于*与丁**合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告于*诉被告丁**合同纠纷一案，于2012年10月31日起诉，由本院民四庭审理后，作出了（2012）源民四初字第314号民事判决书。原告于*不服判决，上诉于漯河市**。市中院经审理后认为原审判决认定基本事实不清，裁定发回重审。本院于2013年9月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于*委托代理人张**、黄**，被告丁**的委托代理人蒋**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告于萍诉称，2004年9月17日原告出资82000元购买丁**开发的位于源汇区丁**委会院内的房产一套，面积为110平方米，被告为原告出具了购房收据，并注明该房屋为西院西楼西户，原告购房后不久因工作关系去外地工作，期间多次回漯河找被告丁**要求交付房屋并办理房产登记，但被告总是避而不见或以种种理由推脱，致使原告无房居住，不能实现购房目的，只好在外租房居住，给原告的生活和孩子的学习带来极大不便。但被告却隐瞒事实于2005年将该房屋出卖给别人，给原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院要求解除原被告之间的房屋买卖合同，要求被告丁**返还购房款82000元及利息48339元，并承担82000元的一房二卖赔偿责任，并赔偿原告包括房屋升值损失和租房损失等各项经济损失399000元，共计611339元，由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告丁**辩称，1.原告诉讼请求没有依据，应当驳回。盖房系**委会在村集体所有土地上建设的住房，工程由被告施工，村委会用部分房屋折抵被告的工程款，被告办厂时，原告向被告供应过材料，被告拖欠了原告部分货款，经双方同意，被告用从丁**委会抵来的房屋折抵给原告，但不久后原告就以该房屋系小产权房为由不要了，被告无奈转让他人，是原告的原因导致的，原告存在明显过错，原告要求赔偿损失没有任何依据；2.案件已经超过法定诉讼时效，依法应当驳回原告诉请，自2005年初至原告起诉长达六年多，原告从未向被告主张过权利，显然超过法定二年时效。

本院查明

经审理后查明，2003年被告丁**承建源汇区干河陈乡丁**委会院内楼房一幢，丁**委会与丁**约定建房工程款用建成后的房屋折抵，由被告丁**对外转让。2004年9月17日被告丁**收到原告于萍82000元购房款，并出具收据注明西院西楼西户。经当事人申请，合议庭调取诉争房屋的房屋买卖协议与房产证存根，显示该房屋系丁**委会于2000年12月10日以71820元的价格出售给案外人陈**，土地使用权属性质为集体。被告丁**称该买卖协议时间不真实，房屋于2003年才开始建设，出售给案外人的时间应当是2005年，并提供了漯河市**汇分局出具的诉争房屋所在土地登记情况证明一份，显示该土地使用者为丁**委会，土地使用证号码是：漯集用（2004）第0717号。

又查明，原告于萍新提供的2006年至2013年期间的租赁合同、超市购物小票、收据、医疗费票据若干份，要求被告丁**支付租房损失。被告丁**认为从诉状上看原告住在滨河西路龙翔苑与租赁地点不符，从诉状可见原告购房后就到外地去了，按原告所说系将自己的孩子委托房东照看并居住，2006年约定租金600元与市场价格不符，该租赁合同等证据与本案没有关联性，涉案房屋是小产权房，土地是集体使用土地，该转让合同无效，原告请求租房损失没有法律依据。

再查明，原告于萍申请对诉争房屋价值进行鉴定，河南凯**询有限公司于2014年6月11日出具回复函称此次评估涉及到农村集体土地的转让，故不予评估。

另查明，2004年9月17日中**银行同期贷款年利率为5.76%，2004年10月29日中**银行同期贷款年利率为6.12%，2006年4月28日中**银行同期贷款年利率为6.39%，2006年8月19日中**银行同期贷款年利率为6.84%，2007年3月18日中**银行同期贷款年利率为7.11%，2007年5月19日中**银行同期贷款年利率为7.20%，2007年7月21日中**银行同期贷款年利率为7.38%，2007年8月22日中**银行同期贷款年利率为7.56%，2007年9月15日中**银行同期贷款年利率为7.83%，2008年9月16日中**银行同期贷款年利率为7.74%，2008年10月9日中**银行同期贷款年利率为7.47%，2008年10月30日中**银行同期贷款年利率为7.20%，2008年11月27日中**银行同期贷款年利率为6.12%，2008年12月23日中**银行同期贷款年利率为5.94%，2010年10月20日中**银行同期贷款年利率为6.14%，2010年12月26日中**银行同期贷款年利率为6.40%，2011年2月9日中**银行同期贷款年利率为6.60%，2011年4月6日中**银行同期贷款年利率为6.80%，2011年7月7日中**银行同期贷款年利率为7.05%，2012年6月8日中**银行同期贷款年利率为6.80%，2012年7月6日至今的中**银行同期贷款年利率为6.55%。82000元房款自2004年9月17日房款交付之日至2013年9月17日原告起诉之日的利息应当为30596.84元。

本院认为

本院认为，原被告之间虽然对房产买卖达成协议，但涉案房产系集体所有土地之上的建筑物，宅基地使用权只能由本村民经济组织内部成员享有，宅基地使用权人依法对集体所有土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。原告于*并非丁湾村村民，故原告于*和被告丁**之间的房屋买卖合同无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，被告丁**收取原告于*的房款应当予以返还并按照中**银行同期贷款利率支付利息。被告丁**辩称该房款并未实际交付而是冲抵的货款没有提供证据证明，本院不予采信。被告丁**辩称本案已过诉讼时效，但本案合同经确认无效，因合同无效而产生的财产请求权的诉讼时效起算点应当从权利人知道或者应当知道合同无效之日起算，故原告的起诉没有超过诉讼时效。该诉争房屋并非商品房，不适用《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故对原告要求被告双倍返还房款的诉请不予支持。原告诉请被告支付自交付购房款至今的房租损失，但原被告并未约定诉争房屋的交付日期，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，而原告并未提供证据证明其曾向被告要求履行该合同，原告于2012年10月31日向本院起诉要求返还房款并赔偿损失而非交付房屋，故对原告要求被告支付房租损失本院不予支持。原告要求被告支付房屋升值损失，但该房产属于农村集体土地建筑物不能估价，故本院不予支持。故依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：

裁判结果

被告丁**于判决生效后十日内偿还原告于萍购房款82000元并支付利息30596.84元（2013年9月17日之后的利息按中**银行同期贷款利率计算）；

驳回原告于萍的其他诉讼请求。

案件受理费9910元，由原告于萍负担8080元，由被告丁**负担1830元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年六月二十六日