若羌恒通**限公司诉若羌县嘉美生活购物广场物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告若羌恒**限公司（以下简称恒**公司）诉被告若羌县嘉美生活购物广场（以下简称嘉美购物广场）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日立案受理后，依法由审判员张**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒**公司的委托代理人李**、被告嘉美购物广场负责人潘**及委托代理人杨**、吴**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，被告嘉美购物广场属于我公司提供物业管理服务，被告自2014年5月开业至今，未向我公司缴纳物业费，现欠物业费共计199680元，其中2014年5月17日至2014年12月30日，欠缴物业费79872元=（2.08元／㎡×4800㎡×8个月）；2015年度欠缴物业费119808元=（2.08元／㎡×4800㎡×12个月）。我公司多次找被告催要该款，被告以资金困难为由至今未交，故诉至法院，请求判令被告支付所欠物业费199680元；并承担本案诉讼费。

被告辩称

被告嘉美购物广场辩称，原告起诉与事实不符，首先原告负责人和我购物广场负责人协商一致后，我方已向原告缴纳了2014年5月1日至2015年4月30日的物业费56000元，原告认可并出具收据，且在上次庭审后的调解过程中，原告承认之前给了优惠，但现在不给优惠反而要求我公司补足优惠金额的意见，我公司不予认可，现原告单方反悔，没有法律和事实依据，故我购物广场不应再支付2014年5月1日至2015年4月30日的物业费。其次，由于原告未提供任何物业服务，答辩人不应当承担任何费用，原告的资质不能证明原告提供了物业服务及履行了物业合同的义务。再次，原告起诉与法律不符，不应得到支持，理由是根据物业管理条例和巴州物业服务收费管理实施办法的规定，物业服务企业与业主应当签订约定物业综合服务收费标准和收费办法的物业服务合同，在没有物业合同的情况下不能确定具体的服务内容，事实上原告并未提供物业服务，故原告起诉没有依据。最后，根据《巴州物业服务收费管理实施办法》第22条“物业服务企业应当每半年在物业服务区域显著位置公布共有部分（含场地占用费、小区内广告费等）的收支账目，对未定期公布实际收支账目情况的，物业服务费标准减征50%”的规定，原告未公布过任何收支账目，原告起诉期间的物业费只能按照物业服务费标准的50%收取。综上，嘉美购物广场不认可原告提供过物业服务，故不应当承担任何物业费，请求法院驳回原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明，恒**公司成立于2013年9月9日。2013年12月20日，恒**公司取得物业管理临时资质证书，该证书有效时限至2014年12月20日。2015年5月19日，恒**公司取得资质等级为三级的资质证书。

另查明，2012年9月21日，潘**（嘉美购物广场负责人）从巴州博**有限公司若羌分公司处购买若羌大厦地下一层商品房，面积为4700㎡，用于经营嘉美购物广场。嘉美购物广场与恒**公司未签订物业服务合同，经双方负责人协商一致后，由恒**公司向嘉美购物广场提供物业管理服务。2014年12月6日，嘉美购物广场向恒**公司缴纳物业管理费定金20000元；2015年1月4日，嘉美购物广场向恒**公司缴纳物业管理费（2014年5月1日至2015年4月30日）36000元；2015年1月21日，嘉美购物广场向恒**公司缴纳垃圾清运费（2014年3月至2015年2月）1800元；2015年4月20日，嘉美购物广场向恒**公司缴纳2015年垃圾清运费1700元。

再查明，2013年10月1日，《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法》开始执行，该办法中规范了各物业公司提供物业服务内容及物业服务收费标准。2015年1月26日，若羌**革委员会与若羌县住房和城乡建设局联合下发若发改字（2015）6号文件，向全县各物业企业下发高层住宅物业费标准，该文件规定自2015年1月1日前，全县高层住宅物业收费标准为0.8元／㎡，自2015年1月1日起，全县高层住宅物业收费标准为1.04元／㎡。

以上事实有如下证据予以证实：

1、营业执照、临时资质证书、资质证书，证实2013年9月9日，恒**公司成立。2013年12月20日，恒**公司取得物业管理临时资质证书，该证书有效时限至2014年12月20日。2015年5月19日，恒**公司取得资质等级为三级的资质证书的事实。

2、商品房买卖合同，证实潘**（嘉美购物广场负责人）从巴州博**有限公司若羌分公司处购买若羌大厦地下一层商品房，面积为4700㎡，用于经营嘉美购物广场的事实。

3、收据、收条及原、被告的当庭陈述，证实嘉美购物广场与恒**公司未签订物业服务合同，经双方负责人协商一致后，由恒**公司向嘉美购物广场提供物业管理服务。2014年12月6日，嘉美购物广场向恒**公司缴纳物业管理费定金20000元；2015年1月4日，嘉美购物广场向恒**公司缴纳物业管理费（2014年5月1日至2015年4月30日）36000元；2015年1月21日，嘉美购物广场向恒**公司缴纳垃圾清运费（2014年3月至2015年2月）1800元；2015年4月20日，嘉美购物广场向恒**公司缴纳2015年垃圾清运费1700元。

