胡**与南宁铁**责任公司、南宁美**有限公司、文*、陈**、李**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告胡**与被告南宁铁**责任公司（以下简称：铁**公司）、南宁美**有限公司（以下简称：美**公司）、文*、陈**、李**租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，依法组成由审判员农**担任审判长，人民陪审员梁**和张*参加的合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。书记员**担任记录。原告胡**的委托代理人邱**、于**，被告铁**公司、美**公司的共同委托代理人潘*，被告李**到庭参加诉讼。被告文*、陈**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告胡*东诉称：2004年7月被告铁**公司到浙江温州市举行招商会推介其开发的楼盘，声称客户投资商铺后由其返租，承诺给投资客户以优惠。原告当时决定购买一间商铺，2004年7月17日原告与被告铁**公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于南宁市友爱南路的商铺，两间商铺的购房总价为807267元，同日，原告与被告铁**公司协商，要将该商铺返租5年，由被告铁**公司设立的美**公司用于统一经营，每年租金按购房款总额的8%计算，约定先付两年租金，被告铁**公司直接用来抵扣购房款。2008年1月29日，美**公司被工商管理部门吊销营业执照，该公司股东即被告文*、陈**、李**没有依法对公司债权债务进行清算。2010年7月1日被告铁**公司与原告签订了《商铺交房协议书》，约定被告铁**公司不再续租，于2010年7月1日将商铺交还原告。租赁期间，被告铁**公司共拖欠租金161453.4元，在“两公司工作组”的协调下，才支付了部分租金。原告认为，原告与被告美**公司形成的房屋租赁关系合法有效，而被告铁**公司自始至终参与该租赁活动，《商铺交房协议书》和欠条均属其真实意思表示，具有法律效力。被告铁**公司、美**公司未完全履行付款义务，明显构成违约，应承担违约责任。由于美**公司被工商管理部门吊销营业执照，被告文*、陈**、李**作为该公司的股东未进行清算，应对公司的债务承担连带责任。综上，原告请求法院依法判决：一、被告铁**公司、美**公司、文*、陈**、李**连带向原告支付租金13万元及利息，利息以13万元为基数，从2010年7月8日起计至实际付清之日，按银行同期贷款利率计算；二、本案诉讼费由五被告承担。

原告胡**对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1居民身份证，证明原告主体资格。证据2电脑咨询单，证明被告主体资格。证据3商品房买卖合同，证明原告与被告存在合法有效的商品房买卖合同关系。证据4《广场委托经营合同》，证明被告租赁原告商铺，双方形成租赁法律关系；证据5欠条，证明被告拖欠原告租金；证据6《商铺交房协议书》，证明被告租赁原告商铺，期满后不再租赁，将商铺交还给原告；证据7行政处罚决定书，证明被告美**公司的主体资格；证据8身份证，证明被告文*、陈**、李**的主体资格；证据9企业法人营业执照、股东大会决议、验资报告等企业登记材料，证明被告文*、陈**、李**是美**公司的股东；证据10南宁**总公司和广西**清算组出具的《证明》，证明原告于2013年7月向被告主张过租金；证据11承诺函，证明租赁主体实际是被告铁**公司；证据12补充协议，证明双方约定合同期限内前两年的租金用于抵扣房款。

被告辩称

被告铁**公司、美**公司辩称：1、原告起诉租金已超过法定诉讼时效；2、原告未足额交付购房款，无权向被告铁**公司、美**公司主张租金及利息。

被告铁**公司在举证期限内未向法庭提交证据。

被告李**辩称：1、被告李**不是美**公司的股东，在收到法院传票之前，被告李**对此毫不知情，同时，被告李**与美**公司也不存在劳动关系，原告将被告李**列为被告不适当，被告李**没有义务支付租金。2、被告李**不应承担本案的诉讼费。

