上诉人(原审原告反诉被告)冯**上诉人(原审被告反诉原告)马**房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人马**因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2015）沙民三初字第719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案，上诉人马**的委托代理人郑*，被上诉人冯**的委托代理人冯**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：涉案租赁房屋所在土地为乌鲁木**长胜大队集体土地，系该队三队村民魏**2011年5月26日申请作为宅基地使用，该村管委会负责人签字：“同意划住宅用地300平方米，按规定办理建房手续后方可施工”。同日魏**与马**签订合作建房协议书，约定由马**出资在上述土地建造一座四层住房，建筑面积为2000平方米，二人协议约定马**有权无偿使用20年。房屋建好后，2013年4月20日，马**（甲方）与冯**（乙方）签订了一份租赁合同。双方约定甲方将自有的上述座落在乌鲁木齐市种牛场大街三小队的房屋1栋1间，建筑面积2000平方米，使用面积2000平方米，出租给乙方；租赁期甲方自2013年4月20日起将出租房屋交乙方使用至2019年4月20日，2013年4月20日至2015年4月20日年租金为13万元，2015年4月20日至2017年4月20日年租金为14万元，2017年4月20日至2019年4月20日年租金为15万元，年租金分上下半年各交一半，以后每年按5%递增；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装饰，但其规模范围、工艺、用料等，均事先得到甲方同意后方可实施；甲方有义务提供乙方办理工商税务等需要的证件材料；合同期内，承租人必须按期缴纳租金、水费、电费、供暖费及相关费用，若承租人逾期不交，出租人有权加收滞纳金（按逾期当日应交费用总额的5%计算）；合同期内，承租人必须办理工商营业执照，税务登记等手续方可经营，否则，造成后果由承租人自行承担。合同签订后，双方开始履行，冯**向马**支付租金10000元，经马**同意冯**开始装修涉案租赁房屋用于开办食品厂。2013年10月6日，西梁**委员会在涉案租赁房屋门上张贴通知，因社区在对生产厂家及库房清查过程中多次与冯**联系未果，经长胜**事处综合维稳中心同意对该厂进行开门检查，要求冯**见到通知后三日内与西梁社区进行联系。2013年10月9日，西梁**委员会在涉案租赁房屋门上再次张贴通知，内容如下：因冯**欠缴房主5个月租金共计54166.5元，经长胜**事处综合维稳中心同意，开门清查，现将场内所有物品依法封存，要求冯**看到通知后3日内与西梁社区联系，方可开门，否则一切法律后果自负。截止到2013年10月20日，冯**仍未向马**支付上半年剩余租金。2013年11月9日，马**向长胜东街道司法所申请调解与冯**之间的租赁合同纠纷，但未达成调解协议。2013年11月15日，马**用邮政快递向冯**发出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》。2013年12月14日，马**在数名见证人见证下将涉案租赁房屋内的物品进行清点并制作了清单，随后将全部物品转移至长胜三队马**哥哥的自建房内。另查，冯**系乌鲁木**品有限公司天山娃娃头食品分公司负责人，2013年未年检。冯**在与马**签订租赁合同之前，已在使用涉案房屋。2013年5月27日，冯**申请设立乌鲁木齐**有限公司，申请书载明住所地为乌鲁木齐市仓房沟中路西六巷171号（即涉案租赁房屋）。2014年4月17日，乌鲁木齐**行政管理局给冯**出具《一次性书面告知书》和《不予受理通知书》，告知该公司登记申请不予受理，理由为提交材料不齐全。本案庭审中，冯**申请对涉案房屋装修价值进行鉴定，经新疆昊**有限公司鉴定，双方无异议的部分为100539.57元，有异议部分为41001.19元。以2013年10月9日为截止日，折旧率为92.18%，装修残值为130472.27元；以同年12月14日折旧率为89.17%，装修残值为126211.90元。以上装修残值是有异议与无异议部分之和乘以折旧率所得。庭审中，马**放弃了第一项即要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为：本案租赁房屋为魏**向其村集体申请作为住宅用地，管委会同意其在获得相关建房手续后，方可施工，但截止到本案判决，马**未提供相关合法建房审批手续，故本案租赁合同应为无效合同。故对冯**要求本案租赁合同为无效合同的诉讼请求，予以支持。冯**实际使用租赁物，理应支付占有使用费，使用费一般参照租金支付，故对冯**要求退还租金10000元的诉讼请求，不予支持。本案争议合同无效的主要原因在于马**违规建设，次要原因是冯**对房屋产权没有尽到必要的注意义务，故对冯**的装修损失，双方应予分担。依据双方的过错程度，原审法院认为，冯**应承担30%，马**承担70%为宜。装修损失残值的截止期限应为2013年10月9日租赁房屋内物品被查封，双方实际使用房屋关系终止之日为准。综上，参考鉴定结论以130472.27元的70%，应由马**承担。故对冯**要求马**赔偿装修损失中的合理部分，予以支持。马**提出鉴定结论中异议部分物品价格高于市场价格，但未提供证据证明其主张，故对其辩称意见，不予采信。因租赁合同无效，故马**要求冯**按租赁合同给付租金的诉请，实际应是要求给付占有使用费的请求，参照租赁合同约定的租金标准确定冯**向马**支付占有使用费。根据合同的文义解释规则，结合租赁合同交易习惯，本案租赁合同2013年4月至2015年4月租金标准应当是每年13万元。冯**应支付马**房屋占有使用费共计61260.27元（130000元÷365天×172天，2013年4月20至2013年10月9日计172天），扣减冯**已付的10000元，剩余部分，应予支付，马**的计算有误，予以纠正，对其合理部分，予以支持。合同无效，自始不产生约束双方当事人的效力，故马**依据租赁合同要求冯**支付滞纳金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。马**未提供充分有效的证据证明有保管费的发生，故对其要求冯**支付保管费的诉讼请求，不予支持。原审法院判决如下：一、确认冯**与马**于2013年4月20日签订的租赁合同无效；二、驳回冯**要求马**退还房租10000元的诉讼请求；三、马**赔偿冯**装修损失91330.59元（130472.27元元×70%）；四、冯**支付马**占有使用费51260.27元（130000元÷365天×172天-10000元，2013年4月20至2013年10月9日计5个月20天）；五、驳回马**要求冯**支付滞纳金3292元的诉讼请求；六、驳回马**要求冯**支付物品保管费10000元的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人马**不服一审判决上诉称：本案涉及的房屋系农村小产权房，只有乡村建设用地审批手续，与城镇房屋建设审批手续不同，双方当事人的租赁合同应为有效合同，马**不应承担70%的装修赔偿责任。冯**使用房屋时间为2013年3月20日，搬离房屋时间为2013年12月14日，而不是2013年10月9日，一审法院判决房屋使用费从2013年4月20日至2013年10月9日计算，与事实不符。因冯**搬离房屋时间为2013年12月14日，故一审法院采用2013年10月9日为评估基准日确定装修损失数额，与本案基本情况不符。一审法院未区分装修的可拆除与不可拆除部分，统一判令马**赔偿，不符合法律规定。马**一直在保管冯**的物品，一审法院驳回马**要求支付保管费的诉讼请求有失公平。请求二审法院依法撤销原判一、三、四、五、六项，依法改判驳回冯**的诉讼请求，支持马**的诉讼请求

