桂林**有限公司与中国航**任公司、中国**团公司租赁合同纠纷一审民事裁定书

审理经过

原**公司与被告中航油公司、中**团公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，原告以两被告掌握本案关健证据，且拒不提交为由，申请本院依法调取，并提出了本案延期开庭审理的要求。本院按原告请求，向两被告调取了相关证据后，即依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告诉讼代理人与被告中**团公司诉讼代理人到庭参加诉讼，被告中航油公司收到本院相关诉讼材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告白**司诉称，被告原中国**总公司委托广西**事务所就其位于桂林市奇峰岭机场的奇峰油库资产进行评估后（见立信所评字（2001）第14号中国**总公司资产评估报告书），于2001年4月20日与原告原桂林**有限公司签订《租赁合同》，将桂林市奇峰岭机场的奇峰油库租赁给原告。双方特别约定，租赁5年后奇峰镇油库的资产归原告所有。而在合同履行13年后，被**公司竞向原告发出《解除〈租赁合同〉通知书》，并称奇峰镇油库的资产为其所有，要求返还。为此，请求法院确认被**公司2014年4月24日的《解除〈租赁合同〉通知书》无效；确认《租赁合同》所涉位于桂林市奇峰岭机场的奇峰油库资产（立信所评字（2001）第14号所评估资产）及相应土地使用权属原告所有并判令被告履行将《租赁合同》所涉奇峰油库资产及相应土地使用权移交、过户登记给原告的义务；本案诉讼费用由二被告承担。

原告白**司对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：

1、原告白**司营业执照，证明原告的主体资格。

2、《租赁合同》、《评估报告》、租赁发票，证明双方约定租赁5年后本案所涉资产归原告所有，现原告已履行交租义务，被告尚未履行移交权属的义务。

3、①桂国用00217、00218号土地使用证，②2006年5月21日《关于桂林**有限公司就桂林奇峰岭油库产权转移所存在的问题及妥善处理的报告》，③关于土地使用权转让问题备记录，④中国航**限公司中国航油石油函（2010）17号《关于对桂林奇峰岭及卸油站资产进行资产评估有关事宜函》，⑤中国航油集团广西分公司筹备组（2011）7号函，⑥2008年10月17日《关于请求中国**公司加速推进桂林奇峰岭油库土地使用权转让工作的报告》，以上证据证明原告已履行交纳租金义务，没有违约，且被告同意将评估报告所涉及资产土地使用权转让给原告，并以物随地走的形式来履行资产移交。

4、仲裁申请书、仲裁委受理通知书、中止案件审理申请书、仲裁决定书、庭审笔录、解除《租赁合同》通知书，证明本案发生的前后事实及被告发出“解除通知书”是在原告申请仲裁之后，被告有明显恶意的行为。

5、2005年6月13日，中国**总公司复函，证明原告将经营资产租给第三人行为是符合约定的，被告已作出答复和认可，并非“解除通知书“上所述的非法转移。

6、2005年9月26日，中国航**任公司制作的“债权转让通知书”，证明原告中国**总公司已变更为中国航**任公司及《桂林奇峰岭机场油库租赁合同》中出租方的权利义务亦由该公司继承。

7、2006年11月21日下午3：38分被告工作人员陈**发给原告的“关于桂林奇峰岭油库转让合作意向书.do**），2009年4月17日中午1：19分被告工作人员张**发给原告的“关于土地使用权问题的备记录”。证明原、被告就租赁合同涉及的财产（含设备、房屋、土地）协商的过程及被告同意转让的事实。

被告辩称

被告中航油公司辩称，2001年4月20日，我公司前身中国**总公司（以下简称总公司）与桂林**有限公司（后更名为桂林**有限公司）签订《租赁合同》，约定总公司将位于桂林奇峰岭机场的奇峰油库（含卸油站、储**）出租给白**司使用，双方具体权利义务详见合同条款。合同签订后，总公司即将奇峰油库交白**司使用，2004年3月2日，白**司将2001年至2004年4月的租金共122万元一次性支付给总公司并由总公司开具了税务发票。之后，白**司未再按《租赁合同》支付任何租金，其在使用租赁土地期间产生的土地收益金也一直拒绝交纳。

总公司为全民所有制企业，系中国**团公司（以下简称中**团公司）的全资子公司，总公司于2004年6月经国务院**理委员会同意进行重组改制，改为集团公司、中国石**任公司、中国**限公司为股东的混合所有制企业，名称改为中国航**任公司，改制工作于2005年9月完成。本案《租赁合同》中所涉及的租赁资产在改制过程中已于2005年由总公司剥离划转至集团公司，集团公司遂成为该《租赁合同》权利、义务的承受主体，我公司退出了《租赁合同》的履行。对于总公司改制及租赁资产划至集团公司的事实，白云公司是知晓并清楚的。

