桂林华**限公司与朱**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）桂林华**限公司诉被告（反诉原告）朱**租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）桂林华**限公司的委托代理人覃兰强，被告（反诉原告）朱**及其委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告桂林华**限公司（以下简称“华*物业”）诉称，华*物业与朱**协商一致，于2014年6月4日签订了两份内容基本相同的《商铺租赁合同》，约定：华*物业将拥有使用权的位于柳州市城中区桂中大道瑞安路X号“恒隆汇”第三层3010、3011号商铺出租给朱**，由朱**作为经营购物类用途使用，引进品牌为“小**”；租赁期限67个月，即自2014年6月1日起至2019年12月31日止，其中租期前7个月作为被告免租期，不计租金；如因出卖人延期交房，华*物业可顺延最长4个月交铺给朱**；免租期满后第一年租金标准为：3010号商铺每月3011元、3011号商铺每月2913元，租金按月缴纳，前一个月租金被告签订合同时支付，其余租金在每月1日前付清当月租金；物业服务费标准为：3010号商铺每月243元、3011号商铺每月235元，朱**应从收房之日起每月1日前付清当月物业服务费；每月水电费及物业共同分摊费用，朱**同意按实际支出及甲方计算结果交纳，每月5日前付清上月费用；朱**拖欠租金、物业服务费、水电费累计1个月以上，华*物业有权解除合同；因朱**违约导致合同解除的，朱**应按照合同总租金额的10%偿付违约金；双方所有有效联络都以书面形式送达对方，华*物业的通知等文件，送达至朱**所租商铺即视为送达被告。以上合同签订后，华*物业按照合同约定将商铺交付给朱**，双方确认2014年7月1日为商铺免租期起算时间。但朱**却未按时支付租金及其他费用的义务，华*物业于2015年5月7日、5月17日将书面催交通知、违约通知函送达给被告，但朱**仍拒不履行。华*物业遂依法于同年5月22日向被告送达《解除商铺租赁合同通知书》，通知朱**解除合同，限期交还商铺。朱**收到解除合同通知书后未提出异议，也不交还商铺。华*物业诉至法院，请求法院判令：1、解除华*物业与朱**之间的《商铺租赁合同》；朱**在合同解除后三日内将所租商铺交还华*物业，并偿还华*物业因违约导致合同解除的违约金40426元。（3010号商铺为20547元，3011号商铺为19879元）；2、朱**支付2015年2月1日至7月31日商铺租金合计35544元（3010号商铺租金18066元，3011号商铺租金17478元），偿付逾期支付租金违约金35544元（3010号商铺租金18066元，3011号商铺租金17478元），共计71088元（2015年8月1日至被告交还商铺时的租金损失另行计算）；3、朱**支付2015年3月1日至7月31日物业费合计2390元，支付2015年商铺电梯年检公摊费14.23元，支付2014年10月至2015年5月公摊水费177.2元，公摊电费5225.45元，合计7806.88元；4、本案诉讼费由朱**承担。在案件审理过程中，华*物业增加诉讼请求，要求朱**支付2015年8月1日至2015年12月23日期间的租金229920元和此期间的物业服务费2390元。

被告辩称

被告朱**辩称，1、关于华*物业要求解除双方的租赁合同，朱**同意解除。但是朱**不同意支付租金、违约金、物业费及其他费用。理由是开业以来商场的空调系统一直无法正常使用，华*物业还曾擅自剪断朱**租铺的电线，导致朱**一直无法正常经营。2、朱**未收过华*物业的解除合同通知，现华*物业起诉要求解除合同，系原告违约，而不是被告。若法院认为朱**应当支付违约金，华*物业诉请违约金也过高，应当在30%以内的范围予以考虑。因此，请法院驳回华*物业的诉请。

被告（反诉原告）朱**诉称，1、华*物业未按承诺于2014年8月9日使商场统一开业，导致朱**批发大量童装夏装进行销售，待2014年10月1日华*物业统一安排开业时，朱**购进的夏装已错过销售季节，给朱**造成了损失。另外，华*物业管理的空调系统一直无法正常运作，导致店面夏热冬寒，影响店铺的客源。2、自2014年9月起，华*物业在免租期未满的情况下，擅自上涨公摊费用，强迫商户重签合同，致使一些商户撤出门面，商场客流量锐减，朱**店铺商品无人问津。因此，提出反诉要求华*物业退回押金14059元。

