胡**与文春花、文星生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人文星生、文春花与上诉人胡**因房屋买卖合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第227号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人文星生，上诉人文春花及其委托代理人钟**，上诉人胡**的委托代理人柳真强、卢**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2010年4月1日原告（反诉被告）胡**与被告（反诉原告）文春花、文星生签订了《房屋转让合同》。合同约定：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买位于富川县新建路25号五层办公楼门面为（工行大门）左起第二间，面积约为65㎡，价格为4600元／㎡；该楼按现状主体不拆，由被告（反诉原告）沿该楼南面（左起）第一间平移至第五间整体见方形建满房屋后计，原楼梯转建到移动公司值班室作为新楼梯，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）在一楼门面新建一间卫生间，开一樘后门，门由原告（反诉被告）自行负责；土地分割过户所产生的税、费由被告（反诉原告）承担，房屋过户所产生的税、费由原告（反诉被告）承担；原告（反诉被告）负责安装水电到一楼表前，表及表后水电由乙方负责和承担；原告（反诉被告）应在2010年12月31日前为被告（反诉原告）办好现有房的房产证和土地分割使用证，后新增建房原告（反诉被告）应在2O11年6月31日前办好；当一方出现违约时，应赔偿20000元给另一方。同时，合同第三条明确该楼系被告（反诉原告）从中**银行购得。2010年8月10日，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）办理了房屋所有权证（证号：富房权证富阳镇字第××号），面积为70.13m，原告（反诉被告）用此证办理了贷款。2012年10月30日办理了富国用（2012）第1211377号土地使用证（使用权人为文春花、徐**、陈**、唐**、胡**、杨**、李**、廖锦论、邓**、郭**）。改建后，因开发商文春花要将由其开发销售的富阳镇新建路25号楼建筑的土地使用权分割到各业主，因乙方办理了贷款，办理新证必须提前还贷。文春花与胡**协商一致后，于2014年4月18日签订协议书，约定：为了弥补胡**的经济损失，文春花一次性支付胡**人民币10000元，胡**收款后应即着手提前还贷赎取房产证并交由文春花办理房产证面积的变更，以便文春花顺利进行土地产权的分割。2014年5月8日，在收回旧证的情况下，被告（反诉原告）为原告（反诉被告）办理了房屋所有权（证号：富房权证富阳镇字第××号），面积为69.65㎡。2014年6月24日被告（反诉原告）为原告（反诉被告）办理了富国用（2014）第1411380号土地使用证。被告（反诉原告）按70.13㎡的面积向被告（反诉原告）支付了32225元的购款。

另查明，富川瑶族自治县富阳镇新建路25号房地产系于2009年12月28日拍卖所得。《拍卖成交确认书》上载明的买受人有：文星生、文春花、徐**、陈**、唐**、胡**、杨**、李**、廖锦论、邓**、郭**，但胡**的名字不是本人所签。2012年7月19日，富川瑶**交易所出具了富川国土交易（2012）第47号确认书，确认书中的土地使用权人为：文星生、文春花、徐**、陈**、唐**、胡**、杨**、李**、廖锦论、邓**、郭**，该宗地坐落：富川县富阳镇新建路25号，原土地使用权人为中国工**限公司富川瑶族自治县支行。反诉原告（反诉被告）2010年6月22日交的营业税、土地增值税等261718.64元的发票（发票号：07370599）载明纳税人名称：文春花代（中国工**限公司富川瑶族自治县支行）。反诉原告（反诉被告）2012年1O月10日向富川县国土资源局缴纳的28615.5元，其中土地鉴证交易服务费25693元（付款人为文星生、文春花等11户，发票号为00020625）、土地权属调查费、土地证书工本费477.5元（付款人为文春花、文星生，发票号为720252972）、土地权属调查、土地证书工本费2445元（付款人为文星生、文春花等11户，发票号为720252915）。

