岑爱花、黄**等与百色市红**责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人百色市红**责任公司（以下简称红**司）因商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第675号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月21日受理后，依法组成合议庭于2015年11月27日通知当事人到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人红**司的委托代理人邓*，被上诉人岑爱花、黄平民的委托代理人暨被上诉人黄*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，岑爱花、黄**、黄*系同一家人。2005年8月12日，岑爱花与红**司签订《商品房买卖合同》，购买红**司开发建设的“凤凰城”小区8号楼3单元303、305号两套商品房；2005年11月2日红**司作出承诺书，承诺书载明：“岑爱花在我公司开发的凤凰城小区购买8号楼201、301、302、303、305号房共五套商品房。我公司承诺：一、此五套房免收物业管理费70年。……”。2006年2月16日，岑爱花、黄**、黄*以岑爱花和黄*的名义再次与红**司签订《商品房买卖合同》，购买“凤凰城”小区8号楼2单元201号房、202号及第3单元301号三套商品房。合同签订后，双方均履行合同约定义务，岑爱花、黄**、黄*即使用了8号楼201、202、301、303、305号共五套商品房，并办理了房屋产权登记取得房屋所有权证。产权登记载明，201号、202号房为黄*单独所有；301、303、305号房为岑爱花和黄**共同共有。合同履行至2014年4月，期间岑爱花、黄**、黄*均未交纳物业管理费，2014年4月后，“凤凰城”小区更换物业服务公司为第三人广西南**有限公司，第三人接管后，要求岑爱花、黄**、黄*交纳物业管理费，为此，岑爱花、黄**、黄*交纳了五套商品房的物业管理费共计3955元。后岑爱花、黄**、黄*经与红**司交涉要求履行承诺免收物业管理费未果，遂向人民法院提起诉讼，主张红**司构成违约，请求依法判决1、红**司给付岑爱花、黄**、黄*已支付的物业管理费共3955元；2、依法判决红**司继续履行2005年11月2日签订的承诺书；3、本案诉讼费用由红**司承担。另查明，红**司在承诺书中载明的：“岑爱花在我公司开发的凤凰城小区购买8号楼201、301、302、303、305号共五套商品房”，双方确认其中“302”为笔误，该房号应为“202”号房。

一审法院认为

一审法院审理认为，关于红**司作出的《承诺书》中关于免收物业管理费70年是否有效问题。红**司在与岑爱花、黄**、黄*签订《商品房买卖合同》时，出具《承诺书》承诺免收购买五套商品房70年的物业管理费，而岑爱花、黄**、黄*基于红**司该承诺给予的优惠方购买红**司开发的五套商品房，已按约定付清五套房的购房款，办理了房屋所有权证，并入住。红**司亦按合同约定内容及承诺书内容履行义务，向岑爱花、黄**、黄*交付房屋，并取得当时的物业管理公司认可，从2005年11月至2014年3月免收岑爱花、黄**、黄*物业管理费，《商品房买卖合同》及《承诺书》已有效成立并生效，合同及承诺书已实际履行。在履行合同过程中，2014年4月开始，“凤凰城小区”更换物业服务企业，新的物业公司不认可红**司作出的免收物业管理费的承诺，红**司主张免收物业管理费承诺条款无效，因此而拒绝履行免收物业管理费70年的承诺。承诺书是红**司以自己的名义作出，是为自己设定的义务，虽然红**司不是物业管理公司，没有物业管理费的免收权，但其既已向岑爱花、黄**、黄*作出承诺，物业公司对其承诺是否追认应当是红**司应当履行的义务，现红**司将其应履行的合同义务转嫁第三人，显然对岑爱花、黄**、黄*及第三人不公平，也违背了双方当事人签订商品房买卖合同的真实意思。且当时物业公司并未取得物业管理费的所有权，物业管理费尚不属于第三人财产，该承诺免收物业管理费的内容不符合《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条规定的合同无效情形，故对红**司的辩解理由不予采纳。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及红**司向岑爱花、黄**、黄*出具的《承诺书》均是其的真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，《商品房买卖合同》、《承诺书》合法有效，双方当事人均应全面履行约定义务，现红**司不履行承诺的义务，已构成违约，应承担责任。关于红**司作出免收岑爱花、黄**、黄*五套房的物业管理费70年的承诺，对第三人是否具有法律约束力的问题，岑爱花、黄**、黄*与红**司之间系商品房买卖合同关系，红**司以自己的名义作出“五套房免收物业管理费70年”的承诺，仅对合同当事人具有法律约束力，对合同之外的第三人不具有法律约束力，第三人没有履行该合同的义务。而岑爱花、黄**、黄*与第三人之间系物业服务合同法律关系，第三人履行物业服务义务，其有权向岑爱花、黄**、黄*收取物业管理费。岑爱花、黄**、黄*所交纳物业管理费，按双方签订的承诺书内容（即免收岑爱花、黄**、黄*物业管理费），岑爱花、黄**、黄*有权向红**司追偿。综上所述，红**司不履行“免收五套商品房物业管理费70年”合同条款的行为已构成违约，岑爱花、黄**、黄*请求红**司给付其已经向第三人缴纳的物业管理费3955元，于法有据，应予以支持。至于岑爱花、黄**、黄*请求判决红**司继续履行2005年11月2日签订的承诺书，履行承诺是红**司应承担的合同义务，如红**司不履行合同义务，其可另行主张违约责任，故对该项诉讼请求本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、百色市红**责任公司给付岑爱花、黄**、黄*已支付第三人的物业管理费3955元；二、驳回岑爱花、黄**、黄*的其他诉讼请求。案件受理费50元，由百色市红**责任公司负担。

