黄**、黄**等与广西南**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄**与被告广西**有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月30日立案受理后，依法组成合议庭、追加黄安定作为共同原告参与诉讼，于2013年11月27日公开开庭进行审理，2014年1月8日做出（2013）武民二初字第282号民事判决，被告广西**有限公司不服向南宁**民法院提起上诉，南宁**民法院经审理做出（2014）南市民二终字第129号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行审理，原告黄**、黄安定的共同委托代理人陈**到庭参加诉讼，被告广西**有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原被告于2012年3月10日签订了《厂房厂区租赁合同》，租期从2012年3月10日起至2042年8月10日止，租期30年，租金按年租金9500元每亩计算，租赁面积共计20.08亩，采用先付后租形式，租金每半年支付一次，支付时间为前半年月底前。双方在合同约定从合同签订之日起，先由原告负责将标的厂房的土地进行推平与重整，从交付被告使用日起计，前三个月为被告装修期，不算在租期内，租金不计，并签订一份《土地使用交付确认协议》，同时约定原告交付厂房厂区，不能拆走变压器及水井深水泵等设施，以便被告具备及时安装生产设备并投入生产的条件。2012年4月底，原告花费77917元人民币完成了租赁合同项下场地的推平与重整工作，并于2012年5月1日将厂房厂区及250KW变压器等设施交付被告使用。后被告对该厂房厂区进行装修，并多次从原告处购进石渣废料等材料用于租赁标的的装修建设，截至2012年9月20日，仍有10635元人民币的材料款没有支付原告。2012年6月30日，因被告保管不善，导致本案租赁标的场所内的一台250KW变压器被盗。后经多方协商，2012年8月21日，原告与被告就被盗变压器的责任问题达成了协议：由被告负责出资重新购买合格的变压器，原告负责安装。但至今，被告仍未购买合格的250KW变压器交由原告安装。该条变压器线路属于广西华**有限公司（以下简称华**料公司）所有，原告与华**料公司签订了《变压器线路租赁协议》，每月租金1000元，因使用该变压器线路产生的一切费用、管理义务均由原告承担，对外仍以华**料公司的名义管理该项变压器并向供电部门交纳电费等一切费用。2013年1月，因原被告双方应租赁标的产生纠纷诉至法院，当月原告即要求华**料公司向甘圩供电所申报暂停使用该变压器，因变压器申请暂停次数一年只能两次，两次累计时间不得超过六个月，至2013年6月底，已达一年暂停的最长期限，因而从2013年7月开始被供电部门自动报开，并按月收取变压器基本电费6875元。2013年1月4日，被告以与原告签订的《厂房厂区租赁合同》无效为由起诉至武**院（案号：（2013）武民二初字第36号），要求判决确认该合同无效同时要求原告赔偿损失。截至2013年1月31日，被告缴付的第一期租金已到期，从2013年2月1日起最迟至2013年2月28日止，被告应缴付2013年度上半年租金。原告多次催促，并表明不缴付租金的就应腾退厂房厂区，均被拒绝。被告在不支付租金情况下继续占用租赁标的至今。综上，被告明知租赁房屋为农村房屋，土地为集体土地情况下仍与原告达成租赁协议，且要求原告将场地推平重整后交付，租赁期间因保管不善导致变压器被盗，拖欠原告材料款不予结算，主张合同无效又不腾退厂房场地并拒交租金（租赁标的使用费）占用租赁标的，又未使用变压器线路导致每月基本电费的产生，由此，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。为保护合法权益，原告请求：1、判令被告将租赁的厂房场地腾退给原告；2、判令被告向原告支付租金158966.67元及逾期支付租金的损失5563.83元（租金及逾期支付租金的损失数额为暂计数，实际应计算至被告将厂房场地交还原告之日）；3、判令被告赔偿原告250KW变压器新机一台，价格55000元；4、判令被告向原告赔偿变压器基本电费13750元（暂计数，实际应从2013年7月开始按6875元每月计算到被告将厂房场地交还原告之日）；5、判令被告向原告支付石料购买价款10635元；6、判令被告向原告赔偿场地平整费77917元；7、本案诉讼费、评估费用由被告承担。

