叶**与麦桂金房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告叶**与被告麦**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由审判员赵**任审判，于2016年2月25日、3月24日公开开庭审理了本案，书记员黄*担任法庭记录。原告委托代理人梁*、袁*，被告麦**及其委托代理人张**、石**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年11月12日原被告签订了《门面租赁合同书》并约定，原告将位于柳州市柳南区柳邕路一区218号2栋10号一楼门面出租给被告经营床上用品；被告每个月25日前向原告缴纳下个月的租金6600元；被告经营门面期间，不得做任何违反国家政策法规活动。合同签订后，原告已将门面交给了被告使用，但被告在经营使用门面半年后即将门面改作麻将馆，每天召集他人在麻将馆赌博，影响周围住户，因此引起了周围邻居的不满和投诉。2015年10月25日之后被告更是违反约定，拒不支付租金，原告多次交涉无果。原告遂于2015年11月26日向被告发出解除合同的告知通知，但被告收到原告解除门面的通知后，至今仍使用门面，拒绝腾空房屋。原告认为被告恶意拖欠租金的行为属于严重违约，给原告造成了损失，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告于2012年11月12日签订的《门面租赁合同书》；2、被告立即将门面腾空并返还给原告；3、被告支付拖欠的2015年11月至1月的门面租金19800元给原告（之后的租金按每月6600元的标准，计至被告归还门面止）。

原告叶**提供的证据有：1、门面租赁合同书，用于证明原告与被告签订该合同，确定租金为6600元，被告应在每月25日前支付租金；2、申通快递单，用于证明原告向被告寄送相关函件，并且被告已收到；3、书面告知，用于证明原告邮寄给被告的函件，原告已向被告催交租金并要求被告清空门面；4、柳州市房产资料查询结果，用于证实涉案房屋于2015年11月14日已经过户到刘**名下。

被告辩称

被告麦**当庭辩称，其租赁门面进行合法经营，没有受到任何行政机关的处罚及周围邻居的投诉，被告并非恶意拖欠租金，而是原告为了单方解除合同而拒收租金，在租赁期限内原告并没有告知其出售房屋的事实，还纠集人将被告打伤，原告出售房屋后被告仍然有承租权，故原告要求解除双方签订的《门面租赁合同》没有事实和法律依据。

被告麦**提供的证据有：1、柳州市房产登记资料查询结果和二手房买卖合同，用于证明在租赁期限内，原告已将房屋出售的事实；2、柳**人医院、柳州市中医院门诊治疗记录，用于证明原告纠集人将被告殴打致伤，被告住院治疗的事实。

经过开庭质证，对原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议，但不同意其证明目的，认为原告没有任何证据证实被告存在违约或违约经营的事实；对证据2，认可收到，但不认可其证明目的，认为原告出售门面前未告知和征询被告意见，违约在先；对证据3，落款签名不是原告本人，被告确实收到，但不同意其证明目的，被告认为其并没有违反合同约定，是原告单方提出解除合同；对证据4的真实性无异议，可以证实合同对新房主有约束力。对被告提供的证据，原告对证据1的真实性无异议，但不同意其证明目的，认为该证据与本案无关，不能成为被告拒付租金的理由；认为证据2与本案无关，被告被打是侵权之诉，而且也不能证明是原告所为。

对当事人无异议的证据，本院予以采纳作为定案依据，对当事人提供的证据能否证实各自的主张，本院结合全案证据和已查明的事实进行综合认定。

本院认为

综合诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1、原告要求解除合同是否有事实和法律依据？2、原告要求被告腾空、返还门面并支付2015年11月至返还门面期间的租金是否有法律依据？

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年11月12日，原告叶**与被告麦**签订门面租赁合同，约定叶**将其所有的位于柳州市柳邕路218号一区2栋10号一楼门面出租给麦**，经营使用期限为5年，即自2012年11月25日至2017年11月25日，前两年租金6000元，后三年租金6600元，被告须在每月25日前交纳次月租金给原告，不得转让转租、不得搞违反国家政策法规活动等。合同签订后，原被告依约履行合同，被告麦**以现金支付方式按月向原告支付租金，2015年9月，被告向原告支付了2015年10月的租金后未再向原告支付租金。

另查明，2015年10月12日，原告叶**与案外人刘**签订二手房买卖合同，将涉案的柳州市柳邕路218号一区2栋10号房屋出售给刘**，并于2015年11月24日办理了房屋过户登记。同月27日，原告向被告邮寄送达书面《告知》，告知被告逾期交房租2个月，违反租赁合同，改变门面的使用用途，限被告于2015年11月28日前清空门面。被告收到该《告知》后并未腾退门面。被告麦**当庭表示不同意解除合同，要求继续使用涉案门面。

本院认为，原被告于2012年11月12日签订的租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律和行政法规的规定，受法律保护，原被告双方应当依约履行合同。在合同履行期限内，原告叶**将涉案房屋出售给案外人刘**并进行了过户登记，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，涉案房屋所有权转移后，原租赁合同对承租人麦桂金和新房主继续有效。

关于原告叶**要求解除与被告签订的租赁合同的诉请，原告提出被告将门面改作麻将馆，召集人赌博，影响周围住户等事实，却并未提供任何证据加以证明，原告以此作为解除合同的理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本院认为，被告麦**延迟履行债务已构成违约，但并未构成根本违约，被告也当庭表示愿意支付租金，原告以被告延迟履行为由要求解除合同，但从本案查明的事实来看，原告并未给予被告支付租金的合理期限及告知其支付方式，况且涉案房屋在2015年11月24日起已由案外人刘**所有，被告麦**与新房主之间的租赁关系是建立在原被告2012年11月12日签订的《门面租赁合同书》基础之上，故对原告要求解除原租赁合同，还涉及到新房主的利益，本院不予支持。对原告要求被告麦**将门面腾空并返还给原告的诉请，本院亦不予支持。对原告要求被告支付2015年11月至归还门面期间租金的请求，本院认为，对涉案房屋所有权转移前即2015年11月24日前的租金，被告应当向原告支付，对于之后的租金原告无权主张。故，被告麦**应当向原告叶**支付2015年11月租金6600元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告麦**向原告叶**支付2015年11月租金6600元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费295元（原告已预交）减半收取147.5元，由原告叶**负担98.5元，被告麦**负担49元。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日