新乡**有限公司与崔某某商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告新**有限公司与被告崔某某商品房买卖合同纠纷一案，于2015年8月4日提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新**有限公司委托代理人韩**、武*到庭参加诉讼，被告崔某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告新乡**有限公司系依法登记成立的房地产开发企业，系延津聚兴·青青家园项目的开发商。经原、被告双方协商，以原告为出卖人、以被告崔某某为买受人，双方于2013年8月29日签订《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定由被告购买延津聚兴·青青家园项目第11幢2单元601号房屋，合同同时对房屋总价款、付款方式及期限、违约责任等进行了约定。此后，以被告崔某某为借款人、以中国农**限公司延津县支行为贷款人、以原告为保证人，三方于2013年12月12日就涉案房屋签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定由被告向中国农**限公司延津县支行借款265000元，用以购买上述青青家园房屋，由原告为被告的该笔借款提供保证担保，同时对逾期还款的违约责任进行了约定。上述合同生效及贷款发放后，2014年5月被告未按期偿还借款本息，导致贷款银行要求原告代为垫付月应偿还借款本息4174.56元。自2015年6月份起被告不再按期偿还借款本息，导致贷款银行要求原告承担保证责任，并自原告保证金账户中直接扣划本应由被告按月偿还的借款本息，截止2015年7月31日起诉之日，原告已代被告偿还银行借款本息3次共计6111.33元。被告的行为已构成违约，原告起诉来院，要求解除原、被告双方于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》并由被告支付违约金75810.8元，同时退还延津聚兴·青青家园项目第11幢2单元601号房屋。

被告辩称

被告崔某某未答辩。

原告向本院提供的证据材料有：①原、被告双方签订的《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方存在商品房买卖关系，且合同中除对商品房买卖基本事项进行约定外，对解除合同条件也进行了约定，特别是在补充协议中，明确约定如果买受人违反按揭贷款合同，被银行从出卖人处扣划款项，导致出卖人承担贷款，买受人应及时向出卖人补交贷款，否则出卖人可以解除合同，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金。②原、被告以及中国农业**延津县支行三方签订的《个人购房担保借款合同》，证明三方之间存在个人购房借款担保关系，被告崔某某是按照按揭贷款的方式向原告支付的房款，原告按银行要求为被告的贷款提供了保证担保。③2014年5月23日中国农业**延津县支行出具的银行卡存款凭条两张，证明因为被告没有按期偿还贷款本息，银行通知要求原告承担保证责任，原告向银行代被告支付了4174.56元的贷款。④被告崔某某欠款明细一页及银行自原告账户扣划保证金金额的单据六页，证明因被告未按期偿还贷款，导致银行自2015年6月至今自原告保证金账户上扣划款项以偿还被告在银行的贷款。以上证据证明被告没有按照《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》的约定按期偿还借款本息，被告的行为已经构成严重违约，按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，依据《中华人民共和国合同法》第93条的规定，原告有权依法解除合同并要求被告向原告支付违约金。

本院认为

对原告提供的证据①②③④，本院认为客观真实性、来源合法且与案件有关联，对其证明效力予以认定。

被告崔某某未向本院提供证据材料。

本院依据当事人的陈述、举证、结合庭审诉辩意见，对本案事实确认如下：

原告新**有限公司系依法登记成立的房地产开发企业，系延津聚兴·青青家园项目的开发商。2013年8月29日，经原、被告双方协商，以原告为出卖人、以被告崔某某为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买延津聚兴·青青家园项目第11幢2单元601号房屋。《商品房买卖合同》主要条款约定：“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房屋以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第11【幢】【座】2【单元】6【层】601号房。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共158.6平方米，其中，套内建筑面积142.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.03平方米（有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2390元，总金额（379054币）叁拾柒万玖仟零壹佰伍拾肆元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式自签订协议之日起七日内付清首付房款壹拾壹万肆仟零伍拾肆元（￥114054元），剩余房款贰拾陆万伍仟元（￥265000元）办理银行按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理。2、买受人选择银行按揭或公积金贷款方式支付的，应在该商品房具备办理条件后15天内办妥相关手续（即按银行或公积金管理中心要求提供齐全资料并与相关部门签订相关合同），如因买受人原因未能办妥的，则买受人每逾期一日应向出卖人支付贷款额万分之二的违约金，逾期达15天后的出卖人有权解除合同。若因买受人违约造成银行包括公积金管理中心解除按揭贷款合同的，要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，出卖人依据本条规定解除合同的，有权收回该商品房另行处理。以上各种情况买受人均应按总房价的20%支付违约金。第八条交付期限出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。同日，原、被告双方签订《合同补充协议》，协议主要条款约定：“如买受人违反按揭贷款合同，被银行自身或通过司法机关从出卖人处划扣款项导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人通知之日起十日内补足划扣款及该款项10%的补偿款，否则出卖人可以解除购房合同，买受人并按总房款的20%向出卖人支付违约金。对买受人已付房款，在扣除出卖人承担保证责任的金额、出卖人处理此事时支付的律师费等正常费用及买受人承担的违约金后将买受人已付款的余额（如有）无息归还买受人。如已付房款不足抵扣的，则买受人仍需向出卖人赔偿出卖人实际损失差额”。

