桂林市联**司柳州西环装饰建材市场诉黄**、严秋儿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告桂林市联**司柳州西环装饰建材市场诉被告黄**、严秋儿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成审判员李*担任审判长，人民陪审员胡**和杨*参加的合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。书记员邓*担任法庭记录。原告桂林市联**司柳州西环装饰建材市场的委托代理人朱**、韦**，被告黄**及二被告共同委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告桂林市联**司柳州西环装饰建材市场诉称，2010年3月16日，原告与被告分别签订《联坤家居铺面租赁合同》各一份，将柳州西环装饰建材市场南区1栋一、二楼共12间商铺出租给被告，租期一年，即2010年2月1日至2011年1月31日。由于被告既未按规定缴纳租金、管理费，也未按约定拆除三层违规建筑，原告经多次催告未果，遂于2010年5月21日向被告送达律师催告函告知被告，原告依据双方约定及合同法的规定，与被告解除合同，要求被告在2010年6月5日前将门面腾空交还给原告。但被告拒绝归还门面，致使原告将被告诉至柳南区人民法院。2011年1月18日，柳南区人民法院分别以（2010）南民初（一）字第1290号民事判决书和（2010）南民初（一）字第1291号民事判决书解除了原告与被告的租赁合同，同时要求被告归还门面。被告不服一审判决，向柳州**民法院上诉，2011年9月5日，柳州**民法院分别以（2011）柳市民三终字第245号民事判决书和（2011）柳市民三终字第246号民事判决书维持了柳南区人民法院的判决。终审判决后，被告仍未归还门面，原告不得已向柳南区人民法院申请强制执行，被告仍占用门面拒不归还，经法院强制执行，2012年3月底被告才将门面归还原告。原告与被告解除合同后，将该门面出租给了李*，并与李*签订了门面租赁合同。但由于被告强占门面，致使原告无法将门面交付给李*。为此，李*将原告及被告诉至桂林市象山区人民法院，要求原告交付门面并赔偿延期交付门面违约金每月9000元，赔偿装修合同定金5万元；要求被告对装修合同定金5万元承担连带责任。2012年3月27日，象山区人民法院以（2010）象民二初字第338号民事判决书判决原告交付门面并赔偿延期交付门面违约金每月9000元，赔偿装修合同定金5万元给李*，被告对装修合同定金5万元承担连带责任。被告不服一审判决，向桂林**民法院上诉，2012年8月16日，桂林**民法院以（2012）桂市民四终字第307号民事判决书维持了象山区人民法院对原告的判决，即判决原告交付门面并赔偿延期交付门面违约金每月9000元，赔偿装修合同定金5万元给李*。2012年3月底，被告将门面交付给原告后，原告将门面交付给李*。之后，李*在桂林**民法院终审判决送达后多次向原告要求支付装修合同定金5万元及延期交付门面违约金189000元（违约金从2010年7月起算至2012年3月，计21个月，共计189000元）。原告认为，原告与被告在租赁合同中约定：被告拖欠租金、管理费一个月的，原告可终止合同，收回门面；被告必须在三天之内将三层违规建筑拆除，否则原告有权解除合同收回门面。而依据《合同法》第九十三条、九十六条及九十七条的规定，解除合同的条件成就时，原告可以解除合同，合同自解除合同的通知到达被告时解除，合同解除后，终止履行。所以从2010年5月21日原告向被告送达律师催告函之日起，合同就已经解除，被告就应按规定将门面腾空交还给原告。被告强占门面拒不交付的行为已构成对原告的侵权，其侵权行为自2010年6月6日起至2012年3月31日止。由于被告的侵权行为，致使原告无法将门面交付给李*，构成对李*的违约，造成原告损失239000元。原告的损失与被告的侵权行为有因果关系，故被告对原告的损失应承担赔偿责任。原告为保护其合法权利不受非法侵害，依据民事诉讼法、合同法的有关规定，特诉至法院，请求法院判令被告赔偿原告损失239000元。

原告在举证期间提交的证据有：1、（2010）南民初（一）字第1290号民事判决书1份，复印件；

2、（2010）南民初（一）字第1291号民事判决书1份，复印件；

3、（2011）柳市民三终字第245号民事判决书1份，复印件；

4、（2011）柳市民三终字第246号民事判决书1份，复印件；

1-4拟证明原告已经按租赁合同约定履行义务，但被告没有按时交租金，经过一、二审，法院支持了原告的诉请，被告应该于2010年6月5日将门面交还给原告。

5、申请执行书1份，复印件；

6、当事人申请执行须知1份，复印件；5-6拟证明被告在判决书生效后，仍未将门面交还给原告，致使原告不能把门面交还给李*。

7、（2010）象民二初字第338号民事判决书1份，原件

8、（2012）桂市民四终字第307号民事判决书1份，原件7-8拟证明桂林的一、二审判决书已经对李*的赔偿要求予以支持，所以原告已经将钱赔偿给李*。而该赔偿是因为被告的违约行为造成的，所以应该由被告承担该赔偿损失。

