马**、朱*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

马**因与朱*租赁合同纠纷一案，于2014年6月16日起诉至开封市金**民法院，请求判令朱*停止侵权，立即将位于郑开大道开封市预备役＊＊＊师＊＊号楼南＊-＊号房屋搬出交还，并支付逾期交付期间的租金损失至搬出之日止（租金每天按1500元计算）；承担违约金100000元。朱*提出反诉，请求判令马**支付违约金10万元。金**民法院于2014年10月31日作出（2014）金*初字第702号民事判决。马**和朱*均不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，马**、朱*于2009年4月23日双方签订一份租赁合同，合同约定马**将郑开大道开封市预备役＊＊＊师＊＊号楼南＊-＊号门面房屋出租给朱*使用，期限自2009年6月1日起至2014年5月31日止。如承租方提前终止合同，应向出租方赔偿违约金100000元。2009年4月23日至2009年5月31日期间的时间，出租方同意该段时间作为承租方筹备和装修时间，不计入正式租期。房屋年租金120000元，先交租金再用房，三个月支付一次。租赁期间，承租方可对房屋进行装修。合同期限届满，出租方有权收回该房屋，承租方应如期返还。承租方需要继续承租该房屋的，则应于合同期满三个月告知出租方。经出租方同意后，可继续订租赁合同。同等条件下有优先权。租赁期届满，属于承租方的家具、电器等设备承租方负责搬走。由承租方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的物品等）无偿归出租方所有，承租方不得拆除，以免破坏室内的装修状况。朱*按约在租赁期内已交付租金，该合同租赁期限已届满，双方没有续签合同，马**要收回出租的房屋，朱*未及时腾出承租的房屋，并交还予马**。现马**诉至本院，要求朱*腾出房屋并交还马**，同时支付逾期交付的租金损失，违约金100000元。朱*以马**违约，反诉要求马**支付朱*违约金100000元。

一审法院认为

一审法院认为，马**、朱*双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。双方按照合同约定履行至2014年5月31日，双方的租赁合同因期限届满而终止，故朱*应当将承租的房屋及时腾空返还给马**，因此，对马**要求朱*从该房屋中搬出的诉讼请求，依法应予支持。合同期限届满后，朱*继续占用原承租的房屋，侵害了马**对所有物的收益权，给马**造成一定的租金损失，马**要求朱*自2014年6月1日起，至实际搬出该房屋之日止支付租金损失的诉讼请求，予以支持。但马**要求按照每天1500元的租金损失支付明显比原租金偏高，但双方原约定的租金时间至今已有5年，随着物价的增长，原租金已明显偏低，应按照同地段房屋出租的市场价格支付租金，根据物价的增长速度和租赁房屋的地理位置，酌定租金损失为500元／天。因原租赁合同并未约定租赁期限届满后，承租方不及时腾房的违约责任，对于马**主张的违约金，不予支持。朱*反诉认为基于对马**的信任，对房屋进行装修，在租赁期间马**私自将该房屋卖给第三人，违反双方约定，导致朱*损失严重，反诉要求马**赔偿违约金100000元，同时在本案审理过程中，朱*申请对装修价值进行评估，对于朱*辩称在租赁期间的装修和增添的附属物，因合同有明确约定，应按照合同约定履行，并且根据《最**法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修装饰费用的，不予支持”的规定，故对朱*要求对房屋装修价值进行评估的申请，不予批准。对于朱*主张马**租赁期间转让房屋已构成违约，应支付朱*违约金的反诉请求，但朱*并未提供有效证据证明，争议的租赁房屋所有权人已发生转移并且给其实际造成经济损失，故朱*主张的违约金，于法无据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条，最**法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、朱*于本判决生效后二十日内腾出郑开大道开封市预备役＊＊＊师＊＊号楼南＊-＊号门面房屋，将房屋交付马**，并按500元／天支付马**租金损失（自2014年6月1日起至实际交付房屋之日止）；二、驳回马**的其他诉讼请求。三、驳回朱*的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4100元，由马**承担2300元，由朱*承担1800元。反诉费2300元，由朱*承担。（案件受理费马**先行垫付，不再退还，待履行时一并结清）。