我公司认为，我公司既非租赁财产的产权人，也非《租赁合同》的当事人，故对集团公司与白**司就《租赁合同》的解除问题的诉讼，我公司拟不出庭参加审理，请法院按现有证据对本案依法作出判决。

被告中航油公司对其辩称未提交任何证据。

被告中航油集团公司辩称，双方签订的《租赁合同》第六条第2款约定“承租方不支付租金或违反合同的任何条款时，出租方有权终止合同要求归还租赁资产，并要求承租方赔偿损失”。现原告并未按约定在每年3月31日前逐年支付租金，2004年3月2日，原告一次性支付了2001年至2004年间租金共122万元后未再按约定支付任何租金，欠付10年租金违约状态持续至今。原告辩称《租赁合同》内容已发生变更，我集团公司同意其免交第4年以后租金无有效证据支持。原告提交的其两份向我集团公司的报告（落款时间分别为2006年、2008年，内容为其向集团公司申请买受奇峰油库土地使用权）及原告与集团公司当年协商转让土地使用权形成的备忘录草案（来源于电子邮件），以证明其未交第5年租金集团公司同意且《租赁合同》履行已发生变更，不构成违约。但其证据的真实性集团公司并未确认，且即使上述证据属实，也仅能证明双方曾就土地使用权买受协商的事实，却仍不能得出集团公司同意原告诉求的结论，更无法证**公司同意原告免交租金的事实。因此，我集团公司解除本案《租赁合同》符合约定和法定条件，原告主张确认解除行为无效，不能成立。

本院查明

根据《合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。的规定，原告提起的诉讼属解除合同效力异议之诉，法院的审理范围应限于解除合同的效力审查、过户义务的诉请，不属本案审查范围。

《租赁合同》第4条第1款约定，租赁资产5年后产权归承租方。但原告仅支付了4年租金，其后再未支付租金。故原告在未全面履行合同的情况下主张租赁资产归其所有，与合同约定不符。根据《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”的规定，集团公司依法亦有权拒绝原告履行合同的要求。原告主张土地使用权属其所有，既无合同约定依据，又与法相悖。合同虽约定了优先续租权及优先购买权，但未约定土地使用权归原告所有，本案土地使用权系划拨土地，《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。故在未获有批准权的人民政府批准的情况下，转让划拨土地使用权无效且非法，法院亦不可能僭越行使行政权向直接判决土地转让。可见，原告主张确认奇峰油库资产及土地使用权属其所有，于法无据，与法相悖。

企业改制是指依法改变企业原有的资本结构、组织形式或体制等，尤其是指企业所有制的改变。本案合同的签订并未改变原企业的资本结构，组成形式，对其所有制形式更无影响，故本案合同不属企业改制范畴，充其量可称为员工分流。《最**法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第一条规定“人民受理以下平等民事主体间在企业产权制度改造中发生的民事纠纷案件：（一）企业公司改制中发生的民事纠纷；（二）企业股份合作制改造中发生的民事纠纷；（三）企业分立中发生的民事纠纷；（四）企业债权转股权纠纷；（五）企业出售合同纠纷；（六）企业兼并合同纠纷；（七）与企业改制相关的其他民事纠纷”。因此，平等民事主体间的企业改制民事纠纷案件，属于法院受理范围。又根据该司解第三条即“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”的规定，可见只有在政府主管部门对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，法院才不予受理。本案合同并不涉及国有资产的行政调整和划转，仅为平等主体间租赁行为，因此而产生的民事纠纷显然属于法院的受案范围。

为此，原告的诉请缺乏事实和法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。

被**公司对其辩称在举证期限内提交证据如下：

1、象山区国土资源局《关于交纳土地收益金的通知》。

2、广西壮族自治区政府非税收人专用收据。

3、律师函。

4、EMS邮寄回执单。

以上4份证据证明被**公司已缴纳原告白云公司使用土地期间的土地收益金12.2万元及被**公司曾函告原告要求支付拖欠的租金及违约金，并要求其向土地部门交纳土地收益金及滞纳金和被**公司解除合同的行为符合约定解除的条件。

根据原告白云公司的申请，本院向华南蓝**限公司广西分公司调取了下列证据：

1、2000年4月3日华南蓝**限公司华南蓝天下发（2000）64号关于《关于桂林市**蓝天公司广西分公司管理的请求》的批复。

该批复主要记载了经公司总经理办公会研究，将桂林奇**西公司管理，同意将部分人员分流到桂**油库及该油库为临设机构等内容。

2、2000年4月21日中国**公司中航油发（2000）38号关于下发《中国**总公司附属企业改制工作指导意见》的通知（该通知附“中航油附属企业改制工作指导意见”）

