戚*与郭**租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人戚*与上诉人郭**租赁合同纠纷一案，河南省宝**民法院于2014年6月28日作出了（2014）宝民初字第359号民事判决。宣判后，戚*、郭**均不服，向本院提起上诉。宝**民法院于2014年9月25日将本案移送我院，本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月21日对本案进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，郭**和妻子李**在宝丰县城区父城商场北侧有一间两层门面房一套，面积44.34㎡，宝丰**理局于2003年6月18日给被告和李**颁发有房屋所有权证书，房产证号为平宝房权证发字第0201002638号。2006年3月20日，郭**和崔**签订租房协议一份，约定上述门面房出租给崔**使用，年租金为7800元，崔**支付郭**转让费9500元，崔**不承租时可以向他人转让，但转让费不能超过9500元。崔**使用两年后将承租的上述门面房转让给戚*，戚*支付崔**转让费9500元。2010年3月份，郭**欲收回戚*承租的门面房，戚*通过张**从中协调，由戚*支付郭**20000元转让费，戚*继续承租房屋，双方于2010年3月20日签订租房协议一份，租房协议约定，戚*承租郭**的上述门面房一间，支付郭**转让费29500元，戚*转让承租的门面房不能超出29500元，戚*转让时必须通知郭**到场；租房期间房租随行就市，一次付清一年房租。2014年3月20日，戚*房租到期，将承租的房屋交付给郭**，并要求郭**退还29500元转让费，郭**认为不应退还，双方产生纠纷。

在诉讼过程中，郭**认可戚*已将承租的门面房交付，房屋租赁关系解除。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告于2010年3月20日签订的租房协议是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律法规强制性规定，该租房协议的效力本院予以确认，原、被告之间租赁合同关系成立。租房协议中的转让费29500元由两部分组成，其中的9500元是原告从崔**手中接收被告的出租房屋时直接支付给崔**的转让费，下余的20000元是2010年3月份原告为继续承租房屋支付的转让费。从上述事实可以看出，崔**作为和原告一样的承租人，其将承租的房屋转租给原告时收取了9500元转让费，这与其承租被告房屋时向被告缴纳的转让费数额相同，可以证明若本案原告将承租的被告的房屋转租他人也可以像崔**一样收取相应转让费，但原告并未将承租的房屋转租他人，将租赁房屋再次向外出租的权利又交回被告手中，被告可以将房屋出租给他人且可以再收取转让费。本案纠纷发生的原因也就是原、被告双方未约定若原告不转租承租的房屋情况下被告收取的转让费应如何处理。我国合同法规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。原、被告双方虽未约定原告将承租的房屋交回被告情况下转让费的处理，原告将被告给予的转租权交回到被告手中被告未退还转让费确实遭受经济损失，被告收回原告承租的房屋再次向外出租可以获得相应收入，按照公平原则，结合本案实际情况，对原告要求被告返还29500元转让费的诉讼请求，认为支持50%即14750元较为适当，多要求部分不予支持。原告已于2014年3月20日前将承租的房屋交付给被告，双方之间已自行协商解除了房屋租赁关系，本院对双方之间房屋租赁关系解除事项予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决，一、原告戚*和被告郭**之间2010年3月20日签订的房屋租赁合同（租房协议）于2014年3月20日解除。二、被告郭**于本判决生效后十日内退还原告戚*租房转让费14750元。三、驳回原告戚*的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费538元，由原告戚*负担370元，由被告郭**负担168元。

上诉人诉称

原审法院宣判后，戚*不服，上诉称，一审使用《中华人民共和国合同法》第五条公平原则是错误的，双方合同解除后应以《中华人民共和国合同法》九十七条规定判令郭**返还我全部的空房转让费。请求二审法院依法对一审判决第二项予以改判。

另一上诉人郭**上诉称，一审认定事实错误，本案所争议的29500元系戚*支付给郭**的转让费，不是“押金”。根据《中华人民共和国合同法》若干问题解释㈡第七条的规定，这种普遍存在的市场交易习惯受法律规定，不存在退还的问题。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回戚*的诉讼请求。

本院查明

二审查明事实与原审判决认定事实相一致。

本院认为

本院认为，戚*、郭**于2010年3月20日签订的租房协议是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律法规强制性规定，该租房协议的效力本院予以确认。该合同到期后戚*放弃了双方协议中其对外转租的权力，将租赁房屋交回郭**手中，造成转让费无法收回。戚*转让费用未收回的原因是戚*自身原因，不是郭**造成的，现戚*上诉要求郭**全额返还转让费的请求，结合双方当事人签订的租赁合同时明确约定“戚*如转让租赁房屋也可收取不能超过29500元转让费”及现郭**收回承租的房屋后可再次向外出租获得相应转让费的实际情况，一审判决支持返还部分转让费无不妥之处，戚*要求全额支付的上诉理由不能成立，本院不予采纳。郭**上诉称，一审认定事实错误，本案所争议的29500元系戚*支付给郭**的转让费，这种普遍存在的市场交易习惯受法律保护，不存在退还的问题。经查，戚*、郭**签订的租房协议中没有明确约定对于戚*不转租的情况下郭**收取的转让费如何处理的内容，但依据郭**收回承租的房屋后可再次向外出租获得相应转让费的实际情况，一审按照公平原则，结合双方当事人签订租赁合同时的实际情况，部分支持返还无不妥之处，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费337元，戚*负担170元、郭**负担167元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十三日