焦作市解放区上白作街道龙**委员会与杨*、焦作市解放区人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事判决书

审理经过

申请再审人焦作市解放区上白作街道龙**委员会（简称龙**委会）因与被申请人杨*、焦作市解放区人民政府（简称解放区政府）拆迁安置合同纠纷一案，不服焦作**民法院（2014）焦民一终字第292号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月24日作出（2015）豫法立二民申字第1315号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案。申请再审人龙**委会的法定代表人崔**及其委托代理人王**，被申请人杨*及其委托代理人李**，原审被告解放区政府的委托代理人李**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2011年5月11日，一审原告杨*起诉至焦作市解放区人民法院称，其在焦**卫校西街原有住房223.6㎡，因城市改造被解放区政府和龙**委会强制拆迁，其多年来一直向有关部门反映，但至今未得到安置补偿。故请求判令解放区政府、龙**委会为其安置223.6㎡拆迁安置房屋（价值40万元），支付拆迁过渡费14万元，并承担本案的诉讼费用。

一审被告辩称

龙**委会辩称，龙**委会不应承担安置责任，本案不适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，杨*已得到安置且过渡费已经领完，应驳回其诉讼请求。

解放区政府辩称，其不是本案适格被告，拆迁安置协议早已履行完毕，应驳回杨*的诉讼请求。

一审法院查明

焦**放区人民法院一审查明：2003年9月4日，焦**卫校西街改造项目部作为甲方（拆迁人）与杨*作为乙方（被拆迁人，杨*之父）签订了一份拆迁安置协议，约定：拆迁：“一、乙方原住房建筑面积157.11（原记载为104.34，后划掉书写为现数字）㎡，产权归杨*所有。甲方根据有关规定给乙方如下补偿：1、搬家费计46859.18元。2、住房面积97㎡，产权归杨*所有。单价600元／㎡，计58200元。3、乙方补偿给甲方4000元。4、乙方的过渡费、搬家费已全部结清（杨*提交协议原写有本条内容，后划掉，龙**委会提交的协议中该条未划掉）。合计为46859.18元。二、安置：甲方根据政策规定，对乙方原则上拆多少，安置多少，以不低于原拆除合法建筑面积为准，采取拆一还一，互补差价的办法进行安置。将乙方安置在新建楼二层两室两厅一套，建筑面积97㎡，产权归杨*所有。乙方应向甲方支付58200元。三、结算办法，采取差额结算法：甲方应付给乙方46859.18元。乙方付给甲方各项费用4000元。四、乙方与甲方签订协议10日内由乙方将旧房钥匙一并交给甲方并保持旧房完好，新建楼工程于2003年9月4日至2004年9月4日竣工后由甲方通知乙方领取新房钥匙及房产证。五、无故过期不搬迁者，甲方将依法申请法院强行搬迁，一切后果由乙方自负。注：拆旧房日期为2002年7月16日。六、本协议经双方签字盖章后即行生效，本协议一式两份，甲方一份，乙方一份，报市拆迁办存档一份。”

2010年1月4日，杨*作为原告向解放区人民法院起诉龙**委会和杨*，请求确认龙**委会和杨*签订的拆迁安置协议无效。解放区人民法院认为双方签订的协议合法有效，杨*请求判决龙**委会按357.6㎡的住房进行补偿的要求，与本案不是同一个法律关系，且未列在诉讼请求中，遂于2010年7月27日作出（2010）解民初字第160号民事判决，驳回原告杨*的诉讼请求。杨*不服，向焦作**民法院提出上诉。该院于2011年3月11日作出（2011）焦*一终字第69号民事调解书，杨*撤回对本案的起诉，因杨*漏列其余拆迁主体，同意另行起诉处理。

杨*持有焦作市郊区人民政府颁发的第129号焦作市郊区宅基地使用证，载明户主为杨*，人口5人。坐落在上白作街道龙寺村，总面积223.6㎡。在附后的示意图中，载明有砖混房屋10米x11米、面积为110㎡（包括砖木房屋6.6米x4米、面积26.4㎡），另有砖木房屋3.4米x1.75米、面积为5.95㎡和砖混房屋7.35米x5.6米、面积为41.16㎡。该宅基地东西长13米，南北宽17.2米，四至分别为，东：河，西：路，南：许来训，北：杨**。

