上诉人闫**与被上诉人梁**房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人闫**因与被上诉人梁**房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金**初字第6838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫**及其委托代理人孙*、禄海占，被上诉人梁**及其委托代理人杜**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原告梁*强于2013年6月24日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令被告闫**返还原告购房款172400元，赔偿装修费59029元及利息25213.5元（利息截止到起诉之日），以上共计256642.5元，并承担本案诉讼费用。后在审理过程中，闫**提出反诉，请求判令原告支付被告房屋使用费119600元、装修损失费43440元、银行信誉损失50000元、房屋维修费用1600元、违约赔偿金20000元及因本次诉讼产生的律所费5000元，共计239640元；并由原告承担本案的诉讼费用。

一审法院查明

原审查明，2009年6月24日，原、被告通过郑州世**划有限公司第六分公司签订《房屋买卖确认合同》一份，主要约定：被告自愿将其名下位于金水区东风路北、劳动路东X栋X单元XX层西南户的房产（91.54平方米）一套出售给原告，该房产总价款为人民币59万元整；原告自合同签订时向被告和郑州世**划有限公司第六分公司支付定金和佣金共计1万元；双方均同意在立契前暂时由中介代为保管。付款方式为按揭贷款，原、被告立契后共同到银行办理按揭贷款手续，原告按照所申请的比例向被告支付首付款，其余房价款用银行贷款支付；双方应在房产证下发后，共同到房管局立契并办理过户手续。2009年7月10日原告向被告支付15万元，被告把此房交原告居住，原告自09年7月10日后替被告还每月月供，过户之日收到余款44万元整，原告负责解押等。合同签订后，原告对房屋进行装修入住。原告于2009年7月10日、2009年7月17日分别向被告支付购房款14万元、1万元，合计15万元；被告为原告出具相应的收据。2009年7月12日至2010年8月13日，原告为被告存入14个月房贷款共计22400元，其中6个月还款逾期，以上两项共计172400元。原、被告于合同履行过程中发生纠纷，原告梁**以被告闫**取得房产证后，以房价上涨为由，无理要求额外支付3万元购房款诉至该院，诉请继续履行合同即配合原告办理银行贷款解押及房屋过户手续并赔偿原告定金2万元。该院于2012年3月5日作出（2011）金民二初字第1880号民事判决书，审理查明载明：2010年5月28日被告在房地产开发公司取得该房屋房产证。2010年12月21日被告向原告邮寄一份催款通知，主要内容为房管局最终测量面积比合同面积多出2.13平方米，需增加房款13728元；同时加上4个月月供款6400元和合同余款44万元，共计460128元，被告请求原告三日内一次性支付。2010年12月27日被告通过EMS邮政快递向原告邮寄一份《解除合同通知》，主要内容为被告主张因原告拒不履行付款和办理房屋过户手续，已经构成违约，被告通知原告解除双方所签的房屋买卖确认合同。EM**递公司出具邮件跟踪查询单**：邮件已妥投，本人签收。该院认为载明：本案为应为履行之诉，原告提起本案履行之诉后，被告主张合同解除的辩解时，原告已超过另案提起确认解除行为效力三个月的除斥期间，故为减少当事人讼累，节约有限的司法资源，在本案中对被告解除合同行为的效力一并进行审查。被告发出的解除合同的通知到达原告。依据查明事实，原告存在以下违约行为，被告替原告偿还银行按揭款的过程中，原告存在6期逾期还款的事实；在被告2010年12月27日解除合同之前原告已不再替被告偿还银行按揭款；因房管局最终测量面积比约定面积多出2.13平方米，对多出的面积双方未协商一致，在被告请求原告支付增加合同价款13728元，原告未提出书面异议，也未支付；原告未支付合同余款44万元或办理银行按揭贷款手续。因原告存在上述行为，被告于2010年12月21日被告向原告邮寄合同解除通知，是故，该院认为因原告存在上述违约行为，被告提出解除合同有事实依据。综上，被告有解除合同的依据，并依据合同法相关规定，向原告送达解除合同的通知，双方签订的房屋买卖确认合同自被告解除通知书到达原告时解除，在合同已解除的情况下，原告诉至该院要求继续履行合同，该院不予支持。原告诉请双倍返还定金没有事实根据，该院不予支持。被告提出的返还房屋、恢复原状、赔偿损失等事宜，被告应和原告积极协商处理，如无法协商一致，可通过提起民事诉讼处理。最终判决驳回原告梁**的诉讼请求。后原告梁**不服上述判决，提起上诉。