广西恒**有限公司与庞**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广西恒**有限公司（以下简称恒佑**公司）与被告庞**、第三人中国工**限公司玉林市江南支行（以下简称工**支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成由审判员刘**担任审判长，人民陪审员龙**、黄*参加的合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。书记员李**担任法庭记录。原告恒佑**公司的委托代理人吴*、被告庞**及第三人工**支行的委托代理人廖**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**产公司诉称，其公司（更名前为“广西万**有限公司”）系从事房地产开发的企业法人。2012年11月25日，被告庞**向其公司购买了位于玉林市江南区新民路北侧城站路东侧某某时代花园X栋单元XXXX号房屋，房屋面积为104.09平方米，每平方米价格为3639.70元，总价为378856元。双方为此签订了《玉林市商品房买卖合同》（合同编号SDHY0339）。双方约定由被告按总价的30%支付首付款，余下的70%向银行申请按揭贷款。在签订合同后，由于被告资金困难，其公司同意被告的首付款分两期支付，第一期支付73856元，第二期支付40000元（由原告垫付），余下265000元房款由被告向银行申请贷款。在签订合同后，被告按约定到第三人工行江南支行签订了《个人购房借款／担保合同》，其公司作为担保人在合同上盖章确认，被告从工行江南支行取得了265000元贷款。此后，其公司依约到房屋产权部门为被告办理了房屋产权备案，在办理房屋产权备案过程中，其公司为被告垫付了保险费732元、税款28101.66元及办理抵押登记等费用3320元。然而，在其公司为被告办理好房屋备案手续后，被告仅偿还了几个月的银行按揭款，致使银行从其公司的保证金账户扣划相应的按揭款、逾期利息。在此过程中，其公司试图联系被告，通知其按时偿还银行贷款，并返还其公司垫付的相关首付款、按揭款、逾期利息、逾期违约金、税款等，但被告均以种种理由拒不返还。被告向其公司购买商品房的事实清楚，原、被告签订的《玉林市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且合法、有效。在履行商品房买卖合同过程中，其公司依约向被告提供了符合约定的商品房，并为被告办理了房屋产权登记备案，同时也配合被告办理了银行按揭贷款，被告也已取得了约定商品房的所有权，但被告没有按约定偿还其应当偿还的银行按揭款及返还其公司的垫付款，造成了其公司保证金被银行直接扣划，依据原、被告签订的《玉林市商品房买卖合同》附件七［关于买受人违反《个人购房借款合同》特别约定］第一条约定“买受人逾期款支付出卖人代偿款项及由此产生的垫款利息等相关费用和违约金超过90天，或逾期未支付的代偿款项累计超过人民币2万元的；或在担保期间买受人连续三个月或累计有六期未按时支付银行按揭月供的，出卖人均有权解除《商品房买卖合同》”之约定，原、被告约定解除合同的条件已成就，被告的行为已构成违约，依据《合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告依法应当承担相应的违约责任。为此，请求法院判令：1、解除原、被告于2012年11月25日签订的《玉林市商品房买卖合同》（合同编号SDHY0339），由被告将位于位于玉林市江南区新民路北侧城站路东侧某某时代花园X栋单元XXXX号房屋退还给原告；2、被告返还代偿款52412.09元给原告（截止2015年6月30日银行扣划的按揭款为41057.41元，自2015年6月30日起至银行停止扣划原告保证金之日止的代偿款继续由被告返还给原告）；3、被告返还代付款40000元及利息12800元给原告；4、被告返还购房按揭保险费723元给原告；5、被告返还购房税金28101.66元给原告；6、被告返还代办理抵押登记费3320元给原告（其中预告登记费80元、抵押登记费80元、抵押服务费1160元、入户大门1000元、对讲系统1000元）；7、被告支付违约金20000元给原告；8、被告支付律师服务费12000元给原告。

原告对其主张的事实在本院指定的举证期限内提供的证据有：1、营业执照、企业变更通知书、法定代表人身份证明，证明原告的主体资格适格；2、玉林市商品买卖合同，证明被告庞**向原告购买了位于玉林市江南区新民路北侧城站路东侧某某时代花园X栋单元XXXX号房屋及双方签订了《玉林市商品买卖合同》的事实；3、个人购房借款／担保合同，个人借款凭证，证明以原告作为保证人，被告向第三人工行江南支行办理按揭贷款，取得265000元贷款的事实；4、销售不动产统一发票，证明被告开具了总金额为378856元的销售不动产统一发票的事实；5、玉林市商品房买卖合同登记备案证明，证明被告购买的的时代花园B栋1602号房屋以办理产权登记备案证明，证明被告购买的时代花园B栋3单元1602号房屋已办理产权登记备案，被告属房屋的所有权人；6、发票、收据，证明原告为被告代垫了相关费用1983元；7、购房协议，证明原告同意被告分期支付首付款，原告为被告垫付了40000元首付款的事实；8、地方税费综合申报、税收转账专用完税证、电子缴税付款凭证，证明原告依法缴纳税费的事实及按应纳税率被告应承担的税款为28101.66元；9、银行扣款凭证（业务回单），证明因被告未按时偿还房屋贷款，银行从原告的保证金账户中直接扣划款的事实；10、广西增值税普通发票，证明依据双方签订的商品房买卖合同的附件六第5条的约定，原告因依法处置该物业而发生的律师费用12000元由被告承担；11、身份证，证明被告的主体适格。