被上诉人辩称

被上诉人冯**答辩称：马**采用欺骗的方式与我签订合同，且建房违法，故本案合同无效。马**不能正常供水，擅自撬门侵犯了我方的合法权益，请求二审法院驳回马**的上诉。

本院查明

经本院二审查明事实与一审查明事实一致。

以上事实有长胜大队村民魏**获取宅基地的书面申请、合作建房协议、租赁合同、调解笔录、鉴定报告书、租赁房屋照片以及一、二审法庭审理笔录在卷为证。

本院认为

本院认为：一、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故双方当事人的租赁合同应当为无效合同。马**作为出租人，负有对出租物的瑕疵担保责任，其将未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，违反法律强制性规定，应当对合同无效承担主要责任。冯**作为承租人，对承租的房屋没有尽到必要的注意义务，故其对合同无效承担次要责任。

二、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，装修事实客观存在，马**亦继续使用房屋，原审法院对该装修费用结合装修年限、鉴定意见、双方过错责任等因素，依法确定马**赔偿冯**装修费用的70%并无不妥之处。

三、原审法院针对装修价值委托了评估，评估机构在评估过程中，经过核对确认资料、结合现场勘测情况，并按照评估资产规范计算出对应的装修价值，鉴定报告有充分的事实依据和评估规范依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。马**上诉称冯**搬离房屋时间为2013年12月14日，但马**提供的证据并不能充分证明该项主张。故对于马**的上诉理由，本院不予采信。

综上所述，上诉人马**的上诉请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1038.34元（马**已预交），由上诉人马**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十七日