北海**限公司与北海**学院建设用地使用权纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北海**限公司与上诉**设计学院土地使用权转让合同纠纷一案，不服北海**民法院（2014）北民一初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月31日立案受理后，依法组成由审判员覃*担任审判长，代理审判员谢**、潘**参加的合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理本案，书记员蒙**担任法庭记录。上诉人北海**限公司（以下简称左右公司）的法定代表人李**及其委托代理人董**、陈**，上诉**设计学院（以下简称艺术学院）的委托代理人李**、欧**到庭参加诉讼。本案二审期间，依法延长审理期限，现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2008年5月，原锦**司（后变更为左右公司）与被**学院签订《联合开发合同》，约定以联合开发的形式受让艺术学院位于上海路以西、江苏路以南的两宗合计约71亩土地【用地文号（1998）北土开建字第013号，面积为23999.8平方米；用地文号（1998）北土开建字第013号，面积为24300平方米】，每亩80万元，总价款5680万元。该合同还就土地价款的支付方式、违约责任等进行了约定。2008年10月24日，艺术学院向市规划局递交《报告》，将涉案土地上建设香樟公寓的设计方案提请市规划局予以审查。2008年11月10日，市规划局就香樟公寓设计方案组织专家评审后形成《北海香樟公寓住宅小区规划方案专家评审会议纪要》（北规阅（2008）56号），原则同意设计方案内容，并要求建设单位根据专家评审意见对方案进行进一步修改完善和报批。2009年3月22日，双方签订《补充合同》，调整前述《联合开发合同》剩余土地款的支付方式。2009年9月24日，双方签订了《联合开发补充协议（二）》，对涉案剩余土地款的支付方式又进行调整。2009年11月8日，双方签订《联合开发补充协议（三）》，就尚欠的土地款2280万元的支付方式再次作出调整。自双方签订《联合开发合同》开始，即自2008年5月5日至2009年11月24日，锦**司累计向艺术学院支付了土地款共计3510万元。2009年11月2日，双方共同向北海市政府递交《关于我院上海路住宅用地过户的请示》，请求将涉案两宗土地办理过户给锦**司。2009年11月底，市政府有关部门签署了会签意见，同意办理涉案土地转让相关手续。2009年12月3日，艺术学院向锦**司发出《关于代缴纳税费的协商函》，双方就履行合同中税费缴纳事宜进行协商。2009年12月7日，艺术学院与北海市**有限公司（以下简称大山公司）就涉案土地签订了《土地转让协议》，约定以每亩113万元，总价款8023万元转让给了大山公司。2009年12月25日，北海**源局将该涉案土地过户至大山公司名下（土地使用权证号为：北国用（2009）第B20433号和北国用（2009）第B20434号）。2010年1月，艺术学院自行退回锦**司土地款3360万元。

锦**司随后向广西区人民政府提起行政复议，复议机关于2010年6月10日作出桂政复决（2010）28号行政复议决定，维持北海市人民政府给大山公司颁发的北国用（2009）第B20433号《国有土地使用证》。锦**司收到该行政复议决定书后，于2010年7月15日向本院提起行政诉讼，请求撤销上述北国用（2009）第B20433号《国有土地使用证》。2011年11月10日，本院作出（2011）北行初字第1号行政判决，驳回其诉讼请求。锦**司不服该判决，向广**高院提起上诉，广**高院于2012年2月15日作出（2012）桂行终字第2号行政判决，驳回其上诉，并明确锦**司与艺术学院之间的权利义务受民法调整，应通过民事诉讼解决双方争议。2011年至2012年期间，锦**司为维护其权益，先后在艺术学院校内外散发或张贴《致北海**业学院的公开信》、《致郑*的公开信》、《郑校长的经商之道》、《给学生的公开信》等资料。此后2012年至2013年间，本案双方当事人之间的合同争议曾由北**制办等政府部门多次协调未果。

2013年12月30日，北海锦**有限公司（即锦**司）变更为北海**限公司（即左右公司）。

一审法院认为

左右公司认为，艺术学院在未与锦**司解除合同的情况下，又将涉案土地卖与大山公司并办理过户，艺术学院的行为已经构成严重违约，并导致锦**司利益受损，为此具状起诉，请求：1、解除双方签订的《联合开发合同》、《补充合同》、《联合开发补充协议（二）》、《联合开发补充协议（三）》；2、艺术学院返还左右公司土地转让款人民币150万元；3、艺术学院支付占用左右公司支付的土地转让款利息640.4万元；4、艺术学院支付左右公司土地溢价损失2108.7万元；5、艺术学院赔偿左右公司投入香樟公寓项目资金损失9926278.81元；6、艺术学院赔偿左右公司管理费用损失5991544.18元；7、艺术学院承担违约金100万元。

