陈*与杨**、刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈*、杨**因房屋买卖合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2014）宜民初字第2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日受理后，依法组成由审判员潘**担任审判长，代理审判员谭**、覃阳参加的合议庭，于2016年2月25日公开开庭审理了本案。书记员苏*担任法庭记录。上诉人陈*及其委托代理人吕**，上诉人杨**及其委托代理人吴*，被上诉人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：被告刘**与原告陈**舅侄关系，被告刘**与被告杨**系夫妻关系。2008年3月15日，陈*与刘**签订《承租合同》，约定刘**将宜州市庆远镇塘中路248号门面承租给陈*经营，承租期限为三年，每月租金1600元。2010年2月10日，陈*与刘**签订《购房合同》，约定：“1、经双方协商，甲方刘**将位于宜州市塘中路248号的房屋一栋房产证号桂房证字第××号出售给乙方陈*，总价70万（柒拾万元整）人民币；2、付款方式：首付叁拾万元整，余款肆拾万元在房产证办完房产手续后由乙方陈*贷款一次性付清；3、由乙方承担过户手续费及所产生的其他费用。此协议一式两份。甲方签名：刘**乙方签名：陈*见证人：刘**2010年2月10日”。签订合同当日，陈*即通过银行转账方式支付给刘**购房款30万元，刘**将土地证、房产证原件交由陈*保管。同年下半年，陈*对该房屋进行部分装修改造。2011年至2013年期间，原告陈*陆续分六次向刘**给付购房余款。2013年元月15日，陈*与刘**签订《证明》：“经双方协商，甲方刘**将位于宜州市塘中路248号的楼房一栋出售给乙方陈*。现购房款已全部付清，双方签字生效，特此证明甲方签字：刘**乙方签字：陈*”。2014年初，被告杨**对买卖房屋一事知情后不同意出卖房屋，双方未能办理房产过户登记手续产生争议，刘**将土地证和房产证拿回，双方协商无果后原告陈*向法院提起诉讼。另查明，本案讼争房产所在的塘中路248号土地系刘**父亲刘**原位于宜州市解放路47号的房屋拆迁安置地，1994年4月26日，刘**办理好《建设用地许可证》、《个人建房用地批准书》和《私人住宅建设工程规划审批单》后开始建房，1995年7月，房屋建成。1996年5月26日，刘**父亲刘**、母亲熊**、大哥刘**、大姐刘*（陈*母亲）、胞妹刘**以及刘**签订《协议书》，约定：“经研究，对宜州市塘中路248号房屋户主更名协商如下：一、同意父母亲意见（宜州市塘中路248号房屋户主为刘**，有房产、土地使用权）；二、原湖南省祁东县廉桥房屋已于1988年出售，得房屋款4800元，已于当年分给刘*1200元。三、宜州市塘中路248号房屋是由宜山县庆远镇解放路47号拆迁，拆迁安排塘中路60㎡地皮建房，按当时价值6万元，身边有子女刘**、刘**、刘**，按三份分配（每份2万元。刘**已于1994年、1995年份两次分得2万元，刘**在1996年底付给刘**2万元。四、此协议子妹及有关部门各执一份。”同日，父母及四子妹还签写了一份《关于户主更名的请示》提交给当时的宜州市城区改造指挥部，主旨是“因家里当时无钱重建，经商量，父母同意由刘**投资建房。根据家里研究同意，特申请把原户主刘**更名为刘**。”该请示现存于宜州市国土局地籍档案内。1996年7月，塘中路248号土地进行初始土地登记，刘**取得国有土地使用权证［宜国用（1996）字第5715号］以及房屋所有权证［桂房证字第××号］，土地使用权人和房屋所有权人为刘**。2000年，因换证，土地使用权证登记为宜国用（2000）字第4683号，土地使用者为刘**。关于该房屋建造的出资人双方各执一词，原告认为是外公刘**出资所建，两被告主张是两被告出资所建，刘**胞妹刘**旁证该房屋由两被告出资、其负责管理、监工所建。

