王**、李**与顾**、原审被告新和县亿丰农**任公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、李**因与被上诉人顾**及原审被告新和县亿丰农**任公司（以下简称亿**司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服新和县人民法院（2015）新和法民初字第889号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月15日公开开庭进行了审理。上诉人王**、李**及其委托代理人陈*、被上诉人顾**的委托代理人蒋**、原审被告亿**司的法定代表人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2011年11月10日，亿**司股东顾**与股东王**之夫李**及股东李**在新疆**事务所律师乔**、罗勇两律师在场情况下经协商，就新和县亿**司股权、财产及土地使用权、房屋所有权等事宜达成《股权转让协议》、《土地使用权及房屋所有权转让协议》、《新和县亿丰农**任公司财产分割协议》。上述协议签订后，王**于2012年5月2日以请求法院确认其与黄**（顾**之妻）、姚**（股东李**之妻）签订的《股权转让协议》无效为由向新**民法院起诉，新**民法院于2012年7月17日作出（2012）新和法民初字第305号民事判决书，判决驳回王**的诉讼请求。王**不服该判决上诉至阿克苏地区中级人民法院，在上诉期间王**按照《股权转让协议》的约定，于2012年8月16日在新和县工商行政管理局进行了亿**司变更登记。2012年9月17日，阿克苏**法院法院作出（2012）阿中民二终字第343号终审民事裁定书，裁定准许王**撤回上诉，双方均按原审判决执行，即《股权转让协议》生效。

在2011年11月10日签订的《土地使用权及房屋所有权转让协议》协议中主要约定：鉴于新和县亿**公司股权转让协议生效后，王**（系李**之妻）自愿将享有的原公司院内土地23.8亩的三分之一（最终以实际测量为准）使用权以及公司院内土地上的综合楼、库房转让给顾**，上述土地使用权和房屋所有权作价210万元由顾**支付给王**。同时协议约定了付款方式：顾**于协议签订后十日内向王**支付70万元，另外140万元由顾**对王**享有的债权61万元予以冲抵。余款79万元顾**在王**将上述土地使用权和房屋所有权权属变更到顾**名下后再向王**支付50万元，王**在2012年4月30日前从亿**公司院内搬出后顾**再向王**支付29万元。一方如违约需向守约方支付违约金40万元。李**通过电话告知王**协议内容后在该协议上代王**签名。2011年11月21日，顾**依约向王**支付70万元，由李**代王**出具收条。2012年11月20日，顾**以王**、李**至今未将土地使用权及房屋所有权权属变更到其名下为由诉至法院，请求判令王**、李**为顾**办理土地使用权及房屋所有权过户手续，以及支付违约金40万元。新和**院院于2013年1月30日作出了（2012）新和法民初字第821号民事判决书，判决：一、由王**、李**于本判决书生效后立即为顾**办理土地使用权及房屋所有权过户手续；二、由王**、李**于本判决书生效后立即支付顾**违约金40万元；三、驳回李**的反诉请求。王**及李**不服提出上诉，阿克**人民法院作出（2013）阿**第110号民事裁定书，将该案发回重审。重新审理过程中，顾**变更诉状，增加新和县亿丰农**任公司作为第三人参加诉讼。新**民法院于2013年12月4日作出（2013）新和法民初字第493号民事判决书，判决：一、由第三人新和县亿丰农**任公司于本判决书生效后立即按《土地使用权及房屋所有权转让协议》的约定为顾**办理土地使用权及房屋所有权过户手续。二、由王**于本判决书生效后协助第三人新和县亿丰农**任公司为顾**办理土地使用权及房屋所有权过户手续。三、由第三人新和县亿丰农**任公司于本判决书生效后立即向顾**支付违约金40万元。四、驳回李**要求解除与顾**签订的《土地使用权及房屋所有权转让协议》的反诉请求。王**、李**和亿**公司不服提出上诉，2014年4月22日，阿克**人民法院作出（2014）阿**第88号判决书判决：维持新**民法院（2013）新和法民初字第493号民事判决书第一、二、四项；二、撤销新**民法院（2013）新和法民初字第493号民事判决书第三项；三、驳回顾**的其他诉讼请求。亿**公司不服阿克**人民法院（2014）阿**第88号判决书向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，2014年10月28日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2014）新民申字第1278号民事裁定书裁定：驳回新和县亿丰农**任公司的再审申请。