原告在原审提交的证据有：1、厂房厂区租赁合同；2、土地使用交付确认协议；3、黄安定证明；4、社区证明；5、黄**证明、身份证复印件；6、公安机关接受刑事案件登记表；7、关于文思吉旺、三**司存在问题的协商解决；8、三**司证明；9、通知；10、城镇供电所2013年8月开具增值税专用发票；11、变压器线路租赁协议；12、证明；13、邮政快递退回件；14、通知；15、广西武**有限公司产品出库单；16、平整场地费用单据；17、通知；18、华**料公司企业往来账目确认函；19、收款收据；20、证人黄*、苏**、苏*乙出庭作证证人证言；21、武鸣县工商局登记材料；22、武鸣县环境保护局文件；23、建设项目环境影响报告表。上述证据拟证实其所诉称事实。

原告在重审中还当庭提交：1、基本电费明细；2、收据。拟证实新产生的2013年9月-2014年1月电费损失为为33467.5元。

被告辩称

被告在原审时辩称：一、双方签订的合同因原告虚假宣传欺诈且违法用作工业用地无效，交付的厂房不符合约定用途，原告构成根本性违约，被告可依法解除合同。二、原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据，被告不交租金是履行不安抗辩权的行为。被告拒绝支付租金是合理合法的措施。三、变压器被盗是第三人所为，被告没有使用没有保管义务，也没有支付由于变压器产生费用的义务，也不应承担基本电费。事实上变压器还没有交付被告。四、原告诉请支付石料款未付款凭证不能作为认定事实依据。五、土地平整是原告在合同中约定厂房厂区交付前提，其赔偿请求没有事实和法律依据。综上，原告虚假宣传违法用地构成根本性违约致合同无效，应承担严重主观过错责任；被告即使有过错，也是可原谅的，过错责任微乎其微，不应承担责任。请求依法裁决。

被告在原审时提交的证据有：1、南国早报招租广告；2、国土局卫片执法通知；3、发改局文件及建厂规划图；4、（2013）武民二初字第36号案起诉状及评估费收据；5、用工合同及工资单；6、陈**证言；7、甘**出所回执单及桂仕德证言，2013年11月14日受案回执；8、电费收据；9、录音资料；10、变压器照片；11、供电部门变压器启用情况；12、法人证明；13、通知两份。拟证明辩称事实。

在原审庭审中，被告对原告原提供的证据1的合法性、关联性有异议，认为租赁合同违反法律规定，原告将农业用地当作厂房用地出租，原告违反约定，因此被告可以拒绝支付租金。对证据2的关联性有异议，认为该证据只能证明已交付土地，并没有交付250KW变压器。对证据3的真实性合法性有异议，认为该证明的土地是荒地，而国土地局的文件是农用地，应该以国土局的文件为准。对证据4真实性合法性有异议，认为黄安定的口头约定无效，不能对抗第三人。对证据5真实性合法性有异议，认为黄**与本案有利害关系，租赁合同是其拟定，但合同没有提到土地性质，且其不出庭作证不能采信。对证据6载明的价值有异议，认为不能证明变压器的实际价值。对证据7、8合法性关联性有异议，认为当时被告是在遭到断水断电的情况下签订的，不具有归还变压器的效力，协议是三方签订的，是三方解决用电、用水问题的协议，协议约定被告购买合格的变压器，没有约定是新机也没有约定变压器的价值，没有约定被告购买变压器的所有权归属，所以原告要求赔偿没有依据。对证据9、10、11、12原告主张变压器启用的真实性、关联性有异议，认为在租赁期间该变压器并没有电，被告也没有实际使用，按通知的说法，可以证实变压器在2012年上半年是暂停使用，下半年也自动报开，但下半年原告并没有与被告约定电费的交付问题，被告也没有支付过基本电费，原告没有把250KW变压器使用权交付被告，三方协议是在2012年签订，约定由被告负责，三个月以后才确认变压器的管理权，此时因为国土局的查处导致原告提供的厂房已经不符合约定的用途，被告依据解除合同，所以不需要再购买变压器，之后产生的变压器基本电费被告不承担。对证据13、14合法性、关联性有异议，认为被告占有厂房是保证评估顺利进行，被告没有进行生产经营，没有获得占有利益，同时原告构成违约，被告拒绝支付租金有法律依据。对证据15三性有异议，认为没有被告的签章认可不能做为定案依据。对证据16、17、18、19真实性关联性有异议，认为按合同约定，土地平整是原告的义务，交付土地之前的工作与被告无关，被告也没有聘请原告代为施工。对证据20证人证言有异议，认为三位证人出庭证明平整费用是否真实由法庭审查，但与被告是否赔偿该费用没有关系。合同约定平整工作是由原告进行，要求被告承担没有事实和法律依据。对黄安定当庭提交的证据21、22、23的关联性有异议，认为三份证据只能证实申请办理证照的时候是以旧厂房的部分面积申请的，因为当时厂房还没有建设完毕，其不符合申报的条件，但并不影响被告对整体的租赁厂房厂区进行规划建设的用途。