一审诉讼中，艺术学院认为锦**司于2011年至2013年期间通过通讯网络及互联网恶意攻击、毁谤该校人格名誉，其采用违法手段在该校内外散发、张贴攻击性、丑化人格、诋毁名誉的传单，对该校造成长期不良影响和损失。据此提出反诉，请求左右公司停止侵害、公开赔礼道歉、恢复艺术学院名誉，并赔偿其人格、名誉损失4560万元。一审法院认为艺术学院该反诉请求涉及侵权法律关系，与本案合同法律关系不同，不应同案审理，已当庭告知其可另案主张权利。

一审程序中，左右公司于2014年12月30日申请撤回第5、第6项诉讼请求，即撤回“投入香樟公寓项目的资金损失9，926，278.81元；管理费用损失5，991，544.18元，固定资产折旧损失614，514.39元”的诉讼请求，得到一审法院的裁定准予。

本院认为

一审法院归纳本案的争议焦点为：1、原告左右公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效；2、原告左右公司请求解除《联合开发合同》、《补充合同》、《联合开发补充协议（二）》、《联合开发补充协议（三）》并请求返还土地转让款150万元有无事实和法律依据；3、原告左右公司请求被告艺术学院承担违约金100万元并赔偿各项损失有无事实和法律依据。

一审法院认为：对于第一个焦点。艺术学院于2009年12月7日将涉案土地转让给案**山公司，锦**司随后即向广西区人民政府提出复议主张其对涉案土地的权利，在复议请求未被支持的情况下，于2010年7月15日向一审法院提起行政诉讼，2011年又提起上诉。2011年至2012年期间还曾采取存在违法可能的手段在艺术学院校内外张贴《致北海**业学院的公开信》、《致郑*的公开信》、《郑校长的经商之道》、《给学生的公开信》等宣传资料以变相主张或宣示权利。此后2012年至2013年，市法制办曾就本案争议主持双方多次进行协调，于此，本案纠纷的诉讼时效中断。左右公司（原锦**司）于2014年5月具状起诉，没有超过两年的一般诉讼时效。故**学院提出本案诉讼已超过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。

对于第二个争议焦点。艺术学院于2009年12月将涉案土地另行转让给案**山公司，并办理过户手续，涉案土地产权发生移转，该土地已实际为大山公司控制和开发。本案当事人双方所签署的合同，其合同目的已经无法实现，左右公司请求解除涉案合同于法有据，应予支持。艺术学院提出左右公司无权主张解除合同的抗辩理由不能成立，不予采纳。艺术学院提出，其将涉案土地另行转让给大山公司后，于2010年1月7日将锦**司所付土地款予以退还，锦**司未提出异议，据此，艺术学院已履行解除合同义务且双方接受，此时合同已经解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同一方提出解除合同，应当向对方发出通知，艺术学院未能提交相应证据证明其已经向锦**司发出解除合同的通知；锦**司虽未对艺术学院的退款行为提出异议，但是解除行为涉及当事人权利义务的重大变更，当事人若认可解除合同，应当作出明示确认，同时，锦**司非但未明示认可解除合同，随后还积极向有关单位申请复议或提起行政诉讼，主张涉案土地权利，进一步表明锦**司要求艺术学院积极履行合同。同时，锦**司接纳该款未提出还回，因其作为营利之市场主体，不得不考虑纠纷未决时还回该款所导致日后的不利益，故其不负有主动还回该款的义务，可待日后诉讼中确定该款是否应当还回，其不主动还回该款不具恶意，且在情理之中；而在诉讼中，左右公司承认了收到了艺术学院退还的该款，足以证明其对该款有管理的善意。综上，不能以锦**司对艺术学院的退款行为未提出异议来认定锦**司认可双方已解除合同。故艺术学院该抗辩理由亦不能成立，不予采纳。如前文所述，合同解除权应属左右公司，其提出解除合同后，锦**司此前为履行双方合同支付的土地转让款，艺术学院应予退还给左右公司。本案中，锦**司至签订合同后至2009年11月24日，先后向艺术学院支付款项3510万元。艺术学院于2010年1月7日和11日已先后三次退还共计3360万元，尚余150万元未退付。故对左右公司请求艺术学院退还150万元土地款予以支持。

