广西我爱宜家**有限公司与林**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广西我爱宜家**有限公司诉被告林**房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年10月9日受理后，依法追加中国光大**南宁分行作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年5月29日公开开庭进行了审理，并于当日言词辩论终结。原告广西我爱宜家**有限公司的委托代理人蒙**律师，第三人中国光大**南宁分行的委托代理人何**，到庭参加诉讼；被告林**经本院公告送达传票传唤，拒不到庭参加诉讼，查无正当理由，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告广西我爱宜家**有限公司诉称：原告与被告于2014年8月28日签订一份《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房（下简称讼争房屋），房屋总价825240元（人民币，下同），原告先向被告支付600000元，被告应将房屋交付并登记到原告名下，尾款由原告向房屋的抵押银行支付，多还少补。合同签订后，原告向被告支付购房款600000元。被告未按照合同约定办理房屋过户及交付手续，经原告多次催告，被告仍拒不履行义务。原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，应由被告继续履行。请求法院判令：一、确认坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房*原告所有；二、被告将坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房过户到原告名下；三、由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、请求判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；二、请求判令被告归还原告已经支付的购房款600000元；三、请求判令被告赔偿违约金30000元；四、由被告承担本案的诉讼费、保全费及公告费。

被告辩称

被告林**未发表答辩意见。

第三人中国光大**南宁分行陈述称：讼争房屋已经抵押给第三人，并办理抵押手续，第三人已另案将本案被告诉至法院，要求本案被告偿还本息。声明：请求法院依法处理。

根据原告的起诉、第三人的陈述，归纳本案的调查重点为：一、诉争房屋的权属及现状？二、原告与被告签订的房屋买卖合同的履行情况如何？三、原、被告签订的房屋买卖合同效力如何？四、原告要求被告返还购房款、赔偿违约金的诉讼请求是否成立？

原告提交的证据材料：1.原告的营业执照、组织机构代码证；2.被告的身份证复印件；3.《房屋买卖合同》；4.中**银行进账单；5.《收据》；6.南宁市商品房买卖合同、商品房买卖合同登记备案证明；7.南宁市房产档案服务部的《证明》；8.（2014）桂北证字第83号《公证书》；9.（2014）桂北证字第3949号《公证书》；10.《南宁市商品房买卖合同及补充协议》；11、《个人贷款合同》。

被告未提交证据材料。

第三人提交的证据材料：1.《个人贷款合同》、抵押人承诺书；2.《他项权利预告登记证书》；3.林晶晶贷款借据；4.民事起诉状、南宁市青秀区人民法院《案件受理通知书》；5.受理费、保全费收据、委托代理合同及授权委托书。

本院认为

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，法释（2001）33号《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告有提出抗辩、举证、质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。原告提交的书证原件，具有真实性、合法性和关联性，书证之间及与原告陈述能相互印证，构成完整证据链；本院对原告的证据1-9予以采纳，作为认定案件事实的依据。经审查，原告的证据10、11，显示为被告与房地产开**团有限公司签订的《南宁市商品房买卖合同》和被告与第三人签订的《个人贷款合同》。原告陈述证据来源为被告提供，原告未向合同相对人核实过合同的真实性；而这两份合同与第三人提供的同样名称的《个人贷款合同》（第三人证据1）内容有重大差异。本院认为，第三人是与被告签订《个人贷款合同》的当事人，根据签订合同的流程，第三人要求被告、案外人**团有限公司当面签订合同，且第三人对讼争房屋进行了抵押预告登记并办理了《他项权利预告登记证书》，第三人提交的《个人贷款合同》（其中有被告与案外人**团有限公司签订的《南宁市商品房买卖合同》作为附件）的真实性较强，本院对第三人提交的《个人贷款合同》予以采信，对原告提交的《南宁市商品房买卖合同及补充协议》、《个人贷款合同》（原告证据10、11）不予采信。

经审理查明：2012年6月30日，案外人**团有限公司作为出卖人、被告作为买受人，签订《南宁市商品房合同》，约定：被告向出卖人购买坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房，房屋面积89.7平方米，房屋总售价621335元；被告支付首期款187335元，余款434000元由被告申请抵押贷款。

2012年7月3日，第三人作为贷款人，被告作为借款人及抵押人，案外人**团有限公司作为保证人，三方签订《个人贷款合同》，约定：被告以讼争房屋作为抵押物，向第三人借款434000元，被告分360期按月等额本息还款。2012年9月20日，被告授权将贷款434000元转入广西保**限公司账户。第三人办理邕房预字第××号《他项权利预告登记证书》。