在本案庭审中，经法庭询问，原告对被告原提供的证据质证意见如下：对证据1的关联性有异议，认为不能证明是原告发布的广告；对证据2没有异议；对证据3真实性关联性有异议，第二张规划图只是被告自己的盖章，没有发改委文件，每个建设部分面积无法进行确定。对证据4的关联性有异议，认为鉴定程序原告一直配合，但并不认为就因为这样不用支付租金。对证据5关联性有异议，认为其看管厂房的费用与原告无关。对证据6有异议，认为断水断电行为不是原告的行为，250伏的变压器不启用不是原告的问题。对证据7有异议，认为是被告管理产生的费用，与本案没有关联性。对证据8无异议予以认可，确实其与三**司共用150伏变压器。对证据9真实性、合法性、关联性有异议，认为录音不完整，对原告不利的说法一直是被告在陈述，这种做法是一种预谋。对证据10关联性有异议，认为安装的位置离厂房远一些但还是属于被告安保管理的范围。对证据11关联性有异议，认为该通知只是通知原告称被告可以交还场地，但没有撤出厂房厂区的行为，被告实际还占用着租赁厂房场地。

本院查明

本院结合双方举证和质证，认证如下：原告原审提交的证据，被告原审时已发表质证意见；被告原审提交的证据，原告也进行了质证。本院对原被告相互无异议的证据予以确认；对原被告双方互不认可的证据，相对方又无相反证据反驳的证据，本院作为认定事实的参考；未到庭出庭作证的证人证言不予认定；相关证据与本案讼争事实的关联性下文论述。

针对原告当庭提交的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经审查，原告新提交证据经核对与原件相符，内容与本案相关，来源合法，本院予以确认。

综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：

2011年6月9日，黄**注册成立个体工商户，字号武鸣**材料厂即本案金山材料厂。

2012年初，有人在南国早报上以工业用地的名义登载招租广告。被告据此联系上金山材料厂并进行现场勘察、协商。

2012年3月10日，被告作为乙方与作为甲方的金山材料厂签订了《厂房厂区租赁合同》，约定被告租赁金山材料厂位于武鸣县的厂房厂区，面积以整改后的实际交付面积为准；租期从2012年3月10日至2042年8月10日；租金为每年9500元／亩，采用先付后租形式，每半年支付一次租金，支付时间为前半年月底前；合同一签订，乙方应向甲方支付租赁保证金30000元及半年租金，支付日期为合同签订后三个工作日内；保证金在合同到期后甲方退还乙方；租赁期间使用厂房厂区所发生的一切费用由乙方承担；甲方收到乙方定金后按协商日期向乙方交付厂房厂区，并且不能拆走变压器及水井深水泵等设施，以便乙方具备及时安装生产设备并投入生产的条件；租赁期间，乙方可对厂房厂区进行调整改变并对自建区有处理权，可做任何修改变动，但不可恶意拆除建筑结构变卖建筑材料；乙方前期用电与甲方协商共用250千瓦或者150千瓦的变压器并帮乙方安排好生活用水，后期视生产情况再做协商；租赁期满乙方应做好交接手续，保障所有变压器及水井深水泵等设施能正常使用，若上述设备缺失损坏等，乙方要负全部责任，赔付经济损失给甲方；租赁期间，乙方应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；该合同生效期从签定日起，期间甲方负责把现有厂房的土地进行推平与重整，从交付乙方使用日计起，前三个月为乙方装修期，不算在租期内，租金不计，并签定一份土地使用交付确认协议。附：（1）厂房平面示意图书；（2）厂房水泵、变压器清点单。黄**在合同授权人一栏签字并加盖金山材料厂用章。被告法定代表人在承租方签字。合同签订后，被告按约定支付了保证金30000元；原告则雇请苏**、苏**等人及华**料公司挖掘机对租赁厂房厂区进行推平重整并支付平整费用共计77917元。