顾**依据（2014）阿**第88号判决书向新**民法院申请强制执行，并于2014年5月27日依双方签订的《土地使用权及房屋所有权转让协议》约定向新**民法院转账500000元土地使用权、房屋所有权转让费。2014年5月15日，新**民法院作出（2014）新和执民字第102号民事裁定书裁定：将被执行人新和县亿丰农**任公司院内的土地三分之二的使用权以及综合楼、库房的所有权过户至申请人顾**名下。申请人顾**可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。2014年7月8日，新**民法院作出（2014）新和执民字第102-3号民事裁定书裁定：一、申请执行人顾**将其已取得的新和县亿丰农**任公司院内土地三分之二的使用权的三分之一过户至被申请执行人新和县亿丰农**任公司名下。二、拒不履行的，本院将依法强制执行。现王永红未将住房、综合楼、库房交付给顾**。

一审法院认为

原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案涉及的土地、房屋虽然产权证书登记在亿**司名下，但是该宗土地及房屋系亿**司原股东王**、顾**、李**在缴纳亿**司注册资本或购买股权之外再次出资购买而取得的财产，根据股东购买财产时的约定股东之间转让各自享有的财产份额符合法律规定，双方签订的《土地使用权及房屋所有权转让协议》系当事人真实意思表示，合同合法有效。对于王**、李**抗辩顾**起诉属于重复诉讼的意见，虽然顾**两次起诉的基础均为《土地使用权及房屋所有权转让协议》中涉及的违约金40万元，但顾**两次起诉的被告不同，前诉被告为王**、李**，亿**司为第三人，后诉被告为王**、李**及亿**司，且提起诉讼所依据的法律关系也不同，前诉是基于顾**与王**、李**及第三人亿**司之间的权属变更关系，后诉是基于因王**未依约搬出原亿**司院内的违约行为，两案的诉讼标的不一致，顾**之所以具备两个诉由，是因为双方在履行《土地使用权及房屋所有权转让协议》中出现权属变更和违约行为两种请求权的竞合。前诉法院认为，亿**司未按约履行义务，其行为违约，但原审法院判决由亿**司承担40万元违约金系超出顾**的原审诉讼请求范围。后诉顾**因王**至今未按协议约定从新和县亿丰农**任公司院内搬出的行为已违约，根据协议王**、李**应当向顾**支付违约金40万元，在前诉中顾**的诉讼请求未得以实现，顾**选择不同的诉由并不违反“一事不再理”的原则。故对王**、李**的抗辩意见，不予采纳。对于王**抗辩其于2011年11月已从亿**司搬出的意见，在庭审中王**就该反驳对方诉讼请求所依据的事实，未能提供证据证明，显然，王**未依约全面履行在2012年4月30日前从原亿**司院内搬出的义务，该行为构成违约，应按《土地使用权及房屋所有权转让协议》约定向守约方支付违约金40万元。另顾**依据此协议以210万元转让价受让王**享有的原亿**司院内土地23.8亩的三分之一使用权以及原亿**司院内土地上的综合楼、库房，顾**依据（2014）阿**第88号生效判决向新和县人民法院申请执行上述土地使用权和房屋所有权，并依约于2014年5月27日向新和县人民法院转账土地使用权和房屋所有权转让款50万元，这一事实充分说明，顾**已按照协议约定全面履行了支付转让款的义务，无违约行为，故其诉讼请求有事实依据和法律依据，予以支持。对于王**认为起诉超过二年诉讼时效的意见，因李**在前诉中反诉请求解除与顾**签署的《土地使用权及房屋所有权转让协议》，该案经一审、二审及再审，最终于2014年10月28日，均认为《土地使用权及房屋所有权转让协议》合法有效，顾**依据此协议于2015年8月24日以王**违约为由诉至法院并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十二条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由王**、李**于本判决书生效后立即支付原顾**违约金400000元；二、驳回顾**对新和县亿丰农**任公司的诉讼请求。案件受理费7300元，已减半收取3650元，由王**、李**负担。

