柳州市屏**理有限公司与彭**财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柳州市屏**理有限公司（以下简称屏**司）与被上诉人彭远生财产损害赔偿纠纷一案，不服广西壮族**区人民法院（2015）鱼民初（一）字第624号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年10月26日受理后，依法组成合议庭于2015年12月15日公开开庭审理了本案。上诉人屏**司的委托代理人郭*、被上诉人彭远生的委托代理人韦**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2011年9月14日，彭**向屏**司支付广告牌制作费360元，屏**司向彭**出具《收款收据》一份。2011年9月25日，彭**向屏**司交付柳州市屏山综合农贸市场（以下简称屏山农贸市场）北22号、23号门面二间的定金30000元，屏**司出具《收款收据》一份交彭**收执，《收款收据》注明：签订合同后，定金自动转为合同保证金。彭**领取了上述门面的钥匙。其时，为培育市场，屏**司允许该市场业主进场免交租金经营。2013年8月24日，屏**司在《南国今报》刊登通告，称该市场自2011年11月28日开业至今仍有部分业主摊位（门面）空置，并告知该市场业主于2013年8月31日前，持定金条到市场办公室办理相关手续。2013年9月26日，屏**司发出通知，称该市场开业至今仍有部分业主未入驻，并告知该市场已交定金的客户于2013年10月1日前到市场办公室协商、签订租赁合同，逾期视为拒签，屏**司将收回门面（摊位）并没收定金。现屏**司向一审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。

一审法院认为

一审法院审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于屏**司诉请确认与彭**之间存在不定期租赁关系的问题，不定期租赁关系应以租赁合同设立为前提，屏**司未能举证证明其与彭**之间就案涉门面签订了租赁合同，为此，屏**司的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于租金的问题，当事人请求支付租金应以租赁合同有效为前提，屏**司既未与彭**签订书面租赁合同，又无关于门面租金的口头约定，屏**司虽举证证明彭**领取了案涉门面的钥匙但未能提供充分证据证明彭**已实际使用了门面的事实，且彭**又不予认可，故屏**司请求彭**支付租金，缺乏依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：驳回屏**司的诉讼请求。一审案件受理费1500元（屏**司已预交），减半收取人民币750元，由屏**司负担。

上诉人诉称

上**山公司不服一审判决，上诉称：一审认定事实不清，导致判决错误，具体理由如下：

一、一审判决认定不成立不定期租赁关系应当以租赁合同为前提的理由没有法律依据。一审法院只机械地理解是否有正式的租赁合同而忽视了彭**已经亲笔签领了钥匙且亲自委托屏**司制作门头招牌实际使用了门面的事实。彭**已经实际领取了钥匙控制门面并且委托屏**司制作门头广告的行为足以认定双方之间存在不定期租赁合同关系。

二、一审法院采信的彭**辩解的所谓只是缴纳了立约定金而没有实际签订合同的事实只是本案的部分事实，从屏**司举证的情况上看，一方面，彭**缴纳定金后，拒绝与屏**司协商签订合同，另一方面同时又占用屏**司的门面摊位，其辩解与事实完全不符，同时也可以看出彭**存在明显的过错。因此，根据公平和诚实信用的原则，应当支持屏**司的一审诉讼请求。

综上，一审法院的审理认定事实不清，屏**司因此提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销一审判决，依法改判支持屏**司一审的诉讼请求；2、本案诉讼费用由彭**承担。

被上诉人辩称

被上诉人彭**答辩称：1、彭**与屏**司就租赁门面没有形成合意，彭**仅有租赁门面的意向。该定金应属于立约定金，之后彭**主动联系屏**司要求签订合同，屏**司要求彭**签订两年期限合同，双方对此未达成一致意见，因此未形成租赁合同；

2、彭**从未占用屏**司门面。屏**司称钥匙交付记录只是彭**留给屏**司的通讯方式。彭**从未签名，且“钥匙3把”等文字是屏**司私自添加，不能证明彭**领取了钥匙；

3、门头广告牌是彭**应屏**司的要求统一安装，否则不能预定门面，同时，广告费是在立约定金前交付的。广告费交付的时间为2011年9月14日，立约定金交付的时间为2011年9月25日，这些只能证明彭**有租赁的意向，并不能证明彭**实际占有使用彭**的门面；

4、彭**未占有屏**司门面，也未交付水电费。水电费收据是屏**司自行制作的，且该收据显示缴费时间为2014年6月16日，亦未表明交付的是哪个时段的水电费用。若该收据显示一个月的水电费，那么一个月两间门面才使用的两度电共计3元电费明显不符合常理，也不可能满足经营两间门面的需要。不能证明彭**占有使用屏**司的门面。