2012年4月30日，黄**与被告签订《土地使用交付确认协议》，双方现场一致确认同意：1、上述合同租赁面积共20.08亩；2、出租方已完成该租赁合同下相关区域内土地的推平与重整工作，租赁合同下的厂房及相关厂区从2012年5月1日起交付承租方使用。该《土地使用交付确认协议》并附有用地平面图及面积数据表。被告即进入租赁厂房厂区装修、生产经营。

2012年6月30日，250千瓦变压器被盗。

被告于2012年7月31日交付2012年8月至2013年1月的租金95380元。

2012年8月，被告依据上述租赁合同向武鸣县发展和改革局上报《关于要求建设年产1万台套电动车厢车驾生产项目投资备案的请示》，项目总投资130万元，总建筑面积2100平方米。2012年8月14日，武鸣县发展和改革局批复同意项目投资备案。

2012年8月21日，被告与被告及南宁市三**术有限公司签订《关于文**、三通公司存在问题的协商解决》，载明“250KW变压器被盗的责任问题：由文**车业负责重新购买合格的变压器，金山建筑材料厂负责安装及承担安装相应的费用，重新安装250KW变压器的管理权责由文**负责承担”；并“由现有的三通公司125千瓦变压器电柜的电源借用给文**三个月……”。

2012年12月21日，武鸣县土地**导小组办公室向黄**发出通知，称根据国土部卫星遥感技术监测查明，被告未经办理合法手续就擅自在涉案区域进行动工建设，监测面积7.4亩，违反土地管理法律法规，要求按期整改，否则依法强制拆除等。被告遂于2013年1月4日以被告欺诈为由起诉，请求确认租赁合同无效并赔偿损失，本院受理并审理，案号（2013）武民二初字第36号。

2013年1月18日，黄安定出具证明，称其已于2011年5月通过口头赠与方式将涉案厂房厂区赠与其儿子黄**，黄**享有占有、使用、收益及处分权。同日，武鸣**居委会出具证明，称本村村民黄安定于上世纪80年代在本社区的荒地上建造了涉案的全部厂房，该全部厂房归黄安定所有，现由其儿子黄**享有使用权及其他一切权利。

另查明，原告与华**料公司签订《变压器线路租赁协议》，约定华**料公司将容量为S7－250变压器有电线路租赁给原告，租金第月1000元，租期20年，从2011年5月1日起至2031年4月30日止，变压器由原告购买，所有权归原告，相关使用费用由原告承担，第三方收取电费等一切费用以华**料公司名义对外缴纳等。合同签订后，变压器线路等相关设施已于2011年5月1日交付原告使用。2011年12月7日，该变压器已报暂停。2013年7月3日，武*供电公司甘圩营业所向华**料公司送达通知，称“贵司型号及容量为S7－250，资产编号为240079257的变压器已于2013年6月30日自动报开……贵司2013年申请暂停期限已满，现依据相关规定通知贵司，请贵司从2013年7月开始，如仍未启用该变压器的，每月底应按时缴纳变压器基本电费6875元……”。2013年8月27日，该供电营业所填报2013年8月开具增值税专用发票申请表，拟以预收冲帐形式收取华**料公司电费6875元。之后华**料公司于2013年8月又垫支电费6875元并通知原告交付。原告则于2013年9月15日向华**料公司偿付垫支电费13750元。