2000年8月16日焦作市解放区城市重点工程建设指挥部委托焦**地产估价所进行评估。2000年8月28日，该所对陈**等41户位于焦作市卫校西街拆迁范围内的房屋进行评估，总建筑面积为5628.53㎡，结构为砖混和砖木，估价时点为2000年8月22日，估价目的为拆迁补偿。其中在所附的卫校西街房产评估明细表第34行载明姓名为杨勤，建筑面积157.11㎡，估价总额为50285元，备注含围墙地面等。

2009年4月20日，杨*就拆迁事宜上访，反映其位于卫校西街14号房屋强行拆迁后未得到安置的问题。焦作市解放区人民政府上白**办事处（简称上白作街道办）在办理单位查处一栏载明如下内容：“2000年卫校西街街道路拓宽及拆迁改造工程开始后，当时解放区政府专门成立了解放区城市重点工程建设指挥部（简称重点工程指挥部），对陈**等41户进行了评估，拆迁户杨*也在41户中。因杨*在濮阳市工作，整个拆迁安置过程都是她的父亲杨*代理。2003年9月4日杨*与指挥部签订了拆迁安置协议书。杨*在2005年春节后第一家搬进了安置三号楼南单元二楼南户面积为102.29㎡的房屋，实际得到的住房比协议书上97㎡多出5.029㎡。现在该住房仍由杨*之父杨*居住。上访人反映的问题早在2005年得到了处理，并不存在未得到安置的问题。”上白作街道办于2009年5月7日通过党政联席办公会议的方式研究决定结案，并于2009年5月8日告知杨*，对上述处理意见不服，可以在2009年6月6日前到解放区人民政府信访事项复查委员会（简称解放区复查委员会）申请复查。杨*当天签署意见，不同意该结论。2009年5月9日，杨*向解放区复查委员会提出了复查申请。该复查委员会于2009年6月4日作出了《关于杨*信访问题的复查意见》，内容为：“（一）关于在拆迁过程中是否委托其父亲杨*代理问题。经查，杨*之父杨*2003年9月4日在《拆迁安置协议书》上签字，并于2006年6月搬进安置房居住，双方签订的《拆迁安置协议书》已履行完结。在动迁期间，杨*曾数次和其父亲杨*同时到拆迁指挥部反映和协商拆迁安置事宜，对安置结果杨*是清楚的，亦未提出异议，在法律上应视为表见代理。如果杨*仍不认可其父亲杨*签订的《拆迁安置协议书》，应通过法律途径予以确认。（二）关于评估是否侵权问题。经查，评估机构具有合法评估资质，且评估程序合法，杨*对评估标准及面积等问题提出的异议，应向原评估机构提出。（三）关于是否得到安置问题。双方提供的证据材料显示：从面积上看，杨*提供的《宅基地使用证》上宅基地面积223.6㎡，本人原宅基地面积78㎡与李**宅基地面积134.3㎡之和大致相等（1988年3月6日“宅基地登记费”收据）；从地界上看，杨*现宅基地的南临与原李**宅基地南临相同。因此，杨*提供的宅基地使用证应为本人原宅基地与李**宅基地合并后的宅基地（售房协议显示，李**的房产、宅基地已于1996年1月15日卖给杨*之兄杨**）。并且，该地域拆迁期间的《房产评估报告》中只显示了对杨*（勤）房产的评估，未显示对李**房产的评估。综上理由，杨*现居住的房屋应是对杨*与李**房产合并后的拆迁安置房。因此，上白作街道办出具的处理意见中认定杨*被拆迁的房屋已得到安置并无不妥。杨*如果不同意该复查意见，可以按《信访条例》规定的程序和时间，向上一级行政机关申请复核或向人民法院提起诉讼。”杨*收到该复查意见后，向焦作市人民政府信访事项复查委员会申请复核，要求该委员会撤销解放区政府的原处理决定，给予杨*安置补偿。该委员会于2009年9月30日作出焦政信复（2009）18号《信访事项复核决定书》，意见为：“焦作市人民政府信访事项复查复核委员会受理此案后，重新启动调查程序，多次召集相关单位，对本案进行了充分的调查、取证、分析、研讨，并征得信访人意见，要求其收集提供支持其主张的相关证据。经认真审查，认为：上访人反映的房屋安置问题，原办理单位、复查单位调查事实清楚，证据充分，且杨*提供的证据无法支持其主张，故此，焦作市人民政府信访事项复查复核委员会研究，决定维持解放区人民政府对该信访事项作出的复查意见。”