上述通知记载了为加快附属企业改制工作创造条件，坚持符合“三个有利于”原则，并严格在国家法律政策和本通知意见允许范围内规范操作及制订规划，抓好试点，在总结经验后再全面辅开等内容。

其上述指导意见记载了改制目的是使附属企业成为真正的市场竞争主体，有效盘活主业闲置及报废资产；改制形式为公司制、股份合作制、联合兼并、出售拍卖、合资合作、租赁（对微利和亏损小的企业可以出租资产及经营管理权，出租资产，可以是全部资产亦可以是部分资产）……；附属企业改制基本程序为：清产核资、资产评估、产权界定（谁投资推拥有产权）、制定改制方案、产权有偿转让及因机场搬迁，老机构油库闲置，即将报废物超期服役的设备可优先出售给附属企业等内容。

3、中国**总公司盘活闲置资产工作暂行办法。

该办法记载了“闲置资产”系指公司固定资产中非在用资产，主要为土地、油罐、油车、输油管线、码头、铁路专用线、房屋；盘活的基本形式出租、出售或拍卖等内容。

4、2001年5月28日华南蓝**限公司员工有偿离职协议书。该协议书记载了甲方（华南蓝**限公司）、乙方（曾学成），甲方于2001年5月31日前付乙方一次性有偿离职补偿金55746元，并按《员工有偿离职、停薪留职管理办法》为乙方办理房产、社会保险、住房公积金、档案、户籍关系等转移手续，乙方同意接受本协议所述一次性有偿离职补偿金及其他福利处理，不再就劳动合同对甲方有任何索赔等内容。

5、2001年5月28日华南蓝**限公司广西分公司的桂林奇峰油库经营者招标方案及上述广西分公司2001年5月9日的“招标公告”和“中标通知书”。

上述招标方案记载了为盘活桂**油库闲置资产，在广西分公司职工内部公开招标桂林**经营者，投标条件为分公司正式员工一人负责，多人自愿组合成5人以上的投标体，并交25000元投保保证金，中标后必须办理有偿离职手续，分公司将已设立的桂林**有限公司股东变更为中标者，将桂林**有限公司与中国**总公司签订的桂**油库租赁合同移交给中标者，并办理资产及其经营交接手续，蓝天公司在奇峰油库的资产（如住宅），白云公司不得收取土地租赁费及管理费等内容。

其招标公告记载了受桂林**有限公司委托，于2001年5月10日至同年5月21日期间在分公司内部进行桂林**经营者招标，招标条件为分公司正式员工一人负责，多人自愿组合成一个五人以上投标体并交纳25000元投标保证金参加投标，投标者中标后须与分公司办理有偿离职手续等内容。单位：华南蓝天**广西分公司等内容。

经庭审质证，被告中航油集团公司对原告提交的证据1无异议。对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对原告证明的内容和目的有异议。对证据3中的桂国用000217、000218号土地使用证的“三性”无异议。同时，该被告确认收到了原告“关于桂林**有限公司就桂林奇峰岭油库产权转移所存在的问题及妥善处理的报告”，但该被告不认可原告报告中的内容，并认为该报告仅是原告向被告提出了土地使用权转让的申请。原告提交的“关于土地使用权转让问题的备忘录”仅是原、被告间协商转让土地使用权的一个草案，双方当事人均未签署名，故该份备忘录不能作为证据使用。对中国航**限公司（2010）17号“关于对桂林奇峰油库及卸油站资产进行资产评估有关事宜的函”和中国**西分公司筹备组发（2011）号函的事实不清楚，故不发表质证意见。对原告提交的“关于请求中**集团加快推进桂林奇峰岭油库土地使用权转让工作的报告”的质证意见与原告前述的土地使用权转让的工作报告一致。对证据4的真实性、合法权予以确认，但不认可原告的证明内容。对证据5的真实性认可。对证据6的真实性认可，对证据内容和效果有异议。

中**团公司对本院依照原告的申请向被告方调取的5份证据的真实性、合法性均无异议，但不同意原告对该5份证据的证明内容，并认为上述5份证据与本案无关联性，更与其集团公司改制无关。

被告中航油公司未出庭应诉、未提交证据亦未对庭审质证的证据发表质证意见。

原告白**司对被告中航油集团公司提交的证据1、2的真实性无异议，对其证明内容有异议，并认为该证据与该被告向原告主张催缴的土地收益金的事实不符。对证据3、4原告认为其并未收到，故不予认可。

