上诉人闻**与被上诉人**限责任公司、原审被告牛**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人闻**因与被上诉人**限责任公司（以下简称明珠家具公司）、原审被告牛**租赁合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2014）汤*一初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。闻**委托代理人暴立及明珠家具公司委托代理人冯**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2011年元月1日，原告明**公司（合同甲方）与被告闻**、牛**（合同乙方）签订了租赁合同，合同约定：“一、租赁方位：南厅、北厅内外摊位。二、租赁面积：1、南厅内外摊位面积为1696㎡；2、北厅内外摊位面积为1878㎡；共计面积为3574㎡。三、租赁价格：南厅每月每平方米12.50元，北厅每月每平方米21元。年折合总价为柒拾贰万柒仟陆**拾陆**（727656元）。四、租赁时间：自2011年元月1日起至2018年4月1日止。五、付款方式：1、每半年缴（交）纳一次摊位费，半年摊位费计363828元，乙方必须提前一个月交纳摊位费。2、乙方应积极按时缴（交）纳摊位费，如不及时交纳摊位费，每拖延一天，罚滞纳金1000元整，如超出一个月，不交纳摊位费，甲方将有权终止合同，停止营业，锁门扣留家具。六、甲乙双方责任：1、甲方提供经营市场摊位，保证乙方水、电、路**（水费由乙方承担），工商、税收、卫生费由甲方承担。2、乙方必须合法经营，爱护市场内的各种设施，如有损坏，立即修缮，恢复原样，对摊位只有使用权，没有转让权，如果装修或改造，必须征得甲方同意。3、根据市场现有状况，避免不了有局部上滴渗漏，渗漏与维修归乙方。4、本市场因不可抗拒的国家政策、天灾所造成的一切损失双方自负。5、乙方应积极做好防火预防工作，搞好消防器材维修、消防人员培训，听从和服从消防部门的领导，如因乙方管理不善造成的后果，由乙方自负。6、乙方在本市场内外的装修建造物，期满后应无条件交给甲方，不准撤离。七、租赁期间，乙方在经营中产生的一切债权债务与甲方无关。八、合同期满后，乙方应无条件将市场、大棚完整交给甲方。甲方如继续对外租赁，同等价格乙方优先。九、在大棚内床垫摊位面积65平方米摊位和富魄力床垫专营权归乙方自主经营，总价折为46000元整，乙方向甲方一年一交摊位费。（应在每年11月三十日前交纳）十、违约责任：本合同甲、乙双方应共同诚信遵守，如有一方违约，违约方赔偿对方违约金叁拾万元（30万元）。十一、上述条款与未尽事宜，双方协商解决。如协商不成，走法律程序。十二、本合同一式五份，甲、乙双方各持两份，中证人持一份，自签字之日起生效。”该合同落款甲方签名处有李**、李**的签名及加盖的原告公章，乙方签名处有二被告的签名，中证人处有王**的签名。该租赁合同签订后，原告依约将租赁物交付二被告租赁使用。二被告依约向原告交纳了2012年6月30日之前的租赁费。另查明，1998年4月1日，李**及原告法定代表人李**与石**委会签订了租赁合同，租赁物主要包括南北65米（含现有房屋14间），东西77米，以及大棚两栋，面积约450平方米的场地等，租赁期限从1998年4月1日起至2018年4月1日止。后在该合同履行过程中，李**与李**对部分租赁物进行了改建，并成立明**公司进行经营。2011年石**委会对李**、李**向汤**法院提起民事诉讼，请求解除1998年4月1日的租赁合同，但2012年6月29日石**委会撤回了该案起诉。2012年8月24日，石**委会再次对李**、李**提起民事诉讼（闻**为该案第三人），请求解除租赁合同。2013年1月29日汤**法院作出（2012）汤*二初字第192号民事判决，石**委会不服该判决，提起上诉。2013年8月5日安**级法院作出（2013）安**一终字第128号民事裁定，裁定撤销（2012）汤*二初字第192号民事判决，发回本院重审。汤**法院重审后于2014年5月7日作出（2013）汤*三重初字第2-1号民事裁定及（2013）汤*三重初字第2号民事判决，判决驳回石**委会的诉讼请求。石**委会不服该判决，提起上诉。2014年9月28日，安**级法院作出（2014）安**一终字第1860号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