9、收条3张、领款单3张，原件

拟证明原告已经向李*支付了赔偿款239000元。

被告辩称

被告黄**、严**答辩称，原告的诉讼请求没有法律和事实依据。即使赔偿客观存在也应该由原告自行承担，请法院驳回原告的诉请。

被告在举证期间提交的证据有：

1、发票3张（02033568、02033567、02033569）

2、发票3张（02033542、02033566、02033519）

3、发票3张（02033568、02033567、02033569）

4、发票3张（02033540、02033563、02033517）

5、发票3张（02033539、02033562、02033516）

6、发票3张（02033538、02033561、02033515）

7、发票3张（02033537、02033560、02033514）

8、发票3张（02033536、02033559、02033513）

9、发票3张（02033535、02033558、02033512）

10、发票3张（02033534、02033557、02033511）

11、发票3张（02033533、02033556、02033510）

12、发票3张（02033532、02033555、02033509）

13、发票3张（02033531、02033554、02033508）

14、发票3张（02033530、02033553、02033507）

15、发票3张（02033529、02033552、02033506）

16、发票3张（02033528、02033551、02033505）

17、发票3张（02033527、02033550、02033504）

18、发票3张（02033526、02033549、02033503）

19、发票3张（02033525、02033548、02033502）

20、发票3张（02033524、02033547、02033501）

21、发票3张（02033523、02033546、02033500）

22、发票3张（02033522、02033545、02033599）

23、发票3张（02033521、02033544、02033598）

24、发票3张（02033520、02033543、02033597）

以上证据均为原件，拟证明被告交纳的租金及管理费，从2010年4月1日到2012年3月底，共计24个月。

经庭审举证和质证，被告对原告递交证据1-8的真实性无异议，但对证明目的有异议，判决书只能证明双方对租赁存在纠纷，而不能证明在生效判决书未下达时合同就解除了。判决书也证实了在原、被告发生纠纷尚未解决时，原告就自己把有纠纷的门面另租给他人李*，相关责任在于原告自身，和二被告无关；对证据9的真实性不认可。这3张领款单都是原告自己制作的，和原告的操作习惯不一致，原告支付给李*的款项计算金额混乱，而原告的来往帐都是有银行转账及领导签名的。

本院认为

本院认为，原告提交的证据1-8符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对此予以认定。原告提交的证据9中的领款单，因无原告的盖章，本院不予认定；收条虽有李*的签名，但无其他证据佐证，本院亦不予认定（具体分析附后）。被告的证据缺乏与本案关联性，本院对此不予认定。

经审理查明，两被告是夫妻关系。2010年3月16日，原告与两被告签订《联坤家居铺面租赁合同》两份，约定将柳州西环装饰建材市场南区1栋一、二楼共12间商铺出租给被告，租期一年，即2010年2月1日至2011年1月31日。合同签订后，原告如约将门面交付被告使用，但被告未如期缴纳租金、管理费，也未按约定拆除三层违规建筑。原告遂于2010年5月22日通过速递形式向被告发出律师催告函（该律师催告函为原告于2010年5月21日作出），表明被告“既欠2010年4月、5月租金、管理费共计13698元和14042元（此租金、管理费暂按上年度的租金、管理费计算）未付，也未按约定拆除第三层违规建筑。依照法律规定，西环装饰建材市场有权依合同规定单方终止合同，收回门面另行出租。”并表示决定与被告解除合同，并通知被告于2010年6月5日前将门面腾空交还原告，否则提起诉讼。被告收到了该律师催告函。2010年6月3日，原告又通过柳州市公证处公证及特快专递送达的方式，向被告发出《通知》（该通知系原告于2010年6月2日作出），该通知请被告“务必于2010年6月5日前将门面（南区1栋楼上8-13号共陆*）腾空后交还……若逾期不腾空交出门面，由此给我公司及新租用的商户造成的一切损失及一切后果由你（即被告）自行承担全部责任。”该《通知》的附件还包括上述律师催告函及2010年6月1日作出的《通知》（该通知表明上述律师催告函中关于被告欠原告2010年4月、5月的租金、管理费计算有误，并将该费用更正为22040元和20060元。）。但被告拒绝归还门面，原告遂将被告诉至本院。2011年1月18日，柳南区人民法院分别以（2010）南民初（一）字第1290号民事判决书和（2010）南民初（一）字第1291号民事判决书解除了原告与两被告的租赁合同，同时要求两被告腾空门面并移交给原告。两被告不服一审判决，向柳州**民法院上诉。2011年9月5日，柳州**民法院分别以（2011）柳市民三终字第245号民事判决书和（2011）柳市民三终字第246号民事判决书维持了柳南区人民法院的判决（对被告黄**的判决维持了要求两被告腾空门面并移交给原告的内容）。终审判决后，由于两被告仍未归还门面，原告遂向本院申请强制执行。2012年3月底，两被告将上述门面归还原告。