2014年1月6日，被告向案外人邹**出具《委托书》，委托邹**办理转让讼争房屋及所占土地使用权手续等事宜，受托人有转委托权。被告在《委托书》上签名及按捺指印的行为，申请了公证并办理了（2014）桂北证字第83号《公证书》。2014年8月1日，邹**向案外人袁**出具《转委托书》，委托袁**办理转让讼争房屋及所占土地使用权手续等事宜，受托人没有转委托权。邹**在《转委托书》上签名及按捺指印的行为，申请了公证并办理了（2014）桂北证字第3949号《公证书》。

2014年8月28日，袁**代表被告，与原告签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房，房屋总价825240元，原告先向被告支付600000元，被告应将房屋登记到原告名下，尾款225240元由原告向房屋的抵押银行支付，多还少补；被告应于2014年8月29日前将房屋交付给原告使用，逾期交房不超过三日，被告应按已付房款的万分之五支付违约金，逾期交房超过五日的，原告有权解除合同，由被告退回已付房款，并按照已付房款的百分之五支付违约金；合同还约定了当事人的其他权利义务。原告称，被告在签订上述《房屋买卖合同》之前，向原告提交了《南宁市商品房买卖合同》和《个人贷款合同》的“原件”，这两份合同的“原件”显示：被告在购买讼争房屋时，向开发商交付首期款373335元，余款248000元申请抵押贷款；被告向银行抵押贷款248000元。

2014年8月29日，原告通过中**银行，向被告的委托人袁**转账600000元，袁**出具《收据》，记载收到原告支付购买坐落于南宁市江南区五一路180号保利城×号楼×号房的购房款600000元。

原告于2014年10月9日诉至本院，引发本案纠纷；目前并无证据证明被告已经履行向原告交付讼争房屋的义务。目前也无证据证明讼争房屋已经办理了房屋所有权证。

另查明，第三人以被告拖欠房屋贷款本金和利息为由，将被告诉至南宁市青秀区人民法院，请求法院判令：解除第三人与被告签订的《个人贷款合同》、被告偿还贷款本金425243.62元及利息8468.75元、赔偿律师费16481.07元、行使抵押权优先受偿。南宁市青秀区人民法院于2015年2月4日立案受理为（2015）青民二初字第376号案件。

本院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

案外人袁**有代表被告转让诉状房屋的权利，袁**代表被告，与原告签订《房屋买卖合同》的行为合法有效，对被告有约束力。原告与被告均有缔约能力，双方于2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，由《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，明文规定。本案原告与被告在《房屋买卖合同》第五-1-（2）条约定：被告逾期交付房屋超过十日的，原告有权解除合同。根据现有证据，被告未能举证证明其已经在约定的2014年8月29日前履行交付讼争房屋的义务的，至诉讼时，被告逾期履行此义务远超过当事人约定的十日的，解除合同的条件成就，原告可以解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》。

当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，由《中华人民共和国合同法》第九十六条，明文规定。原告变更其诉讼请求为“解除合同，由被告赔偿损失”，被告未提出合同解除异议之诉；且经本院审查，原告所提的解除合同的行为合法，故本院确认：解除原告与被告于2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。原告与被告签订的《房屋买卖合同》解除后，被告应向原告返还原告已经交付的购房款600000元。原告此项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。同时，根据上述法律条文和原告与被告于签订的《房屋买卖合同》第五-1-（2）条之约定，被告应向原告赔偿相当于已付房款的5%的违约金30000元（600000元×5%）。被告未按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，申请本院调整违约金的数额的，本院不予调整。原告关于违约金的诉讼请求，也合法有据，本院予以支持。

本案因被告不到庭而调解不成。

本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据，经审酌后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述。本案原告在起诉时所提出的诉讼请求涉及的标的额为800000元，所交纳的诉讼费为11800元，因原告变更诉讼请求，减少后诉讼请求数额为630000元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项之规定，应变更诉讼费为10100元。原告多支付的诉讼费1700元，应退还原告。特予叙明。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告广西我爱宜家**有限公司与被告林**于2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》；

二、被告林**向原告广西我爱宜家**有限公司返还购房款人民币600000元；

三、被告林**向原告广西我爱宜家**有限公司赔偿违约金人民币30000元。

案件受理费10100元，公告费700元，合计10800元，由被告林**负担。

上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院。同时，上诉人应在上诉期限届满之日起七日内，向南宁**民法院预交上诉案件受理费10800元，款汇：南宁**民法院；开户行：中**银行古城支行南宁市竹溪分理处，帐号01×××28。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月十一日