张**与贾**、宋**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告贾**、宋**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，2016年1月4日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**及其委托代理人别远龙、温*与被告贾**、被告宋**及其委托代理人朱**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张*成诉称：2001年10月28日，原告与贾**签订《卖房协议书》，将原告位于阜康市城关镇张家庄村的房屋转让给贾**。2002年8月6日，贾**与宋**离婚，约定上述房屋归宋**所有。2013年上述房屋拆迁，2014年4月4日，原告与新疆宏盛**限责任公司签订《拆迁安置补偿协议书》。原告认为，自己依法享有宅基地使用权，贾**在与原告签订协议时隐瞒了其尚非本村正式村民这一事实，因此，依据我国物权法、土地管理法等法律规定，卖房协议依法应属无效。为此，依法诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告签订的《卖房协议书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告贾**辩称：我认为他（原告）的主张不成立，卖房协议（原告）他们夫妻都签字了，村主任李*也签字了，中间人李**也在，我认为我们的（卖房）合同有效。

被告宋**辩称：原告所诉理由不成立，没有事实依据。双方签订的合同均符合法律依据，涉案房屋已在（二被告）离婚时确定归宋**所有，本案所诉房屋已由昌吉**民法院判决生效文书确定归宋**所有，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据：

证据一、《卖房协议书》一份，证实原告张传成于2001年10月28日将房屋卖给贾**。

经质证，被告贾**、宋**对证据的真实性均无异议。

本院查明

本院认证意见，卖房协议书系双方当事人真实意思表示，因此对该证据的真实性予以确认，对其合法性、待证事实的关联性结合其他证据综合认定。

证据二、《关于张**、卢**、宋**房屋买卖及宅基地使用权确权纠纷的处理意见》一份，证实经城关镇**民委员会会议决定贾**是张家村空挂户，其在该村不享有宅基地分配权，村委会认为宅基地的使用权为张**。

经质证，被告贾**认为该证据与本案没有关联系。

被告宋**对该证据的真实性无异议，对其合法性及关联性有异议，认为该证明证实贾**挂户与事实不符，贾**由国**安部证明证实系张家村的村民。

本院认证意见，该证据反映出张传成于1976年在位于张家庄子村的宅基地上修建两间土木结构房屋，1993年经村委会及城关镇乡政府确认了其宅基地使用权并且为其核发了《宅基地使用权证》的事实本院予以确认，其他内容与本案没有关联性本院不予确认。

证据三、《关于宋**房屋征收上访问题的答复》一份，证实阜康市**办公室认为贾**是空挂户，宋**并不是本村村民。

经质证，被告贾**认为该证据与本案没有关联性。

被告宋**对该证据的真实性无异议，对其合法性关联性有异议，认为这份证据在法院判决中没有被采信，宋**、卢**对涉案的房屋多次向政府上访，政府的答复都不一样。

本院认证意见，该证据与本案争议的确认合同无效没有关联性，因此本院不予确认。

证据四、阜康市国土资源局2015年9月17日出具的证明、城北四组村民宅基地登记表、宅基地使用证各一份，证实2015年9月17日国土资源局将宅基地的使用权确认给张**。

经质证，被告贾**对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可。

被告宋**对宅基地使用证有异议，认为涉案的房屋已经流转给了贾**，不能拿原始证据再说房屋是张**的；对国土资源局出具的证明的合法性、关联性不认可，从内容看，国土资源局不了解情况说该房屋是张**的，且证明只有公章，没有相关负责人的签字，不符合民诉法的规定，对其真实性不认可。

本院认证意见，该组证据虽系复印件，但可以相互印证诉争房屋系张传成于1976年在张家庄子村取得宅基地使用权，并修建了两间土木结构房屋。

被告贾**为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：

证据一、阜康**派出所户籍证明、身份证、户口本、见证书各一份，证实贾**系城关镇张家村村民。

经质证，原告对户籍证明、身份证、见证书的真实性无异议，对其他证据的真实性有异议，该组证据不能有效证明贾**是张家庄子村的村民；2001年10月28日，原告张**与贾**签订卖房合同时，贾**不具有张家庄村村民身份，被告贾**隐瞒了这个事实。