2013年12月12日，原告、被告、中国农业**延津县支行三方签订《个人购房担保借款合同》，约定由被告向中国农业**延津县支行借款265000元，用以购买延津聚兴·青青家园项目第11幢2单元601号房屋，原告为被告在中国农业**延津县支行的借款提供保证担保。合同约定还款方式为“等额本息还款法”，还款周期为一个月，还款日为每月的20日，合同同时对逾期还款的违约责任进行了约定。合同还约定该笔借款采用阶段性保证＋抵押，即由阶段性保**业有限公司按合同约定提供保证担保，由在《个人购房担保借款合同》上签章的抵押人崔某某、马*才按合同约定以所交易房屋提供抵押担保。

上述合同生效及贷款发放后，2014年5月，被告未按期偿还借款本息，原告以现金存款的方式代被告垫付月应偿还借款本息4174.56元。2014年6月至2015年5月，被告崔某某能够按期还本付息。自2015年6月起，被告崔某某不再按期偿还借款本息，中国农业**延津县支行要求原告承担保证责任，分别于2015年6月15日、7月30日、8月31日、9月25日、10月22日分五次自原告保证金账户中扣划4085.98元、2025.35元、2025.91元、2022.49元、2020.79元，共计扣划12180.52元。原告于2015年5月18日以邮寄方式告知被告限期偿还银行贷款，该邮件于2015年5月26日被他人签收。原告起诉来院，要求解除原、被告双方于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》并由被告支付违约金75810.8元，同时退还延津聚兴·青青家园项目第11幢2单元601号房屋。

本院认为：根据庭审查明，在原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，被告崔某某已履行完房款交付义务，被告崔某某在履行《商品房买卖合同》方面并不存在违约情况。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，“若因买受人违约造成银行包括公积金管理中心解除按揭贷款合同的，要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同”，该合同条款约定在银行要求解除按揭贷款合同、要求出卖人承担担保责任时，出卖人才有权解除合同。原、被告双方在《合同补充协议》中约定“如买受人违反按揭贷款合同，被银行自身或通过司法机关从出卖人处划扣款项导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人通知之日起十日内补足划扣款及该款项10%的补偿款，否则出卖人可以解除购房合同”。显然，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的合同解除条件与在《合同补充协议》中约定的合同解除条件具有明显不同，《合同补充协议》对合同解除条件进行了扩大化解释，该扩大化解释加重了买受人的责任，原告作为格式条款提供方，未提供证据证明对该条款进行了合理说明，该条款无效。本院认为，本案并非原告主张的商品房买卖合同纠纷，而应为追偿权纠纷。原告在履行担保义务后有权向被告追偿，在贷款银行未要求解除按揭贷款合同并要求原告履行担保义务的情况下，原告基于承担担保责任的事实不具有解除商品房买卖合同的权利。综上，本院认为，原告以商品房买卖合同纠纷为由，要求“解除原、被告双方于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》并由被告支付违约金75810.8元，同时退还延津聚兴·青青家园项目第11幢2单元601号房屋”的诉讼请求不当，根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，法院在审理过程中，认为当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致时，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。经本院向原告释*，原告拒不变更诉讼请求。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第三款、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告新乡**有限公司的起诉。

如不服本裁定，可在接到本裁定之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十六日