一审法院认为

一审法院经审理认为，原、被告之间签订的《房屋转让合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。双方应当按照协议约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告双方均主张对方应支付20000元违约金，而支付违约金的依据为双方于2010年4月1日签订的《房屋转让合同》。从合同约定看，后新增建房被告（反诉原告）应在2011年6月31日前办好相关证件，虽然被告（反诉原告）是在2014年5月8日、2014年6月24日才办理的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，但从双方2014年4月18日签订的《协议书》看，被告（反诉原告）要办好相关的证件需要收回旧证，而旧证原告（反诉被告）已抵押，所以未能及时办证并非被告（反诉原告）的原因。故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）违约的事实不成立，本院不予采信。同时，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）拒交纳办理土地分割过户所产生的税、费及用电线路安装费，故构成违约。双方合同约定有土地分割过户所产生的税、费由原告（反诉被告）承担及表及表后水电由原告（反诉被告）负责和承担，但合同中并未约定这些费用的给付时间，因此，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）违约的事实不成立，该院不予采信。综上，对双方要求对方支付违约金2000O元的诉请，该院不予支持。

根据《中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定，房屋权属登记应当由购房人申请登记，但因双方在《房屋转让合同》约定了由被告（反诉原告）方办证，故被告（反诉原告）应及时为原告（反诉被告）办理国有土地使用证、房屋所有权证，并交付给原告（反诉被告）。本案在庭审中查明被告（反诉原告）已经办理好国有土地使用证、房屋所有权证，被告（反诉原告）尚未交付给原告（反诉被告）是以原告（反诉被告）尚欠其土地过户费、装电的费用、税费为由行使先履行抗辩权。双方签订的是《房屋转让合同》，原告（反诉被告）的义务是支付房款，被告（反诉原告）的义务是交付房屋。房屋属于不动产，产权的形式以登记为主，现原告（反诉被告）已履行了自己支付房款的义务，被告（反诉原告）则应履行交付房屋的义务，该义务应包括交付相关产权证。被告（反诉原告）以先履行抗辩权为由暂扣的理由不成立，该院对其辩解不予呆信。故，被告（反诉原告）应及时交付国有土地使用证、房屋所有权证给原告（反诉被告）。同时，根据双方签订的《房屋转让合同》第四条第2款的约定，土地分割过户所产生的税、费应由原告（反诉被告）承担，房屋过户所产生的税、费由被告（反诉原告）承担，故原告（反诉被告）诉请要求办理土地使用权证所需的费用由被告（反诉原告）承担不符合双方约定，该院不予支持。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还购房款1860元。根据双方合同约定的购房价格及该房屋最后确定的面积，原告（反诉被告）所付的购房款确实比实际应付的房款多出186O元，虽然被告（反诉原告）辩称双方并没有约定多还少补，但根据公平原则，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还多支付的1860元合理，该院予以支持。