郑州**民法院于2012年11月6日作出（2012）郑**终字第1046号民事判决书，判决驳回原告的上诉，维持原判。现已发生法律效力。2013年4月10日，原、被告签署房屋交接清单，载明：房屋地址为郑州市金水区东风路天明路森林国际公寓X号楼X单元XX楼XX号，房屋装修为精装修（具体现状以双方录像、照相或实物为准）；全封闭阳台（物业安排施工）（具体现状以双方录像、照相或实物为准）；卫生间整体淋浴房、马桶（特陶牌）、洗漱台（特陶牌）（具体现状以双方录像、照相或实物为准）；厨房整体橱柜一套（具体现状以双方录像、照相或实物为准）；水表读数为648元，电表读数为空白，交接燃气卡、暖气卡、物业费、水费、电费，4月10日已全部交清。其中原告另提交同日由被告闫**签字捺印的房屋交接清单一份，载明：客厅与主卧两片铜铝复合暖气片（已经拆除）；外门钥匙两把；厨房整体橱柜一套（无具体牌子），其余内容与原、被告签字的房屋交接清单一致。原、被告因合同解除后财产返还、损失赔偿及违约责任等相关事项发生纠纷，诉至该院。原告诉请被告赔偿装修费59029元，并提交原告与郑州实**程有限公司签订装修合同、发票及销货单各一份、收据三份。其中装修合同载明：签订时间为2009年8月10日，工程地点为天明国际森林公寓X#-X-XX-XX号，工程装饰装修面积100平方米，工程户型为二室一厅，工程承包为包工包部分材料，工程期限35天，自2009年8月11日至2009年9月15日，工程款31193元。发票载明：2009年10月26日，付款方为河南**限公司，收款方为郑州实**程有限公司，工程项目为装修，合计金额为31193元。销货单**：日期为2009年10月27日，产品名称为R855，配亚冠石底盒，型材1.825×140，胶2桶×20，金额为3168元，加盖凤凰城建材家居商场收款专用章及郑州**限公司销售专用章。河南天**限公司出具的两张收据载明：日期分别为2009年12月25日和2010年2月6日，交款单位均为梁**，收款事由分别为封东单元西南户弧形阳光房（安装时间至2010年1月15日完工，尚余2458元于验收合格付清）、封阳台余款，金额分别为20000元、2458元，合计22458元。郑州洛**限公司出具收据一张，载明：日期为2009年9月7日，今收到暖气片梁**2210元，系付暖气工程款。被告反诉请求装修损失费43440元并提交小区业主装修申请表、装修保证书、装修工程队安全责任书及装修管理协议各一份，主要载明：2009年5月1日，被告闫**向天明森林国际公寓物业管理处申请进行装修并签署相关保证书，安全责任书及管理协议。载明装修负责人姓名为申*，被告闫**及天明森林国际公寓物业管理处分别签字及盖章。被告闫**与郑州美**有限公司签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》一份及收据两张，合同主要载明：被告闫**将自己位于金水区天明森林国际公寓小区X号楼X单元XX层XX号住宅的室内装饰工程以装修公司包工、包部分材料形式承做。工期30天，自2009年5月1日至2009年6月1日，工程总价款为43440元。收据主要载明：收款人为郑州美**有限公司，日期分别为2009年5月1日及2009年6月3日，均收到天明森林国际公寓闫**装修工程款，金额分别为26400元及17040元，合计43440元。被告为证明其装修损失另提交销货清单八份及装修前后的对比照片。庭审过程中，原、被告均不申请对房屋装修现状及价值进行鉴定。被告反诉请求原告赔偿其维修费用1600元并提交天明森林国际公寓物业管理处维修服务单及李**出具的收据各一份，维修服务单主要载明：业主／报修人为闫**，报修内容为室内没电，线路有问题，完成情况为未完成，装修线路损坏，需业主自己找专业人员维修。加盖天明森林国际公寓物业管理处印章。收据主要载明：日期为2013年4月15日，今收到天明森林国际公寓2号楼1单元49号电路维修费共计1600元，电路保维修3个月。3个月内免费维修不收取任何费用。被告反诉请求支付房屋使用费119600元并提交房屋租赁合同两份及58同城同小区房屋出租网页三页。房屋租赁合同均为被告闫**与侯**签订，日期分别为2013年4月18日和2014年4月18日，租期均为一年，房屋租金分别为每月3000元和3200元。网页显示：该小区出租价格在2600元至3500元之间，被告进行的筛选条件选定为2600元至3500元，小区名称为天明森林国际公寓。被告明确该部分诉请系自2009年7月1日至交接清单之日，按每月2600元计算。被告反诉请求支付律所费5000元并提交律师服务协议及发票各一份，律师服务协议载明：日期为2014年10月24日，被告因与原告房屋租赁合同纠纷，委托河**律师事务所提供法律服务，费用及支付方式约定为本协议签订之日一次性支付5000元整。2014年11月3日，河**律师事务所向被告闫**出具发票一张，主要载明：购货单位为被告闫**，货物或应税劳务名称为代理费，价税合计5000元。