另查明，2014年1月底，被告人员撤离现场，但没有将全部设备搬走，至今仍有部分机械设备留在现场。原告也于2014年1月底进驻现场。2013年9月至2014年1月，新产生的基本电费为33467.5元，原告已向华**料公司偿付。庭审中，经本院释明，如《厂房厂区租赁合同》被认定无效，原告要求法院判令被告其损失为：1、判令被告将租赁的厂房场地腾退给原告；2、判令被告向原告支付场地使用费158966.67元及逾期支付场地费的损失5563.83元（场地费及逾期支付场地费的损失数额为暂计数，实际应计算至被告将厂房场地交还原告之日，包括原合同约定的三个月免租期）；3、判令被告赔偿原告250KW变压器新机一台，价格55000元；4、判令被告向原告赔偿变压器基本电费13750元（暂计数，实际应从2013年7月开始按6875元每月计算到被告将厂房场地交还原告之日）；5、判令被告向原告支付石料购买价款10635元；6、判令被告向原告赔偿场地平整费77917元；7、本案诉讼费、评估费用由被告承担。

本院认为

本院认为，一、关于诉讼主体。被告请求追加黄安定参与诉讼，但根据合同相对性原则，黄安定不应承担合同的权利义务；黄安定作为租赁物的所有权人，对其儿子黄**占有、使用租赁物的行为予以追认，租赁合同的权利义务应由黄**承受。

二、关于合同的效力及损失的承担。

《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”、第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。本案中，原被告签订的《厂房厂区租赁合同》项下的厂房、厂区所占用的土地为村集体所有的农用地，原被告未按规定办理相关的土地使用手续，即将此作为工业用地使用，违反上述法律规定，应认定《厂房厂区租赁合同》为无效合同。对于造成合同无效的过错责任，本院认为，原告明知租赁土地为集体所有的农用地，在尚未办理变更手续的情况下遂将土地出租，存在过错；被告作为承租方，对租赁土地的性质也负有相应的审查义务，其未尽审查义务且在上报备案材料中仅申报2100平方米建设用地属心存侥幸，故被告对造成合同无效也存在的过错，双方过错程度相当，责任大抵相等，原被告对造成的经济损失应各负担一半。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告人员虽然至今已撤离租赁现场，但仍有部分机械设备没有搬走，故原告现要求被告将该机械设备搬走，并将占用的厂房场地腾退给原告，合理合法，本院予以支持。对于合同无效造成的损失，原告主张的损失费用，本院认定如下：1、场地占用费，双方在合同中约定被告享有三个月的免租期，且合同也部分实际履行，在免租期期满后被告又交纳后期应交的租金，原告已收取，因此原告在此又要求被告支付免租期的占用费，本院不予支持，在扣除被告已交的95380元，被告仍应向原告支付场地厂房占用费；2、变压器损失，原告变压器的丢失发生在被告使用过程中，被告未尽保管责任，应承担赔偿责任，根据原告提交的“接受刑事案件登记表”记录被盗变压器价值“四万元左右”，本院据此参考并认定被告应赔偿原告变压器损失40000元；3、基本电费，根据原告证据显示，被告占用期间所产生的基本电费为47217.5元，因该费用对外是以华**料公司交纳，且原告已向华**料公司支付，故被告应向原告支付基本电费47217.5元；4、购买石料欠款10635元，因该请求属另一法律关系，本院在此进行处理，由当事人另案起诉；5、场地平整费77917元，该费用系原告基于对合同履行的信赖而作准备所支出的费用，被告应承担一半即38958.5元。关于逾期支付场地费的损失问题，鉴于合同被认定无效，原告主张按约定计算该费用损失，本院不予支持。关于被告因合同无效造成的损失，因被告原已就合同无效造成的损失另案主张，故本院在此不做处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条、第二百二十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告广西**有限公司将2012年3月10日签订《厂房厂区租赁合同》涉及的租赁厂房场地腾退给原告黄**；

二、被告广西**有限公司向原告黄**支付场地厂房占用费190760元（占用费的计算，自2013年2月1日起至2014年1月31日止，按合同约定的9500元／亩／年、面积20.08亩计付）；

三、被告广西**有限公司赔付原告黄**250KW变压器补偿款40000元；

四、被告广西**有限公司赔付原告黄**基本电费损失47217.5元；

五、被告广西**有限公司赔偿原告黄**场地平整费38958.50元；

六、驳回原告黄**的其他诉讼请求。

案件受理费3109元，被告广西**有限公司负担2609元，原告黄**负担500元。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或同级的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁**民法院。同时预交上诉案件受理费3109元，（开户行：农行**分理处，户名：南宁**民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月八日