另查明，2012年1月16日石**委会与闻**签订了租赁合同，租赁物实际为本案原告的经营场地（包括本案原告与二被告租赁合同约定的租赁物），租赁费每年为280000元。2012年8月7日，原告因其与二被告之间租赁合同约定租赁费给付问题与二被告发生纠纷，原告对二被告向汤**法院提起民事诉讼，要求解除与二被告签订的租赁合同并要求二被告支付2012年7月1日至2014年6月30日的租金1547312元及违约金300000元。2014年5月11日汤**法院对该案作出（2012）汤*二初字第183号民事判决，判决“一、被告闻**、牛全义于判决生效后十日内给付原告汤阴县**责任公司2012年7月1日至2014年6月30日的租赁费（含应交的床垫摊位费）1547312元；二、驳回原告的其他诉讼请求。”该判决本院认为部分载明“原告要求解除与两被告之间的合同，因被告闻**与案外人汤阴县城关镇石**委会就该场地（租赁地与本案租赁合同约定的场地大致相符）签订有租赁合同，且案外人汤阴县城关镇石**委会同时是与原告法定代表人李**和李**签订租赁合同的相对人，两被告作为实际经营者，案外人汤阴县城关镇石**委会与原告之间的租赁合同也在诉讼中，该审理结果与本案存在一定利害关系，为保护各方当事人的利益，原告的该项请求和违约金另行解决为宜。”闻**、牛全义不服该判决，提起上诉。2014年8月14日，安**级法院作出（2014）安**三终字第1469号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。对原告称二被告长达二年时间未按期交纳租赁费，依照其与二被告的租赁合同第五条第2项“如超出一个月不交纳摊位费，甲方有权终止合同”的约定，原告有权解除租赁合同的主张，原告提供2011年元月1日租赁合同、（2012）汤*二初字第183号民事判决书、（2014）安**三终字第1469号民事判决书各一份予以证明。对此被告闻**质证认为对原告提供的上述证据真实性无异议，但上述证据不能证明被告违约，原告提供的租赁合同属于格式条款，在约定了被告应及时交纳租赁费的前提下，原告应当保证租赁物能让被告合法正常使用，在被告不能正常合法使用的情况下，被告享有不安抗辩权，可以暂时不交纳租赁费，因此不构成违约；另外，被告在交纳第一年的租赁费后石**委会主张该租赁物的所有权，致使被告向石**委会签订租赁合同并交纳租赁费，石**委会同时向法院对原告提起民事诉讼，后原告也对被告提起民事诉讼，在诉讼未果的情况下，被告主观上无过错，不构成违约。鉴于原告提供的上述证据真实、合法、有效，可以证明被告应向原告交纳2012年7月1日至2014年6月30日期间的租赁费而被告未交纳的相关事实，予以采纳。

被告闻**称其现在同意解除合同，但同意解除合同的原因是因为2012年初至今该租赁物被石**委会以及汤阴县消防部门阻止并责令停止营业、关门，不能正常使用，因原告提供的租赁物没有消防喷淋设施，故解除合同的责任及过错在于原告提供的租赁物有问题，另外当时本案租赁物权属不明，被告交纳租赁费的对象不明确，暂时未交纳租赁费不构成违约，对其此主张被告闻**提供2012年2月13日汤阴县消防大队责令改正通知书、2014年汤阴县人民政府与汤阴**有限公司（汤阴县全友家私）签订的《重大火灾隐患整改工作目标责任书》、2014年12月16日《汤阴县人民政府防火安全委员会关于加强重大火灾隐患单位消防安全专项治理的公告》、2012年1月16日石**委会与闻**签订的租赁合同各一份予以证明。对此原告质证认为，根据原、被告之间租赁合同第六条第5项的约定，被告提供的消防方面的证据均与原告无关，不能作为其拒交租赁费的理由；根据（2014）安**一终字第1860号民事判决，石**委会要求解除其与李**、李**的租赁合同的请求已被驳回，该判决系终审判决已生效，闻**系该案的第三人，闻**明知原告就是明珠家具市场的所有权人；被告闻**提供的其与石**委会的租赁合同是其双方恶意串通制造的合同，该合同是在侵害原告明珠家具公司合法权益的情况下进行的交易，该合同已被（2014）安**一终字第1860号民事判决所否定；因此，被告闻**提供的上述证据不能证明其不安抗辩及拒交租赁费的合法性。鉴于被告闻**提供的责令改正通知书、《重大火灾隐患整改工作目标责任书》、《汤阴县人民政府防火安全委员会关于加强重大火灾隐患单位消防安全专项治理的公告》，可以证明本案原、被告租赁合同约定的租赁物存在火灾隐患、消防设施不符合标准被责任整改的相关情况，本院予以采纳；对被告闻**提供的2012年1月16日其与石**委会签订的租赁合同，因该合同并不能否定原、被告之间租赁合同的效力，且合同具有相对性，该合同不足以证明原告主张的租赁物权属不明的待证事实，不予采纳。

