张**与贾**、宋**确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因确认合同无效纠纷一案，不服阜康市人民法院（2015）阜民初字第1777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日受理后依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人张**及其委托代理人温*，被上诉人贾**、被上诉人宋**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2001年10月28日，原告张**夫妇与被告贾**、宋**签订一份《卖房协议书》，内容：我是张家庄村村民张**患有重疾，因缺乏资金才卖房子。往（望）双方同意达成以下协议：1、我本人张**不向本村再要住宅地。2、双方同意订价8300元（捌仟叁佰元）。3、购买房依原围墙住宅地为交界线。4、款项付清后就回去。5、院内设施一切不动。原告张**及妻子李*、被告贾**在协议书上签字并捺印。村长李*、村民李**作为见证人均在协议书上签章。另查明：2001年10月26日，贾**、宋**夫妇从陕西省吴堡县于家沟乡于家沟村迁入阜康市城关镇张家庄村。原告张**夫妇在出让了涉案的房屋后，随儿子一起居住在山东省青岛市。2002年8月6日，被告贾**与宋**离婚，涉案的房屋经阜康市人民法院（2002）阜民初字第720号民事调解书确认归被告宋**所有。又查明：2002年8月，被告贾**离婚后，离开阜康市城关镇张家庄村外出打工。被告宋**带着两个婚生子仍在张家庄村居住生活，另在院落里修建一间（分割为三小间）砖木结构房屋，并重新修建了围墙。2004年，被告宋**找卢**看管张家庄的房屋，并于2005年底带着婚生子回到陕西老家居住。2013年年初，被告宋**得知涉案的房屋被贾**转让给看管人卢**，并被新疆宏盛祥和房地产开发有限转让公司征收。

一审法院认为

原审法院认为：法律规定，合同存在下列情形之一的无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告以被告不具备阜康市城关镇张家庄村村民身份为由，依据物权法、土地管理法等法律规定，要求确认原、被告于2001年10月28日签订的《卖房协议书》应当无效。原审法院认为，《卖房协议书》是否合法有效应从以下三方面综合认定：

首先，被告贾**是否具备农村集体经济组织成员的身份。户籍是证明一个公民自然情况最直接、最基本的依据，作为集体经济组织成员资格认定的基础。被告贾**携妻子于2001年10月26日将户口从陕西省吴堡县于家沟乡于家沟村迁入阜康市城关镇张家庄村，依法取得当地的常住户口登记，具备法律规定的农村集体经济组织成员的资格。因此，对原告认为被告贾**尚非本村正式村民的主张不予采信。

其次，被告贾**能否购买位于涉案的房屋。因为农村房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。根据“地随房走”、“房随地走”，即房屋和土地的权利不可分割的特殊性，结合农户宅基地承载着广大农民居者有其屋的社会功能，涵盖着政府为了满足农民最低生活需求，基于农民特殊身份的无偿取得，具有较强的社会福利性。因此，严格界定只有同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同才有效。本案中的被告贾**在依法取得张家庄村民身份后，购买了同村村民张**的房屋，与妻儿在该村生产、生活，符合我国农村社会的历史传统和自然习惯，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。

第三，原、被告签订的《卖房协议书》是否合法有效。依法成立的合同，应受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。被告贾**在取得该村集体经济组织成员的身份后，与原告张**夫妇协商一致签订《卖房协议书》，购买取得涉案房屋，不违反法律及行政法规的强制性规定，且争议的贾**是否具备张家庄村村民的身份问题，已经法院依职权调查核实。随着城市化进程，涉案房屋被征收，原告以被告贾**隐瞒了尚非张家庄村村民身份，以及宅基地使用权并未办理变更、登记、过户手续，要求确认《卖房协议书》无效，在没有证据充分证明被告贾**在该村另有宅基地或房屋、或在城市有固定住所及稳定收入实际脱离集体经济组织并丧失了集体经济组织成员资格，且收入亦足以维持家庭生活；而原告张**出让房屋的原因系身患重疾、缺乏资金，同时反映出原告夫妇实际不具备耕种条件而离开农村，生活来源亦非耕种取得，时隔多年后，原告主张《卖房协议书》无效的行为违反了诚实信用原则，另，被告贾**、宋**取得涉案房屋的事实已经人民法院发生法律效力的裁判所确认。因此，原告要求确认与被告签订的《卖房协议书》无效的主张不予确认。综上所述，原、被告于2001年签订的《卖房协议书》合法有效，受法律保护。遂判决：“驳回原告张**要求确认2001年10月26日与被告贾**签订的《卖房协议书》无效的诉讼请求”。

上诉人诉称

上诉人张**上诉称：一、被上诉人贾**于2001年10月28日签订《卖方协议书》时不具有阜康市城关镇张家庄村村民资格；二、被上诉人贾**与上诉人张**签订的协议属于无效协议；三、上诉人随儿子居住青岛是为方便儿子照顾其治病，生活来源就是位于阜康市城关镇张家村的土地，并不能否认上诉人系张家村村民这一身份及上诉人依赖土地生存的事实，经阜康市国土资源局确认，该宗宅基地归上诉人享有。综上，请求：撤销原判，改判支持上诉人张**一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人贾**、被上诉人宋**辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人张**、被上诉人贾**、宋**均未向本院提交新证据。

本院查明

二审查明：2001年10月26日，贾**与阜康市**村民委员会签订落户协议书一份，并将户口从陕西省吴堡县于家沟乡于家沟村迁入阜康市城关镇张家庄村，2012年3月9日阜康市公安局签发的常住人口登记卡记载贾**的户别为农业户。其余事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：本案中，双方诉争的《卖房协议书》有上诉人张**及其妻子李*、被上诉人贾**签名，系双方真实意思表示，且由房屋所在的村委会法定代表人李*签名予以见证。从常住人口登记卡及见证书等内容看，被上诉人贾**系农业户，其落户申请于2001年10月26日取得了阜康市城关镇张家庄子村委会的审查同意，被上诉人贾**将其户口迁至诉争房屋所在的阜康市城关镇张家村，故上诉人张**与被上诉人贾**之间的房屋买卖关系并不违反我国法律法规关于宅基地不得转让的禁止性规定，故原审法院判决驳回张**要求确认房屋买卖协议无效的诉讼请求正确，本院予以确认。上诉人张**的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十八日