杨*向焦作市**办公室去信反映问题，该办公室于2009年7月23日作出《信访回复》，内容为：“你的房屋属于农村集体土地上的住宅，房屋已于2003年拆迁完毕，2005年已将你安置到三号楼南单元二楼南户。**务院《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，使用本条例”。你所反映的问题是农村集体土地上的住宅，不属于**务院《城市房屋拆迁管理条例》的范围。经我办研究不予受理。”

应杨*的申请，解放区政府于2009年10月16日向杨*作出《关于杨*﹤依法申请政府信息公开﹥的答复》，载明：“卫校西街北起新园路，南至建设路，全长980米，原街道两旁40余亩土地均系上白作街道龙寺村所有。卫校西街改造前是我市支干道中唯一一条土路，路宽仅7—10米，路面坑洼不平，居民出行极为不便。为摆脱贫困的经济面貌及我市创建优秀旅游城市的需要，2000年，龙寺村两委对卫校西街进行开发改造，并具体负责拆迁安置工作，相关资料可到龙寺村委会查询。”

另查明，1996年1月15日，李**作为甲方，杨**作为乙方，双方签订售房协议，约定甲方在市卫校西街13号东房三间，北房一间，南邻许来训，北邻杨*，出售给乙方。李**持有1988年焦作市郊区人民政府颁发的第103号宅基地使用证，载明面积为134㎡，东西长12米，南北宽11.2米。四至分别为，东：河，西：路，南：许来训，北：杨*。

又查明，河南**限公司开发的位于西环路与新园路交汇处西侧500米的国信.璟都苑房屋销售均价（报价）为3940元／㎡；焦作市**发有限公司开发的位于解放路与普济路交叉口的西城美苑小区房屋销售均价（报价）为5050元／㎡；焦作市**发有限公司开发的位于解放路中医院西边逸景雅居小区一次性付清销售报价4500元／㎡；位于卫校西街月季苑2号住宅楼销售均价（报价）为4180元／㎡。

同时还查明，位于卫校西街月季农贸市场东门对面南北走向的房屋由龙**委会对外销售。

一审法院认为

焦作**民法院一审认为，杨*与龙**委会、解放区政府之间的纠纷属于房屋拆迁安置补偿协议纠纷。此与杨*请求确认杨*与龙**委会之间签订的拆迁安置协议无效之诉并不矛盾，故龙**委会辩称杨*重复起诉的理由不成立。本案中，解放区政府成立了重点工程建设指挥部，负责卫校西街道路拓宽及拆迁改造的协调、指挥工作，焦**地产估价委托对拆迁房屋进行评估的单位亦是重点工程建设指挥部，但与杨*签订拆迁安置协议书的是“解放区修路指挥部（卫校西街）”，该拆迁安置协议书尾部落款为“卫校西街修路指挥部”，签章单位为“焦**卫校西街改造项目部”，代表拆迁方签字的是郭**、陈**。经查，在协议书上签字的陈**是上白作乡司法所的工作人员，但龙**委会及解放区政府均否认委托陈**在协议书上签字。而“焦**卫校西街改造项目部”并无证据证明系何组织设立。故依据拆迁安置协议书及其他有效证据无法直接确认拆迁主体。但根据庭审后人民法院调查的情况，在拆迁后新建房屋对外销售的主体是龙**委会。依据责权利一致的原则，推定具体实施拆迁的主体为龙**委会，其依法应当承担安置补偿责任。

