汤阴县**村民委员会与李**、李**，闻**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

汤阴县**村民委员会（以下简称石**委会）诉被告李**、李**，第三人闻新芳租赁合同纠纷一案，石**委会2012年8月24日向河南省汤阴县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，要求判决解除与被告签订的租赁合同并判决被告给付租赁费88646.4元。原审法院于2013年1月29日作出（2012）汤*二初字第192号民事判决，石**委会不服判决上诉至本院。本院于2013年8月5日作出（2013）安**一终字第128号民事裁定，裁定撤销原审法院（2012）汤*二初字第192号民事判决，将该案发回重审。李**、李**在法定期限内提出反诉。原审法院于2014年5月7日作出（2013）汤*三重初字第2号民事判决和（2013）汤*三重初字第2-1号民事裁定。石**委会不服向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。石**委员会的委托代理人暴立，李**、李**及其委托代理人冯**，第三人闻新芳的委托代理人石开鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

经审理查明，1998年4月1日，石**委会作为出租方与李**、李**签订租赁合同（以下简称《98租赁合同》），将位于汤阴县城东东环路中段科技馆对面的市场租与李**、李**，市场面积为南北65米×东西77米，计4805平方米（含南、北房屋共14间），租期二十年，即1998年4月1日至2018年4月1日。针对租金，双方约定：1998年4月1日乙方（李**、李**）向甲方（石**委会）缴纳租费28000元整，从1999年4月1日起乙方向甲方缴纳租费38000元，直至缴纳到2003年4月1日。从2003年4月1日前在乙方向甲方缴纳租赁费38000元的基础上上浮8%，即2003年4月1日前缴纳租赁费41040元，直至缴纳到2008年4月1日。从2008年4月1日前为第三个台阶，按第二个台阶租赁费41040元的基础上再上浮8%，即2008年4月1日前乙方向甲方缴纳租赁费为43323.2元，直至缴纳到2013年4月1日。从2013年4月1日为第四个台阶，以43323.2元金额的基础上再上浮8%，即2013年4月1日前缴纳承包费为47969.06元，直至缴纳到2018年4月1日，合同到期。该合同第七条约定：本合同只对乙方，乙方无权转让、转卖，如有转让、转卖合同，甲方有权终止合同，一切经济损失由乙方承担；双方约定：合同到期，在平等、互利、招标的情况下，乙方优先继续承包。合同签订后，李**、李**在承租场地上建设大棚，并成立汤阴县**责任公司（以下简称明珠家具公司）以出租摊位的形式销售家具、装潢材料等，并支付石**委会租赁费至2009年，2010年及2011年租赁费合计88646.4元至今未给付石**委会。2011年1月1日，李**、李**以明珠家具大世界的名义与第三人闻新芳签订租赁合同（以下简称《11租赁合同》），将明珠家具市场内摊位租赁给第三人，租赁面积包括南、北厅内外摊位共计3574平方米，租赁总价727656元，租赁期限为2011年元月1日至2018年4月1日止，合同约定甲方提供经营市场摊位，保证乙方水、电、路**（水电费），工商、税收、卫生费用由甲方承担。石**委会以《11租赁合同》系未经同意的转租行为而要求解除其与李**、李**之间的《98租赁合同》，该村委会提交的石保才、石平安、石**三人书面证言主要显示该村委会未讨论过将明珠家具市场转租一事。2012年1月16日第三人闻新芳又与石**委会就星阁路中段路东（科技馆对面）的场地签订租赁合同，2012年9月12日，第三人成立了汤阴**有限公司。经当庭释明，石**委会拒绝要求变更租金数额。