白**司对本院根据其申请向被告调取的5份证据的真实性予以确认，并认为上述5份证据证明了本案所涉租赁合同是总公司与其附属企业为盘活闲置资产、进行改制、职工身份置换所签订的内部合同，合同是根据公司内部文件中航油发（2000）37号文所签，合同当事人具有行政上的隶属关系，故此类纠纷应由相关部门协调处理。

综合全案证据及庭审查明的事实，本院确认如下法律事实：

2000年初，中国**总公司下发该总公司《盘活闲置资产工作暂行办法》，该文记载了本办法中所称的“闲置资产”，包括曾经使用但当前不使用的非在用资产，及未曾使用过的未使用资产，其具体形式为土地、油罐、油车、输油管线、码头、铁路专用线、房屋及油这些宏大资产提供的过剩生产能力。盘活的基本形式主要包括为：出租、出售或拍卖、折价入股成立有限责任公司或股份合作制企业等内容。

2000年4月21日，中国**总公司下发《关于下发〈中国**总公司附属企业改制工作指导意见〉的通知》（中航油发（2000）38号及《中航油附属企业改制工作指导意见》，该指导意见记载了因机场搬迁，老机场油库闲置，即将报废和超期服役的设施设备可优先出售给附属企业用于经营，原则上这部分资产的净值不超过100万元或不超过各地主业经营资产原值的20%等内容。

2000年4月3日，华南蓝**限公司下发“《关于桂林奇**天公司广西分公司管理的请示》的批复”（华南蓝天发（2000）64号），该批复记载了同意将桂林奇峰油库划归广西分公司管理，同意广西分公司分流部分人员到桂林奇峰油库，该油库为临设机构，公司将根据该油库经营情况适时调整等内容。

2001年2月20日，广西**事务所出具“立信所评字（2001）第14号”《中国**总公司资产评估报告书》，该报告书记载了委托方为中国**总公司，资产评估范围为中国**西分公司申报评估的固定资产，具体包括房屋建（构）筑物，机器设备（即桂**油库所涉资产，但未评估该油库所涉的土地使用权），评估结论为：委托的全部资产在评估基准日2000年12月31日评估价值为1134116.68元等内容。

2000年12月13日，经市工商行政管理局核准，张**（出资现金20万元，任公司董事长、法定代表人）、彭*（出资现金20万元，任公司董事、总经理）、麦*（出资现金10万元、任公司监事）、袁*（出资现金人民币10万元、任公司监事）、王**（出资现金10万元，任公司监事），杨**（出资现金10万元，任公司监事），成立桂林**有限公司。

2001年4月20日，中国**总公司（为出租方）与桂林**有限公司（为承租方）签署《租赁合同》，约定了为盘活桂林奇峰岭机场油库闲置资产，出租方将位于桂林奇峰岭机场的奇峰油库（包括卸油站、储**）出租给承租方使用。奇峰油库资产的详细名称、规格、型号、数量详见本合同附件（以资产评估报告为准）；租赁期共22年，即自2001年4月20日至2023年5月4日；承租方在租赁期内的前四年于每年3月31日前分别一次性交纳30.5万元，第5年3月31日前交纳2万元，从第6年起以2万元为基数逐年按上年国家公布的物价指数计算递增（减）幅度，调整租金（租金以支票或现金形式给出租方），租赁资产在租赁期内自本合同签订之日起（五年内）由承租方保管和使用，并负责日常维修、保养，同时承担由此产生的全部费用，五年后产权归承租方。如承租方延迟支付租金，出租方可以终止本合同，收回或要求归还租赁资产，并可要求承租方赔偿出租方损失，同时按延付时间每月加收延付金额的3‰的利息，租赁期内，在国家土地政策允许的条件下，出租方应优先将土地出售给承租方等内容。

2001年5月8日，华南蓝**限公司广西分公司制作《桂林**经营者招标方案》，该方案记载了根据中航油发（2000）37号《关于下发〈中国**总公司盘活闲置资产工作暂行办法〉的通知》精神，在广西分公司内公开招标桂林**经营者，若分公司内部招标未果，则向蓝天公司内部招标，中标者中标后必须办理有偿离职手续，在与分公司签订有偿离职协议后7个工作日内，分公司协助将已设立的桂林**有限公司的股东变更为中标者（变更费由中标者负担，负责人所占股份可控制在30-40%），将桂林**有限公司与中国**总公司签订的桂**油库租赁合同移交中标者，并办理资产及其经营交接手续等内容。

