王**与安阳市方**责任公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**诉被告安阳市方**责任公司（以下简称方**司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭进行了审理。原告王**及其委托代理人郜小红、被告方**司委托代理人杨**、陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王**诉称，2010年7月14日，原、被告双方签订了一份《商品房预售合同》。根据该合同约定，原告购买被告开发建设的“上城公馆”5号楼2单元2401号商品住宅房一套，建筑面积为140.72平方米，价款为517203元。被告应当在2011年6月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，每逾期交房一天，按原告已交付房价的万分之一向原告支付违约金。该合同签订后，原告已如约履行了合同义务，支付了全部购房款517203元，但在合同约定的交房日2011年6月30日，被告却未能按期交房，直至2011年8月27日被告才通知原告交房。在被告交付住房时，原告经现场验收发现，被告交付的住房整体质量状况很差，地面粗糙、墙体角线不平整、门窗闭合器松动、开胶、对角线不平整且密封条不牢固、地漏不在最低处、下水管道支架不平整、刷漆不均匀、护栏生锈、质量严重不合格、给水管道不平整、不顺畅、支架粗糙等诸多问题，特别是向南的飘窗位于高达24层的楼房墙体之外，距地面达50多米，面积大于1.5平方米，被告却将此处的玻璃安装成没有钢化的普通双层玻璃，且没有安装安全护栏。上述诸多质量问题和安全隐患原告均已在房屋“交接表”上注明，且被告也签字认可，但却拒不履行修复、修缮之义务，致使原告购买的商品房至今已逾期1045天却仍未能交付。原告认为，根据合同第8条、《建筑安全玻璃管理规定》第7条及《建筑工程施工质量验收统一标准》的规定，被告应当在合同约定的期限内向原告交付经验收合格且质量符合国家房屋质量标准的住房，将存在的质量问题和瑕疵修理、修缮至合格，在向南的飘窗上安装钢化玻璃并加装金属安全护栏，以确保原告以及楼下行人的人身、财产安全。被告拒不对存在的质量问题及瑕疵进行修理和修缮，已构成违约。根据合同第8条、第9条以及《合同法》第111条、第114条、第135条的规定，被告依法应当全面履行合同义务，对原告购买的住房存在的上述质量问题和缺陷进行修理、修缮至合格，在向南的飘窗处安装安全护栏，将飘窗玻璃更换为双层钢化安全玻璃，并同时向原告支付逾期交房的违约金。为维护其合法权益，现原告王**请求法院依法判令被告方**司对原告购买的住房的地面、墙面、门窗、下水管道、给水管道及开关质量不合格或存在缺陷的部分进行修理、修缮，在南向飘窗处安装安全护栏，将飘窗玻璃更换为双层钢化安全玻璃，并将修复、修缮合格的房屋交付原告；依法判令被告方**司向原告支付逾期交房的违约金54048元（计算至2014年5月10日，以后至实际交付日的违约金另行计算）。

被告辩称

被**公司辩称，原告所提出的质量问题不属于合同第14条约定的问题，不能成为原告拒收房屋的理由。按照合同第16条保修责任的约定，保修责任从房屋交付之日起开始，但我公司已经将交接单上的质量问题修复完毕。原告对违约金的计算方式不符合合同的约定。根据原告的诉状可知，我公司已经履行了交房通知义务，根据合同第11条的约定，接到交房通知之日起15日内未收房的，视为已收房。

本院查明

经审理查明，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方于2010年7月14日签订了《商品房预售合同》一份，约定原告以按揭的方式购买被告开发建设的上城公馆5号楼2单元2401号商品房一套，房屋建筑面积为140.72平方米，房屋总价款为517203元，其中首付款为157203元，商业贷款为360000元，且被告应于2011年6月30日前将符合国家规定和合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交房不超过90日的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金，逾期交房超过90日的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款517203元。2011年8月27日，被告通知原告交房，但原告认为该房存在严重质量问题，表现为地面粗糙、墙体角线不平整、门窗闭合器松动、开胶、对角线不平整且密封条不牢固、地漏不在最低处、下水管道支架不平整、刷漆不均匀、护栏生锈、给水管道不平整、不顺畅、支架粗糙，特别是向南的飘窗没有安装钢化玻璃，且没有安装安全护栏，故不同意收房。后被告对原告反映的房屋质量问题进行了维修，除向南的飘窗没有安装钢化玻璃，且没有安装安全护栏问题外，其他房屋质量问题均已维修完毕。原告至今仍未接收该房屋。

另查明，该房屋中向南的飘窗位于墙体之外，其距离可踏面高度在900毫米以下，根据《塑料门窗工程技术规程》及《民用建筑设计通则》的规定，该飘窗应安装钢化安全玻璃并加装防护栏杆，而其现安装的是双层普通玻璃，且未加装防护栏杆。

以上事实，有原告王**提交的商品房预售合同、安阳市房屋预告登记证明、收款收据、个人贷款支付凭证、契税完税证、房屋交接表、现场照片、网上投诉信息、被**公司提交的商品房预售合同、房屋交接表、技术量核定单、服务派工单以及原、被告当庭陈述予以证实，以上所有证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为

本院认为，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约向被告支付了全部购房款，被告按约应于2011年6月30日前将符合国家规定和合同约定的房屋交付给原告使用，但被告于2011年8月27日才通知原告交房，已构成违约，且因该房屋存在质量问题，原告有权拒收，但原告在与被告就房屋维修问题协商无果后应及时向法院起诉以维护自己的合法权益，但其于2014年5月20日才提起诉讼，故原告无权就扩大的损失要求赔偿，故原告主张的违约金54048元过高，本院酌定为2327.41元（517203元×0.00005×90天）。该房屋中向南的飘窗现安装的是双层普通玻璃，且未加装防护栏杆，违反了相应的国家标准或行业标准，故被告应将该双层普通玻璃更换为双层钢化安全玻璃并加装防护栏杆。原告主张的其他房屋质量问题，因被告已维修完毕，故本院均不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告安阳市方**责任公司于本判决生效之日起十日内将原告王**购买的上城公馆5号楼2单元2401号房屋中南向飘窗的双层普通玻璃更换为双层钢化安全玻璃并在该飘窗处加装防护栏杆；

二、被告安阳市方**责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王**逾期交房违约金人民币2327.41元；

三、驳回原告王**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1250元，由被告安阳**限责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月二十四日