再查明，被告刘**与杨**均系广西壮族自治区中渡监狱在职在编警察，两人于1987年9月2日登记结婚，常住地为广西鹿寨县鹿寨镇。刘**父亲刘*成于1996年底去世；刘**母亲熊**于2014年元月去世，熊**生前一直居住在本案诉争房屋内。2008年3月至今，原告陈*及其母亲亦一直居住在本案诉争房屋内并在一楼门面经营。又查明，原告陈*对《关于户主更名的请示》中其母亲“刘*”的签名及捺印有异议申请司法鉴定，经委托，广西**定中心复函，因“无法补充1994年至1998年间刘*书写名字的字迹样本，中心无法受理该委托的笔迹鉴定事项”、“因刘*签名处指印纹线模糊，细节特征少，不具备鉴定条件”。

一审法院经审理后认为：一、关于讼争房产是刘**个人财产还是夫妻共有财产问题。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。宜州市塘中路248号房产为刘**与杨**婚姻关系存续期间刘**与其父母及兄弟姐妹签订协议分割得来，刘**按协议约定支付了相应对价，协议履行完毕。两被告在夫妻关系期间对该房产有所投入，应为夫妻共有财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。被告刘**对共同共有财产的处分未经其他共有人同意，属于无权处分。二、关于原告陈*是否构成善意取得的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该部动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，受让人善意取得不动产物权的，必须依照法律规定进行登记。本案中，讼争房产的《国有土地使用权证》以及《房屋所有权证》中载明的使用权人、所有权人仍为刘**，并未转移登记到陈*名下，故陈*并未善意取得讼争房产。被告辩称原告陈*一直居住在该房屋内并且在签订转让协议后对房屋进行了装修改造，已经善意取得该房屋不符合善意取得的条件，故不予采信。三、关于《购房合同》效力及原告请求继续履行购房合同是否有事实和法律依据问题。陈*与刘**签订的《购房合同》在双方自愿平等的基础上订立，是双方的真实意思表示，且没有合同无效的法定情形，故该合同依法成立并生效。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。本案中，诉争房产所有权人之一的刘**未经其他共有人同意处分共有物权，讼争房产物权的变动处效力待定状态，另一共有人杨**亦未追认刘**的处分行为，讼争房产所有权无法转移，属于事实上的履行不能，故原告请求被告履行《购房合同》办理位于宜州市塘中路248号房产的过户登记手续没有事实和法律依据，不予支持。原告陈*可依据《购房合同》向刘**主张违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第九十五条、第一百零六条之规定，判决：原告陈*与被告刘**于2010年2月10日签订的《购房合同》有效；驳回原告陈*的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈*负担。

上诉人诉称

上诉人陈*不服，上诉至本院，请求撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人陈*在一审的诉讼请求。其主要理由有：一、被上诉人刘**的父母位于塘中路248号的土地，是由宜州市解放路47号的房屋拆迁安置而来的。1995年7月建成房屋。因被上诉人刘**生育有男儿，其父母在房屋建成之后把该房赠与刘**。1996年5月26日，刘**的父亲刘**、母亲熊**、大哥刘**、大姐刘*、小妹刘**及刘**签订《协议书》，从该协议书内容可知。刘**的父母把塘中路248号房地产象征性作价6万元，因上诉人的母亲刘*以及刘**在此之分别获得12000元、20000元，所以此次分家两人不再拥有相应份额；刘**需在1996年底给刘**2万元，故该房屋属由刘**父母赠与刘**。另外，该房屋的房产证以及土地证上权属主体仅仅是刘**一人，共有权人一栏中并未填写杨**，根据我国《婚姻法》的有关规定，该房屋属刘**个人财产，一审判决认定为夫妻共有财产错误。二、一审判决认定“刘**按协议约定支付了相应对价，协议履行完毕。两被告在夫妻关系期间对该房产有所投入，应为夫妻共同财产。”属于认定事实错误。1、刘**支付相应对价的证据不足，没有证据证实刘**已经支付刘**2万元。2、根据刘**的陈述，在1996年5月26日与父母、兄弟姐妹签订《协议书》后，杨**、刘**对该房进行建设。另根据杨**的陈述，“房产户名登记为刘**生，杨**、刘**夫妇即对该房进行建设，其中杨**投入了大量的金钱和精力，房屋建好后将该房出租。”两人的陈述与客观实际严重不符。3、一审判决没有查明到底是谁出资建房。刘**旁证该房屋由两被告出资。但刘**并未作为证人出庭，其陈述没有经过法庭上质证，但是一审判决将其陈述作为认定案件事实的依据违反法律规定。三、上诉人陈*在2010年与刘**签订房屋买卖协议后，即支付购房款给被上诉人刘**以及上诉人杨**。2013年付完购房款后，经核对刘**写了个收款凭证即《证明》给上诉人陈*。上诉人陈*自2011年开始，对房屋进行重大改建，并进行装修，长达四年时间，居住至今满六年。每年刘**、杨**回宜州做清明，杨**目睹房屋改建的过程，刘**以及杨**家中多出70万元收入，并且利用该购房款购买了轿车等重要财产，故杨**对房屋买卖的事实应当知情。