一审法院认为

原审认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。该院（2011）金民二初字第1880号民事判决书查明，原、被告2009年6月24日签订的《房屋买卖确认合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。并查明原告存在多种违约行为，被告有解除合同的事实依据，并向原告送达解除合同的通知，双方签订的房屋买卖确认合同自被告解除通知书到达原告时即（2010年12月27日）解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当折抵价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的义务时，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。原告诉请被告返还购房款172400元中1万元定金部分，于法无据，该院不予支持，其余162400元，依法有据，该院予以支持。关于利息应以162400元为基数，自合同解除之日即2010年12月27日起按中**银行同期贷款利率计算，原告对利息部分诉请，依法有据，该院予以支持。关于原告请求的装修费用59029元。其中原、被告在房屋交接清单上认可涉案房屋为精装修及全封闭阳台（物业施工），与河南天**限公司开具的收据22458元可以相互佐证，该22458元封闭阳台施工费用，证据充分，该院予以支持；原告诉请另外装修费用31193元并提交与郑州实**程有限公司签订的合同及发票，原告所提交的发票载明的付款方为河南**限公司，且原告于庭审中认可双方已进行房屋交接并将部分装修设施（包括暖气片等）取走，又不申请对房屋现有装修现状及价值进行鉴定，原告该部分装修价值的诉请证据不足，但被告提交的证据9对原告装修情况进行市场估价并根据市场估价计算原告梁**的装修项共计约26000元，除去阳台施工6000元和暖气片2600元部分后剩余款项17400元，应视为被告闫**对原告梁**装修价值的认可，该装修费用31193元中17400元部分，该院予以支持。原告提交其余5378元票据，不足以证明是用于涉案房屋的装修，该部分款项该院不予支持。综上，原告诉请59029元装修费用中39858元部分，依据充分，该院予以支持。生效裁判文书已明确认定原告在合同履行过程中存在违约行为，对合同的解除应承担相应责任，被告反诉请求原告赔偿相应的损失，依法有据。原告存在多种违约行为并致使合同解除，原告无权要求返还定金，该院已在原告诉请返还款项中予以处理。被告反诉请求原告依据定金规定支付违约赔偿金20000元，没有依据，该院不予支持。被告反诉请求支付房屋使用费119600元，庭审中明确该诉请自2009年7月1日至交接清单日期，按照每月2600元计算。被告所提交的证据不足以证明涉案房屋每月2600元的损失。该院参照郑州**管理局房产租赁处公布的郑州市住宅租赁价格行情（二室二厅为1100元-1800元／月），涉案房屋的租赁价格酌定为1450元／月，自2009年7月1日至2013年4月10日，共计45个月零10天，经计算为65733元，被告反诉请求房屋使用费119600元中过高部分，该院不予支持。被告反诉请求装修损失43440元并提交装修合同及收据，原告在接收房屋后对房屋进行了装修并于庭审中认可装修时对部分设施（马桶、门、灯等）进行更换，双方在签订合同时约定墙上固定物品一并进行物业交割，原告进行装修并履行合同直至合同解除时，被告均未对上述更换物品进行索取或主张权利，且现因合同解除又已办理房屋交接交回被告占有使用，被告又不申请对房屋装修状况及价值进行鉴定，被告该部分具体的装修损失价值证据不足，该院不予支持。被告反诉请求原告支付装修维修费1600元，但现有证据不足以证明由于电路问题进行维修系原告造成，该部分请求，依据不足，该院不予支持。被告反诉请求原告支付银行信誉损失50000元及律师费5000元，没有依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告闫**于本判决生效后十日内返还原告梁**购房款162400元及利息（自合同解除之日即2010年12月27日起按中**银行同期贷款利率计算至判决规定的还款之日止），并赔偿原告装修费用39858元；二、原告梁**于判决生效后十日内支付被告闫**房屋使用费65733元；三、驳回原告梁**的其他诉讼请求；四、驳回被告闫**的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由原告负担816元，被告负担4334元；反诉案件受理费2448元，由原告负担722元，被告负担1726元。