另查明，2010年6月6日，原告将原出租给两被告的12间门面出租给了案外人李*，并与李*签订了门面租赁合同。但由于被告未归还门面，致使原告无法将门面交付给李*。为此，李*将原告及两被告诉至桂林市象山区人民法院，要求原告交付门面并赔偿延期交付门面7月份违约金9000元，赔偿装修合同定金5万元，两被告对装修合同定金5万元承担连带责任。2012年3月27日，桂林市象山区人民法院以（2010）象民二初字第338号民事判决书判决原告向李*交付上述12间门面并赔偿延期交付门面违约金（7月）9000元，赔偿装修合同定金5万元给李*，两被告对装修合同定金5万元承担连带责任。被告不服一审判决，向桂林**民法院上诉，2012年8月16日，桂林**民法院以（2012）桂市民四终字第307号民事判决书维持了桂林市象山区人民法院对原告的判决中原告交付门面并赔偿延期交付门面违约金每月9000元，赔偿装修合同定金5万元给李*的内容。2012年3月底，被告将门面交付给原告后，原告将门面交付给李*。原告认为被告强占门面拒不交付的行为已构成对原告的侵权，其侵权行为自2010年6月6日起至2012年3月31日止，故向本院起诉，请求法院判令两被告赔偿原告损失239000元。两被告不同意原告的诉讼请求。

本院认为，当事人对自己的主张有责任提交证据证实，否则将承担举证不能的不利后果。依法成立的合同，自成立时生效。原告与两被告签订的租赁合同自签订时生效，双方均应如约履行义务。因被告拖欠租金，原告可终止合同、收回门面，并有权用书面通知形式告知被告合同移交解除，故原告在2010年5月22日将解除合同的通知以邮寄方式寄送至被告处时，双方的租赁合同已经解除。2010年6月3日，原告又通过柳州市公证处公证及特快专递送达的方式，向被告发出《通知》，告知被告应在2010年6月5日前交还门面。以上事实，有原告提交的本院及柳州**民法院判决书证实。故被告应当在2010年6月5日前将诉争门面交还原告。在此期间，由于原告已经将诉争门面出租给案外人李*，而被告于2012年3月底才将诉争门面交还原告，故原告必须赔付李*违约金2010年7月违约金9000元、合同定金50000元，以上事实，有桂林市象山区人民法院及桂林市中级人民法院的判决书为证，本院对此予以确认。现原告主张两被告赔偿违约金189000元，并提交李*签字的收条欲证实李*已经收取了原告赔偿的239000元（违约金和定金），但该收条与原告提交的领款单上的数额、时间无法一一印证，且领款单上无原告的盖章，原告又无其他证据佐证，故对于违约金部分，本院仅采信生效判决确认的2010年7月违约金9000元，对于过高的部分，本院不予支持；对于50000元合同定金，本院予以支持。被告辩称自己已经实际履行了合同即交纳了租金及管理费，因其提交的发票是2012年4月18日补打的，且未经过前述法院审理时认定，故该证据与本案缺乏关联性，对被告的辩称，本院不予采信。综上，原告所诉合法有据部分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十五-九十六条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告黄**、严秋儿共同赔偿原告桂林市联**司柳州西环装饰建材市场2010年7月违约金9000元。

二、被告黄**、严秋儿共同赔偿原告桂林市联**司柳州西环装饰建材市场合同定金50000元。

三、驳回原告桂林市联**司柳州西环装饰建材市场的其他诉讼请求。

案件受理费4885元（原告已预交），由原告负担3679元，两被告共同负担1206元并迳付原告。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州**民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农**潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年五月十五日