同日，桂林**有限公司张**等6位股东签署该公司股东会决议，全体股东一致同意转交公司所有股权，并委托华南蓝**限公司广西分公司进行招标。

次日，华南蓝**西分公司发布“招标公告”，该公告记载了为盘活桂林奇峰油库闲置资产，受桂林**有限公司委托，现在分公司内部进行桂林**经营者招标，投标条件为分公司本部正式员工，多人自愿组合一个5人以上投标体参加投标；投标者中标后须与分公司办理有偿离职手续等内容。同年5月22日，上述6位股东签署“股权转让协议”，一致同意将白**司股权无偿转让给己与广西分公司签署有偿离职协议的该分公司正式员工曾*、罗**、曾**等10名中标者。在此期间，该分公司（为甲方）与该分公司正式员工曾*、罗**、曾**、莫**、陈*、黄**、郭**、王**、唐**、朱**（分别为乙方）分别签署“华南蓝**限公司《员工有偿离职协议书》”，该协议书记载了“有偿离职是甲方内部制度，乙方离职后不得对任何第三方透露有关情况……及如双方发生劳动争议，应先向公司劳动争议调解委员会申请调解……”等内容。同年5月28日，广西**事务所出具《验资报告》称，桂林**贸股东变更前后的注册资本和投入资本均为人民币80万元，变更后的新股东曾*、罗**、莫**、曾**等10位新股东按各自比例投入货币资金全计80万元，缴存于建行桂林象山支行白**司帐户。此后，曾*等10位中标者开始经营白**司。

2001年6月18日，经市工商局核准，桂林**有限公司变更为桂林**有限公司。

2004年3月2日，中国**总公司出具“北京市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票”称，其总公司收到原告白**司租金人民币122万元。此后，白**司未再向出租方中国**总公司或被告中**团公司支付租金。2005年6月13日，中国**总公司“复函”原告称，决定同意你司转租奇峰岭机场油库资产的请求，你司作为租赁合同中权利义务概括继受人，可自行根据经营需要对承租资产进行改造、更新、扩建，有关租赁资产的处置提请你司按国家政策、法律法规要求操作。在此期间，白**司曾多次就桂林奇峰油库的资产和土地使用权的转让问题与中**团公司进行交涉，但均无结果，原告白**司即于2014年1月23日向桂**裁委对被告中**团公司提起仲裁申请，提出了与本案诉请基本相同的仲裁请求。而中**团公司则向桂**裁委提出了中止案件审理的申请，同时向桂**级法院提起确认其与白**司签订的《租赁合同》中的仲裁协议效力申请。2014年2月24日，中**团公司向白**司发出“解除《租赁合同》通知书，该通知书记载了白**司拒不支付租金近9年之久，已构成严重违约，故依照《租赁合同》的约定，解除与白**司于2001年4月20日签订的《租赁合同》，解除效力自本通知到达时生效；白**司在接到本通知后5个工作日内返还奇峰油库资产及相应土地使用权，立即终止与桂林**车公司及其他个体经营户的非法转租合同并收回场地；支付拖欠的租金18万元及相应逾期付款利息，并缴纳租赁期间的土地收益金等内容。2014年4月11日，桂林**民法院以（2014）桂市民仲字第21号民事裁定书裁定申请人中**团公司与被申请人白**司签订的《租赁合同》中的仲裁协议无效后，白**司即向本院提起诉讼。

本院认为

本案在审理过程中，被告中航油集团公司提供其委托的律师于2013年12月11日发给原告白**司的“律师函”，该函记载了要求原告在收到该函之日起五个工作日内与中航油集团公司结算并一次性支付自2005年4月20日至今拖欠的租金、违约金；支付土地收益金及滞纳金及终止非法转租合同、收回场地等内容。

另查明，中国**总公司原为中**团公司的全资子公司，属全民所有制企业。2005年该总公司进行改制成为混合所有制企业，更名为“中国**限公司”，中**团公司为持股51%的投股股东，改制时，涉案《租赁合同》标的——奇峰油库资产从中国**总公司剥离划至中**团公司，该集团公司遂成为水案资产及合同的权利、义务承继主体。

本院认为，总公司是出于盘活其公司的闲置资产，分流与安置其正式员工目的，根据总公司制定的方案和相关管理制度与白云公司签订的《租赁合同》，该合同具有企业内部行政管理属性，也不是两个平等民事主体经充分协商后自愿签署。故本案不属于我国《民诉法》第一百一十九条规定的人民法院受理民事诉讼的范围。为此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，最**法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第一条、第二条的规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告桂林**有限公司的起诉。

本案诉讼费4400元（原告已预交），退还原告桂林**有限公司。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院或桂林**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于桂林**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月六日