被告宋**对该组证据无异议。

本院认证意见，该组证据可以证实：贾**于2001年10月26日迁入阜康市城关镇张家庄村；贾**的户口簿登记内容显示其迁入时间为2000年3月15日。

证据二、卖房协议书一份，证实诉争房屋是原告张**卖给我的。

经质证，原告对该证据的真实性无异议。

被告宋**对该证据的真实性无异议。

本院认证意见，卖房协议书与原告提供的协议书一致，系双方当事人真实意思表示，因此对该证据的真实性予以确认，对其合法性、待证事实的关联性结合其他证据综合认定。

被告宋**为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：

证据一、准予迁入证明一份，证实2001年10月26日自治区公安厅准予迁入，现在由户口本取代了。

经质证，原告对该证据的真实性、关联性不认可，2001年12月11日贾**才从老家迁出，因此不能证实2011年12月11日之前贾**落户张家村。

被告贾**对该证据无异议。

本院认证意见，该证据已经本院依职权调查核实，因此对贾**于2001年10月26日迁入城关镇张家庄村的事实予以确认。

证据二、（2002）阜民初字第720号民事调解书一份，证实贾**与宋**于2002年8月6日离婚；涉案房屋归宋**所有。

经质证，原告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据只能证实贾**与宋**对诉争房屋进行了约定，张**并不知情，不能证实宅基地使用权的问题。

被告贾**无异议。

本院认证意见，该证据系法院作出的生效法律文书，因此对其真实性合法性本院予以确认，与本案的关联性结合其他证据综合认定。

证据三、（2013）阜民初字第571号、（2013）昌中民一终字第770号民事判决书各一份，（2014）新民申字第689号民事裁定书一份，证实本案涉及的房屋在离婚后，宋**起诉了贾**和另外一个涉案人卢**，法院均把该房屋判决给了宋**。

经质证，原告对该组证据的真实性、合法性均无异议，对证实的问题有异议。三份判决书中并没有说明房屋的所有权归宋**，宅基地使用权也不是本案的被告宋**，宋**不是张家村村民。

被告贾**对该组证据无异议。

本院认证意见，该组证据系法院依法作出的生效裁判文书，可以证实涉案的房屋在二被告离婚时，已经明确归宋**所有，因此对证据的真实性、合法性及待证事实的关联性均予以确认。

证据四、（2014）阜民初字第1349号民事判决书一份，证实宋**已向法院主张卢**与新疆宏盛**限责任公司签订的拆迁安置补偿协议无效，涉案的房屋归宋**所有。

经质证，原告对该证据的真实性无异议，认为该案在上诉并未生效，与本案没有关联性。

被告贾**对该证据无异议。

本院认证意见，该证据与宋**提交的其他证据可以相互印证涉案房屋归宋**所有，故对证据的真实性、合法性及待证事实的关联性均予以确认。

根据原、被告举证、质证及本院认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认以下法律事实：

2001年10月28日，原告张**夫妇与被告贾**、宋**签订一份《卖房协议书》，内容：我是张家庄村村民张**患有重疾，因缺乏资金才卖房子。往（望）双方同意达成以下协议：1、我本人张**不向本村再要住宅地。2、双方同意订价8300元（捌仟叁佰元）。3、购买房依原围墙住宅地为交界线。4、款项付清后就回去。5、院内设施一切不动。原告张**及妻子李*、被告贾**在协议书上签字并捺印。村长李*、村民李**作为见证人均在协议书上签章。