被告闻**称，如果解除合同，解除合同责任在于原告，原告应承担被告装修租赁物的费用损失，为此其提供2010年12月3日建设工程施工合同一份，称其在承租后对租赁物进行了装修，投资共计3450000元。对此原告质证认为，对被告闻**提供的建设工程施工合同原告不知情，被告闻**主张的工程造价不属实，未经公证，故不予认可。鉴于被告闻**提供的建设工程施工合同只能证明合同约定的装修工程价格，不能证明该合同是否已完全履行及该装修工程的实际费用投资等情况，被告闻**又未提供其他证据印证，不予采纳。

原告称因二被告逾期不交纳租赁费，因此二被告构成违约，应从2014年7月1日起至实际归还之日止按照每天2119.60元（即年租金总额除以365天）支付逾期租赁费并支付原告违约金300000元及滞纳金（从2012年7月1日起至实际归还之日止按照每天1000元计算）。对此被告闻**认为，原告的上述请求不能成立，从2012年下半年开始因租赁物没有必备消防设施，被告不能正常使用租赁物，因该租赁物无消防喷淋设施，消防部门责令被告关门停业，因此被告不应承担原告主张的上述费用，另外原告主张的上述违约金及滞纳金过高，不符合法律规定的标准，应不予支持。庭审中经本院释明，被告闻**未对其主张的市场装修费用承担问题在本案提起反诉，被告闻**称其暂保留反诉及另行起诉的权利。

一审法院认为

原审认为：原告**公司与被告闻**、被告牛**之间系租赁合同关系，双方于2011年元月1日订立的租赁合同合法、有效，原告系出租人，二被告系承租人。根据该合同第五条“付款方式：1、每半年缴（交）纳一次摊位费，半年摊位费计363828元，乙方必须提前一个月交纳摊位费。2、乙方应积极按时缴（交）纳摊位费，如不及时交纳摊位费，每拖延一天，罚滞纳金1000元整，如超出一个月，不交纳摊位费，甲方将有权终止合同，停止营业，锁门扣留家具。”的约定，原告在二被告超出一个月不交纳摊位费的情形下享有单方解除合同的权利。根据（2012）汤*二初字第183号民事判决书及（2014）安**三终字第1469号民事判决书，二被告未按照合同约定向原告交纳2012年7月1日至2014年6月30日的摊位费。因此，原告本案要求解除原、被告之间的租赁合同，符合原、被告双方之间租赁合同约定的合同解除权成就条件，故对原告要求解除原、被告之间租赁合同及原告要求二被告返还其租赁物的诉讼请求予以支持。对原告要求二被告从2014年7月1日起按2119.60元／天支付其租赁费直至实际返还租赁物之日止的诉讼请求，根据原告要求解除租赁合同及二被告尚未支付原告2014年7月1日以来租赁费的实际情况，对原告要求二被告支付其2014年7月1日至确定的二被告应返还原告租赁物之日止期间的实际租赁费的请求予以支持；对原告主张的其他部分，尚无事实依据，原告应待实际损失产生后另行主张，本案中不予处理。二被告长期未支付原告租赁费的行为，已违反了原、被告租赁合同所约定的二被告应当履行的合同义务，对此二被告应按照租赁合同约定对原告承担违约责任，但原、被告租赁合同约定的违约责任承担方式既有违约金又有滞纳金，其中违约金约定数额为300000元、滞纳金约定的数额为1000元／日，上述两项违约金总额已过分高于原告的实际损失，根据被告闻**的抗辩意见及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，依法予以调整，酌情确定违约金数额为600000元为宜，对原告请求超额部分不予支持。对被告闻**称其已对租赁物进行装修，如合同解除要求原告承担装修费用及原告提供的租赁物无消防部门要求的必要设施，被消防部门责令整改，其无法正常使用租赁物要求原告承担违约责任的主张，因二被告在本案未提起反诉，本案中不予处理，原告可依法另行主张其权利。被告牛**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告汤阴县**责任公司与被告闻**、被告牛**于2011年元月1日订立的租赁合同；