上诉人诉称

宣判后，闫**不服，向本院提起上诉称，一审判决上诉人返还被上诉人162400元购房款并按银行同期贷款利率自2010年12月27日支付利息，没有事实及法律依据。一审判决上诉人向被上诉人支付39858元装修费用，没有事实依据，且重复计算，是严重错误。一审判决认定被上诉人占用上诉人房屋的使用费按每月1450元计算，明显过低。一审判决在被上诉人已认可的情况下，对被上诉人给上诉人造成的装修损失未予认定，显属偏袒被上诉人。一审判决对上诉人1600元房屋维修费不予支持，明显不当。一审判决上诉人承担的诉讼费用过高，不客观不合理，应予纠正。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部反诉请求和意见；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人梁**答辩称，被上诉人要求返还购房款具有事实依据和法律依据。双方签订房屋买卖合同后，被上诉人积极履行合同，替上诉人交房款172400元，上诉人隐瞒房本下来的事实，长达30个月之久，由于郑州房价上涨很快，上诉人为了违约，没有将房本下来的事实告知被上诉人，上诉人向被上诉人邮寄了解除房屋买卖合同。合同解除原因是上诉人违反诚实信用原则，上诉人是有过错的，被上诉人没有违约，上诉人没有证据证明被上诉人替其缴纳购房款时存在违约情况。上诉人与被上诉人房屋交接后，有清单，上诉人全部接收，该装修费是房屋不可分割的一部分，装修费用上诉人应当全部承担。房屋使用费按法律规定可以支持也可以不支持，一审法院支持了该项费用，是对上诉人的偏袒，上诉人已经在房屋使用方面占了便宜，还要使用费，违反了平等原则。请求驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案主要争议焦点为：上诉人应返还被上诉人多少购房款，是否应支付相应利息，如应支付，应如何支付；上诉人是否应支付被上诉人装修费用，如应支付，数额为多少；被上诉人应向上诉人支付房屋使用费的数额；被上诉人是否应赔偿上诉人装修损失及1600元维修费用。

