谭**与新疆赛**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告谭**与被告新疆赛美房**限公司（以下简称赛美**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法由审判员孟**适用简易程序独任审判，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告谭**的委托代理人王*到庭参加诉讼。被告赛美**公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告谭**起诉称，我于2010年9月16日与被告**公司签订“商品房预售合同”一份，购买其开发的位于奎屯市团结广场26号赛美国际大厦B座292号房屋一套，购房金额为276490元。合同签订后，我依约履行了付款义务。该“商品房预售合同”第一条约定：建设施工合同的开工日期为2009年11月18日，竣工日期为2011年12月14日。奎屯市人民法院（2014）奎民初字第468号民事判决书认定奎屯市建设局给河北**产公司下发的奎*许可2011占道第CZ0021号奎屯市建设局转予行政许可通知书的有效期为2011年4月1日到2011年10月31日，是行政行为造成的延期。扣除该6个月的时间，被告应在2012年6月14日（实际交房日期是2012年7月1日）竣工后180日即2013年12月14日前办好房产证。但截至2015年9月，我仍然未收到房产证，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告已构成违约。我多次与被告协商赔付事宜未果。现诉请判令被告赔付逾期办理房产证的违约金19706元「276490元×6.15%÷365天×423天（2014年5月26日-2015年9月20日）」，并承担本案诉讼所生费用。

被告辩称

被告**公司未到庭，书面答辩称，根据双方所签“商品房预售合同”第十五条的约定，该商品房办理完竣工备案后180日内办理房产证，现我公司还未办理完竣工备案手续，该约定属于最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的“当事人有特殊约定”，故本案办理房产证的最后期限尚未到来，我公司不存在违约行为，原告诉请违约金即不能成立。

本院认为

本案争议焦点：被告至今未给原告办理房产证，是否构成违约，要求被告承担逾期办证违约金的诉请能否成立。

经审理查明，2010年9月16日，谭**（买受人）与赛**公司（出卖人）签订“商品房预售合同”一份，购买赛**公司开发的位于奎屯市团结广场26号2单元292号房屋一套。该“商品房预售合同”第八条对交付房屋期限的约定为：出卖人应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的，发生地震、火灾、地质结构出现重大异常等情况，由于行政机关的行政行为造成延期交付的，出卖人可据实予以延期。第九条对出卖人逾期交房的违约责任的约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十五条对产权登记的约定为：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即该商品房办理完竣工备案后180日内办理。合同签订后，谭**遂依约向赛**公司交纳了购房款276490元。

2012年7月1日，赛美**公司开发的赛美商住综合楼通过验收后，将出卖给谭**的房屋交付其使用。

2014年6月6日，谭**曾作为原告起诉赛美**公司，要求赛美**公司为其办理房屋所有权证，赔付逾期办理房产证的违约金23759元（该违约金是以已付购房款参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年1月1日计算至2014年5月25日）及逾期交房的违约金等。该案经本院审理，以（2014）奎民初字第468号民事判决驳回了谭**的诉讼请求，其不服，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院，该案经伊犁州分院受理后，谭**经该院合法传唤无正当理由未到庭，该案遂按撤回上诉处理。

现谭**仍认为赛**公司逾期办理房产证是对双方所签合同的违约，要求赛**公司支付2014年5月26日至2015年9月20日的违约金，双方遂成本诉。

上述事实，有原告当庭陈述，被告书面答辩，原被告所签“商品房预售合同”，本院作出的（2014）奎民初字第468号民事判决书及新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁**州分院作出的（2015）伊**三终字第59号民事裁定书等证据在卷佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原、被告双方所签“商品房预售合同”系双方真实意思表示、内容亦不违反国家法律的强制性规定，应确认为合法有效，双方应全面履行。

《最**法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案原、被告所签“商品房预售合同”第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在该商品房办理完竣工备案后180日内办理房地产权属证书。该约定属于前述《最**法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条中的当事人之间的特殊约定，原告无证据证明被告已完成了竣工备案，故双方约定办理房产证的期限未至，被告在本案中不存在违约行为，原告要求被告支付违约金的诉请不能成立，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最**法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告谭**的诉讼请求。

案件受理费292元，减半收取146元（原告已预交），由原告谭**负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向本院预交上诉费，上诉期满后七日仍未交上诉费视为放弃上诉权。

裁判日期

二〇一五年十一月三日