赵**与苏**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵**诉被告苏**租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，被告（反诉原告）苏**于2015年1月26日提起反诉。本院依法组成合议庭，于

2015年3月16日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）赵汝汶、被告（反诉原告）苏**的委托代理人梁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）赵**诉称：2014年6月25日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）租赁位于北海市银海区九州家园10幢2单元11楼03号房屋用于居住使用。

2014年12月25日，因原告生意不好无法经营，不再续租被告（反诉原告）的房屋，被告（反诉原告）已验收并更换门锁，但拒不退还押金。故原告（反诉被告）诉至法院，请

求判令：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租房协议书》；2、被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）租房押金7000元。

原告（反诉被告）赵**对其主张提供的证据有：

证据1、《租房协议书》，拟证实原告（反诉被告）租赁被告（反诉原告）房屋的事实及押金的约定；

证据2、苏**《居民身份证》，拟证实被告（反诉原告）的身份情况；

证据3、《收据》，拟证实原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳押金的事实。

被告（反诉原告）苏**辩称：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租房协议合法有效，被告（反诉原告）在履行合同中不存在违约事实，原告（反诉被告）要求解除合同没

有依据，原告（反诉被告）应当继续履行合同。被告（反诉原告）不存在更换门锁的事实，原告（反诉被告）请求退还押金没有依据。

被告辩称

被告（反诉原告）苏**对其辩解未提供证据。

被告（反诉原告）苏**反诉称：2014年6月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《租房协议书》，双方约定：被告（反诉原告）将位于北海市银海区九州

家园10幢2单元11楼1103号房租给原告（反诉被告），租赁期限从2014年6月25日至2015年6月25日，每月租金3000元，租金按季度交纳，每季度前十日交

纳。现已超过第三季度租金交款期限，而原告（反诉被告）一直未依约履行。故被告（反诉原告）反诉至法院，请求判令：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳第三季度

（2014年12月26日至2015年3月25日）的房屋租金9000元。

被告（反诉原告）苏**对其反诉主张提供的证据有：

证据1、苏**《居民身份证》，拟证实被告（反诉原告）的身份情况；

证据2、《租房协议书》，拟证实原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订租赁协议的事实；

证据3、《房屋所有权证》，拟证实被告（反诉原告）对涉案房屋有所有权。

原告（反诉被告）赵**辩称：被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付租金没有依据。2014年11月8日，原告（反诉被告）已提前一个月给被告（反诉原告）通知要求解

除合同。2014年12月25日，被告（反诉原告）已经检查了房屋、家电，还更换了门锁，并将原告（反诉被告）赶出了房屋。当时原告（反诉被告）与被告（反诉原告）已结算

了水电费。

原告（反诉被告）赵**对其辩解未提供证据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

2014年6月25日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《租房协议书》，双方约定：被告（反诉原告）将位于北海市银海区九州家园10幢二单元1103号房屋

租赁给原告（反诉被告）居住；租赁期限从2014年6月25日至2015年6月25日，每月租金3000元，租金一季度一付，每季度前十日交纳；租房押金为7000元；无

论任何情况下，被告（反诉原告）都不能将租房押金转换为房屋租金；原告（反诉被告）不得擅自改变室内结构，并爱惜室内设施，若人为损坏的需给被告（反诉原告）相应的赔偿；

原告（反诉被告）不得擅自对房屋乱贴乱画，如发现则按修复费用赔偿或原告（反诉被告）自行自费修复，如不修复或不赔偿，则押金不退；在租赁期限内，双方如有一方有特殊情况

需解除合同的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本合同。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了押金7000元，并按期支付了前两季度的房租，被告（反

诉原告）也依约将房屋交付给原告（反诉被告）使用。2014年12月，原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）要求解除上述租房协议书，但被告（反诉原告）未同意。

2014年12月25日，原告（反诉被告）搬离该租赁房屋，被告（反诉原告）到场进行了查看。

上述事实，有原告（反诉被告）提供的《租房协议书》、《居民身份证》、《收据》及被告（反诉原告）提供的《居民身份证》、《租房协议书》、《房屋所有权证》证实。

本院认为

综合双方的意见，本院认为，本案的争议焦点是：

一、本案的租赁合同是否应当解除？

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表

示不履行主要债务”的规定，原告（反诉被告）明确表示不再续租，并于2014年12月25日搬离租赁房屋，其已明确表示不履行主要义务，故原告（反诉被告）要求解除租赁合

同有事实根据和法律依据，本院予以支持，但原告（反诉被告）在租赁期限尚届满前要求解除租赁合同，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。被告（反诉原告）经本院释明后，

仍坚持要求原告（反诉被告）继续履行合同，本院不予支持。因被告（反诉原告）未主张原告（反诉被告）承担违约责任，故本院在此不再处理。但原告（反诉被告）与被告（反诉原

告）解除租赁合同未能协商一致，故该租赁合同目前尚未解除，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）交纳第三季度（2014年12月26日至2015年3月25日）租金

9000元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。

二、被告（反诉原告）是否应当退还原告（反诉被告）租房押金7000元？

本院认为，根据双方签订的《租房协议书》关于“无论任何情况下，被告（反诉原告）都不能将租房押金转换为房屋租金；原告（反诉被告）不得擅自对房屋乱贴乱画，如发现则按修

复费用赔偿或原告（反诉被告）自行自费修复，如不修复或不赔偿，则押金不退”等的约定，原告（反诉被告）租房押金应为租赁房屋及设施的担保押金，原告（反诉被告）搬离房屋

时，被告（反诉原告）已到现场查看，但未提供房屋财产等存在人为损坏的证据，故该租房押金被告（反诉原告）应予退还。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）赵**与被告（反诉原告）苏**签订的《租房协议书》；

二、被告（反诉原告）苏**退还原告（反诉被告）赵**押金7000元；

三、原告（反诉被告）赵**向被告（反诉原告）苏**的支付2014年12月26日至2015年3月25日的租金9000元。

本案本诉受理费50元，由被告（反诉原告）苏**承担；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）赵**承担。

上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规

定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族**人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法

院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件本诉受理费50元、反诉受理费25元（收款单位：广西壮族**人民法院，帐号：

455060600018120098416，开户银行：交通**分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月十六日