对于第三个争议焦点。锦**司与艺**院从2008年5月签署合同至2009年12月7日艺**院将涉案土地另行转让给案**山公司之前，双方一直履行涉案合同并就履行合同过程中需要调整的具体事宜积极协商，2009年12月3日，艺**院还向锦**司发出《关于代缴纳税费的协商函》，要求协商税费代缴事宜。在此情况下，锦**司有理由相信双方会继续良好合作，难以料想艺**院竟于四天后的12月7日将涉案土地另卖与大山公司。艺**院在未事先知会锦**司，并解决好双方之间合同权利义务的情况下，私将涉案合同标的让与案外人，其行为无疑构成严重和恶意违约，由此造成锦**司损失应当承担违约责任或赔偿责任。左右公司（即原锦**司）亦据此向艺**院主张违约金100万元，同时主张各项损失赔偿。但合同法及其解释关于违约金的规定，其立法趣旨主要在于弥补当事人的损失。在当事人同时主张违约金和损害赔偿时，如有证据证明其确切损失数额，选择支持当事人的损害赔偿请求相对公正合理。故本院选择不予支持左右公司提出的100万元违约金请求，而支持其损失赔偿请求。左右公司主张的损失有：1、土地溢价损失。锦**司与艺**院签订《联合开发合同》确定涉案土地的转让款为80万元每亩总价款5680万元，艺**院毁约将土地转让给大山公司时以每亩118万元计总价款8023万元，两者价差2343万元。左右公司参照该价差主张土地溢价损失2108.7万元，合乎情理，予以确认。艺**院抗辩提出，在解除合同的情况下，损失赔偿范围不应当包括可得利益损失。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方因对方违约造成损失请求赔偿的，包括合同履行后可以获得的利益，本案左右公司请求艺**院赔偿因违约导致合同目的无法实现而解除合同造成的可得利益损失。就保护守约人的利益，也不过分扩大违约人责任而言，该可得利益应当限定为可期待和可预见的利益。本案中，一地二卖的差价即土地溢价，其不仅仅是可期待和可预见的，而且已经确定，故左右公司的该项请求应当获得支持，艺**院该抗辩不能成立，不予采纳。2、资金占用利息640.4万元。因锦**司向艺**院支付3510万元，其功用在于取得涉案土地相关权属，如果涉案土地权属顺利转至锦**司名下，则该3510万元已实现其功用——对土地进行控制而获得经济利益，而该3510万元所产生的孳息——利息则归艺**院所有；在土地权属未转至锦**司名下时，支付该3510万元的目的落空，但目的落空所带来的经济利益的减损（包括但不限于该3510万元的利息损失）实际上已经由土地溢价损失予以填补，左右公司不得再行主张该3510万元的利息损失，故对该利息诉请不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原**公司与被**学院签订的《联合开发合同》、《补充合同》、《联合开发补充协议（二）》、《联合开发补充协议（三）》；二、被**学院返还原**公司土地转让款150万元；三、被**学院赔偿原**公司土地溢价损失2108.7万元；四、驳回原**公司的其他诉讼请求。案件受理费274，417元，扣除撤回诉讼请求部分的受理费97，516元后为176，901元，由原**公司承担43，672元，被**学院承担133，229元。

二审裁判结果

左右公司不服一审判决，上诉称，一审法院以“原告支付的350万元土地转让款的利息损失已由土地溢价损失予以填补”为由，驳回左右公司要求艺术学院支付土地转让款利息640.4万元，没有事实和法律依据。理由如下：自2008年5月至2009年11月，左右公司为履行合同先后向艺术学院支付了3510万元的土地转让款，艺术学院违约后，于2010年1月退回土地转让款3510元，艺术学院占用资金时间长达一年，导致左右公司对合同的目的利益落空；左右公司除了支付3510万元的土地转让款之外，为项目开发投入了总额近亿元的资金，因艺术学院违约导致合同无法履行，由此造成左右公司的巨大损失。请求：1、维持一审判决第一项、第二项、第三项；2、撤销一审判决第四项；3、判决艺术学院向左右公司支付土地转让款利息640.4万元。

艺术学院亦不服一审判决，上诉称，一审判决对双方当事人在协议中确认左右公司违约的事实不予认定及认定2009年9月24日的《担保函》与本案不具备关联性属于认定事实错误；在左右公司多次违约的情况下，一审判决认定艺术学院解除合同为违约行为，属于适用法律错误；一审判决不依照合同约定处理合同解除后的责任承担问题，反而判**学院将两份合同之间的差价赔偿左右公司，属于适用法律错误；一审判决对左右公司的违约事实以及艺术学院与左右公司的损失事实没有查清；一审判决没有认定合同的效力，认定本案的诉讼时效中断，对艺术学院提出的反诉没有合并审理等属于程序违法。请求撤销（2014）北民一初字第19号民事判决，驳回左右公司的诉讼请求，或者发回重审。

二审期间，双方当事人均未提供新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

二审另查明：1、经广西壮族自治区民政厅核准，北海**业学院于2014年5月5日更名为北海**学院。2、2014年8月21日，左右公司的法定代表人由金**变更为李**。北**学院对金**担任北**公司法定代表人期间代表的公司职务行为没有异议。3、本案争议的土地于2008年8月20日登记在艺术学院名下，用途为住宅用地，使用权类型为出让。4、左右公司与艺术学院于2009年11月8日签订的《联合开发补充协议（三）》第4条约定：双方当事人协定本案争议的土地升值了1000万元。