关于杨*被拆除房屋的面积及应安置的面积，杨*持有的宅基地使用证载明其使用面积为223.6㎡，这一事实是可以确认的。宅基地使用证的附图显示宅基地上的房屋面积累计为157.11㎡，该面积与焦作市房地产估价报告书中载明的杨*房屋的面积完全吻合，可以印证面积为223.6㎡的宅基地上被拆迁的房屋面积为157.11㎡，据此，可以确定杨*被拆迁的房屋面积为157.11㎡。根据拆一还一的原则，应当为杨*安置的住房应为157.11㎡，但该协议书上载明安置的面积为97㎡，少安置了60.11㎡。龙寺村委会应当按照协议书约定的拆一还一的原则，为杨*补足安置房屋。考虑到安置房屋的行为执行具有不确定性，如不能安置的话可以折抵货币补偿。虽然拆迁前评估被拆房屋价值为50285元，但考虑到评估时段为2000年8月，以此来确定杨*的损失显失公平。结合被拆迁房屋所在位置，以及周边四个小区的商品房目前销售均价为4417.5元／㎡，酌定安置房价以4417.5元／㎡计算。据此，应按照60.11㎡房屋的价值确定为265535.93元。

关于杨*主张的过渡费，在两份拆迁安置协议书中，其中一份有“乙方的过渡费、搬家费已全部结清”的条款，但杨*所持协议中该条款被划掉，但并未证明是谁划掉的，故现有证据不能确定龙**委会已经支付了过渡费的事实。根据拆迁安置协议的约定，搬家费为46859.18元，协议同时约定了将搬家费折抵杨*应当向龙**委会支付的房款，故龙**委会未支付过渡费给杨*。杨*所有的房屋被拆迁而未获得约定安置，产生相应的过渡费用龙**委会应当予以支付。由于双方的拆迁安置协议中并未约定过渡费的标准，可以参照同等面积、同等地段的房屋租金来确定。但由于杨*的房屋被拆迁是在2002年7月，自拆迁至今已经过去十二年，这其中房屋租金变化很大，故此酌情取平均值按照每月300元来确定租金，过渡费为300元／月×12个月×12年=43200元。焦作**民法院于2014年6月18日作出（2012）解民初字第547号民事判决：一、龙**委会于本判决生效之日起十日内在焦作市解放区卫校西街为杨*安置房屋60.11㎡。如不能安置，应赔偿杨*损失265535.93元；二、龙**委会于本判决生效之日起十日内向杨*支付过渡费43200元；三、驳回杨*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费9200元，由龙**委会承担。

二审上诉人诉称

龙**委会不服，向焦作**民法院上诉称：一审法院认定拆迁主体错误，龙**委会既非拆迁主体，也非安置主体，更非受益人。一审法院仅凭对卫校西街现商铺承租人的调查，在未查清交款手续及收款单位名称的情况下，仅凭承办法官的追记确认龙**委会是拆迁主体错误。卫校西街拆迁安置工作是解放区政府牵头、上白作乡政府参与，成立了专门机构负责实施的，与龙**委会无关。根据“村财乡管”的统一会计管理模式。2001年12月起，上白作乡办事处就接管了龙**委会的财务，村财务账目中并没有卫校西街的房产、拆迁、投资、销售及安置款项来往；杨*在几次诉讼中，就杨*是否有权代理、李**房产的实际购买人等情节的陈述相互矛盾。杨*名下宅基地面积共357.6㎡都已评估安置，两处宅基地上所建房屋面积经测量为157.11㎡，因杨*住房系农村集体用地上的自建房，当时按1.5：1安置104.74㎡，实际已安置完毕，应得的过渡安置费已全部结清；杨*提供的安置协议与龙**委会调取的不一致，应以龙**委会调取的为准。综上，请求撤销原判，依法改判龙**委会不承担责任。

二审被上诉人辩称

杨*答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

解放区政府未答辩。

二审法院查明

焦作**民法院二审理查明的事实与一审相同。

二审法院认为

焦作**民法院二审认为：杨*原有房屋已被拆迁，在依据拆迁安置协议书及其他有效证据无法直接确认拆迁主体的情况下，一审法院依据查明事实，本着责权利一致的原则，推定具体实施拆迁的主体为龙**委会的处理妥当。解放区政府2009年10月16日向杨*作出的答复中也称“2000年，龙寺村两委对卫校西街进行开发改造，并具体负责拆迁安置工作，相关资料可到龙寺村查询”。因此，龙**委会认为其不是拆迁安置主体的上诉理由，不予采纳。关于杨*被拆除房屋的面积及应安置的面积，根据杨*持有的宅基地使用证，其宅基地的使用面积为223.6㎡。宅基地使用证后的附图，显示杨*宅基地上建筑物面积累计为157.11㎡，该面积与焦作市房地产估价报告书中载明的面积完全吻合，因此可以确定杨*被拆迁的房屋面积为157.11㎡。根据拆迁安置协议书中确定的拆一还一的原则，应当为杨*安置的住房面积应为157.11㎡，协议书只安置了97㎡，少安置了60.11㎡。龙**委会认为应按1.5：1进行安置的辩解，没有事实根据，不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。2014年10月24日焦作**民法院作出（2014）焦民一终字第292号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由龙**委会负担。

