继续履行至2015年11月9日，10日，双方完成租赁商铺的移交，租赁合同自此因租赁商铺移交行为而实际解除，无需本案再行判决解除，但原告应当按每月55000元支付被告自2015年11月1日至9日共9天的租金，本院核准该租金为：55000元×9／30=16500元。被告请求超过部份不予支持。至于被告要求原告支付租赁商铺水电费6800元的诉讼请求，因被告未能未能提供任何证据证实，原告不予认可，本院不予支持；此外，被告未能提供有效证据证明原告在履行本案租赁合同中存在违约行为，故其要求原告支付150832元违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）韦*很退还原告（反诉被告）钟**履约保证金300000元；

二、原告（反诉被告）钟**支付被告（反诉原告）韦*很商铺租金16500元；

三、驳回原告（反诉被告）钟**的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）韦*很的其他反诉请求。

案件本诉受理费10450元（钟**已预交），由钟**承担5736元，韦*很承担4714元并连同本案债务支付给钟**；反诉受理费10025元（韦*很已预交），减半收取5013元，由韦*很承担4880元，钟**承担133元并连同本案债务支付给韦*很。

上述债务，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于柳州**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二０一六年五月三日