5、屏**司称彭**实际使用了门面，但无法提供收取水电、卫生费用凭据。由此可知屏**司所称不是事实，彭**从未占有使用屏**司门面；

6、即使彭**占有使用了屏**司门面，根据民法通则第一百三十六条及合同法第二百二十六条的规定，屏**司请求支付租金的请求权亦超过一年的诉讼时效。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回屏**司上诉请求。

本院查明

二审期间，上**山公司对一审法院查明的事实没有异议，但认为遗漏查明如下事实：1、租赁门面的具体使用情况，彭**有实际使用门面并产生有水电费；2、彭**与屏**司并未就租赁期限进行过协商。

被上诉人彭**对一审法院查明的事实提出如下异议：认为“彭**领取了上述门面的钥匙”与事实不符，事实上彭**并未领取门面钥匙。

二审期间，上**山公司向本院提交了2份新的证据：1、照片一张（复印件）；2、由柳州市公安局交通警察支队车辆管理所档案室出具的证明原件一份；证据1、2共同拟证明直至2015年4月10日之前彭**一直占有、使用该门面。

二审期间，被上诉人彭**向本院提交了一份新的证据：广西壮族**人民法院（2015）柳市民二终字第258号民事判决书复印件一份（经与原件核对一致），拟证明双方之间从未形成租赁合意及租赁关系。对上诉人屏**司提交的新的证据的质证意见为：对证据1的真实性有异议，屏**司并未提供原件，该份证据的原件是储存在电脑上，对该份证据的真实性不予认可，同时，该照片载明的时间虽为2015年4月10日，但仅能反映出照片储存至电脑的时间，并不能反映出照片的拍摄时间，对该份证据的证明目的不予认可；对证据2的真实性予以认可，但是该份证据仅能反映出照片载明的车辆是属于彭**的，并不能反映出彭**实际占用门面的事实。

上**山公司对被上诉人彭**在二审中提交的新的证据的质证意见为：对判决书的真实性无异议，对证明目的有异议，因本案是割裂的审理，故造成此现状。屏**司收取定金后已将门面交付给彭**，彭**领取钥匙记录本上领取了钥匙，占有并使用了门面，彭**拒绝与屏**司签订合同存在缔约过错，若是按照该份证据判决认定不存在租赁关系显失公平。

为了查清本案的案件事实，本院于2016年1月6日组织双方当事人前往涉案租赁门面并通过强行破锁的方式将租赁门面交还屏**司并制作调查笔录。当时租赁门面的状况为：租赁门面没有任何经营性商品，地上遍布垃圾，门面内两部水表载明的用水量分别为17.6m3、1.6m3，两间门面电表载明的用电量分别为89度、19度，门面天顶有改装过的阁楼，其中门面电表侧面张贴了招租公告，公告载明联系电话号码为130××××8099与钥匙签收本上彭**留存的电话号码一致。屏**司与彭**均在调查笔录上签字。

经质证，本院认为：屏**司提交的证据1、2来源真实本院对该份证据的真实性予以确认，虽然照片上并未载明照片的拍摄时间但从照片显示的内容可以得知，租赁门面的大门开启，门前停有彭**所有的汽车，综合二审期间本院组织双方前往租赁门面所做的调查笔录，本院对二份证据的证明目的予以采信；被上诉人彭**在二审中提交判决书来源真实、合法，本院对该份证据的真实性予以确认，但该案属于定金合同纠纷，与本案不是同一法律关系，故对该份证据的证明目的本院不予采信；本院于2016年1月6日组织双方前往租赁门面制作的调查笔录来源真实、合法、与本案具有关联性，屏**司与彭**均签字予以认可，该份调查笔录可以作为认定本案案件事实的依据。

本院认为

针对上**山公司提出的一审法院遗漏的事实，本院认为，1、对于彭**是否实际占有使用门面的事实将在本院认为部分具体阐述；2、彭**是否与屏**司就租赁期限进行协商，不是本案的争议焦点，故本院不再进行审查。

据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

二审另查明，1、本院于2016年1月6日组织双方当事人前往涉案租赁门面通过强行破锁的方式将租赁门面交还屏**司并制作笔录，当时租赁门面的现状为：租赁门面没有任何经营性商品，地上遍布垃圾，门面内两部水表载明的用水量分别为17.6m3、1.6m3，两间门面电表载明的用电量分别为89度、19度，租赁门面天顶有改装过的阁楼，其中门面电表侧面张贴了招租公告，张贴公告载明了彭**的联系电话130××××8099；

2、本院于2016年1月12日询问彭**是否就其在本案证据中钥匙签收单及水电费收据单上的签名进行鉴定并制作谈话笔录，彭**表示不向二审法院申请笔迹鉴定；

3、屏**司与屏山综合农贸市场其他承租人包括浩美声、梁**、韦爱雪、莫**等人签订的《屏山综合农贸市场租赁合同》约定的每月摊位（门面）租金分别为800元、700元、700元、800元；