对于上诉人陈*的上诉，上诉人杨**答辩称，上诉人陈*购买房屋后还一直通过银行案子支付租金给刘**，讼争房屋的房产证和土地证一直由上诉人杨**保管，两人隐瞒买卖房屋的事实，属于恶意串通，购房合同应属无效合同。

对于上诉人陈*的上诉，被上诉人刘**答辩称，其与上诉人陈*签订的购房合同应属无效合同。

上诉人杨**亦不服，上诉至本院，请求撤销一审判决第一项，改判确认陈*与刘**于2010年2月10日签订的《购房合同》无效。其主要理由有：一、本案当事人是因房屋买卖合同的履行问题引发的纠纷，根据最**法院民事案由规定，本案应当定性为房屋买卖合同纠纷。而且上诉人陈*在一审时提交的证据目录清单上和其他文书材料上的案由都明确表述为房屋买卖合同纠纷。因此，原审将本案定性为确认合同有效纠纷不当。二、宜州市塘中路248号房产为上诉人杨**与被上诉人刘**的夫妻共有财产，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，刘**对共同财产的处分未经其他共有人同意，属无权处分。本案中，诉争房产所有权人之一的刘**未经其他共有人同意处分共有物权，杨**亦未追认刘**的处分行为，讼争房产所有权无法转移，属于事实上的履行不能，故原告请求被告履行《购房合同》办理过户登记手续没有事实和法律依据。虽然原审法院对本案的上述事实作出了正确的认定，但该判决书的第一项判决内容仍然确认陈*与刘**于2010年2月10日签订的《购房合同》有效，属认定事实与判决结果矛盾，损害了上诉人杨**的合法权益。三、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定，陈*与刘**的房屋转让行为未经杨**的书面同意，违反了房地产“不得转让”的法律禁止性规定。另外。陈*与刘**隐瞒买卖房屋的事实，属于恶意串通，购房合同应属无效合同。

对于上诉人杨**的上诉，上诉人陈*的答辩意见与上诉意见一致。

对于上诉人杨**的上诉，被上诉人刘**答辩称，其与上诉人陈*签订的购房合同应属无效合同。

二审期间，上诉人陈*、上诉人杨**、被上诉人刘**均未向本院提交新证据。

本院查明

经二审审理查明：一审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为

综合诉辩双方当事人的意见，本案二审的争议焦点为：一、本案案由如何确定；二、本案讼争房屋是被上诉人刘**的个人财产还是上诉人杨**和被上诉人刘**的夫妻共有财产；三、上诉人陈*与被上诉人刘**于2010年2月10日签订的《购房合同》的效力如何认定；四、上诉人陈*请求被上诉人刘**、上诉人杨**将讼争房屋过户登记至上诉人陈*名下是否有事实和法律依据。