4、《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法》、证实2013年10月1日，《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法》开始执行，该办法中规范了各物业公司提供物业服务内容及物业服务收费标准的事实。

5、若发改字（2015）6号文件，证实2015年1月26日，若羌**革委员会与若羌县住房和城乡建设局联合向全县各物业企业下发高层住宅物业费标准的文件，2015年1月1日前，全县高层住宅物业收费标准为0.8元／㎡，自2015年1月1日起，全县高层住宅物业收费标准为1.04元／㎡的事实。

本院认为

本院认为，所谓物业服务，是指取得住房和建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，接受业主大会或业主的委托，按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序等服务，并按约定向业主收取费用。本案中，恒**公司与嘉美购物广场虽未签订物业服务合同，但从嘉美购物广场向恒**公司缴纳物业管理费及垃圾清运费的行为可认定，嘉美购物广场认可恒**公司提供物业服务的行为，故双方物业服务合同关系成立。

嘉美购物广场位于若羌大厦地下一层，面积为4700㎡，属于商业用房。依据《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法》第七条“非普通住宅及非住宅物业综合服务收费实行市场调节价，由物业公司和业主自主协商，各级政府主管部门不制定指导性收费标准”的规定，商业用房物业费应由物业公司和业主协商，但恒**公司并未与嘉美购物广场签订物业服务合同约定物业服务范围及物业综合服务收费标准，庭审中恒**公司亦未提供证据证实双方协商物业综合服务收费为2.08元／㎡，恒**公司单方依据《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法》第十一条规定，按照2.08元／㎡（2015年1月1日起若羌县高层住宅物业综合服务收费标准1.04元／㎡）向嘉美购物广场收取物业综合服务费，显属不当。依据嘉美购物广场庭审中向法庭提交的2014年12月6日，恒**公司出具的物业管理费定金20000元的收据、2015年1月4日恒**公司出具的2014年5月1日至2015年4月30日物业管理费36000元的收据、及双方的当庭陈述可推定，在2014年恒**公司与嘉美购物广场协商物业综合服务管理费为56000元／年，嘉美购物广场也已向恒**公司缴清了2014年5月1日至2015年4月30日期间的物业综合服务管理费，故嘉美购物广场尚欠恒**公司2015年5月1日至2015年12月31日期间的物业综合服务管理费。由于政策原因，若羌县高层住宅物业收费标准由原来的0.8元／㎡提升为1.04元／㎡，上升了30%，故遵循《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，自2015年5月1日起，嘉美购物广场应按照上调比例72800元／年=56000元／年×（100%＋30%）向恒**公司缴纳物业综合服务管理费，现嘉美购物广场尚欠恒**公司2015年5月1日至2015年12月31日期间物业综合服务费48533元=（72800元／年÷12个月）×8个月，对于恒**公司请求判令嘉美购物广场支付物业管理费199680元的诉讼请求，本院予以支持48533元。

对于恒**公司主张巴州博**有限公司若羌分公司委托其公司提供若羌大厦物业管理服务，其按照2.08元／㎡收取物业综合服务管理费未违反规定的意见，因巴州博**有限公司若羌分公司与恒**公司签订的前期物业服务合同日期是2013年9月15日，在签订前期物业服务合同时，恒**公司并不具备物业管理资质，故对恒**公司提交的前期物业服务合同本院不予认可；依据《巴音郭楞蒙古自治州物业服务收费管理实施办法》第五条规定，物业服务收费是按照“分等级定价”的原则，在2013年12月20日至2014年12月20日期间，恒**司属于临时资质，不具备等级，在2015年5月19日才具备三级的资质等级，但恒**公司现要求嘉美购物广场从2014年5月1日起按照2.08元／㎡（在住宅物业服务收费1.04元／㎡的基础上加价100%）缴纳物业费，显属过高，故对其意见本院不予采纳。

对于嘉美购物广场辩称恒**公司未在物业服务区域显著位置公布共有部分的收支账目，对未定期公布实际收支账目情况的，物业服务费标准减征50%的意见，因其未提供证据证实该主张，故本院不予采纳。嘉美购物广场向法庭提价了若羌县**管理处的收条、其商场入口玻璃门被损害的照片，商场内部墙壁被淹的照片，主张恒**公司未提供任何物业服务，故不应当支付物业费的意见，因嘉美购物广场提供的以上证据不足以证实恒**公司完全未履行物业服务义务，故对其主张本院不予采纳。嘉美购物广场如有证据证实以上损失是由于恒**公司管理不善造成的，可另案提起诉讼。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十六条、第六十条、第一百零九条、第四百零五条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告若羌县嘉美生活购物广场于本判决生效后十日内支付原告若羌恒**限公司物业综合服务管理费48533元。

二、驳回原告若羌恒**限公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费减半收取2146.8元（原告已预交），由原告若羌恒通**限公司承担1625.01元，由被告若羌县嘉美生活购物广场承担521.79元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴音郭**级人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日