本院经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明，被上诉人梁**在二审庭审过程中陈述，其向上诉人闫**返还房屋时，将其安装的室内门、暖气片、灯具、厨具、马桶等设施拆走。

本院认为，上诉人闫**与被上诉人梁**签订的《房屋买卖确认合同》已解除，双方当事人负有向对方返还房屋和购房款的义务，现已有生效判决明确认定，被上诉人梁**在履行房屋买卖合同中存在违约行为，对合同的解除应承担相应的责任。而根据上诉人闫**与被上诉人梁**签订的《房屋买卖确认合同》第五条约定“乙方（被上诉人梁**）违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金……”，以及《中华人民共和国担保法》的相关规定，因被上诉人梁**违约，其无权要求上诉人闫**返还其交纳的1万元定金，该费用可从上诉人闫**应向其返还的购房款中予以扣除。不予返还定金即是双方约定的被上诉人梁**应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方解除合同的，合同自通知到达对方时解除，故本案中当事人双方签订的《房屋买卖确认合同》应于2010年12月27日解除，此时，双方即负有相互返还的义务，从此时起，上诉人闫**就应向被上诉人梁**返还相应的购房款，如逾期返还，应从此时起赔偿对方房款的利息损失，该利息是上诉人闫**迟延履行还款义务应承担的责任，而非违反《房屋买卖确认合同》的义务，上诉人闫**称不应支付利息的理由不能成立。一审法院依中**银行贷款利率计算利息合法有据，本院予以认定。一审法院参照郑州**管理局房产租赁处公布的郑州市住宅租赁价格行情酌定被上诉人梁**按1450元／月支付上诉人闫**房屋使用费，较为客观，上诉人闫**称该标准过低，但并不能提交有力证据予以证明，故对其该项主张本院不予支持。上诉人闫**主张的装修损失，不能提交相应证据予以证实，而根据其关于涉案房屋的交房、装修以及买卖情况的陈述，其所主张的装修的损失缺乏合理性，故对其该项上诉请求本院亦不予支持。上诉人闫**主张的装修维修费1600元，因其不能提交证据证明该笔费用的产生系被上诉人梁**造成，其要求对方承担责任缺乏依据。被上诉人梁**要求上诉人闫**返还的装修费用，因被上诉人梁**在庭审过程中认可其向上诉人闫**返还房屋时，将室内门、暖气片、灯具、厨具、马桶等设施拆走，故该部分费用上诉人闫**不应支付，一审判决在计算上诉人闫**应返还的装修费时存在漏扣费用，本院依法予以纠正。因上诉人闫**对拆除的马桶价值未单独认定，本院根据实际情况，酌定其费用为1000元，故上诉人闫**应返还被上诉人梁**的装修费用为34858元（22458元＋（26000-6000-2600-1000-4000））。综上，原审法院审理本案认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2014）金**初字第6838号民事判决第二项，即原告梁*强于判决生效后十日内支付被告闫**房屋使用费65733元；

二、维持河南省郑州市金水区人民法院（2014）金**初字第6838号民事判决第三项，即驳回原告梁**的其他诉讼请求；

三、维持河南省郑州市金水区人民法院（2014）金**初字第6838号民事判决第四项，即驳回被告闫**的其他反诉请求；

四、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2014）金**初字第6838号民事判决第一项，即被告闫**于本判决生效后十日内返还原告梁**购房款162400元及利息（自合同解除之日即2010年12月27日起按中**银行同期贷款利率计算至判决规定的还款之日止），并赔偿原告装修费用39858元；

五、上诉人闫泽宇于本判决生效后十日内返还被上诉人梁**购房款162400元及利息（自合同解除之日即2010年12月27日起按中**银行同期贷款利率计算至判决规定的还款之日止），并赔偿被上诉人装修费用34858元；

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5150元，由闫**承担4120元，梁**承担1030元；反诉案件受理费2448元，由闫**承担1787元，梁**承担661元；二审案件受理费7598元，由上诉人闫**负担7370元，被上诉人梁**负担228元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月二十八日