另查明，2009年2月9日，李**、李**作为出借方与石**委会签订借款协议（以下简称《09书面借款协议》），协议约定：借款金额120万元，借期为2010年2月9日至2012年2月9日止，利息为按税后2%付息。双方在该协议第三条约定：双方原租赁协议继续有效，乙方（石**委会）须用原租赁土地、房屋及西至路南北共65米、东西共77米向甲方做担保，如乙方借款到期不能如数归还本金，原租赁期满，该担保土地、房屋的租赁期限顺延20年即延长至2038年，取原合同租赁费的平均价格，乙方须允许甲方在担保土地上建造建筑物。李**、李**辩称未给付租赁费是石**委会同意用借款利息抵顶租赁费。石**委会认为09书面借款协议并未实际履行，其虽认可2010年2月10日、4月2日分两次在李**、李**处分别借款40万元、80万元并于2012年12月3日偿还本金50万元的事实，但其认为双方对借款利息、期限、利息抵顶租金均未约定。石**委会提供的2010年2月5日村委会会议记录显示：该村因发放口粮款困难而向明珠家具城借款，借期至2012年2月9日，到期本金一次偿还，利息为税后2%。本院又依李**、李**申请而调取石保星、石**、石**、闻**在（2012）汤民一初字第46号案件中的调查笔录。石保星、石**的调查笔录内容显示李**、李**租赁市场后，以出租摊位的形式经营，并在村委会借款后，口头协商借款利息与租金顶着走。石**的调查笔录内容显示98租赁协议签订后，被告成立明珠家具大世界，以对外租赁摊位的形式经营。闻**的调查笔录内容显示，其在2011年签订租赁摊位合同后，由李**、李**负担工商、税收、保安等相关费用，但因石**委会停水致使其无法经营等原因，便与村委会也签订了租赁合同，并缴纳费用。李**、李**以其所投资修建的市场被侵占，石**委会与第三人闻**签订租赁合同侵犯其财产权为由，主张损害赔偿42万元。

一审法院认为

原审法院认为，《98租赁合同》是石**委会与李**、李**在平等自愿的基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，对租金约定为分期浮动给付方式尤其体现了双方的审慎态度，该合同合法有效。石**委会基于李**、李**私自转租、未付租金违约两个理由而请求撤销《98租赁合同》。关于私自转租，本院认为《98租赁合同》约定终止合同条件为“转让、转卖合同”，李**、李**签订《98租赁合同》投资建成市场后即以对外租赁摊位的形式自主经营家具，向石**委会交纳租赁费，该村委会也未提异议，原村支书石**、原村主任石**、原村支书石**的调查笔录均可证实十余年间双方一直按此方式履行合同，直至2011年李**、李**也未将4805平方米市场面积全部租赁给第三人闻新芳，且李**、李**仍负责市场的工商、税收及安全保卫工作，此属李**、李**在《98租赁合同》框架内的自主经营方式，其并未脱离该合同而形成“转让、转卖合同”事实，故本院对石**委会所持“私自转租”理由不予采纳。关于违约未付租金，石**委会提供2010年2月5日村委会会议记录及2010年2月10日、4月2日借据相互印证均可证实借款120万元、借期至2012年2月9日、利息约定为税后2%的事实，石家**委会主任石**、原村支书石**的调查笔录也均能证实双方有租金与借款利息相互抵顶的约定，在合同履行过程中，原告一直向被告缴纳了2010年之前的租赁费，履行了合同主要义务，且石**委会所欠120万元借款在2012年12月之前的利息、70万元借款本金及利息逾期至今未付，借款利息与租金均为金钱债务，债务的标的物种类、品质相同，任一方只需将抵消请求通知对方，抵消行为即生效。本次诉讼中，李**、李**提出抵消请求，石**委会拒绝变更租金数额，故其应缴纳的2010年、2011年两年租金共计88646.4元应与石**委会所欠借款利息中的相应部分予以抵消，为保护交易安全，维护合同稳定，对石**委会以未付租金违约而请求撤销《98租赁合同》的主张不予支持。综上，对原告在本诉部分的诉讼请求予以驳回，对本案的反诉部分另行裁判。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百九十六条、第二百零五条的规定，判决；驳回原告（反诉被告）汤阴县**村民委员会的诉讼请求。并裁定驳回李**、李**的反诉。案件受理费2016元，由原告（反诉被告）汤阴县**村民委员会负担。