上诉人诉称

上诉人百色市红**责任公司不服一审判决，上诉称：1、上诉人作出的涉及免收物业管理费70年的承诺属于无权处分。上诉有人与一审第三人各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。且上诉人与被上诉人之间形成的是房屋买卖合同，而被上诉人与一审第三人之间形成的是物业服务合同，即属于两个完全不同的民事法律关系。上诉人未经物业公司授权或同意便以自己的名义作出“免受物业管理费70年”的承诺，构成无权处分；2、《合同法》第五十一条规定，上诉人的承诺发生法律效力前提是必须经过一审第三人的追认。而本案中，一审第三人并未追认该承诺，故上诉人所作出的承诺无效。一审判决按合同有效的法律条文进行判决实属不当，综上所述，一审判决适用法律错误，判决不当，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人岑爱花、黄**、黄*答辩称：一审判决认定事实清楚，适用和法律正确，请求二审法院维持。

一审第三人广西南**有限公司未提出书面答辩意见。

综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，出具《承诺书》承诺免收被上诉人所购买“凤凰城”小区8号楼201、301、202、303及305号共五套商品房70年的物业管理费。被上诉人基于该承诺给予的优惠方案，最终选择购买了由上诉人开发的上述五套商品房，并已按约定付清该五套房屋的购房款，办理了房屋所有权证。因上述《商品房买卖合同》及《承诺书》均系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的禁止性规定，亦未损害社会公共利益，且事后上诉人已按合同约定及承诺书的内容履行义务，即向被上诉人交付房屋并从2005年11月起至2014年3月止免收上述五套房屋的物业管理费，由此可确认本案所涉《商品房买卖合同》及《承诺书》已有效成立并生效，对合同双方当事人均产生拘束力。2014年4月开始，“凤凰城”小区更换物业服务企业，上诉人以第三人东**公司对免收物业管理费不予追认为由而主张其作出的承诺条款无效。对此，因第三人在上诉人作出承诺时并未取得该小区物业管理费的所有权，即所涉物业管理费尚不属于第三人的财产，上诉人的抗辩主张不符合法定合同无效的情形，故对其意见本院不予采纳。结合全案，上述所涉免收承诺虽对第三人东**公司不具有直接法律约束力，但由于上诉人作出的承诺实际上是为了吸引购房者在其开发楼盘购买商品房而推出的优惠政策，系一种营销的策略与手段，同时也是为其自身设定的义务，上诉人应全面履行约定义务。现上诉人不履行“免收五套商品房物业管理费70年”合同条款的行为构成违约，被上诉人有权就其已向第三人缴纳的物业管理费3955元向上诉人追偿。

综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，处理结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判；

二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人百色市红**责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十八日