限被告闻**、被告牛**于本判决生效之日起十日内返还原告租赁物即汤阴县**责任公司南厅、北厅内外摊位（面积共计为3574㎡）；三、限被告闻**、被告牛**于本判决生效之日起十五日内支付原告汤阴县**责任公司2014年7月1日起至本判决确定的二被告应返还原告租赁物之日止期间的租赁费，按人民币2119.60元／天计算；四、限被告闻**、被告牛**于本判决生效之日起十日内给付原告汤阴县**责任公司违约金共计人民币600000元；五、驳回原告汤阴县**责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告闻**、被告牛**负担。

上诉人诉称

闻**不服原审判决，上诉称：1、原审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人租赁汤阴县**村委会（以下简称“石**委会”）的土地和房屋自营家俱生意，双方约定在合同期限内不得转让、转卖。后来，被上诉人以每年727656元的价格整体转租给上诉人。石**委会知悉后，于2011年年底对被上诉人提出起诉，要求解除与被上诉人的租赁合同，并且通知上诉人应直接与其签订租赁合同，否则就停水、停电不让上诉人正常经营。为此，上诉人又于2012年1月16日和石**委会签订了新的租赁合同并交纳了租赁费。被上诉人与石**委会的诉讼案件几经周折直到2014年9月28日才终审判决。在此期间，因租赁标的物权属不明，上诉人有两个租赁相对人，而且租赁物不符合国家消防安全规定不能正常经营，为此，上诉人没有按照与被上诉人签订的合同约定向被上诉人交纳租赁费。原审认定上诉人违约存在错误。2、原审法院酌情认定60万元违约金，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，违约金的认定以实际损失为基础，超过损失的百分之三十的就属于过高情形。本案中原审没有查明上诉人的实际损失，且上诉人拖欠租赁费是在该租赁物权属于不明存在争议的情况下，而且租赁物违反消防法的强制性规定不能出租，不能正常使用，上诉人不存在过错。上诉人在被上诉人与石**委会之间诉讼结束后，积极配合法院的执行履行合同义务，并没有给被上诉人造成实际的经济损失，上诉人现拖欠被上诉人租赁费，法院实际查封执行的财产已远远大于该租赁费，被上诉人实际上并不存在损失。更何况上诉人在法院执行之前才欠租赁费154万元，而原审判决上诉人承担违约金就高达60万元，而且不顾上诉人花费345万元装修该租赁物同意解除合同抵顶租赁费的事实，明显属于适用法律错误。

被上诉人辩称

明珠家具公司辩称：1、安**法院（2014）安**三终字第1469号民事判决也对本案的事实作出认定，且该判决已经在执行，原审认定事实清楚。2、关于违约金问题，原审适用法律正确。上诉人拒付租金，拖延时间，三年来给我造成近百万元的损失。上诉人与石**委会恶意串通，重新制作合同，霸占被上诉人的财产。原审适用法律正确，依法应予维持。

牛全义未出庭，也未提交书面陈述意见。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：闻**、牛全义与明珠家具公司签订租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效且已实际履行。在案外人石**委会主张租赁物所有权，闻**在未告知明珠家**公司的情况下，其与该村委会签订的租赁合同不能对抗其与明珠家具公司签订租赁合同的效力，且闻**一、二审均未出具证明其与石**委会已实际履行的相关证据。闻**与明珠家具公司均应按原租赁合同履行。另闻**与明珠家**公司租赁合同就做好租赁物的消防工作已有明确约定，要求承租方做好防火预防工作，搞好消防器材维修等，闻**在原审中虽提交了汤阴县消防大队责任改正通知书等，但未提交停止营业的相关证据。因此，基于上述事实，闻**上诉主张其暂时未交纳租赁费不构成违约的理由不能成立，原审查明的事实清楚。因双方在租赁合同中约定违约金为300000元，滞纳金为每日1000元，上诉人仅交纳了2012年6月30日之前的租赁费，被上诉人原审起诉要求滞纳金从2012年7月1日计算至执行完毕之日。原审法院根据上诉人违约事实及被上诉人要求两项违约金过分高于实际损失的事实情况，酌定违约金数额并无不当。上诉人的上诉理由不充分，上诉请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5800元，由上诉人闻**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十八日