再审申请人称/抗诉机关称

龙**委会不服二审判决，向本院申请再审称，龙**委会不是拆迁人，杨*被拆房屋已经得到足额安置，过渡费包含在搬家费中，已经支付完毕，原判决要求其再支付杨*12年过渡费错误。补偿杨*的损失以卫校西街现在的商品房销售价格来计算错误，请求依法驳回杨*的诉讼请求。

再审被申请人辩称

杨**称，龙**委会具体实施了拆迁工作，其应当承担拆迁安置责任。龙**委会仅对杨**的房产进行了安置，未对自己被拆的房屋进行安置，原拆迁协议没按国家规定进行经济补偿，原判正确，应予维持。

解放区政府辩称，解放区政府成立的城市重点工程建设指挥部是一个拆迁协调指挥部门，不是和杨*签订补偿协议的当事人，不应承担安置补偿责任。解放区政府同时提交了两份建设工程规划许可证及《卫校西街综合改造房屋及土地权属遗留问题办理协议书》一份。

本院查明

本院再审查明的事实除与原审一致外，另查明，解放区政府再审中提交的2003年2月26日的焦规建补字（2003）号建设规划许可证显示卫校西街3号安置门面房的建设单位为龙**委会，2003年9月9日的焦规建字（2003）第114号建设规划许可证显示卫校西街3号安置楼的建设单位为龙**委会。2013年12月27日，解放区住建局与上白**事处及龙**委会三方签订的《卫校西街综合改造房屋及土地权属遗留问题办理协议书》明确约定，由上白作街道办和龙**委会与市相关部门接洽，办理卫校西街综合改造房屋及土地权属遗留问题各项手续，由龙**委会承担办理过程中的一切费用及各项税费，剩余房屋产权归龙**委会所有，龙**委会对出具的清单负责，并承担分割清单引起的一切责任。

另查明，龙**委会提交的李**、宋平均等人与焦**卫校西街改造项目部签订的《拆迁安置协议书》均显示，被拆迁人原住房屋建筑面积处填写的是评估时的建筑面积，而非依照安置比例折算后的面积。杨*代表杨*签订的安置协议上明确约定拆一还一，不低于原拆除合法建筑面积。

本院认为

本院再审认为，焦**卫校西街改造项目部是为卫校西街改造工程专门成立的临时性机构，负责卫校西街的拆迁、安置以及安置工程的建设工作，该项目部的原负责人为龙**委会的主任王**，该项目的规划手续及后期改造房屋及土地权属的遗留问题均由龙**委会负责办理，剩余房屋产权亦归龙**委会所有，故根据责权利相统一的原则，原判认定龙**委会为拆迁主体并无不当。龙**委会关于其不是拆迁主体的申请理由不能成立，本院不予支持。杨*代表杨*与焦**卫校西街改造项目部签订的拆迁安置协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，双方均应遵照履行。按照双方协议中拆一还一的约定，龙**委会少给杨*安置60.11㎡，应承担继续安置的责任。原判考虑安置行为的不确定性，参照目前被安置地区商品房的销售均价，计算出的货币补偿价格亦无不妥。杨*可以选择其中任何一种补偿安置方案请求龙**委会履行。龙**委会关于已经按照双方约定安置完毕的申请理由缺乏证据支持。杨*房屋被拆至今未能足额安置属实，龙**委会未提供充分证据证明过渡费用包含在搬家费46859.19元中且已支付完毕，故原判酌情按照每月300元的标准计算12年的过渡费适当，龙寺村委该再审请求不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

再审裁判结果

维持焦作**民法院（2014）焦民一终字第292号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日