根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审的争议焦点为：1、双方在履行联合开发合同和补充协议过程中，哪一方当事人构成违约；2、一审判决艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失2108.7万元是否正确；3、左右公司上诉请求艺术学院支付土地转让款利息640.6万元是否有事实和法律依据；4、左右公司起诉艺术学院是否已经超过诉讼时效期间；5、一审审判程序是否违法。

本院认为，一、关于本案的案由定性及合同的效力。从本案的合同内容看，合同名为房地产开发，实为土地使用权转让。因此，本案的案由应定性为土地使用权转让合同纠纷。一审认定为合资合作开发合同纠纷不当，本院予以纠正。

关于合同的效力。双方当事人签订的《联合开发合同》、《补充合同》、《联合开发补充协议（二）》、《联合开发补充协议（三）》系双方当事人的真实意思表示，协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。

二、关于双方在履行联合开发合同和补充协议过程中，哪一方当事人构成违约的问题。锦**司与艺术学院从2008年5月签署合同至2009年12月7日艺术学院将涉案土地另行转让给案**山公司之前，双方一直履行合同并对履行合同过程中需要调整的具体事宜积极协商。然而，艺术学院在2009年12月3日主动向锦**司发出《关于代缴纳税费的协商函》，要求与左右公司协商税费代缴事宜的情况下，却于2009年12月7日将涉案合同标的物即本案争议的土地使用权转让给案外人，导致双方当事人原约定的由艺术学院将涉案的土地使用权转让给左右公司的合同目的无法实现。一审法院由此而认定艺术学院在履行合同过程中构成根本违约并无不当。因此，艺术学院应承担相应的违约责任。

三、关于一审判决艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失2108.7万元是否正确。根据双方当事人签订的《联合开发合同》约定的涉案土地的转让款为每亩80万元，总价款5680万元，之后双方当事人在《联合开发补充协议（三）》第4条约定本案争议的土地升值了1000万元。上述事实表明，本案争议土地的总价款已经由原来约定的5680万元升值为6680元。因艺术学院根本违约将涉案土地转让给案**山公司得到每亩118万元合计总价款8023万元。因此，本案争议土地的溢价为8023万元-6680万元=1343万元；一审法院由此而判决艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失2108.7万元，亦属判决错误，本院予以纠正。根据左右公司在起诉中主张的土地溢价损失2108.7万元的请求，结合本案查明的土地溢价为1343万元，故而，本院认定因艺术学院的根本违约导致左右公司的土地溢价损失为1343万元。艺术学院应当向左右公司赔偿土地溢价损失1343万元。

四、关于左**司上诉请求艺术学院支付土地转让款利息640.6万元是否有事实和法律依据。左**司向艺术学院支付3510万元的目的在于取得涉案土地使用权，因合同无法履行，合同的目无法实现，左**司因此遭受土地溢价的损失。由于艺术学院承担了左**司土地溢价损失的相应赔偿责任，因此，左**司不得再行主张该3510万元的利息损失640.6万元。一审判决对该利息的请求不予支持并无不当。

五、关于本案的起诉是否已经超过诉讼时效期间。艺术学院于2009年12月7日将涉案土地转让给案**山公司，锦**司即向广西区人民政府提出复议主张其对涉案土地的权利，于2010年7月15日向一审法院提起行政诉讼，于2011年对行政判决提起上诉；左右公司于2011年至2012年期间，在艺术学院校内外张贴《致北海**业学院的公开信》等宣传资料主张权利；在2012年至2013年，北海市人民政府法制办公室对本案争议主持双方协调。上述事实表明左右公司对本案纠纷主张权利导致诉讼时效中断。左右公司于2014年5月向一审法院起诉，并没有超过法定的两年诉讼时效期间。艺术学院提出本案诉讼已超过诉讼时效的主张不能成立。

六、关于一审程序是否违法。本案经二审程序审理查明，一审程序并无不当。

综上，一审审判程序与法律适用正确，但认定事实有误，应予以纠正。上**术学院的上诉理由部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、维持北海**民法院（2014）北民一初字第19号民事判决第一项、第二项、第四项；

二、变更北海**民法院（2014）北民一初字第19号民事判决第三项为：北海**学院赔偿北海**限公司土地溢价损失1343万元。

一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费176901元（北海**学院已预交176901元，北海**限公司已预交56628元），由北海**限公司承担56628元，北海**学院承担120273元。由本院退回给北海**学院56628元。

上述给付义务，债务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如未按照本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十二日