李**、韦**等与广**限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李XX与被**X公司（以下简称“X公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告李XX及原告李XX、的韦XX共同委托代理人李*、被告X公司的委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李XX、韦XX共同诉称：2015年7月19日，被告**公司以甲方名义与原告以乙方名义签订《商品房订购协议书》一份，由原告订购被告**公司开发的位于南宁市西宁路X预售商品房（以下简称“X房”），建筑面积116.38平方米，总价698274元。合同约定，原告应向被告**公司给付购房定金2万元整；被告**公司在协议签订后7日内与原告签订商品房买卖合同等主要条款，被告**公司与原告签订定购协议书后原告向被告支付定金2万元整。7月25日按被告**公司变更要求，原告先给付被告**公司首期款36110元。此后，因被告未按约与原告签订商品房买卖合同，原告经到南宁**理局了解得知1201号房已被人民法院查封。2015年9月24日，原告又向南宁市国土资源局档案馆查询，发现被告**公司开发楼盘的土地也被人民法院查封。原告认为，被告隐瞒了商品房已被查封的事实，向原告转让法律上禁止转让的房产，导致协议不能履行，被告之行为已侵犯原告合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告**公司双倍返还定金4万元；二、被告返还原告商品房首期款36110元，并向原告支付利息（利息计算方式：以36110元为基数，从2015年7月26日起至付清全部款项之日止，按每月2%计算）；三、被告承担本案法院诉讼费、执行费用等规定费用。

被告辩称

被**X公司辩称：因1201号房对房屋建设所依附之土地均被人民法院查封，原、被告双方签订的《订购协议书》无效，本案定金条款亦无效，故原告无权向被告主张双倍返还定金。按照合同无效之处理，被告向原告返还定金2万元、购房款36110元并支付原告购房款同期相应的存款利息即可。

本院查明

经审理查明：2015年7月19日，原告李XX，韦XX（“乙方”）与被告X公司（“甲方”）签订《商品房定购协议书》一份，由原告作为买受人向被告购买X号，成交价为867994元。合同第三条约定采用公积金贷款的付款方式，乙方在签订合同时向甲方支付20%的首期购房款140274元。合同第四条约定乙方应于签订本协议时向原告支付定金2万元。第五条约定：“乙方在签订本协议时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》，完全清楚合同内容并予以接受。”协议书第六条约定“乙方同意在签订本协议7日内，携带本定购书、定金收据、身份证、有关证件，到南宁**销售中心与甲方签订《商品房买卖合同》并缴纳相应购房款。”合同还对其他相关事项作出约定。同日，原告向被告交付2万元购房定金。2015年7月25日，经原、被告协商一致变更首付款付款时限，原告向被告支付首期购房款36110元。

在庭审时，原告主张其向被告支付的36110元系以信用卡支付，之后，原告向案外人蒋XX借款36110元偿还前述借款，并约定按每月2%的标准向蒋XX支付利息。被告对该陈述不予认可。

另查明：被告开发的南宁市西宁路X项目所涉及地块的土地使用权人为被告，该地块上设定有抵押权，并且曾于2015年6月24日至2015年10月12日被本院查封，后又于2015年10月29日被广东省**人民法院查封。

此外，1201号房曾于2015年7月22日至2015年10月16日期间被本院查封。后又于2015年10月27日被广东省**人民法院查封，截止法庭辩论结束，该查封尚未解除。

本院认为

本院认为：被告主张《商品房定购协议书》因相应土地、房屋存在司法查封而无效，因《商品房定购协议书》所涉标的物为房产，与土地状况并无法律上的牵连，土地的查封行为与合同效力无关；且该协议书签订的日期为2015年7月19日，早于X号房被查封的2015年7月22日，查封行为亦不对合同效力构成影响，故对被告上述抗辩，本院不予支持。原、被告签订的《商品房定购协议书》，系为将来签署正式售房合同而订立的合同，出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。该认购协议系为将来签署正式的商品房买卖合同而订立的合同，具有担保性质，附加了双方当事人须就签订商品房买卖合同磋商后签订之义务。

关于定金。因X号房被司法查封，导致原、被告不能签订正式的商品房买卖合同对该房产进行交易，对此，应认定系被告方之因素导致本约未能成就，故根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，原告有权诉请被告双倍返还定金4万元。

关于购房款。现双方当事人对在本约未能成就后，由被告向原告返还36110元首期购房款并无争议，本院对此依法予以确认，故被告应向原告返还前述购房款。

关于利息损失。因原告支付的定金在于担保本约的成就，定金罚则并未覆盖至支付购房款所产生之利息，故在被告未返还首期购房款时，原告有权要求被告支付相应利息。但，被告收取购房款时对原告之借款行为及为此支付的相应利息不能预见，即便原告确实为此支付了高额利息，被告对该损失亦不具备过错因素，不应据此承担赔偿责任。故，被告应承担的利息损失，应按同类银行贷款利率计算。具体计算为：以36110元为基数，自2015年7月25日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期六个月以内（含六个月）档次的贷款基准利率计算。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最**法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被**X公司向原告韦XX、李XX双倍返还定金4万元；

二、被**X公司向原告韦XX、李XX返还首期购房款36110元；

三、被**X公司向原告韦XX、李XX支付利息［以36110元为基数，自2015年7月25日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按中**银行同期六个月以内（含六个月）档次的贷款基准利率计算］；

案件受理费1740元（原告韦XX、李XX已预交），由原告韦XX、李XX负担40元，广**公司负担1700元。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁**民法院，并在递交上诉状之日起七日内向南宁**民法院预交上诉费用，逾期不预交又不提交缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日