被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）应支付其办理《国有土地使用证》过程中代原告（反诉被告）缴纳的税和费用共计人民币28772.86元。被告（反诉原告）为了证实该费用应由原告（反诉被告）承担，提交了《拍卖成交确认书》及富川国土交易（2012）第47号确认书，用以证实该宗土地取得的方式、金额及反映了原、被告（反诉原告）之间的交易关系真实，事实清楚。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条的规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。被告（反诉原告）提供的土地增值税的完税证的计税依据是与中国**有限公司富川瑶族自治县支行的交易金额3043240.28元，而原、被告（反诉原告）双方签订《房屋转让合同》的金额并非上述金额，且原告（反诉被告）已支付的购房款为322250元是双方认可的。被告（反诉原告）认为《拍卖成交确认书》上列明有胡**且富川国土交易（2012）第47号确认书上也落了胡**的名字，即使《拍卖成交确认书》上胡**的名字并非本人所签，也可以认定被告（反诉原告）提供的证据是真实、合法、有效的，因为到国土部门办理相关证件时，需要本人提供有关证件和材料才可以办理。然而从双方签订的《房屋转让合同》及《协议书》看，原、被告（反诉原告）之间的关系应是消费者与开发商的关系，同时，从《拍卖成交确认书》、《房屋转让合同》及富川国土交易（2012）第47号确认书的时间点看，不确定原告（反诉被告）提供相关材料即是为了办理富川国土交易（2012）第47号确认书的。故，综合双方提交的《拍卖成交确认书》、富川国土交易（2012）第47号确认书、《房屋转让合同》、《协议书》及完税证分析，应认定被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担的办理《国有土地使用证》过程中产生的税、费共计人民币28772.86元的理据不足，该院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付电表及表后材料、安装费、线路维护费4300元。双方在《房屋转让合同》中约定被告（反诉原告）负责安装水电到一楼表前，表及表后水电由原告（反诉被告）负责和承担，被告（反诉原告）若履行《房屋转让合同》以外的义务，应双方协商一致，现被告（反诉原告）仅提供有发票，并无法证实其费用是用于表前还是表后，该院不予支持。另外，因原告（反诉被告）认可电表400元这笔费用，故该院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付电表400元的主张予以支持。确认合同无效应满足《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，被告（反诉原告）主张其与原告（反诉被告）于2014年4月18日签订《协议书》无效，但其并未提供充分证据证实该协议存在有无效情形，故该院不予采信。因此对被告（反诉原告）要求判令原、被告双方于2014年4月18日签订《协议书》无效，原告（反诉被告）返还协议约定的10000元补偿款的诉请，该院不予支持。

综上所述，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）的诉讼请求部分有理，部分无理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告文春花、文星生交付《房屋所有权证》及《国有土地使用证》给原告胡**，办理《房屋所有权证》的费用由被告承担；二、被告文春花、文星生返还原告胡**购房款1860元；三、反诉被告胡**支付反诉原告文春花、文星生电表费400元；四、驳回原告胡**的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告文春花、文星生的其他诉讼请求。本诉案件受理费210元（原告已预交），由原告胡**承担100元，被告文春花、文星生承担110元；反诉案件受理费738元，由反诉原告文春花、文星生承担700元，反诉被告承担38元。

上诉人诉称

上诉人胡**不服一审判决，上诉称，请求二审法院：1、依法撤销一审判决；2、依法维持该判决第一、第二、第三项判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金20000元；3、维持一审驳回文春花所有诉讼请求的判决；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。

一审认定事实部分不清，适用法律不当。一审判决认定上诉人主张二被上诉人违约的事实不成立与客观事实不符。1、上诉人与被上诉人在《房屋转让合同》第七条被上诉人应在2010年12月31日前为上诉人办好房产证和土地分割证。经法院查明，被上诉人仅在20lO年8月10日为上诉人办理了房屋所有权证（证号：富房权证富阳镇字第××号），2012年10月30日办理了富国用（2012）第1211377号土地使用证（使用权人为文春花、徐**、陈**、唐**、胡**、杨**、李**、廖锦论、邓**、郭**），未将土地使用权分割到各业主。这一事实证实了被上诉人没有在20l0年12月31日前为上诉人办理土地分割证，已构成了违约；2、2014年4月18日，上诉人与被上诉人签订的协议系被上诉人需要办理新增建房的房产证及重新分割土地，要回收上诉人的房产证重新分割再办理新的房产证和土地使用权证。一审认为“被告（反诉原告）要办好相关的证件需收回旧证，而旧证原告（反诉被告）已抵押，所以未能及时办证并非被告（反诉原告）的原因”没有任何事实依据，上诉人从始至终未拿到土地使用权证，也从未用土地使用证贷款，不存在“旧证原告（反诉被告）已抵押”这一事实；3、一审判决既然认定被上诉人文春花有违约的事实，就应当支持其承担支付违约金20000元的请求。本案基于文春花以个人名义拍得工商银行老办公楼，其为了达到逃税的目的，在具体办理过户手续中又以上诉人胡**等11名购房户的名义办理拍卖抵押过户手续，致使其未能按双方签订的购房合同约定的交付时间按期交付，其违约事实清楚，证据确实充分，一审判决驳回上诉人胡**要求其承担2万元的请求错误。

