杨**、杨**与李**、第三人杨凤州确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**、杨**与被告李**、第三人杨**确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人王**、被告李**及其委托代理人郭**、被告杨**及其委托代理人张**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

二原告诉称，原告杨**、杨**与第三人杨**是兄弟关系，其父亲不在时留下口头遗嘱，老**让杨**一家使用，但不能出卖。2004年9月3日在我们不知情的情况下，杨**偷偷与被告李**达成售宅基地协议书，这十多年我们一直不知情，直到第三人与李**打官司，我们才发现老**被卖，二原告认为杨**出售老**的行为不但违背了其父亲的遗嘱，而且违反了法律规定，农村宅基地是不允许买卖的，这也是法律所禁止的。为此要求确认被告李**与第三人杨**的售宅基地协议无效，判令被告李**限期搬离，案件受理费用由被告负担。

被告辩称

被告辩称，1、二原告主体不适格，不具备原告的主体资格，应依法裁定驳回其起诉。2、二原告起诉认定被告与第三人签订的房屋买卖协议无效，把杨凤州列为第三人实属不当，因为他是该协议的当事人之一，应列为被告。3、二原告所述事实不实，于法无据，应判决驳回其诉讼请求。

第三人述称，1、第三人在经济囧迫的情况下，事前未征得其他权利人同意，事后也没有告知其他权利人，私自与被告签订买卖协议，是一种无效行为。2、第三人对该宅基地只有使用权，并没有处分权。3、第三人给原告谎称是出租给被告，实际上是出售给被告了。二原告是在第三人与被告打官司的情况下，才知道该宅基地被出售。

原告针对其请求第一次庭审中向本院提供证据如下：1、售宅基地协议书一份（彩印件），证明目的，该买卖协议违反法律的规定，买卖协议上面也没有二原告的签字，二原告不知情，从协议的内容上看，被告是知道宅基地属于杨家兄弟共同的财产。2、家庭问题处理协议书（复印件）一份。证明目的，证明涉案的宅基地第三人杨凤州只有使用权，没有处分权。

被告对原告上述证据的质证意见是：原告提供的第一份证据是彩印件，不是原件，无法与原件相核实，被告对原告提供的证据不予质证。第三人对原告上述证据的质证意见是：对证据复印件无异议。

原告针对其请求第二次庭审中向本院提供证据如下：

第一组：1、李**提交的售宅基地协议书一份；2、杨XX的宅基地使用证存根；3、2014年9月9日的行政诉讼庭审笔录一份；证明目的：1、原告提交的售宅基地协议书虽不是原件，但被告在行政诉讼中提交的协议书与原告的是一致的，并且被告也是以此协议书办理的土地使用证，原告提交协议书与被告一致，原件在被告处。2、第三人杨凤州出售的宅基地并不归第三人所有，遗嘱也约定杨凤州不能处分，所以第三人杨凤州只有使用权没有处分权，其售宅基地协议违法无效。

第二组：1、XX村委的的证明和西华县公安局XX派出所的证明各一份；证明目的：被告李**并不是XX镇XX村委村民，而是2014年3月20日才转入的，当时办证并不符合条件。

第三组：1、王XX的证明及身份证复印件一份；2、家庭问题处理协议书一份；证明目的家庭问题处理协议书合法有效，该协议约定第三人只有居住权没有处分权。

被告对原告上述证据的质证意见是：对第一组证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2有异议，该存根在行政案件审理过程中出示过，没有得到任何机关确认的空白表，不是合法有效的宅基地使用证存根，证明不了诉争的宅基是杨XX的宅基。对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，在行政案件庭审过程中，原告提供的遗嘱协议不是原件，其真实性无法核实，即使该遗嘱协议是属实的，也只是家庭内部分家析产的一个协议，是对协议各方权利的限制，只能对其家庭内部成员有效，对外不产生法律效力，不能证明原告提供的该组证据的第二个证明目的。对第二组证据质证意见如下：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，虽然被告在办理宅基使用证时不是XX村村民，但后来迁入该村，成为XX村村民，具有购买本村其他村民宅基的资格。对第三组证据质证意见如下：王XX作为证人应该出庭接受质证，未经出庭作证质证，不能认定其证明效力。家庭问题处理协议书除第一次庭审异议意见外，还认为该协议不是遗嘱，遗嘱也不能处理宅基地的使用权。

第三人对原告上述证据的质证意见是：对第一组证据本身没有异议，但对行政庭庭审笔录中李应国所述其宅基证是杨凤州办理的不属实；对第二、三组证据没有异议；认为家庭问题处理协议书是遗嘱，无异议。

被告在第一次庭审中向本院提供证据如下：1，李**土地使用证、房屋所有权证各一份，证明目的：证明李**受让的房地产，已经依法办理了过户登记手续。2，XX村委会证明二份。证明目的为李**只有一处房产，还是购买杨凤州的房产，办理过户登记手续是经杨凤州同意的。3，杨XX，杨XX证明一份。证明目的为杨凤州卖房产时杨**知道并同意了。4、李**户口本，身份证复印件各一份。证明李**是XX村人。5、西华县XX镇规划图一份，证明李**的宅基地和房屋是商业用地。