被告李**在举证期限内未向法庭提交证据。

被告陈**未出庭应诉，但庭后提交答辩状辩称：1、被告陈**于2002年11月至2005年4月期间，担任广场工程项目总监理工程师，仅履行工程监理工作，与铁**公司、美**公司部存在劳动关系，也未有任何出资注册公司的行为，与美**公司无任何利益关系，收到法院传票之前，被告陈**对作为美**公司股东一事毫不知情，被告陈**对美**公司的债务不承担任何法律责任。2、原告将被告陈**列为租赁合同纠纷的当事人不适当，被告陈**无责任和义务向原告支付租金。3、被告陈**不承担本案诉讼费。

被告陈**在举证期限内未向法庭提交证据。

被告文*未作答辩，亦未在举证期限内向法庭提交证据。

双方当事人的争议焦点为：1、原告的起诉是否超过了法定诉讼时效；2、原告诉请的租金、利息有无事实及法律依据；3、五被告应否承担连带责任。

经过开庭质证，到庭的被告美**公司、铁**公司对原告提交的证据真实性无异议，被告李**对原告提交的证据1至证据7、证据9至证据12表示未见过，不发表意见，对原告提交的证据8被告的身份证无异议，对原告提交的证据9真实性有异议，认为其并非美**公司股东。本院认为，原告提交的证据1、8系双方的主体资格证明，到庭的各方均予以认可，本院予以采信。原告提交的证据2电脑咨询单与证据7、9记载被告美**公司的企业登记信息一致，本院对上述证据予以采纳。原告提交了证据10至证据12的原件，本院对该证据的形式真实性予以认可。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：南宁市友**铁**公司开发建设，铁**公司已取得该楼盘的商品房预售许可证。2004年7月17日、7月18日，原告胡**（买受人）与被告铁**公司（出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告作为买受人购买位于南宁市友爱南路广场二层商铺2140、2148号房，2140号房建筑面积共30.96平方米，套内建筑面积17.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.73平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12297.60元，总金额380734元；2148号房建筑面积共35.86平方米，套内建筑面积19.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.91平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11894元，总金额426533元。此外，合同还就其他事项进行了约定。原告与被告铁**公司签订前述合同之后，双方还就由被告承租该商铺的事宜达成了租赁协议。上述《商品房买卖合同》于2004年11月18日办理了备案登记，原告向被告铁**公司交付了2140号房款116245元、2148号房款155288元。原告为该商铺办理了银行按揭贷款手续，向银行贷款共计403000元，此后，原告按期偿还了该银行贷款，至今尚未偿还完毕。南宁市友爱南路广场已于2007年1月综合验收合格。广西房**有限公司对涉案商铺进行测绘之后确定2140号房屋产权面积为34.40平方米、2148号房屋产权面积为33.58平方米。原告未支付超出合同约定建筑面积的对应房价款。因被告铁**公司未办理讼争房屋的过户手续，原告于2014年1月17日向本院起诉，要求被告铁**公司为原告办理讼争房屋的过户手续，本院于2014年11月4日作出民事判决书，判决被告铁**公司将应由其提供的资料报产权登记机关备案，并为原告办理2140、2148号房的房屋所有权证。现上述民事判决书已于2014年12月3日发生法律效力。

2004年7月17日，被**达公司（甲方）与原告（乙方）签订两份《广场委托经营合同》，约定：甲方具有独立的法人资格，同意接受乙方的全权委托经营，对2140、2148号房享有占有、使用、经营管理和收益的权利；合同期限从2005年7月1日起至2010年6月30日；在合同有限期内，甲方在乙方委托经营的全部商位面积内统一招商，自主经营，享有使用、收益权，无论经营好坏，甲方每年须向乙方支付固定收益，除此以外无须向乙方支付任何费用，2140号房的固定收益为30458.7元、2148号房的固定收益为34122.6元。该合同还对其他事项进行了约定。2010年7月8日，被**达公司出具两张欠条，记载欠原告胡**2008年1月1日至2010年6月30日期间的租金，其中2140号房的租金为76146.8元，2148号房的租金为85306.6元，并注明2005年7月1日至2007年12月30日期间的租金已支付。被**达公司、铁**公司在上述两张欠条上加盖公章，被告铁**公司加盖公章处注明“本公司对上述租金的支付承担担保责任”。2010年7月8日，原告（甲方）与被告铁**公司（乙方）签订《商铺交房协议书》，载明：“甲、乙双方原租赁协议是于2010年6月30日到期，由于多种原因，乙方不再续租，于2010年7月1日起交还甲方。”因被告铁**公司、美**公司未依约支付完租金，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。