上诉人诉称

马东海上诉称，一审判决酌定按照每天500元计算租金，不符合市场价格。本案双方当事人在五年前约定的租金每月10000元，平均每天300多元，五年后的租金已增加了几倍，本案涉案房屋地处黄金地段，一审判决只按照每平方米25元的价格让被上诉人支付租金，不能体现市场的真正价格，也损害了上诉人的合法权益，判决租金价格过低。请二审法院查明事实，撤销一审判决，作出公正判决。

被上诉人辩称

朱**辩称，双方合同尚未解除，目前是不定期租赁合同，租金马**主张过高，且其并未举证租金数额，应按原合同执行，本案系按照租赁合同审理，故租金应按合同法原则确定，而不应按照物权保护确定。

朱*上诉称，1、一审法院按照租赁合同纠纷审理此案，又以“合同届满后，被告继续使用原承租房屋，侵害了原告对所有物的收益权”，可见一审法院将本案界定为物权保护纠纷。且一审法院按照确定侵权之债的方法参照市场价格确定租金损失错误。2、马**出卖涉案房屋，违反合同约定，侵害了上诉人的优先购买权，卖房的事实有录音为证，一审法院不予认可，并要求我方提供其卖房的直接交易证据，上诉人不是房屋买卖的当事人，不可能获取房屋买卖合同，这种要求是不合理的。3、关于房屋装修，上诉人数百万的艺术品与房屋混合一体，使房屋增值巨大，合同第三条第一款约定的续租权正是基于对房屋巨额装修的考虑，只有租期的延展才能平摊高额装修的费用，一审法院应当将装修事宜依法解决，而不能草率处理。4、关于租期，合同第三条第一款约定续租权归朱*行使，朱*主动行使该权利后，与马**形成了新的租赁关系，虽未形成新的书面合同，但可以依照原合同确认，正是基于续租权的存在和行使，可以确认本案系租赁合同纠纷而非物权保护纠纷，不存在侵权之债。依据合同法第二百三十六条之规定，双方已经形成了新的租赁关系，租赁期限为不定期租赁。5、关于租金，双方已经形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，租金应按照原租赁合同标准计算，一审判决每天500元租金没有依据。6、一审法院违反法定程序，庭审中，上诉人申请对装修价值进行评估，但一审法院并没有安排选定鉴定机构，也没有通知上诉人，严重侵犯了上诉人诉讼权利。一审在未查清装修价值的情况下，要求上诉人搬离，不利于确定装修价值，装修价值是本案应查清的问题。请二审法院撤销一审判决，发回重审。

马东海答辩称，本案是租赁合同纠纷，一审法院定性准确。我方要求朱*腾房是因为租赁合同到期，一审判令朱*腾房于法有据。涉案房屋并没有卖与第三人，朱*也没有提供出卖涉案房屋的证据。合同第三条第五款约定，到期应返还房屋。合同第三条第六款对装修也有明确约定，朱*要求我方赔偿装修损失无事实和法律依据。对租金，一审判决的租金过低。一审法院并不存在程序违法的情况。

本院查明

二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。

本院认为

本院认为，马**、朱*签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护。双方应按照合同约定履行。合同第三条第一款约定“房屋租赁期自2009年6月1日至2014年5月31日，共五年。五年后，为一个合同续订期。如乙方于第六年继续租赁该房屋，本合同继续有效。”合同第三条第五款约定“合同期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于合同期满三个月告知甲方。经甲方同意后，可续订租赁合同。”本案中，朱*并未举证证明其经马**同意并续订租赁合同，双方的租赁合同于2014年5月31日因期限届满而终止。朱*在合同期限届满后仍继续占用原承租的房屋，已构成违约。基于朱*的违约行为给马**造成的租金损失，朱*应当赔偿。一审法院基于原合同约定，综合物价的增长速度和租赁房屋的地理位置等因素，酌定租金损失为500元／天并无不当。双方关于租金的上诉理由均不能成立，本院不予支持。对朱*称马**将涉案房屋卖与第三人构成违约的主张，因其未提供有效证据证明，本院亦不予支持。对朱*上诉称其一审时申请对装修价值进行评估，但一审法院并没有安排选定鉴定机构，也没有通知上诉人，严重侵犯了上诉人诉讼权利的上诉理由。因双方在合同中明确约定“由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的物品等）无偿归甲方所有，乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况。”一审法院未对装修价值进行鉴定并无不当，对该上诉理由本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5900元，由朱*负担4100元，马东海负担1800元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十八日