原告（反诉被告）华*物业辩称，1、双方签订的《商铺租赁合同》是合法有效的。2、朱**接受商铺是2014年6月22日，根据合同约定，华*物业是给朱**免租金7个月，是给朱**装修和筹备的时间，免租金的期限至2015年1月22日，华*物业是在免租期内开业，是符合合同约定，并没有侵害到朱**的利益。3、华*物业要求重新签订合同是管理的需要，并没有强制性要求重新签订合同。朱**在本诉部分的诉请和事实理由也是按照旧的合同来起诉的。4、朱**的诉请没有事实和法律依据，华*物业给予朱**7个月的免租期限，朱**足以知道开业期可能会延期到2015年1月份，华*物业在履行合同时没有违约，所以朱**诉称延迟开业导致服装无法销售是没有理由的，导致合同解除的责任在朱**，且华*物业没有剪断朱**的电线影响其用电。请求法院查明事实，驳回朱**的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，华*物业与朱**于2014年6月4日就租赁两个铺面事宜签订两份相似的《商铺租赁合同》，约定华*物业将拥有使用权的位于柳州市城中区桂中大道瑞安路X号“恒隆汇”第三层3010、3011号商铺出租给朱**，由朱**作为经营购物类用途使用，引进品牌为“小**”。其中，《商铺租赁合同》第二条租赁期限约定：租赁期限为67个月，即自2014年6月1日起至2019年12月31日止，其中租期前7个月即2014年6月1日至2014年12月31日期间作为被告免租期，不计租金；如因商铺出卖人延期交房，上述租赁期限相应顺延，不视为华*物业违约（具体以钥匙交付朱**接收为准）；《商铺租赁合同》第三条租金及支付方式约定：免租期满后第一年（即2014年6月1日起至2015年5月31日止）租金标准为：3010号商铺每月3011元、3011号商铺每月2913元；第二年（即2015年6月1日起至2016年5月31日止）租金标准为：3010号商铺每月3161元、3011号商铺每月3058元。租金按月缴纳，首期租金于朱**签订合同时支付，其余租金在每月1日前付清当月租金；朱**应当于签订合同当日向华*物业支付押金，押金约定为：3010号商铺6022元，3011号商铺5826元；《商铺租赁合同》第四条关于商铺租赁期间的有关费用约定：物业服务费标准为：3010号商铺每月243元、3011号商铺每月235元，朱**应从收房之日起每月1日前付清当月物业服务费；每月水电费及物业共同分摊费用，朱**同意按实际支出及华*物业计算结果交纳，每月5日前付清上月费用；《商铺租赁合同》第七条合同变更、解除与终止中第2点约定：朱**拖欠租金、物业服务费、水电费累计1个月以上，华*物业有权解除合同；《商铺租赁合同》第八条违约责任约定：若华*物业违反合同约定，提前收回商铺的，应按照合同总租金的10%向朱**支付违约金；若朱**违反合同第七条第2点的规定，华*物业有权终止合同并收回商铺，朱**应按照合同总租金额的10%的额度（其中3010商铺为20547元，3011商铺为19879元）支付违约金；另外，在租赁期内，朱**逾期缴纳合同约定的费用，每逾一天应按上述费用总额的1％支付华*物业违约金。在租赁期限内，朱**未经华*物业同意，中途擅自退租的，除朱**已缴纳的押金不予退还外，朱**应按合同总租金10%的额度（其中3010商铺为20547元，3011商铺为19879元）向华*物业支付违约金。合同签订后，朱**于2014年6月22日开始入场装修，同时向华*物业缴纳了3010、3011商铺的首期月租金共5924元，押金11848（其中3010商铺为6022元，3011商铺为5826元）元。朱**按每月478元的标准向华*物业缴纳物业费至2015年2月份，后因与华*物业就铺面管理事宜协商未果，朱**一直拒付租金及相关物业费、公摊费用至今。为此，华*物业诉至法院并提出上述诉讼请求。

另查明，在本案的审理过程中，华*物业与朱**于2015年12月23日办理了涉案两个铺面的撤场移交手续。

以上事实，有当事人的陈述、《商铺租赁合同》、收据、二次装修申请表等证据材料在案佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，华*物业与朱**签订的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同。双方应按照诚实信用的原则，全面履行合同约定的义务。

一、关于合同的解除。依据双方签订的租赁合同约定：“朱**拖欠租金、物业服务费、水电费累计1个月以上，华*物业有权终止合同并收回商铺，朱**应按照合同总租金额的10%支付违约金。”。现朱**无正当理由长期拖欠租金及物业费的行为已经构成违约，华*物业依据合同约定有权解除合同。