南宁**总公司和广**总公司清算组于2014年9月23日出具《证明》，主要内容是：被告铁**公司因种种原因不能按合同约定履约办证、支付返租租金等义务，致使很多购房客户经常到政府部门投诉、上访，要求政府给予解决。2013年7月中旬，胡**、黄**等人到该工作组反映铁**公司违约不予办证、支付返租商铺租金等问题，铁**公司也派出工作人员到工作组，在该工作组的组织下，双方断断续续进行了协商。

本院查明

另查明，被告美**公司的工商查询电脑咨询单显示：美**公司的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为文敬，股东（发起人）为陈**、李**、文敬。2008年1月29日，该公司因未在工商部门规定的期限内接受年检被吊销营业执照，至今尚未成立清算组织，也未办理注销登记手续。

本院认为

本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告文*、陈**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。

关于原告是否有权主张租金以及原告的起诉是否超过了法定诉讼时效。原告与被**达公司签订委托经营合同，约定由每年向原告支付固定收益，合同期限届满后，被告铁**公司、美**公司均出具欠条确定合同期限内尚欠的租金总额，故原告有权依据三方达成的合意主张租金。被告铁**公司辩称原告未足额支付购房款无权主张房屋租金，本院认为，由于原告对讼争房屋的过户问题已在本院另案起诉，本院亦作出生效民事判决书，判决被告铁**公司配合原告办理讼争房屋的过户手续，据此，原告有权对讼争房屋的租金收益主张权利，而且，现有证据无法反映出被告铁**公司、美**公司附条件约定了租金支付以原告支付全部购房款为前提，被告铁**公司主张的购房款与本案所涉的租金无直接关联，本院对被告铁**公司的抗辩主张不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项之规定，延付或者拒付租金的情形下适用一年的诉讼时效期间。本案中，原告与被**达公司约定的委托经营合同的合同期限于2010年6月30日届满后，双方未再续签合同，被**达公司、铁**公司与原告于2010年7月8日以欠条的方式对合同期间尚欠的租金予以确认，此时，原告应知被**达公司、铁**公司延付租金的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，应从此时开始起算诉讼时效，本案诉讼时效期间应从2010年7月8日起计算一年，至2011年7月7日届满。原告主张被告铁**公司、美**公司自出具欠条后，原告每年均向铁**公司主张欠付的租金，被告铁**公司共计分期支付了三万余元的租金，最后一笔租金于2013年7月20日支付，铁**公司对此不予认可，原告提交的由南宁**总公司和广西**清算组出具的《证明》能反映出原告与被告铁**公司于2013年7月中旬对租金的支付等问题进行协商，但不能证实双方在诉讼时效期间届满后对租金的支付问题达成了新的合意，除此之外，原告对其主张未能充分举证，故应由原告承担举证不能的法律后果。由于原告不能举证证实本案存在诉讼时效中止、中断、延长的事由或诉讼时效期间届满后被**达公司、铁**公司同意支付租金的情形，根据最**法院《关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》第153条之规定，由于原告未在诉讼时效期间内向被告铁**公司、美**公司主张支付租金，现原告起诉要求给付租金，已丧失了胜诉权，本院对原告的诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最**法院《关于适用<；中华人民共和国民事诉讼法>；若干问题的意见》第153条之规定判决如下：

裁判结果

驳回原告胡**的诉讼请求。

案件受理费3329元，由原告胡**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁**民法院诉讼费专户，开户银行：农行**分理处，账号：010201011887017），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年一月二十日