4、彭**在钥匙签收本上签字落款的时间为9.14。

本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：彭**是否应向屏**司支付租金，若应支付具体数额为多少？

针对本案的争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以要求承担其他民事责任。”本案中，屏**司与彭**没有达成租赁门面的合意，双方亦没有签订书面的租赁合同，故双方之间并不存在租赁合同关系，屏**司诉请主张要求彭**支付的租金实际上应为占有使用费。

关于彭**是否实际占有、使用涉案门面的问题，首先，屏**司在一审中提交了钥匙签收本以及水电费收据单拟证实彭**实际占有使用了门面，当事人对其主张的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有义务提供证据予以证明，没有证据证明或证据不足应承担举证不能的不利后果。彭**提出这两份证据上的签字非本人所写的主张，但在一、二审审理期间并未就该证据载明的签名申请笔迹鉴定，应承担举证不能的不利后果，故可以认定彭**领取了涉案门面钥匙以及交付了水电费。彭**在二审中提出的一审法院查明事实“彭**领取了上述门面的钥匙”错误的主张没有依据，一审法院认定该部分事实正确，本院依法予以确认；其次，为了查明本案门面的实际使用情况，本院于2016年1月6日组织双方当事人前往涉案门面并制作笔录，当时门面中水表载明的用水量为17.6m3、1.6m3、用电量为89度、19度，结合屏**司提交的彭**缴纳的水电费收据可知，彭**实际使用了门面的水电。门面上方载有招租广告，该广告上载明的联系电话与彭**在钥匙签收本上记载的电话号码一致，可以得知彭**实际占有门面并欲对外进行转租；再次，二审中屏**司提交的照片以及柳州市公安局交通警察支队车辆管理所出具的证明，虽然不能反映出拍摄照片的确切时间，但可以得知彭**使用门面内的水管对其汽车进行清洗并且门面大门敞开的。同时彭**支付门牌广告费并安装了门牌广告；综合本院以上分析，彭**实际占有并使用了涉案租赁门面，上诉人屏**司提出一审法院遗漏查明彭**实际占有门面并支付水电费的主张成立，本院依法予以采信。按照人们的日常生活经验法则，购买、租赁房屋以是否领取钥匙作为交付房屋的时间点，故彭**于2011年9月14日领取门面钥匙应认定为其实际占有、使用了门面的时间。非法侵占他人房屋致使权利人无法出租房屋收取房租，造成了屏**司对外招租可得租金的损失，故彭**应向屏**司支付占有使用费。

关于占有使用费如何计算的问题，彭**领取钥匙实际占有、使用涉案门面的时间为2011年9月14日，本院于2016年1月6日组织双方当事人前往租赁门面并将租赁门面交还屏**司，故彭**实际占有、使用门面的时间从2011年9月14日至2016年1月6日。至于租赁门面每月租金计算标准的问题，可以参照屏**司与屏山综合农贸市场其他承租人签订的《屏山综合农贸市场租赁合同》每月每间门面的租金标准即700元／月；还应当注意的是，在本案中屏**司亦存在一定过错，彭**实际占有、使用门面但一直未与屏**司签订租赁合同亦未支付门面的租金，屏**司作为市场的管理者理应知道彭**未支付租金，应当采取适当措施防止可得租金损失的扩大，现屏**司并未采取相应的措施，本院考虑以上相关因素及屏**司在本案中的过错程度酌定彭**向屏**司支付占有使用费30000元。屏**司的上诉请求支付合理的占有使用费部分本院依法予以支持，超过的数额部分本院不予支持。彭**答辩称没有实际占有使用门面的理由不成立，本院不予采信。

彭**辩称依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定屏**司请求支付租金的诉请已经超过诉讼时效。本院认为，本案属于侵犯物权的财产损害赔偿纠纷，并不适用民法通则关于租金的诉讼时效的规定，同时根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案中，彭**一直持续占有涉案门面直至本院于2016年1月6日组织双方当事人现场破锁才将租赁门面归还屏**司，侵占行为一直存在，本案中占有使用费的诉讼时效期间应从2016年1月7日即归还门面之日起开始计算诉讼时效，故彭**的该抗辩理由没有依据，本院不予采信。

综上所述，一审查明的基本事实清楚，但适用法律不当，本院根据二审中上诉人屏**司提交的新证据以及本院依法制作的勘查笔录，依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销广西壮族**区人民法院（2015）鱼民初（一）字第624号民事判决；二、被上诉人彭**向上诉人柳州市屏**理有限公司支付门面占有使用费30000元；

一审案件受理费1500元（上诉人柳州**理有限公司已预交），二审案件受理费1500元（上诉人柳州**理有限公司已预交），共计3000元，由上诉人柳州**理有限公司负担1500元，被上诉人彭远生负担1500元。

上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。义务人逾期履行义务的则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日