二、关于返还商铺。因朱**已将涉案商铺退还给华*物业，故华*物业要求朱**三日内退还商铺的诉请无事实依据，本院不予支持。

三、关于合同解除违约金。因本案系朱**的过错导致合同提前解除，致使华*物业的预期利益受损，即合同依约继续履行可获得的租金。因双方在签订合同时已经对提前解除合同的违约责任进行约定，即按照合同总租金额的10%（其中3010商铺为20547元，3011商铺为19879元）支付违约金，该违约金的计算标准较之合同继续履行华*物业可获得的利益，并不明显过高，故华*物业诉请朱**支付解除合同违约金40426元，本院予以支持。

四、关于支付租金。庭审中，华*物业与朱**均认可交付商铺的时间为2014年6月22日，即双方约定的免租期始于2014年6月22日，依合同约定免租期为7个月，则免租期止于2015年1月22日。朱**主张其与华*物业曾口头约定免租期可延至2015年3月22日，并提交缴费通知单予以证实，因华*物业对此予以否认，且缴费通知单也并非生效协议，故该主张无事实和法律依据，本院不予采信。因此，朱**应于2015年1月23日开始按月缴纳租金。而朱**在缴纳了涉案两个商铺的首期租金（即第一个月租金）后，以华*物业管理不善导致其经营亏损为由一直拒绝缴纳租金，本院认为，华*物业已经将符合合同约定用途的商铺交付给朱**使用，朱**对该门面进行了装修并对外正常营业，华*物业已经完成了合同约定的交付义务，朱**也应按照诚实信用原则在使用商铺的同时支付相应的租金，朱**拒付租金的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采信。因合同约定租金应于每月1日前付清当月租金，因朱**已经缴纳了第一个月的租金，朱**应自2015年3月1日开始缴纳租金，其还应继续缴纳2015年3月1日至2015年12月23日的租金，即（3011＋2913）×3＋（3161＋3058）×7＝61305元。

五、关于租金违约金。合同约定：“在租赁期内，朱**逾期缴纳合同约定的费用，每逾一天应按上述费用总额的1％支付违约金”。朱**主张合同中约定的违约金约定过高请求法院依法予以减少，根据最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，朱**未就违约金是否过分高于损失提供证据予以证实，故本院认为华*物业的损失实为朱**逾期支付租金造成的损失，本案双方约定的违约金计算标准为每日1％，应当认定为过高，故本院依法对违约金计算标准予以调整，朱**应当承担的违约金以未支付租金总数的0.6％来计算违约金，即61305×0.6％=367.83元。

六、关于物业费的问题。庭审中华*物业与朱**双方均确认物业费为每月478元，本院予以认可。朱**提供的收据已证实其只缴纳物业费至2015年2月份，故华*物业诉请要求朱**支付2015年3月至2015年12月期间的物业费，有事实和法律依据，本院予以支持，朱**应向华*物业支付2015年3月至2015年12月期间的物业费共计4780元。

七、关于商铺电梯年检公摊费、公摊水费、公摊电费的问题。当事人对自己提出的主张负有举证的责任，本案中，华*物业就商铺电梯年检公摊费、公摊水费、公摊电费的诉请并未提供相应的证据予以支持，且朱**对华*物业主张的公摊费用的计算标准有异议，故本院对该项诉请不予支持。

八、关于押金的问题。本案是因朱**逾期缴纳租金及相关物业费而导致华*物业起诉要求解除合同，后双方已经自愿解除合同，并不属于合同约定的“在租赁期限内，朱**未经华*物业同意，中途擅自退租的，除朱**已缴纳的押金不予退还外，朱**应按合同总租金10%的额度向华*物业支付违约金。”的情形，故朱**提出反诉要求“华*物业”退还押金的诉请本院予以支持，因朱**主张的押金为14059元，而本院根据朱**提供的押金收据查实，朱**实际缴纳的押金为11848元（其中3010商铺为6022元，3011商铺为5826元），故华*物业应返还押金11848元给朱**。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告桂林华**限公司与被告朱**于2014年6月4日签订的《商铺租赁合同》解除；

二、被告朱**向原告桂林华**限公司支付商铺租金61305元及租金违约金367.83元；

三、被告朱**向原告桂林华**限公司支付物业管理费4780元；

四、被告朱**向原告桂林华**限公司支付解除合同违约金40426元；

五、原告桂林华**限公司将押金11848元返还给被告朱**；

六、驳回原告桂林华**限公司的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）朱**的其他反诉请求。

案件受理费3327元（桂林华**限公司已预交），由桂林华**限公司负担978元，朱**负担2349元。

案件反诉费2399（朱**已预交），由桂林华**限公司负担145元，朱**负担2254元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一六年四月五日