上诉人诉称

石**委会上诉称，被上诉人在2011年就将市场整体转租给了第三人和牛**，该行为违反了双方合同中关于不得转租的约定，也损害了集体的利益，原审认为认为其经营模式没有变，实际上是混淆了“出租摊位，自己经营”和“将市场全体转给他人经营，自己坐收渔利”两个不同的法律事实。原审判决将上诉人与汤阴县**有限公司之间的借贷关系与被上诉人之间的租赁关系混同为一体，虽然都是金钱债务，但是债务形成的原因不同、主体不同、对象不同、产生和消灭的时间也不同，所以不能抵消。本案应当追加汤阴县**有限公司和牛**参加诉讼。依据有关法律规定，村集体行使权力必须符合《村民委员会组织法》的规定，原审仅凭对原村主任和村支书的调查就认定村委会知悉并同意整体转让，证据不足。要求依法改判。

被上诉人辩称

李**、李**辩称，一、我方并未转租，李**、李**在租赁上诉人4805平方米的土地上投资数百万建立了家具大世界，将市场中的3574平方米的摊位，租给了闻**、牛全义。从数字上看，李**李**并未租赁转租，且租赁标的物不同。二、我方向外租赁摊位的模式已延续十几年，村委会及村民均未提出异议，应依法认可为上诉人同意了向外租赁摊位的模式并非转租。三、上诉人原村干部石军民、石保星也同意用这种模式经营，并在一审向法院做了证人证言，在租赁面积和标的物不同，在租赁十几年和村干部认可的基础上，说明我方并未转租。同时也不符合欠租情形，上诉人借李**李**的钱是每月一付息，上诉人在给付利息时，同意让利息和应给对方的租金顶着走，且上诉人应给付我方的利息在先，根据合同法，我方也可以行使抗辩权。因此并不存在欠租的情形，不符合应撤销合同的情形。上诉人租给我方地皮后，我方租给第三人的是建成的摊位，上诉人所说的不符合事实，事实是双方标的物不同。上诉人所说的不适合本案。程序上，并未遗漏当事人，因为本案曾发回重审过，上诉人作为原告并未起诉牛全义，且根据合同的相对性，本案也无需追加第三人。因此，牛全义并非本案所必须追加的第三人。综上原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。

闻新芳辩称，支持上诉人意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实相同。

本院认为

本院认为，本案的焦点是案涉《98租赁合同》是否应当解除。石**委会要求判决解除合同的理由是李**和李**从2010年开始不再缴纳租赁费、2011年将市场转租给第三人。上述理由均不能成立，理由如下；1、明**公司的股东是李**和李**，2010年2月李**和李**以明**公司的名义借给石**委会120万元，约定利息2%（每月利息2.4万元）。从此上诉人和被上诉人双方互相负有债权债务，且债权种类相同。2010年和2011年石**委会没有支付利息，因此被上诉人有权不支付租赁费，至今石**委会仍然欠被上诉人本金和利息。但是被上诉人的债权大于石**委会的债权，且原审法院对石家**委会主任石**、原村支书石**的调查笔录也能证实双方有租金与借款利息相互抵顶的约定，因此被上诉人可以因上诉人所欠借款利息来抵顶租赁费无需再缴纳租赁费。2、关于被上诉人转租的问题，上诉人和被上诉人在《98租赁合同》中约定“本合同只对乙方，乙方无权转让、转卖，如有转让、转卖合同，甲方有权终止合同”。李**、李**投资建成市场后即以对外租赁摊位的形式自主经营家具，向石**委会交纳租赁费，该村委会也未提异议，原审法院对石家庄原村支书和原村主任的调查笔录均可证实十余年间双方一直按此方式履行合同，且李**、李**仍负责市场的工商、税收及安全保卫工作，此属李**、李**在《98租赁合同》框架内的一种自主经营方式，其并未脱离该合同而形成“转让、转卖合同”事实，故对石**委会的该上诉理由不予采纳。石**委会要求追加明**公司和牛**参加诉讼的上诉主张，因明**公司和牛**，不是必须参加诉讼的当事人，石**委会在起诉时也没有将明**公司和牛**列为当事人，故对石家庄村委该上诉请求本院不予支持。综上，石**委会的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2016元，由上诉人汤**村民委员会负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月二十八日