上诉人贾**、蒋**与被上诉人段长治为合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人贾**、蒋**与被上诉人段长治为合同纠纷一案，宛城区人民法院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。并于2014年7月31日作出（2014）宛民初字第909号民事判决。上诉人贾**、蒋**不服原判，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾**、被上诉人段长治及其委托代理人田**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：被告贾**、蒋**夫妻关系。二被告在南阳市宛城**事处蔡庄社区中井组有住房一处，因城中村改造，被告贾**代表二被告于2010年7月7日与有关方面签订了《宛城**事处蔡庄社区中井组城中村改造拆迁安置意向书》、《城市房屋拆迁安置补偿协议书》。按照有关政策及被告贾**与有关方面签订的《拆迁安置意向书》、《拆迁安置补偿协议书》，二被告可置换120平方米的房屋两套或者是以每平方米1500元的价格选择货币补偿安置。后二被告确定置换一套120平方米的安置房，其余选择货币补偿安置。2010年7月7日，上述协议签订后的当天，二被告作为甲方即与原告（乙方）签订了《转让协议》，该《转让协议》约定：二被告将其可取得的一套120平方米的拆迁安置房转让给原告，转让价格为192000元，原告于协议签订的当天支付转让价款；在开发商（南阳市**有限公司）通知交付房屋时，二被告有义务协助原告办理房产证过户等一切使原告拥有该转让之房屋产权的事宜等。原被告双方签订上述协议的当日，原告即按照协议约定支付了二被告19200元转让价款，被告贾**向原告出具了收据。

另查明：原被告签订的《转让协议》所约定的拆迁安置房经选房后确定为独山大道东侧“南都领御”3﹟楼2单元601室，该房屋在2014年4月2日南阳市**有限公司已通知交付房屋，后二被告从开发**产公司处将该处房屋钥匙领走，以原被告双方签订的协议无效为由，拒绝将房屋交付原告。原被告双方因此发生纠纷而诉至本院。

在本案审理过程中，二被告向**提出反诉，诉请：请求人民法院依法确认2010年7月7日原被告双方签订的《转让协议》无效，其反诉的事实与理由与其作为本案被告的答辩理由相同。

一审法院认为

原审法院认为，一、关于程序方面。反诉是指在已经开始的诉讼当中，被告借助同一程序对原告提起的与本诉具有关联性的新的独立请求。本案中原告要求判决履行合同为给付之诉，给付义务的产生乃基于合同法律关系产生，只有确认了法律关系有效才能判断给付义务的合法性。本案中，合同效力问题属于先决事项，合同效力属于本案请求之诉的裁判范围，处于诉讼系属之中，受到诉讼系属法律效果制约。二被告作为本案当事人，在审理中完全可以诉争合同无效为由否认给付义务的履行，而且程序上也享有以其认为合同无效的理由提请法院审查诉争合同效力的权利，其另行提起反诉，仅仅是对已有完全保护途径的利益提出的一种重复保护方式，确无必要。亦即，二被告在本案中享有完全充分的保护可能，因此另行提起确认之诉缺少诉的利益。庭审中已对被告释*，被告坚持提起反诉，并缴纳了反诉费用。故，二被告请求人民法院依法确认2010年7月7日原被告双方签订的《转让协议》无效的反诉请求不符合法律规定。二、关于实体方面。结合本案事实，合议庭总结本案焦点为原被告之间签订的转让协议是否有效。（一）《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。依据《物权法》之上述规定，我国的法律已确立了物权的独立性原则，即债权行为与物权行为相分离的原则。本案中原被告双方签订转让协议的行为属于债权行为，而非物权行为，依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是合同生效要件。《合同法》第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同行为只要符合合同的成立要件，且不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，就可以认定合同有效。（二）《房地产管理法》第38条第（六）项规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。本案讼争的拆迁安置房虽未登记领取权属证书，但其权属明确，产权处于可以期待的状态，因此，原被告之间签订的《转让协议》并不违反法律禁止性规定。（三）《合同法》第52条第5项中的“强制性规定”为“效力性强制性规定”，只有违反法律、行政法规的强制性规范（效力性强制性规范）的合同才无效。而《房地产法》第38条、第39条的规定并非效力性强制性规范，而是管理性强制性规范，结合本案事实，原告已经完全付清了转让价款，其对二被告的法定义务已全部完成，而二被告已经依照协议收取了转让价款，且双方签订的《转让协议》是在公平、等价、有偿，不存在欺诈、胁迫或重大误解的前提下签订的，根据意思自治、法无明文禁止便可为的原则，二被告主张原被告之间签订的《转让协议》无效的主张无法律依据，本院不予采信。（三）本案原被告之间所签订的《转让协议》，系双方的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人的利益，也不损害社会公共利益，本案合同的标的物即诉争拆迁安置房是否经过权属登记并不影响合同的效力，从诚实信用、鼓励交易的原则出发，应当认定原被告签订的转让协议有效，原告要求二被告依照协议约定履行合同，履行交付义务的诉请，本院予以支持。

原审法院判决：一、限被告贾**、蒋**于本判决生效后十日内履行合同义务，将诉争房屋独山大道东侧“南都领御”3﹟楼2单元601室交付原告段长治。二、驳回被告贾**、蒋**的反诉请求。案件受理费100元，反诉费100元，由被告贾**、蒋**负担。

上诉人诉称

上诉人贾**、蒋**上诉称：上诉人与被上诉人在签订《转让协议》时，开发商未取得《商品房预售许可证》，原审法院将《转让协议》按有效处理，实属适用法律错误。在《转让协议》中约定转让的房屋面积是120㎡，而本案诉争的房屋实际面积是129㎡，原审法院未查明事实，请求二审法院依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人段长治辩称：对商品房买卖合同的司法解释，并不适用于本案纠纷的解决，双方之间的《转让协议》合法有效，应当遵守履行，上诉人的上诉理由应不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

根据各方上诉及答辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点为：1、上诉人贾**、蒋**与被上诉人之间签订的《转让协议》是否有效？2、本案诉争的房屋面积是否是120㎡？若超出该面积，应如何处理？

各方当事人均无新证据向法庭提交。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，上诉人贾**、蒋**与被上诉人段长治之间签订的《转让协议》，系双方的真实意思表示，被上诉人依照该协议约定已经完全付清了转让价款，其法定义务已全部完成，二上诉人亦已经依照该协议收取了转让价款，故双方签订的《转让协议》是在自愿公平、等价有偿且不违反法律禁止性规定的前提下签订的，并予以履行，该《转让协议》是合法有效的，二上诉人该项上诉请求和理由，本院不予支持。上诉人称开发商未取得预售许可证问题，因最**法院在商品房买卖的相关司法解释中，规范和约束的是开发商和购房户之间的权利义务关系，对于本案并不适用。

关于诉争的房屋面积问题。二上诉人与被上诉人签订的《转让协议》中约定的安置房面积为120㎡，并同时约定“应置换面积小于安置房面积的部分，10㎡以内的按每平方米1500元的价格购置，10㎡以上的按照对社会销售价缴纳面积差价”。若本案诉争的房屋面积为129㎡，按照双方之间签订的《转让协议》，对超出部分9㎡的购房款和相关配套费用应由被上诉人来缴纳，而二上诉人却擅自缴纳与房屋有关的款项，违反了《转让协议》的约定，但应由被上诉人将上诉人垫付的价款及相关配套费用支付给二上诉人，故二上诉人的上诉请求和理由，本院不予支持。

综上所述，本院认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人贾**、蒋**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十七日