黄**与喀什**公司、米**公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人喀什**限公司（以下简称：锐**司）因与被上诉人黄金花，第三人新疆米**有限公司（以下简称米**司）租赁合同纠纷一案，不服喀什市人民法院（2013）民初字第645号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锐**司的法定代表人何**、被上诉人黄金花及其委托代理人刘**、第三人米**司的委托代理人海入拉·达地汗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审原告黄金花诉称，2011年7月，原、被告达成租赁协议，并向被告缴纳5000元的定金。2011年11月24日，原告及承包原告装修工程的承包人张**与被告签订了《进场装修规范实施协议》，原告又向被告缴纳2000元的装修押金和300元电费。2011年12月份装修完工后，原告根据《装饰装修工程承包合同》的约定，向张**支付了24000元的装修费。2012年，被告无法履行合同解除了租赁协议。给原告造成的了经济损失，请求：1、依法解除原告与被告关于米兰商厦“好家乡超市”外租区11号的租赁协议；2、被告向原告双倍返还定金10000元和装修押金2000元；3、被告赔偿原告经济损失24300元，上述款项合计36300元。4、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2011年6月20日，被告与第三人签订房屋租赁合同，约定第三人将位于喀什市解放南路50号米兰购物广场地下室租赁给被告经营超市。2011年7月，被告准备在米兰购物广场地下室成立好家乡超市，同时对外进行招商。2011年11月，原告与被告达成口头协议，约定原告租赁好家乡超市外租区11号，用于经营假发饰品等，2011年11月2日，原告向被告缴纳5000元定金，2011年11月25日，原告在准备装修前与被告签订进场装修施工协议，并按协议内容向被告缴纳2000元的装修押金及300元电费，后原告找人进场进行装修。2011年12月7日，喀什市建设局作出（2011）0125号通知书，要求好家乡超市租户停止装修；2012年3月12日，喀什市城乡规划局给第三人下发建设行政处罚决定书，认定第三人未经喀什城乡规划主管部门批准，将喀什市解放南路50号米兰购物广场负一层180个停车位擅自变更为商用地，要求第三人恢复地下停车位。基于此情况，被告经营的好家乡超市无法开业，原告要求被告对其违约造成的损失进行赔偿，被告拒赔。原告遂诉至法院。诉讼中，原告对其损失申请评估，本院即委托喀什**证中心进行评估，2014年8月25日，喀什**证中心作出喀计价证认（2014）021号涉案物品估价鉴定结论书，认定原告商铺装修价格为24180元，原告为此花去评估费700元。

一审法院认为

一审法院认为，租赁合同是出租人转移租赁物的使用、收益权给承租人，承租人支付租赁费的双务、有偿合同。本案原、被告虽未签订书面租赁合同，但根据被告收取原告外租区7号商铺的定金及装修押金行为，可认定双方之间存在租赁合同关系。在实际履行中，由于被告从第三人处租赁的米兰大厦负一层不能经营超市，导致原、被告之间的租赁合同不能履行，被告的行为已构成违约，故对原告要求解除租赁合同的请求，本院予以支持；按照法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择违约金或者定金条款，本案原告既要求双倍返还定金，又要求赔偿损失，不符合法律规定，由于原告因合同不能履行所受到的损失远远大于定金，因此，本案不适用定金罚则，被告应将收取的定金、押金、电费予以返还。由于被告的违约行为，给原告造成一定的经济损失，该损失已经价格评估中心评估，被告虽对评估报告有异议，但未提供反驳的证据，故本案涉及原告的经济损失应以评估报告作出的24180元来认定，对原告主张损失的请求，本院予以支持；对原告因评估产生的鉴定费，被告应予以承担。被告的辩解理由，本院不予采纳。据此，一审法院作出（2013）民初字第645号民事判决判决：一、解除原告黄金花与被告喀什**限公司关于好家乡超市外租区11号的租赁关系；二、被告喀什**限公司向原告黄金花返还定金5000元、装修押金2000元、电费300元；三、被告喀什**限公司向原告黄金花赔偿装修损失24180元。四、被告喀什**限公司向原告黄金花支付鉴定费700元。以上二、三、四项合计32180元，此款由被告喀什**限公司于判决生效后五日内付清。案件受理费708元，由被告喀什**限公司负担。

上诉人诉称

喀**公司不服一审判决，向本院提出上诉称：同意返还被上诉人的定金、押金和电费。装修损失是由于第三人的原因导致合同无法履行造成，应由第三人赔偿装修损失，请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人黄金花辩称，上诉人已收取被上诉人的租赁定金，装修押金，双方存在事实上的租赁关系，合同具有相对性，与第三人无关，上诉人应当赔偿被上诉人的损失，请求维持一审判决。

第三人米**司辩称，我公司已将负一楼的损失全部赔偿给上诉人，商户是和上诉人存在法律关系与我公司无关，服从一审判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。

本院认为

本院认为，本案二审的争议焦点是：1上诉人与被上诉人是否具有租赁关系，该租赁关系是否应当解除；2、上诉人是否应当赔偿被上诉人的装修损失24880元（包括鉴定费700元）。本案中，上诉人虽未与被上诉人签订租赁合同，但上诉人已收取被上诉人的定金、押金及电费，且被上诉人已经对租赁的7号商铺进行了装修，故双方具有事实上的租赁关系。由于喀什市建设局于2011年12月7日作出（2011）0125号通知书，要求租赁户停止装修，喀什市城乡规划局给第三人米**司下发了行政处罚决定书，要求所租赁给上诉人的负一层商铺恢复为停车位，致使上诉人与第三人之间的主合同无法履行，导致上诉人与被上诉人之间的租赁关系也无法履行，该租赁关系应当予以解除。因第三人米**司已经对上诉人锐**司的损失进行了赔偿，该赔偿款包括了负一层商铺的装修损失，而第三人米**司与被上诉人没有法律关系和上诉人存在事实上的租赁关系，故此，上诉人应当支付被上诉人装修损失24880元（包括鉴定费700元）。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费604元，由上诉人喀什**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二日