上诉人文春花、文星生不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。

一、一审法院判决不支持上诉人要求被上诉人支付代缴的办理《国有土地使用证》的税、费款无事实和法律依据。1、依据20l0年4月1日上诉人与被上诉人签订的《房屋转让合同》中第四条第2点约定，办理土地分割过户所产生的税、费由乙方承担。上诉人于20l0年6月22日代本栋楼房10户购房户向富**税局缴纳了营业税、土地增值税等共计261718.64元。《国有土地使用证》人员户数共10户，按10户人平均每户承担税费26171.86元。上诉人于2012年10月10日代10户购房户向富川县国土资源局缴纳的相关费用计28615.5元，按实际lO户人计算，每户人2861.5元，但因交费单据户数为1l户，所以按11户人计算，每户人为2601元，剩余260l元上诉人本人愿意承担。因此，以上税、费被上诉人合计需交纳28772.86元。一审法院认定上诉人没有违约正确，但上诉人提出的诉讼请求不予支持错误；2、被上诉人辩称《拍卖成交确认书》的签名不是其本人所签，但事实上是由被上诉人亲自拿相关证件给上诉人到土地部门办理《国有土地使用权证》书，上诉人依据《拍卖成交确认书》到国土部门办理了胡**等l0人的土地登记手续，并取得了10人共同的产权证书。不存在银行过户给上诉人然后才过户给被上诉人的情况，而是银行直接过户给被上诉人等10人的事实，虽然上诉人在代签《拍卖成交确认书》时无代理权，但是被上诉人对代理行为已经进行了追认，代理行为是有效的。办理土地分割过户产生的税费是由被上诉人承担，合同已经有明确约定，也是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。一审法院明确了本案的《房屋转让合同》是合法有效的，依据合同法第八条、六十一条之规定，法院应支持上诉人的诉讼请求。

二、一审法院对上诉人要求被上诉人支付用电户安装材料款及线路安装维护费不予支持没有事实和法律依据。根据《房屋转让合同》第五条约定，甲方负责水电到一楼表前，用户水、电表及表后水电由乙方负责和承担。被上诉人只交纳了自来水表后安装材料、维护管理费1600元。上诉人于2012年11月起代33户人交纳用电线路安装费43784.78元，线路安装维护费（即托管费）77500元（3l户），材料费500元，以上合计每户交4300元。其他购房户均已交清，唯独被上诉人拒绝交清以上费用。房屋买卖离不开水电的安装，没有水电的房屋是不能居住的，它属于同一合同的同一法律关系，而不是以外义务。

三、一审法院判决被上诉人没有违约没有事实和法律依据。一审法院判决合同是合法有效的，那么按合同约定被上诉人要交纳的税、费款是被上诉人必须履行的合同义务，因被上诉人多次拒绝交付，已构成严重违约，被上诉人应承担违约责任，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。

四、一审法院判决上诉人被迫签订的协议书是有效的没有法律依据。上诉人于2010年8月10日为被上诉人及其他购房户办理了《房屋所有权证》，被上诉人于2010年9月20日持《房屋所有权证》到工商银行富川支行办理了房屋贷款。根据合同约定需办理土地分割证，鉴于被上诉人已将《房屋所有权证》进行了抵押贷款及该栋楼改扩建事实，需要把抵押贷款的《房屋所有权证》解押后重新办理新证，根据这些实际情况，其他购房户都无条件积极配合，唯独被上诉人百般阻挠，趁人之危，趁机索要壹万元，否则不予配合。上诉人与被上诉人于2014年4月18日签订的协议书无效。

综上所述，一审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，导致本案判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决；判令被上诉人支付上诉人办理《国有土地使用证》过程中代被上诉人缴纳的税和费用共计人民币28772.86元；判令被上诉人支付上诉人代交的电表及表后的材料费、安装费、线路维护费共计人民币4300元；判令被上诉人向上诉人支付违约金人民币20000元；判令上诉人与被上诉人于2014年4月18日签订的协议书无效；返还索要上诉人的10000元补偿款；一、二审的全部诉讼费由被上诉人承担。