上诉人诉称

上诉人王**、李**不服上述判决，提出上诉称：一、上诉人不存在违约行为，不应当支付40万元违约金。上诉人王**已经在2012年4月30日从亿**司院内搬出，证人已经证实上诉人王**搬出的事实，故不应承担违约责任。二、对于违约金40万元的数额，上诉人首先不构成违约，不应承担违约责任，另外被上诉人没有任何损失，如有损失，应提交证据予以证明。根据《合同法》的规定，违约金应相当于损失赔偿数额。根据司法解释的规定，违约金超过损失的30%的应认定为过分高于造成的损失。而被上诉人没有任何损失，上诉人不应支付违约金。三、被上诉人顾**没有按照约定支付剩余79万元转让款，其虽然将50万元交至新**法院，但上诉人王**、李**从来都不知道50万元交至法院的情况，可证明是被上诉人顾**违约在先，应承担违约责任。四、被上诉人顾**辩解王**搬出房屋没有办理交接手续，是因为王**搬离时双方矛盾已激化，被上诉人顾**以王**还有备用钥匙不放心不安全为由拒收王**交接的钥匙，称换个锁芯更安全，便解决了王**搬出房屋的事宜。另外，亿**司还享有三分之二的土地使用权，王**作为亿**司的法定代表人使用亿**司的办公用房，不侵害被上诉人顾**的权利。五、被上诉人顾**的起诉超过二年的诉讼时效，已经丧失胜诉权。六、上诉人李**没有在转让协议中签名，协议对其不发生法律效力，李**不应承担法律责任。上诉请求撤销原审判决第一项，予以改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人顾**辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。

原审被告亿**公司辩称：同意上诉人王**、李**的上诉请求。

本院查明

本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为：2011年11月10日上诉人李**代为上诉人王**与原**公司股东顾**、李**达成《股权转让协议》、《土地使用权及房屋所有权转让协议》、《新和县亿丰农**任公司财产分割协议》对新和县亿**公司股权、财产及土地使用权、房屋所有权等作出全面约定。上述协议已经生效人民法院法律文书确认合法有效，订立协议的各方当事人应当完整清楚的知道合同内容，同时应严格、全面的履行合同义务。上诉人王**与被上诉人顾**在《土地使用权及房屋所有权转让协议》中约定了王**向顾**转让亿**公司院内三分之一土地使用权及综合楼、库房的各项权利义务。在该合同履行中，被上诉人顾**按合同约定期限支付转让费用无违约行为，上诉人王**在原审中明确表示未交接其占有的原**公司房屋钥匙，其行为显然妨碍了被上诉人顾**对房屋的占有使用的权利，上诉人王**没有严格、全面履行合同义务，构成违约。同时，在原**公司三位股东对公司资产、土地使用权、房屋所有权达成分割、转让协议并经人民法院确认有效的情形下，上诉人王**、李**仍以亿**公司名义长期占用门面房，其行为亦构成违约，二上诉人抗辩称亿**公司仍有权益的理由，依据不足。另外上诉人王**、李**与被上诉人顾**等因股权转让协议产生异议进行诉讼，亦不能以此怠于履行《土地使用权及房屋所有权转让协议》中约定的义务。综上，二上诉人因违约行为应承担违约责任，其在合同约定履行期限届满后无法定理由多年不交付房屋，严重损害被上诉人顾**的合法权益，原审法院据此判决二上诉人按合同约定支付违约金40万元，判决适当。二上诉人的各项上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费7300元，由上诉人王**、李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月八日