另查明：2001年10月26日，贾**、宋**夫妇从陕西省吴堡县于家沟乡于家沟村迁入阜康市城关镇张家庄村。原告张**夫妇在出让了涉案的房屋后，随儿子一起居住在山东省青岛市。2002年8月6日，被告贾**与宋**离婚，涉案的房屋经阜康市人民法院（2002）阜民初字第720号民事调解书确认归被告宋**所有。

又查明：2002年8月，被告贾**离婚后，离开阜康市城关镇张家庄村外出打工。被告宋**带着两个婚生子仍在张家庄村居住生活，另在院落里修建一间（分割为三小间）砖木结构房屋，并重新修建了围墙。2004年，被告宋**找卢**看管张家庄的房屋，并于2005年底带着婚生子回到陕西老家居住。2013年年初，被告宋**得知涉案的房屋被贾**转让给看管人卢**，并被新疆宏盛祥和房地产开发有限转让公司征收。

归纳争议焦点：1、被告贾**是否具备农村集体经济组织成员的身份？2、被告贾**能否购买位于涉案的房屋？3、原、被告签订的《卖房协议书》是否合法有效？

本院认为

本院认为：法律规定，合同存在下列情形之一的无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告以被告不具备阜康市城关镇张家庄村村民身份为由，依据物权法、土地管理法等法律规定，要求确认原、被告于2001年10月28日签订的《卖房协议书》应当无效。本院认为，《卖房协议书》是否合法有效应从以下三方面综合认定：

首先，被告贾**是否具备农村集体经济组织成员的身份。户籍是证明一个公民自然情况最直接、最基本的依据，作为集体经济组织成员资格认定的基础。本院认为，被告贾**携妻子于2001年10月26日将户口从陕西省吴堡县于家沟乡于家沟村迁入阜康市城关镇张家庄村，依法取得当地的常住户口登记，具备法律规定的农村集体经济组织成员的资格。因此，本院对原告认为被告贾**尚非本村正式村民的主张不予采信。

其次，被告贾**能否购买位于涉案的房屋。本院认为，因为农村房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。根据“地随房走”、“房随地走”，即房屋和土地的权利不可分割的特殊性，结合农户宅基地承载着广大农民居者有其屋的社会功能，涵盖着政府为了满足农民最低生活需求，基于农民特殊身份的无偿取得，具有较强的社会福利性。因此，严格界定只有同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同才有效。本案中的被告贾**在依法取得张家庄村民身份后，购买了同村村民张**的房屋，与妻儿在该村生产、生活，符合我国农村社会的历史传统和自然习惯，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。

第三，原、被告签订的《卖房协议书》是否合法有效。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。被告贾**在取得该村集体经济组织成员的身份后，与原告张**夫妇协商一致签订《卖房协议书》，购买取得涉案房屋，不违反法律及行政法规的强制性规定，且争议的贾**是否具备张家庄村村民的身份问题，已经本院依职权调查核实。随着城市化进程，涉案房屋被征收，原告以被告贾**隐瞒了尚非张家庄村村民身份，以及宅基地使用权并未办理变更、登记、过户手续，要求确认《卖房协议书》无效，在没有证据充分证明被告贾**在该村另有宅基地或房屋、或在城市有固定住所及稳定收入实际脱离集体经济组织并丧失了集体经济组织成员资格，且收入亦足以维持家庭生活；而原告张**出让房屋的原因系身患重疾、缺乏资金，同时反映出原告夫妇实际不具备耕种条件而离开农村，生活来源亦非耕种取得，时隔多年后，原告主张《卖房协议书》无效的行为违反了诚实信用原则，另，被告贾**、宋**取得涉案房屋的事实已经人民法院发生法律效力的裁判所确认。因此，原告要求确认与被告签订的《卖房协议书》无效的主张本院不予确认。

综上所述，原、被告于2001年签订的《卖房协议书》合法有效，受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告张**要求确认2001年10月26日与被告贾**签订的《卖房协议书》无效的诉讼请求。

案件受理费70元，其他诉讼费用80元，合计150元均由原告张**承担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回**人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月十一日