本院查明

二审认定的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，本案上诉人胡**与上诉人文春花、文**双方签订的合同是当事人真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，是合法有效的。双方上诉人当事人均履行了合同主要义务，胡**已经交清购房款项，文春花、文**也依合同将房产交给上诉人胡**并办理了水电入户手续等，合同双方当事人均应全面履行各自合同约定义务。文春花、文**于20lO年6月22日代各购房户向富**税局缴纳了营业税、土地增值税等共计261718.64元。《国有土地使用证》人员户数共10户，按10户人平均每户承担税费26171.86元，文春花、文**于2012年10月10日代10户购房户向富川县国土资源局缴纳的相关费用计28615.5元，按实际l0户人计算，每户人2861.5元，因交费单据户数为1l户，按11户人计算，每户人为2601元，剩余的260l元是文春花、文**自愿承担。根据个人住房转让超过五年免征营业税的规定，本案中借据产生的应属于土地分割过户所产生的税、费。根据双方签订的《房屋转让合同》第四条第2款的约定，土地分割过户所产生的税、费应由乙方（胡**）承担，房屋过户所产生的税、费由甲方（文春花、文**）承担。一审判决未认定办理土地使用权证所需的税、费用由胡**承担不符合合同中双方的约定，本院予以纠正，应由付胡**支付给文春花、文**代缴税、费共28772.86元。

关于上诉人文春花、文星生于2012年11月代33户交纳用电线路安装费43784.78元、线路安装维护费（即托管费）77500元（31户）、材料费500元，属于供电部门收取的抄表及线路进行终身维护费用，应由每户交纳4300元。根据双方合同中第五条约定，甲方负责水电到一楼表前，用户水、电表及表后水电由乙方负责和承担。一审法院认为水电安装是《房屋转让合同》以外义务，上诉人提供的发票无法证实其费用是用于表前还是表后的认定有误，本院认为属于同一合同的附随义务，文春花、文星生该项反诉请求有理，应当予以支持。

关于上诉人双方是否违约问题，双方签订的《房屋转让合同》约定胡明月的主要义务是支付购房款，文春花、文星生的主要义务是交付房屋。双方均主张对方应按合同20000元支付违约金应属于不履行合同主要义务的违约，因双方均依合同履行了合同的主要义务，对于交付相关产权证和税费、用电线路安装费、线路安装维护费和材料费等问题是履行房屋买卖合同的附随义务，双方均不属于根本违约。因此，双方上诉人上诉的该项理由本院不予支持。

文春花、文星生与胡**于2014年4月18日签订的《协议书》是否有效。本案中的双方上诉人之间均系具有相应的民事权利能力和民事行为能力，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。如系一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，另一方可以选择不签或双方签订合同后一年内行使撤销权，即使文春花、文星生所述合同撤销的事由成立，签订协议的时间为2014年4月18日，本院确认文春花、文星生在该日已经知晓合同撤销事由，故文春花、文星生于2015年5月8日提起本案诉讼已经超过法定的撤销权行使期间，依法亦不应得到支持。

综上所述，一审认定事实部分有误，适用法律不当，实体处理欠妥，上诉人文春花、文星生的上诉理由部分有理，对其有理部分，本院予以支持，上诉人胡**上诉无理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第227号民事判决第一、二项；

二、撤销广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院（2015）富民二初字第227号民事判决第三、四、五项；

三、上诉人胡**应付给上诉人文春花、文星生代缴税、费共28772.86元；

四、上诉人胡**应付给上诉人文春花、文星生用电线路安装费、线路安装维护费和材料费4300元；

五、驳回上诉人胡明月的其他诉讼请求；

六、驳回上诉人文春花、文星生的其他诉讼请求。

一审案件受理费210元、反诉案件受理费738元，二审案件受理费1723元，合计2671元，由上诉人胡**负担1566元，由上诉人文春花、文星生负担1105元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月七日