被告辩称

被告庞*生辩称，不同意解除合同，愿意继续履行合同，也同意返还代偿款和所欠的款项。

被告庞**未向本院提供有证据。

第三人工行江南支行述称，如果原告回购房屋回去，就还清其银行贷款本息，如果被告继续履行合同，按时付房贷，其银行也同意。

第三人工行江南支行未向本院提供有证据。

本院查明

经过开庭质证，被告庞**、第三人工行江南支行对原告提供的证据1-11的真实性及证明内容均无异议，本院予以确认，并作为本案的定案依据。

综合全案证据和庭审记录，本院确认以下法律事实：原告**产公司（原广西万**有限公司）系从事房地产开发的企业法人。2012年11月25日，被告庞**向原告购买了位于玉林市江南区新民路北侧城站路东侧某某时代花园X栋单元XXXX号房屋，房屋面积为104.09平方米，每平方米价格为3639.70元，总价为378856元。双方为此签订了《玉林市商品房买卖合同》（合同编号SDHY0339）。双方约定由被告按总价的30%支付首付款，余下的70%向银行申请按揭贷款。在签订合同后，由于被告资金困难，原告同意被告的首付款分两期支付，第一期支付73856元，第二期支付40000元（由原告垫付），余下265000元房款由被告向银行申请贷款。《玉林市商品房买卖合同》的附件七［关于买受人违反《个人购房借款合同》特别约定］第二条约定：买受人逾期款支付出卖人代偿款项及由此产生的垫款利息等相关费用和违约金超过90天，或逾期未支付的代偿款项累计超过人民币2万元的；或在担保期间买受人连续三个月或累计有六期未按时支付银行按揭月供的，出卖人均有权解除《商品房买卖合同》。出卖人按本约定解除《商品房买卖合同》的，买受人在此同意认可该商品房当即退还给出卖人，由出卖人自行决定处置，买受人须无条件配合结束本案，同时买受人应向出卖人支付20000元违约金及因违约产生的相关费用（包括但不限于本合同附件六第4点和第5点约定的费用），连同代偿款项及利息（包括提前代为清偿银行全部债务）等相关费用。在签订合同后，被告按约定到第三人工行江南支行签订了《个人购房借款／担保合同》，原告作为担保人在合同上盖章确认，被告从工行江南支行取得了265000元贷款。此后，原告依约到房屋产权部门为被告办理了房屋产权备案，在办理房屋产权备案过程中，原告为被告垫付了保险费732元、税款28101.66元及办理抵押登记等费用3320元（包括预告登记费80元、抵押登记费80元、抵押服务费1160元、入户大门费1000元、对讲系统1000元）。然而，在原告为被告办理好房屋备案手续后，被告未按时偿还银行按揭款，致使第三人工行江南支行每月从原告的保证金账户扣划按揭款（截止2015年10月23日，共计扣款42674.62元）。因双方发生纠纷，原告诉至本院。

本院认为

本院认为，《玉林市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反我国法律法规的强制性规定，应当合法有效。依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应当按照约定履行各自义务。在房屋买卖合同中，购房者支付价款，出卖人交付房屋，是双方的主要义务。本案中，被告庞**通过自付73856元、原告先行垫付40000元及第三人按揭贷款的方式支付了购房款，而原告也按约定交付房屋给被告，并办理了备案登记，履行了其合同义务。虽然原、被告在《玉林市商品房买卖合同》的附件七［关于买受人违反《个人购房借款合同》特别约定］第一条约定，买受人逾期款支付出卖人代偿款项及由此产生的垫款利息等相关费用和违约金超过90天，或逾期未支付的代偿款项累计超过人民币2万元的；在担保期间买受人连续三个月或累计有六期未按时支付银行按揭月供的，出卖人均有权解除《商品房买卖合同》，但是原、被告在《玉林市商品房买卖合同》的主要义务已经履行完毕，且涉讼房屋已经办理备案登记并将涉讼房屋抵押登记给第三人工行江南支付的情况下，原告不能再主张解除，只能向被告庞**主张违约责任、追偿所欠款项和被第三人工行江南支行扣划的保证金。故原告主张被告庞**解除《玉林市商品房买卖合同》及要求返还时代花园B栋3单元1602号房屋，没有法律依据，本院不予支持。同时，《个人购房借款／担保合同》是原、被告及第三人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的强制性规定，受法律保护，各方当事人应当按约定履行各自义务。被告庞**没有按时支付房贷，导致第三人工行江南支行从原告公司的保证金账户扣划了相应按揭款，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，原告可以向被告追偿被扣划的按揭款。故原告主张被告返还代偿款42674.62元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。此外，原告为被告购买涉讼房屋所垫付的40000元房款（包括自2013年3月31日的占用利息）、按揭保险费723元、办理抵押服务费3320元，应当由被告予以返还。对于原告主张被告返还购房税金28101.66元，因不能证明该款与本案涉讼房屋具有关系，本院不予支持。至于原告主张被告支付违约金20000元、律师代理费12000元，因该约定是针对解除《玉林市商品房买卖合同》，在本院没有支持解除该合同的情况下，原告主张上述费用，没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告庞**返还被第三人中国工商**林市江南支行扣划的按揭款给原告广西恒**有限公司（截至2015年10月23日为42674.62元，之后以第三人中国工商**林市江南支行扣划款项为准）；

二、被告庞**返还购房款40000元及支付利息给原告广西恒**有限公司（利息的计算，以40000元为基数，自2013年3月31日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中**银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付）；

三、被告庞**返还按揭保险费723元、办理抵押服务费3320元给原告广西恒**有限公司；

四、驳回原告广西恒**有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费9282元，财产保全费2414元，合计11696元，由被告庞**负担3870元，原告广西恒**有限公司负担7826元。

上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林**民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费9282元（受理费户名：玉**政局，帐号：20-401001040008677，开户行：农行**分行营业部），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日