本院认为：一、关于本案案由如何确定的问题。上诉人陈*与被上诉人刘**签订购房合同后，双方不仅仅因为购房合同的效力产生争议，对讼争房屋是否应当进行变更登记同样产生争议，该争议本质上属于房屋买卖过程中履行合同而产生的纠纷，根据《最**法院民事案件案由规定》，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷，一审判决将本案案由确定为确认合同有效纠纷，属于对法律关系定性不准确，本院依法予以纠正。

二、关于本案讼争房屋是被上诉人刘**的个人财产还是上诉人杨**和被上诉人刘**的夫妻共有财产的问题。本案讼争房屋是被上诉人刘**通过与其父母亲以及兄弟姐妹签订《协议书》的方式获得，从该《协议书》的内容来看，其本质上属于家庭共有财产的分割，被上诉人刘**兄弟姐妹获取相应家庭财产份额转化形成的价值从而放弃讼争房屋的物权，被上诉人刘**向其胞兄支付一定的对价从而获得讼争房屋的土地使用权和房屋所有权，故被上诉人刘**获得讼争房屋的物权并不是如上诉人陈**称的通过其父母赠与的方式获得，而是付出一定代价而获得。该项支出是在被上诉人刘**和上诉人杨**婚姻关系存续期间产生，没有明确的特别约定，该项支出应当视为夫妻共同支出，共同支出获得的权利应当属于夫妻共同享有。另外，《协议书》主要是就被上诉人刘**与父母亲以及兄弟姐妹之间的家庭财产的分割进行约定，该协议书并未明确讼争房屋的物权人仅仅是被上诉人刘**一人，亦并未明确排除上诉人杨**对讼争房屋的权利，而讼争房屋是在被上诉人刘**和上诉人杨**婚姻关系存续期间获得，并且在两人婚姻关系存续期间将讼争房屋权利人登记在刘**名下，故讼争房屋应当属于被上诉人刘**和上诉人杨**的夫妻共有财产。

三、关于上诉人陈*与被上诉人刘**于2010年2月10日签订的《购房合同》的效力如何认定的问题。上诉人杨**诉称上诉人陈*与被上诉人刘**恶意串通签订《购房合同》，损害其利益，并且其作为讼争房屋共有人并未同意出卖讼争房屋，构成无权处分并且违反法律强制性规定，故《购房合同》无效。首先，上诉人杨**主张上诉人陈*与被上诉人刘**恶意串通签订合同没有证据支持，本院不予支持。其次，根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，虽然被上诉人刘**处分讼争房屋时并未取得上诉人韦**同意，构成无权处分，但是无权处分并非是合同无效的法定事由；最后《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项关于“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让的规定，在性质上不属于效力性强制性规定。综上，上诉人杨**认为本案《购房合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。本案《购房合同》是上诉人陈*和被上诉人刘**的真实意思表示，并不存在合同无效的法定情形，应属于有效合同。

四、关于上诉人陈*请求被上诉人刘**、上诉人杨**将讼争房屋过户登记至上诉人陈*名下是否有事实和法律依据的问题。如前所述，本案讼争房屋属被上诉人刘**和上诉人杨**的夫妻共有财产，被上诉人刘**未经作为共有人的上诉人杨**同意而处分共有物权，讼争房屋物权的变动处效力待定状态，而被上诉人刘**事后并未取得讼争土地的完全处分权，上诉人杨**亦未追认被上诉人刘**的处分行为，讼争房屋的物权无法转移。因《购房合同》相对人之外的上诉人杨**不同意履行合同，导致合同不能履行，属于事实上履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，上诉人陈*请求被上诉人刘**、上诉人杨**将讼争房屋过户登记至上诉人陈*名下没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人陈*可请求被上诉人刘**承担违约责任。

综上所述，上诉人陈*的上诉理由不成立，不予支持。上诉人杨**的部分上诉理由成立，其合理部分本院予以支持。一审判决确定本案案由有误，本院依法予以纠正，但一审判决认定事实清楚，程序合法，实体判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，上诉人陈*和上诉人杨**各负担50元。上诉人陈*和上诉人杨**均已预交100元，由本院退还每人50元。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日