李*与信亮租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*与被告信*租赁合同确认无效纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后，依法由审判员刘**担任审判长，与人民陪审员杨*、孙*组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李*及委托代理人苏**，被告信*及委托代理人郑*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**称：2011年12月16日，被告与房主游慧*签订协议，将石河子市东四路17-6号房屋租赁给被告经营烟酒，租期五年，并约定未经房主同意不得转租。但被告信亮于2014年5月8日将店铺商品及房屋转让给不知情的原告经营，2014年12月14日，房主因被告未依约缴纳租金，未经同意而解除了与被告签订的租赁合同并将该房屋收回，导致原告无法经营，因协商未果，故诉至法院，请求确认原被告签订的店铺转让协议无效，并由被告承担诉讼费及送达费。

被告辩称

被告信*辩称：租赁是事实，我与房东签订合同是真实可靠的，合同解除不是因为本案被告转租造成的，是原告没有及时缴纳租金造成的，原告诉讼请求是确认转让协议无效，如果确认无效应该是房东游慧*提出来，店铺转让协议中约定，店铺中的商品设备等一些货物转让出售给原告，原告也是接受的，被告与房东签订的合同一并转让给原告，原告起诉无事实及法律依据。

本院查明

经审理查明：2011年12月16日，被告与房东游慧*签订一份《房屋租赁合同》。双方在合同主要约定：“第一条、房屋基本情况：甲方（游慧*）房屋（以下简称该房屋）座落于石河子市东四路房号17-6，该房屋建筑面积为1层54平方米，-1层85平方米。第二条、租赁用途：1、乙方（被告）向甲方承诺，租赁该房屋作为名烟名酒使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，不从事违反国家法律、法规的违法经营活动。2、乙方在租赁期内未征得甲方书面同意前，不得任意扇擅自改变上款约定的使用用途。第三条、租赁期限：1、房屋租赁期自2011年12月16日起至2016年12月16日止。第四条、租金、支付方式和期限：1、甲乙双方约定，该房屋2011年12月16日起至2012年12月15日年租金为（35000元）人民币，（大写叁万伍仟元整）。2、乙方支付租金的方式如下：一年一次。3、乙方支付房屋押金3000元。4、下一年租金：乙方应于每年合同生效日的前一个月即11年15日前向甲方支付下一年租金，次年房租在上年度租金的基础上递增7000元／年。如不按期缴纳房租，甲方有权收回房屋，至房屋当年到期日强行收回，乙方任何损失于甲方无关。第七条、转租、转让1、除甲方同意乙方转租外，乙方在租赁期限内，不可将该房屋部分或全部转租给他人，否则转让属于非法转让，甲方不予认可。第八条、因乙方责任中止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可中止合同并收回房屋，给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿；（3）乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权的；第九条、关于房屋租赁期间内的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并有乙方承担延期付款的违约责任：（1）水、暖、电费；（2）房屋租赁税；（3）物业管理费；（4）其他费用：在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目与使用该房屋有关费用，均由乙方支付。”合同签订后，被告使用房屋至2014年5月8日，原被告经协商签订一份《店铺转让协议书》。双方在协议书中主要约定：“1、甲方以出售方式将店内商品及日常生活用品、设备转让给乙方，乙方自愿购买和接受，当面验货，同时甲方将与房东签的租赁合同转让给乙方。2、转让后店铺的设施装修归乙方所有，所有证照有乙方正常使用至有效期。3、水、电费用自转出之日前有甲方负责结清，转让后由乙方承担。4、证照在乙方使用期间，发生商品的滞销、质量问题或在工商、税务、卫生等部门检查中或与客户发生纠纷的均由乙方负责。5、乙方在2014年12月1日前一次性向甲方支付转让费共计人民币，大写贰拾叁万元。6、甲方应协助乙方办理该店铺相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责。7、如乙方毁约，由乙方给付甲方转让费30%作为经济损失费。”协议签订后，被告将店铺移交给原告，同时被告方营业执照、被告与游慧*签订的房屋租赁合同，一并交付给原告。此后，原告自己开始经营店铺。同年9月，原告委托代理人询问房东转租事实，房东表示不同意转租，但此后得知原被告之间有一个朋友介绍，同时被告房租已交到当年12月份，房东并未提出异议，房东作为证人庭审时表示，只要交房租就可以使用房屋。11月15日，合同约定应当交纳下年度租金，房东去找被告索要房租，被告让房东去找原告，当时原告经营情况不好，不同意交房租，被告给房东表示应当由原告交房租。房东在无法收到下年度租金的情况下，通知原告12月14日把房屋腾出来。同年12月14日，原告将被告移交的酒、饮料等物搬走，剩余物品没有搬走。房东通知被告将物品搬走，房屋由房东收回。原告陈述与被告签订店铺转让协议前，给证人何*转过9万元，加上5月8日的6万元，共给被告15万元转让费，被告认可收到何*转交的6万元，剩余9万元未收到。证人何*承认合同签订前原告汇给其9万元，但否认是店铺转让费用。

以上事实有原、被告陈述，证人证言、租赁合同、店铺转让协议、收款收据等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为：原告与被告签订店铺转让协议时，没有告知租赁房屋的所有权人，此后房屋所有人得知原告使用房屋没有提出异议，同时房屋所有权人在庭审时表示，只要能交纳房屋租金，谁都可以使用房屋。由于原告明确表示不交房租，被告也不同意交房租，房屋所有权人才让原告于租赁期限届满搬出租赁房屋。原告交出租赁房屋后，被告也在房屋所有权人通知后，搬出原告未搬走的出卖给原告的物品。原告与被告签订的店铺转让协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行亦征得租赁房屋所有权人的认可。该协议合法有效。由于原告不愿意继续交纳房屋租金，租赁房屋被房屋所有权人收回。现原告以被告未经房主同意转租和依约未缴纳房屋租金为由，要求确认双方签订的店铺转让协议无效，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告李*起诉确认店铺转让协议无效的诉讼请求。

本案受理费70元，送达费90元，合计160元（原告已预交），由原告自行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十五日