二原告对上述证据质证意见是：对证据1有异议，该土地使用证是原告通过手段获取的，我们正在进行行政诉讼。房产证的填发机关是建设所，不是合法的机关签发的，不具有法律效力。对证据2的异议是：该两份证明从形式不合法，是先盖章后写的文字，内容也不属实，因为农村宅基不允许买卖，被告不是北门村的人，被告是在行政诉讼过程中才迁到XX行政村的。被告只有一套房产的证明，没有出具该证明经手人的签字。对证据3异议如下：这两份证明的内容不属实，杨**、杨**不知道这个事。对证据4异议如下：对证据本身无异议，是真实的，但是其户口是非法办理。对证据5异议如下：证据来源不合法，规划图也不能与宅基证登记的土地性质相违背。

第三人对上述证据的质证意见是：除同二原告代理人的质证意见。对证据3异议如下：两个证人应当出庭接受双方当事人的询问。

被告在第二次庭审中向本院提供证据如下：1、西华县公安局XX派出所在XX村委证明上加盖公章的证据一份，证明当时李**将户口转入XX村委时是经过该村委同意的。2、证人刘XX出庭作证，证明目的为李**与杨凤州签订售房协议经过及签协议时征求了除杨**之外的杨家兄弟的意见。

二原告对上述证据的质证意见是：对证据1有异议，XX村委的证明是个人行为，因李**与XX村村委的村支书刘XX有特珠关系。因外村村民迁入本村，需经村集体组织成员讨论，故该证明内容不合法，不能作为有效证据使用。对证据2有异议，认为证人刘XX陈述不属实，杨**确实没有同意卖宅基；刘XX找杨凤州时并未对杨凤州的家属说明来意。

第三人对上述证据的质证意见是：XX村委这个证明无效，李**不是XX村的人，其迁入没有经过村民讨论通过。其它同意原告代理人的质证意见。

第三人杨凤州未向本院提供证据。

依据有效证据，本院确认以下案件事实：杨**、杨**与杨**系兄弟关系，其父母在西华县XX镇XX村有房宅一处，其父母去世后，杨**在该房宅内居住。2004年因杨**急用钱，经当XX村委会同意将房屋卖给李**，并于2004年9月3日与李**签订了《售宅基地协议书》一份，其主要内容为”1、宅基地南北长21.6米，东西宽8.35米，包括宅基地附属物，总价为130000元整；2、更换土地证由杨**负责办理，费用由李**承担；3、杨**宅基地出让必须有杨家兄弟同意凤州宅基地转让意见书；4、此宅基地换发证后投入使用后，原来的任何证件统统作废；5、此协议生效后，双方不得依任何借口终止协议，如单方违约，违约方必须支付对方基地总额的20%违约金，此协议生效之日起，宅基地所有权归李**所有；6、宅基地使用证移交时李**应一次性付清宅基地总额”。该协议下方附”协议生效后，杨家兄弟出现因售宅基地的各种不良现象和所产生的后果，杨**应负全部责任”。甲方杨**、乙方李**及见证人刘XX均在协议上签名。2004年9月5日见证单位西华县XX法律服务所在此协议上盖章。双方签订合同后，李**交付了房宅款130000元，并于2005年4月7日取得了集用（2005）第22-17-19-52号集体土地使用证。2014年3月20日西华县XX镇XX村委会同意李**夫妇二人的户籍由西华县XX镇XX村迁入该村委。2014年4月21日李**的户籍迁入西华县XX镇XX行政村。另查明，杨XX夫妻死亡后其在XX村委居住的子女均有房宅各一处。李**现已在该争议房宅居住生活多年。

本院认为

本院认为，宅基使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让。”法无禁止即可行”，在现行行政法规中并无关于农村宅基地使用权不得向农村居民转让的禁止性规定。结合本案实际，被告李**与第三人杨**所签合同虽为《售宅基地协议书》，但从所签合同的实质内容及XX村委出具的证明可以证实，该合同实为农村集体经济组织宅基与房屋一并转让的行为，并非单独转让宅基的行为，且当时双方转让房屋的行为得到了XX村委会的同意。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，杨XX夫妻死亡后其在该村居住的子女均各自有宅基一处，且该宅基并非遗产之范畴，故该处宅基的所有权归XX村委，杨**与当时并非本集体组织成员的农村居民李**签订房宅转让协议属无权处分之行为，但该行为事后经过了XX村委的追认许可和同意，被告李**亦于2005年取得了该宅基的集体土地使用证并在此处房宅上居住多年，且现仍在此居住并成为了该XX村委的村民，故该转让合同并未违反法律禁止性规定，应依法成立有效。本案中二原告虽提供了西华县公安局XX派出所及XX村委会出具的被告李**原为XX镇XX行政村村民，迁入XX村较晚的证明，但这并不能对抗XX村委会对杨**转让该争议房宅行为的事后追认；原告提供的家庭问题处理协议因在本案与行政诉讼中均无原件，被告李**不予承认且无其他有效证据加以印证，本院无法确认其真实性，故原告以该买卖合同违反法律强制性规定及第三人杨**违反父亲遗嘱家庭问题处理协议私自处理老宅基的理由要求确认该合同无效并要求被告李**限期搬离的请求依法不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、最高人法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告杨**、杨**要求确认被告李**与第三人杨凤洲宅基买卖协议无效及要求被告搬出该宅基的诉讼请求。

本案案件受理费100元，由二原告负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日